金润城1月份-推广方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,金润城,1,月推广方案,周边竞品分析,周边竞品分析,01,2015,年,3,月,-11,月周边项目签售情况,2026/10/26,项目,业态,截止,15,日售,价格（元,/,）,最新优惠,项目动态,金润城,小高层、高层,11,5206,11#89,折,特惠一口价房源,光辉乾城,高层、商铺,7,4958,一次性,96,折 按揭,97,折,联众光辉乾城在售,2#,楼,5#,楼均价,4900-5000,元,/,平，面积,75-116,平，,1#.6#,、,7#,、,8#2015,年,12,月交房；,2#,、,5#2016,年,8,月交房；,3#,已经开盘表价,5300,左右,蓝天学府,多层、高层,6,4703,1#,按揭,97,折，一次性,96,折；商铺预约交,2,万抵,5,万；,蓝天学府项目在售,1#,按揭,97,折，一次性,96,折；,3#,交,1000,抵,1,万，按揭,96,折一次性,95,折，,4#,按揭,97,折，一次性,96,折；,幸福城,高层、商铺,11,4869,购房按揭,98,折，及时签约再享,99,折,幸福城二期,1,号楼、,2,号楼，户型,100-125,平米，均价,5000-5100,元,/,平米，按揭,99,折、全款,98,折。,金辉天鹅湾,高层、别墅,4,4364,均价,4400,元,/,平米，购房全款,96,折。,金辉天鹅湾主要在售,6,号楼、,7,号楼、,10,号楼，房源不多，户型,77-125,平米，均价,4400,元,/,平米，购房全款,96,折。,北京如意,高层、商铺,A,区,2,套；桂园：,11,套,A,区：,4857,桂园：,5153,一期交,3,万抵,10,万；二期交,1,万减,5,万,北京如意共,2,期：,一期交,3,万抵,10,万，按揭,92,折，一次性,91,折；二期交,1,万抵,5,万，按揭,99,折；一次性,98,折；,五洲龙湾,高层、别墅,A,区：,4,套；,B,区：,3,套；,A,区：,4868,B,区：,6390,按揭首付,30%,，,98,折；首付,40%,，,96,折；首付,50%,，,95,折；一次性,92,折；三房交,2.5,万抵,10,万；交,1,万抵,3,万；,五洲龙湾在售二期高层,22,号楼、,28,号楼，户型,86,平米、,113,平米、,122,平米、,127,平米、,150,平米，折后价,5200,元,/,平米。项目在售双拼别墅，户型,352,平米、,382,平米，按揭,99,折、全款,98,折。,12,月,1-15,日周边竞品楼盘数据,蓝天学府,蓝天学府项目,1#,按揭,97,折，一次性,96,折，按时签约减,2000,元；,3#,总价减,1,万，按揭,97,折，一次性,96,折，按时签约减,2000,元；,4#,和,5#,按揭,97,折，一次性,96,折；商铺总价减,3,万，按揭,99,折，一次性,98,折，按时签约减,5000,元；,媒体：三面翻、车身广告、电视广告、工地围挡、乡镇墙体广告；,1#,4#,本周累计,月累计,已售套数,剩余套数,总套数,销售率,1,6,174+196,（拆迁户）,347,727,45%,3#,5#,单个项目名称,光辉乾城,5,2,本周累计,月累计,已售套数,剩余套数,总套数,销售率,2,7,514+197,（拆迁房）,153,864,80%,联众光辉乾城在售,2#,楼,5#,楼均价,4900-5000,元,/,平，面积,75-116,平，,1#.6#,、,7#,、,8#2015,年,12,月交房；,2#,、,5#2016,年,8,月交房；,3#,开始交,2,万抵,6,万；,单个项目名称,五洲龙湾在售二期高层,22,号楼、,28,号楼，户型,86,平米、,113,平米、,122,平米、,127,平米、,150,平米，折后价,5200,元,/,平米。项目在售双拼别墅，户型,352,平米、,382,平米，按揭,99,折、全款,98,折。,五洲龙湾,B,区 现房,A,区 在售,本周累计,月累计,已售套数,剩余套数,总套数,销售率,4,7,409+18,（拆迁房）,440,867,48%,12,月媒体执行及客户分析,02,媒体通路,媒体途径,时间,数量,预估费用,备注,新增媒体,汽车北站对面大牌,12,月,3,洽谈阶段,福字大礼品,12,月,2000,个,14000,7,元,/,个,制作中,乡镇拓点,12,月,100,完成,78,个,常规媒体,乡镇大牌更换,12,月,10,日,10,9000,演唱会新内容,完成,小营广场大牌、黄河路高炮,12,月,10,日,2,7500,DM,单页印刷,12,月,20,万,34400,未执行（取消）,海报,12,月份,10000,7000,未执行（取消）,单页派发,12,月,14400,未执行（取消）,乡镇横幅,12,月,19,日,100,条,10000,12,月,27,日执行,网络,网上楼市,12,月,5,日,1,换画面,完成,搜狐,12,月,5,日,1,换画面,完成,电视台画面更换,挂角,12,月,5,日,1,换画面,完成,调台画面,12,月,5,日,1,换画面,完成,滚动字幕,12,月,5,日,1,换画面,完成,专题,12,月,2,期,完成,活动,萌宝活动,12,月,5,日,-25,日,20000,配,12,月,19,日、,25,日两场,DIY,活动,未执行（取消）,豪宅品鉴会,12,月,12,日,10000,1,月,1,日执行,圣诞、元旦布置,12,月,19,日,5000,完成,平安夜送苹果,12,月,24,日晚,5000,12,月,24,日执行,合计,196500,12,月媒体执行情况,乡镇拓点明细,分析：计划截止,12,月,31,日，拓点达到,100,个。,1,、,1,月份再增加拓点,100,个。,2,、增加乡镇店招制作。,3,、根据节点乡镇拉横幅。,4,、乡镇,DM,单页派发、海报粘贴，对区域进行覆盖。,5,、增加乡镇点客户激励制度，从乡镇点来的客户，新客户购房可额外享受总价,2000,元的优惠。,序号,乡镇,现有拓展点数量,起始日到结束日,业务员,1,丁集,4,2015.12.14-2016.3.14,李为,2,五里,5,2015.12.15-2016.3.15,周春红,3,王兴,9,2015.11.19-2016.2.19,石谨源,4,渔钩,5,2015.11.23-2016.2.23,李盼盼,5,三树,4,2015.11.24-2016.2.24,陈艳,6,南陈集,9,2015.11.19-2016.2.19,李盼盼,7,西宋集,5,2015.11.24-2016.2.24,吴君霞,8,棉花庄,8,2015.11.20-2016.2.20,周春红,9,新渡乡,6,2015.11.23-2016.2.23,李为,10,刘老庄,7,2015.11.25-2016.2.25,石谨源,11,北吴集,4,2015.11.24-2016.2.24,陈艳,12,老张集,8,2015.11.20-2016.2.20,陈艳茹,13,徐溜,4,2015.12.15-2016.3.15,陈艳茹,合计,78,12,月来访客户 媒体分析,媒体,数量,比例,介绍,37,45%,阵地包装,22,27%,户外广告牌,10,12%,电视,7,8%,网络,3,4%,乡镇大牌,3,4%,乡镇横幅,1,1%,合计,83,100%,含10组左右11月来访未登记客户,12,月来访客户 区域分析,区域,数量,比例,王营镇,39,47%,丁集镇,4,5%,王兴镇,4,5%,西宋集,3,4%,老张集,3,4%,三树,3,4%,五里,3,4%,凌桥,3,4%,周边城市,3,4%,南陈集,2,2%,徐溜,2,2%,韩桥,2,2%,刘老庄,1,1%,棉花庄,1,1%,南吴集,1,1%,渔钩,1,1%,赵集镇,1,1%,新渡乡,1,1%,古寨,1,1%,杨井,1,1%,码头,1,1%,涟水县,1,1%,清河区,1,1%,清浦区,1,1%,合计,83,100%,12,月大定客户 区域分析：,区域,套数,占比,王营镇,2,15%,王兴镇,2,15%,外地,2,15%,棉花庄,1,8%,韩桥,1,8%,丁集镇,1,8%,凌桥,1,8%,吴集镇,1,8%,清河区,1,8%,老张集,1,8%,合计,13,100%,12,月大定客户 媒体分析：,分析：介绍途径成交量和成交比最高，项目面临交房，更是要利用老带新促进成交。,套数,套数,占比,来人,成交比,户外广告,2,15%,10,1:5,电视,1,8%,7,1:7,介绍,10,77%,37,1:4,合计,13,100%,12,月大定客户 房源面积分析,面积（）,套数,占比,80-90,3,23%,96-100,4,31%,115-119,2,15%,121-125,3,23%,136,以上,1,8%,合计,13,12,月来访、大定客户总结：,乡镇大定客户成交比相对比较高，马上面临实景现房阶段，借助这个时机，促进老客户带人，增加来访量，促进成交。,周边竞品分析,剩余房源分析,03,在售房源统计：,11#58,套。,1,、,2,、,5,、,6,、,7,、,8,、,9#94,套（其中,81,两房,42,套）。,周边竞品分析,1,月份推广计划,04,推盘节奏,1,月,23,日,1,月,16,日,1,月,1,日,销售节点,一条主线：一期房源清盘，一口价促销,4600,活动配合,豪宅品鉴,马克杯,DIY,11#,房源，正常销售,5230,26#,开盘,新推房源,26#,，预约蓄水,5100,1,月,30,日,福字大礼包、福字赠送,迎新春，购房砸金蛋赢春节大礼,1,月,10,日,交房后,26#,预约,1,、预约背景：,目前在售的除前面余房就是,11#,，前面余房经过几轮促销，可选择余地已很少，基本都集中在顶楼和,1,、,2,层；其次是,81,平的，,81,平样板房虽已呈现，但需求小两房的客户原本就少，因此前期余房去化难度较大，除非价格较大幅度让利，但目前交房在即，大规模让利执行恐节外生枝。,11#,调价后成交均价在,5230,（,88,折到底），单套成交价在,5200-5400,之间，相对价格敏感度较高的客户，房源和价格的可选择性较小，近期流失到周边楼盘的客户有增加迹象。基于以上现状，建议将,26#,划入加推范围，先预约解筹。,2,、预约时间：,12,月,19,日,-1,月中下旬,4,、集中逼定时间暂定：,2016,年,1,月,20,日（交房结束后）,5,、预约优惠：交,1000,抵,30000,元,6,、建议均价格：,5100,元,/,平,7,、执行计划：,12,月,18,日，所有置业顾问培训统一口径,12,月,19,日，正式执行,1,月,20,日，根据预约的情况，开盘解筹。,以上全部为除,11#,以外的所剩,无抵押房源余房量,，除,81,外基本都是较差位置，去化难度较大。,执行时间：一期交房结束后，预计,1,月,10,日开始执行。,一、一期房源清盘，一口价促销,4600,媒体通路,媒体途径,时间,数量,预估费用,备注,新增媒体,平台短信,1,月,20,万,20000,每周末,5,万条，效果明显春节前后增加频率,乡镇店面店招,1,月,50,针对,10,个乡镇，每个乡镇,5,个。根据洽谈情况,乡镇,100,个点,1,月,200,20000,12,月份拓,100,个点，,1,月份再增加,100,个点,乡镇贴海报,1,月,-2,月,5000,5000,1500,制作,4000,，粘贴,3500/5,天,12,月,27-31,日,1,月,25-29,日,2,月,11-15,日,乡镇横幅,1,月,20,日,2,月,11,日,100,100,20000,常规媒体,乡镇,+,城区,DM,单页印刷,1,月,-2,月,20,万,34400,12,月,27-31 1,月,10-20,2,月,1-5,日,2,月,11-15,日,乡镇,+,城区 单页派发,1,月,-2,月,14400,网络,网上楼市,1,月,-2,月,1,换画面,搜狐,1,月,-2,月,1,换画面,电视台画面更换,挂角,1,月,-2,月,1,换画面,调台画面,1,月,-2,月,1,换画面,滚动字幕,1,月,-2,月,1,换画面,专题,1,月,2,期,活动,购房砸金蛋,1,月,16500,马克杯,DIY,1,月,16,日,3000,26#,开盘,1,月,19,日,3000,合计,132800,春节期间 媒体计划,媒体途径,时间,数量,预估费用,备注,分摊媒体,汽车北站大牌,1,月,1,16000,5-6,万,/,季度,北站、总站出站口广告,1,月,2,13000,2,万,/,季度,/,块,乐天玛特南面大牌,1,月,12000,7,万,/,半年,网上楼市,1,月,1,18000,分摊,搜狐,1,月,1,18000,分摊,市区大牌,1,月,2,15000,分摊,乡镇大牌,1,月,10,块,20000,分摊,电视台,挂角,1,月,1,4000,分摊,调台画面,1,月,1,15000,分摊,滚动字幕,1,月,32,个频道,18000,分摊,微信,维护,1,月,1500,分摊,合计,150500,周边竞品分析,1,月份活动配合,05,现场活动一：销售配合,购房砸金蛋,对象：凡在活动期间成功定购房源的客户均可获得现场免费砸金蛋，领礼品的机会：,奖项：,特等奖：海南双人,5,日游 （,1,名）价值,4000,元,一等奖：,42,寸液晶电视一台 （,1,名）价值,2500,元,二等奖：全自动洗衣机一台 （,2,名）价值,1500,元,三等奖：电饭煲,电磁炉,加湿器,一台 （若干名,）价值,200,元*,40,名,参考布置：,活动二、豪宅品鉴会,一、活动背景：小区内景观呈现，为邀约客户，并能让客户直观的体验实景现房，通过一场,活动把客户邀约到现场，并通过活动环节让客户到小区景观,+,样板房参观。,二、活动人群：私企老板、前期看房客户,通过邀请函的形式针对私企小老板赠送。,三、活动时间：,2016,年,1,月,1,日（元旦）,2015,年,12,月,22,日，邀请函赠送,四、活动内容：,糕点品鉴、行业交流会,店面风水讲座,近,5,年来具有潜力的投资渠道,游园集章，参加抽奖（售楼处,小区景观,样板房）,五、活动流程,12,月,18-19,日，活动节点确定,12,月,22-27,日，邀请函赠送，每天,10,个小蜜蜂，每人,200,份左右。（预计覆盖,5-7,天，淮,阴区所有街道店面覆盖完）,12,月,25,日,-28,日，前期客户邀约。,12,月,20-25,日，活动公司洽谈、确定。,12,月,25,日 ，活动筹备，小区景观集章选择景观点。,12,月,30,日 ，下午现场布置完成。,1,月,1,日 ，上午,1,月,1,日下去,14:00-14:30,，来访客户签到，填写抽奖券，送福字大礼包，糕点品鉴,14:30-14:40,，主持人对项目做介绍,14:40-15:10,，店面风水讲座预计,20-30,分钟,15:10-15:40,，集体参观小区、景观、样板房，主持人、业务员统一讲解。,15:50-16:20,，专家谈近,5,年来具有潜力的投资渠道,16:30,，现场抽奖活动。,意向购房客户可与现场工作人员沟通。,六、抽奖奖品：,幸运奖：,1,名 价值,500,元（聚财摆件）,参与奖：,20,名 价值,100,元（聚财挂件）,普奖：福字大礼包,七、人员安排：,类别,姓名,内容,备注,签到,李秀英,来访客户签到，填写抽奖券,活动沟通,张乐举,活动流程衔接,客户接待,赵林冲等,现场意向客户介绍,活动衔接,李艳,全程控制,活动操作,活动公司,活动操作,主持人、讲师、集章定点人员,八、现场布置：,在原有老带新,2000,元,/,套的基础上，即日起至,2,月,29,日增加客户奖励机制，借助交房时机，进一步挖掘老带新。,奖励方式以下两种（二选一）,奖励方式一：免客户,1000,元物业管理费（免第二年）,奖励方式二：介绍客户成交后，老客户也可以参与砸金蛋赢大奖的活动。,活动三、老带新刺激活动,活动四、马克杯,DIY,活动时间：,1,月,16,日,活动地点：售楼处,活动内容：客户在小区拍照片，把照片现场制作到马克杯上，为来访客户提供一个纪念品。,活动人数：预计,80,人,费用预算：,3000,元,附：一期剩余房源一口价价格表,附：交房方案,一、交房内容,交房楼栋：,1#,、,2#,、,5#,、,6#,、,7#,、,8#,、,9#,、,10#,（截止到,2015,年,12,月,6,日）,幢号,前期客户,本司客户,合计,大定,签约,欠款,客户,交房,时间,大定,签约,欠款,客户,交房,时间,大定,签约,欠款,客户,1#,89,89,12.24,9,9,12.30,2#,81,81,12.26,11,11,12.30,5#,86,86,12.27,8,7,12.30,6#,37,37,12.29,24,24,12.30,7#,6,6,12.29,60,58,12.30,8#,24,24,12.28,34,33,12.31,9#,34,34,12.28,47,45,12.31,10#,24,21,12.31,合计,357,217,208,注：,1,）考虑到前期业主和,3,月后成交业主在价格上有一定差异，故错开时间交付，尽可能避免不必要的麻烦；,2,）原则上按幢交付，多批次交付，避免客户过于集中，相互影响。,二、交房公示,交房时间：,合同交房时间：,2015,年,12,月,31,日（周四）,交房周期控制：,1#,、,2#,、,5#,、,6#,、,7#,、,8#2015,年,12,月,24,日,2015,年,12,月,31,日,9#,、,10#201,年 月 日,201,年 月 日,其中,9#10#,有 户已签约业主合同约定是,2016,年,5,月,30,日。,具体时间：上午,8:30,11,：,30,；下午,14,：,00,17:30,交房公告：,公告形式：挂号信通知、电话通知，具体安排如下：,电话通知,12,月,19-23,日电话通知业交房时间，并核实寄件地址；,挂号信通知,12,月,24,日投递（提前一周邮寄通知书）；,三、交房地点,2#,商铺,四、交房条件,取得政府综合验收报告，确保房屋综合验收达到合格交房标准（建议由工程部协同物业公司,8,月,21,日前提前做好一房一验，及时发现问题、解决问题）：,两书：,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,所有楼层编号、房屋门牌标示到位,墙面、地面、门窗基础清洁完成,公共走廊墙面、地面、门、公共楼梯间、扶手、风井、水电管道等达到验收合格标准,电梯运行检测，保障稳定运行,公共绿化完工，达到交付使用标准,泵房等机电配电机房，保障稳定运行,其他：未尽事宜，由物业公司协同工程部协商解决,审核区,开发商,结算区,物业公司,结算区,验房,五、交房场地布置图,1,、交房内场布置,1,）打扫，放置桌椅，连接,POS,机，铺排网线、设置一米栏等。,2,）交房流程图易拉宝；,3,）公示验收报告、实测面积、地源热泵收费公示、物业收费标准等客户关心的文件资料；,4,）饮水机；休息坐椅；洽谈桌若干；,2,、交房外场布置,1,）售楼处拱门；,2,）小区大门口拱门、空飘；小区沿街商铺彩旗；,六、职能分工,营销公司：负责核对业主身份、合同、所有发票原件；是否已交纳维修基金和契税，有无欠款（有欠款未还清的不予交房），初步沟通结算单，引导与财务部对接；,甲方财务部：负责收缴及清退款项；换发票；代收维修基金费用，,回收维修基金缴交凭证和契税发票办证联,等；,物业公司：与业主签订,临时物业公约,和物业合同；物业收费；发放两书；发放物品（钥匙、猫眼、,水卡、电卡,、燃气卡、可视对讲机等）；发放新年礼包（对联红包）；验房协同；保洁、保安、交房现场人事组织服务；,甲方工程部：现场安排水电、土建等技术人员以及门窗、电梯、设备等供应商技术人员，负责验房过程中对房屋异常情况质量问题的及时处理及协同物业部带业主验房；,甲方后勤部：网络维护及后勤保障，活动当天业主茶歇服务及工作人员饮食采买。,七、人员安排,1,、外场保安：,2,名（交房期间负责室外车辆停放及公共秩序管理）；内场保安,6,名；,2,、售楼处：保安,2,名，负责交房场地指引以及确保交房期间售楼处正常销售工作；,3,、审核区：销售人员,3,名，保安,2,名；,4,、开发商结算区：财务,2,名，工作人员,2,名，保安,2,名；,5,、物业交房组：工作人员,4,名，保安,2,名；,6,、房屋验收组：工程部,2,名,+,物业,4,名（交房期间负责协同业主对房屋进行综合验收及问题反馈处理）,7,、茶歇组：,1,人（负责到访业主的茶饮及小点服务）,8,、交房区域保洁：,1,人（负责交房等候环节公共区域的保洁工作工作）,9,、应急处理组：管理人员,2,人（含,1,名高管）,+,保安,4,人（交房期间负责处理突发事件）,合计：营销公司（共,3,人）,销售人员,3,名，其余人员在售楼处正常销售接待；,开发商（共,9,人）,财务,2,名，工作人员,2,名，工程部,2,名，后勤组,1,人，应急组,2,人（含,1,名高管）；,物业公司交房组工作人员至少,8,名（具体由物业公司确定）,工作人员,4,名；房屋验收人员,4,名，保洁,1,人，应急组,1,人；,保安,10,人,建议由开发公司和物业管理公司共同协商人员的构成，并由甲方派人负责统一管理调度。,八、交房流程细则,1,、业主身份验证（审核区）,A,、查验业主（委托代理人）入伙有关证件（包括身份证）及需办理的相关资料,交房通知书,；已签定的,购房合同,；身份证；全额发票原件；,契税缴纳凭证；,维修基金缴纳凭证；,B,、初步沟通,交房结算单,上签字。,2,、缴退购房款项（开发商结算区）,根据交房实测面积，向开发商缴纳购房余款或退还余款，代收款项等。,3,、签约收费（物业结算区）,1,）与业主签订,临时物业公约,和物业合同；,2,）物业收费；,3,）发放两书；,4,）发放物品（钥匙、猫眼、水卡、电卡、燃气卡等）；发放新年礼包（对联红包）；,5,）验房协同；保洁、保安、交房现场人事组织服务；,九、物料明细：,序号,名称,负责部门,备注,1,两书内容填写,甲方工程部,/,甲方销售部,营销公司配合，最晚,12,月,23,日前完成交物业,2,交房通知书,甲方办公室,营销公司配合，最晚,12,月,24,日邮寄,3,交房结算单,甲方财务部,营销公司配合，最晚,12,月,23,日完成（前提甲方须于,12,月,20,日提供面积实测报告）,4,无线,POS,机连接,甲方办公室,12,月,20,日前,5,交房包,甲方办公室,12,月,22,日前交物业公司,6,交房内场布置,甲方办公室,12,月,23,日前,7,交房外场布置,甲方办公室,12,月,23,日前,8,物业合同、业主公约,物业公司,12,月,20,日前,十、其他,每天交房工作结束后，由营销公司和物业公司核对上报准确的接房数量给甲方财务，甲方派员现场组织会议通报当天的交房情况，对突发情况及相关问题进行梳理和安排。,END,