房地产开发与经营概述.ppt

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产开发与经营,导言,房地产？,房地产业？,房地产-国民经济的支柱？,课程结构,第一章 房地产开发与经营概述,第二章 土地、城市规划与房地产开发,第三章 房地产市场及其运行规律,第四章 房地产市场调查及市场分析,第五章 房地产开发项目策划,第六章 房地产投资分析基础,第七章 房地产开发项目可行性研究,第八章 房地产开发项目融资,第九章 房地产开发的建设过程,第十章 房地产市场营销,第十一章 房地产交易,第一章 房地产开发与经营概述,第一节 房地产开发与经营相关概念,第二节 房地产开发与经营活动的参与主体,第三节 房地产开发的主要程序,第四节 房地产经营的基本环节,第一节,房地产开发与经营相关概念,一、,房地产开发的含义、特点及分类,二、房地产经营的含义、特点及分类,三、房地产开发与房地产经营的关系,一、房地产开发的含义、特点及分类,房地产是一切社会经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产生活所必需,不仅仅是最基本的生产要素,也是最基本的生活资料。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。,房地产通常是指土地（地产）以及在土地上的建筑物（房产）及其他定着物,包括,物质实体,和依托于物质实体上的,权益,。,（一）房地产开发,根据中华人民共和国城市房地产管理法第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法,取得国有土地使用权,的土地上进行,基础设施,、,房屋建设,的行为。”,具体来讲，房地产开发是指,具有开发资质,的房地产开发企业,依据相关法律,法规或政策，根据城市发展和建设的,总体规划,，充分考虑,经济效益,、社会发展的要求，对获取的土地进行,投资、建设、管理,的行为。,（二）房地产开发的特点,房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。,1.全面系统性,2.广泛联系性,3.风险与效益并存,4.地域性,（三）房地产开发的分类,根据开发的深度，可分为,土地开发,和,房屋开发,根据开发项目的使用功能，可分为,居住类房地产,、,工业类房地产,、,商业类房地产,、,特殊用途房地产,等,根据开发项目所在的位置，可分为,城市,新区房地产开发,和,旧城区房地产开发,根据开发的规模，可分为,零星地段的房地产开发,和,成片小区开发,根据开发方式分类，可分成,定向开发,、,联合(合作)开发,和,单独开发,将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销售并获得预期的利润，就是房地产经营。,房地产经营有广义和狭义之分：,广义的房地产经营：既包括房地产生产过程的,开发环节,、,流通环节,的营销活动和中介服务活动等，又包括,消费环节,的物业管理活动。,狭义的房地产经营仅指,流通环节,的营销活动和中介服务活动。,4.产权关系的复杂性,5.供求关系调整缓慢性,6.易受政策限制性,1.交易形式的多样化,2.交易对象位置固定性,3.售后用途的约束性,（三）房地产经营的分类,从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为,地产经营,、,房产经营,、,服务经营,和,房地产综合开发经营,。,1.地产经营,地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等,权益经营,和以城市土地为劳动对象进行的,土地开发经营,。,3.服务经营,服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列,经营性服务性活动,。,房地产服务经营活动贯穿于房地产开发全过程的始终，从目标决策开始，到建设施工之中，一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务经营活动。,4.房地产综合开发经营,房地产综合开发经营是,根据城市总体规划,，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。,综合开发必须遵循“,统一规划、统一设计、合理布局、配套建设,”的工作方针，与以往城市建设的根本差别在于它包含着经营的内容，具有经营的特征，特别是在市场经济机制下，开发与经营更是相依相伴。,早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经济的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了交叉与融合，它们既相互区别又相互联系。,广义的角度理解，二者本质上一致，侧重点不同；狭义的角度理解，二者相互独立。,房地产开发以房地产经营为核心；房地产经营以房地产开发为基础。,三、房地产开发与房地产经营的关系,房地产开发与经营,房地产开发与经营是指房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资、建设及租售适应城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。,必须,符合城市规划,的要求,依法取得国有,土地使用权,房地产开发项目的开发与经营是,一个整体,房地产开发与经营一般也简称为“房地产开发”，也就是说开发的内涵得到了扩大，不仅仅指投资、建设的过程，还包括了对房地产产品的营销和服务。,一、房地产开发企业（开发商）,（一）房地产开发企业的概念,房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。,房地产开发企业是项目的出资者、组织者、管理者与协调者，是房地产开发全部工作的直接,决策人、受益人,和,责任人,。,房地产开发企业的,目的,是在注重社会效益和环境效益的前提下，通过实施开发过程来获取直接的,经济利益,。,（二）房地产开发企业的分类,依产权关系划分：,全民所有制房地产开发企业,集体所有制房地产开发企业,民营房地产开发企业,外资房地产开发企业,依经营业务范围划分,专营公司：专门从事房地产开发与经营的公司,兼营公司：从原来的经营范围扩大到房地产开发与经营的企业。,依企业的资质等级划分：,根据房地产开发企业资质管理规定房地产企业按照企业条件分为一、二、三、四级,三、政府及政府机构,政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有,制定规则的权力,，又有,监督、管理的职能,，有时以开发商身份投资参与公益型项目建设，甚至以,开发及投资主体,的身份进行重大项目建设。,主要,涉及的部门,：土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门,需获得的批准,：土地使用证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可证、销售许可证、房地产产权证书等,四、金融机构,金融机构一般以,资金提供者,身份参与房地产开发。房地产金融业务必须通过一定的金融机构才能完成。,在房地产开发过程中需要两类资金：,开发建设过程中，对开发商的“,开发建设贷款,”；,项目建成后用于支持购房者的“,抵押贷款,”,六、专业顾问,Thinking？,六、专业顾问,建筑师,工程师,规划师,房地产策划师,景观建筑师,环境顾问,交通顾问,房地产估价师,会计师,地产代理,物业管理师,市场研究专家,经济师及造价工程师,律师,七、消费者(购房者及租户),每个人和机构都是房地产商品的消费者。人人都需要住房，每个机构都需要一定的建筑空间来从事其生产经营活动，而不管这些房屋是购买的还是租赁的。,需求：真实的需要、投机需求、引致需求,从市场买家的角度：自用型和投资型,自用型购买者的主要约束条件：购买能力,投资型购买者主要考虑：预期收益的大小,第三节 房地产开发的主要程序,一、房地产开发的主要程序,二、主要的行政审批手续,一、房地产开发的主要程序,房地产项目开发程序，是指房地产项目从投资决策、设计、施工到销售和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。,一般来说，这个程序包括8个步骤，,投资机会寻找与筛选,、,细化投资方案,、,可行性研究,、,合同谈判,、,正式签署有关合同,、,工程建设,、,竣工投入使用,、,房地产资产管理,。,这8个步骤又可以划分为4个阶段，,投资机会选择与决策分析,、,前期工作,、,建设阶段,、,租售及资产管理阶段,。房地产阶段划分并不是一成不变的，有些情况下各阶段的工作可能要交替进行。,见P11房地产开发的流程图,（一）八个步骤,-见P11,I：投资机会寻找与筛选,：细化投资方案,：可行性研究,：合同谈判,V：正式签署有关合同,：工程建设,：竣工投入使用,：房地产资产管理,投资机会选择与决策分析,前期工作,建设阶段,租售及资产管理阶段,（二）四个阶段,1、投资机会选择与决策分析,投资机会选择：投资机会寻找和筛选；,投资决策分析：市场分析；项目财务评估。,2、前期工作,前期工作的内容主要包括以下几个方面：,(1)分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小；,(2)获取土地的使用权；,(3)征地、拆迁、安置、补偿；,（4）规划设计及建设方案的制定；,（5）与城市规划管理部门协商，获得规定部门许可；,（6）施工现场的水、电、路通和场地平整；,（7）市政设施接驳的谈判与协议；,（8）安排短期和长期信贷；,（9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户；,（10）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；,（11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；,（12）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；,（13）开发项目的保险事宜洽谈。,3、建设阶段,开发项目建筑工程的施工过程,主要任务：建设工程项目管理,4、租售及资产管理阶段,办理竣工验收和批准入住手续,开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中通过预租或预售的形式落实了买家或使用者,二、主要的行政审批手续：五证一书,1、建设项目选址意见书,城市规划法,第三十条城市规划区内的建设工程的选址和布局,必须,符合城市规划。设计任务书报请批准时，,必须,附有城市规划行政主管部门的,选址意见书,。,2,、建设用地规划许可证,城市规划法,第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其,用地位置和界限,，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。,3、国有土地使用证,是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,北京市房屋土地管理局根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市房屋土地管理局划拨土地使用证专用章、北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章、北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章、北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章。,4、建设工程规划许可证,城市规划法第三十二条在城市规划区内,新建、扩建和改建,建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。,5、施工许可证,在前两个规划许可证获得后才能申请,6、商品房预售(或销售)许可证,城市商品房预售管理办法第五条：商品房预售应当符合下列条件：,已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；,持有建设工程规划许可证和施工许可证；,按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,第四节 房地产经营的基本环节,一、房地产产品形成环节的经营,二、房地产产品流通环节的经营,三、房地产产品消费环节的经营,一、房地产产品形成环节的经营,房地产产品形成环节,土地经营,投资决策分析阶段,依法获取土地使用权阶段,房屋建造,可行性研究阶段,前期准备工作阶段,项目实施阶段,二、房地产产品流通环节的经营,流通环节,房屋销售,房屋租赁,其他经营,房地产抵押,房地产典当,房屋置换,其 他,三、房地产产品消费环节的经营,物业管理,管理,服务,消,费,环,节,