东方巴黎项目整体营销策略.doc
《东方巴黎项目整体营销策略.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《东方巴黎项目整体营销策略.doc(16页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、东方巴黎项目整体营销策略九思地产二五年九月七日前 言针对目前贵公司提出暂时不考虑超市部分销售的思路,我司连夜召开紧急会议,讨论了项目现阶段的各种情况,针对营销工作的推动进行了深入的研究,做出以下决论:1 支持贵司提出对超市部分物业暂停推动的意见,目前只进行针对性市场调查,对客户进行摸底及登记,而不涉及正式销售;2 对项目地面物业进行包装,在9月18日前,整体推出,以侧重点进行阶段划分,全力去化;3 整合广告公司的优势资源,加强其配合力度,为后期项目的营销工作推进提供优势条件;4 做好销售人员的持续性培训工作,使所有销售人员对项目的了解程度在之前的基础上不断提高,加强专业性,以保证随时推出任何部
2、分物业都可以使销售工作顺畅无阻;5 在进行地上物业部分销售准备的同时,对地下超市部分的潜在客户继续进行深挖,如贵司最终决定对其进行销售时,保证所有人员可以有备而战。注:鉴于之前的多套方案中已仔细阐述过对咸阳地产及投资性物业市场的调研,在此不再赘述第一部分 项目定位一、 项目SWOT分析项目优势(S)项目劣势(W)项目展现的实力:实力发展商亚太知名物业管理公司享誉全省的商业管理公司,强强联手打造的新概念投资型物业交通条件:作为一个商业项目必备的交通条件,本案较好地满足了交通方面便利的要求,处于城市主干道,并有多路公交车经过地理位置:本案周边已经有民生百货成功经营,拥有极大的常住人群,为本区域的商
3、业发展提供了强大的消费群体负面印象:本案已经上市两年,前期销售不利的形象早已在消费者心中留下了深刻印象。加之因受各方面影响,导致大量客户纠纷,为本案目前的销售带来了极大的阻力周边商业氛围不足:本案周边目前投入运营的商业物业较少。导致区域商业配套严重不足,难以衬托区域商业环境的氛围销售价格:因已进入现房阶段,本案较高的销售价格有很大抗性项目机会(O)项目威胁(T)咸阳商业的发展前景:随着西咸一体化步伐加快,投资环境改善,旅游资源的开发和行业完善,咸阳商业已经开始呈现良好势头,市场前景广阔。区域机遇:区域内同类型的投资型产权物业只有秦隆步行街,且其意即没有区域内的正面竞争,我们应更好地把握入市前的
4、铺垫工作,找准入市时间点,全面占领市场。政府支持:政府立志于将本案所在区域打造成新的商业区域升值潜力:由于本身的优势及市场环境,项目升值的机会很大。同类竞争项目:市场上已经存在或即将推出的一些产权式投资物业提出的回报比率高于我们的回报,对投资性客户造成较大分流本案的招商:对于商业项目而言,前期商业规划及系统招商工作至关重要,但本案前期这方面工作存在大量问题,如在现阶段仍不能较好地解决这些问题,将会产生极大的负面作用商业运营:因本案已属现房,且部分物业即将投入商业运营,作为投资客户将会对这部分物业密切关注,如此部分物业在经营中不能取得较好业绩,将会极大程度地挫伤投资者的积极性二、 产品形态定位1
5、 福园购物、网吧部分、电影院部分l 形态定位:产权式商铺l 定位分析:上述部分物业已经出租给经营单位,可将其划分为小块面积,降低投资额度,在两年内承诺总放款8.8%的固定回报,以此来吸引小投资者l 经营模式:投资者在与发展商签订买卖合同的同时,与物业管理公司签订租赁合同 物业管理公司委托专业经营管理公司对各部分物业实施经营管理 至此,该物业所有权、管理权、经营权清晰划分l 销售说辞:两年后,物业价值提升,租金提高,因此将依据当时市场实际情况与投资者重新签订租赁合同,以此确保投资者的利益2 独立商铺、写字楼l 形态定位:自营或者由物业管理公司代租l 定位说明:投资者在购买物业时可依据自身情况进行
6、选择,一种投资者需要铺面自行经营,而另一种投资者希望可以通过租赁来收取回报,第三种投资者希望可以安稳地度过商业物业前两年的培育期,待项目的商业气氛成熟后转为自营,为同时满足以上各种客户的需求,我们建议这部分物业可灵活处理,属后两种客户者,可与物业管理公司签订两年代租协议,由物业管理公司对其名下物业进行代租管理,租金收益由投资者与物业公司按:的比例进行分成l 销售说辞:针对租金分成客户,可提出代租协议首期协议期限为两年,两年后可根据客户需要续签三、 主要目标客户群体定位年 龄:30-55岁职 业:政府人员、经营者、公司白领、自由职业者、机构投资者 心理特征:独立、尽情感受生活、希望受到尊重,头脑
7、灵活、前卫、渴望浪漫,喜欢新鲜事物、追求刺激、同时感受强烈的竞争压力共同爱好:投资、享受、追求时尚综合分析:这类人具有一定的投资实力,同时也具有一定的投资理念,比较理智,花哨的概念炒做并不能打动他们。将明晰的项目经营可行性分析、投资回报数据整理成形,以商业计划书形式或许可以起到决定性的作用。对这类人的诉求策略是在专业地产基础上谈投资 四、 价格定位依据原价格方案执行,在此不再赘述五、 项目形象定位本案形象目标2005年度咸阳最具投资价值的物业目标分解:l 实力开发商、亚太知名物业管理公司、享誉全省的商业管理公司强强联手,极强的资金、技术实力大大提升了项目运做的诚信度,为客户带来资金安全的保障;
8、l 自提出西咸一体化以来,越来越多的商家正在一步步走进来,其商业地位属于上升趋势,为咸阳的商业带来一个更加广阔的发展空间;l 同时,丰富的商业经验,强大的操作执行力为以后的经营带来丰厚的利润;l 这样一个有投资安全保障、较高回报率、广阔发展前景的物业必然蕴含巨大升值空间。第二部分 营销推广一、 总体营销策略通过上述的综合分析,可以明确本案在地理位置、交通、自身规划、素质方面都具备一定的可塑造性,但是在周边商业氛围等方面有一定的欠缺。因此,本项目要取得最终成功,必须对项目本身以及发展商、物业管理公司、经营管理公司、未来的经营展望进行精密的形象包装及推广,必须在销售初期就以项目热销而一炮走红,并以
9、此提高项目的附加值,刺激投资者的购买欲望。务求使本案在此片区成为咸阳楼市又一焦点。继而再以不同的媒介宣传使本案不断升温,配合以强势的直销工作,推动本案的销售,并使发展商的知名度和美誉度进一步提升,在咸阳房地产市场不断巩固自身形象品牌之余,使项目销售不断创造佳绩。二、 入市时机的选择本案入市时间:2005年9月中旬1 本案入市时需考虑的问题l 投资者对本案所在区域的认同感l 投资者对大型商业项目的接受程度l 投资者对本案的接受度l 入市前的准备工作是否到位总结整体市场状况和本案的各项特征,以上困难在入市至为关键,必须在入市前全盘解决,否则将会对本案的销售产生极大的负面影响。2 本案入市的注意事项
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 东方 巴黎 项目 整体 营销 策略
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【pe****re】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【pe****re】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。