如何进行房地产市场分析.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2026/10/22,如何进行房地产市场分析,2,案例部分,理论部分,房地产市场分析内涵,房地产市场分析目的,房地产市场分析方法,What?,Why?,How?,房地产市场调研及分析基本框架,3W,3,一、什么是房地产市场分析,概念：,针对某种特定物业，研究分析其所处市场环境及供需关系，挖掘市场机会点,市场环境,需求方,供给方,物业的实际或潜在购买者,/,租赁者,市场中各种竞争物业（包括住宅、商业、公寓、,写字楼、酒店等）,市场宏观大势现状及未来走势,4,二、为什么要做房地产市场分析,市场分析：,市场分析结论是制定项目定位、发展方向等市场决策的依据,评估项目所处市场环境,寻找项目潜在市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场,规避市场风险,制定项目的发展方向和市场定位,推荐最具竞争力的产品建议,评估开发商目标实现的可能性,拟解决的问题,5,三、如何做房地产市场分析,思路：,三个层次：,区域市场、专业物业市场、项目物业市场,两个方面：,供给、需求,三个时段：,过去、现在、未来,区域房地产处于何种阶段,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,竞争供给分析,客户需求分析,项目市场处于何种竞争格局,宏观,微观,原则：,由大到小、由近及远,6,三、如何做房地产市场分析,步骤：,STEP ONE,：市场区域界定,STEP TWO,：区域经济环境和市场分析,STEP THREE,：专业市场分析,STEP FOUR,：项目市场分析,即房地产所在行政区位,房地产生存发展的影响因子，决定房地产市场所处阶段，未来方向,专业物业类型市场分布、供需状况,竞争对手、目标客户，项目机会点、市场占有率等,9,三、如何做房地产市场分析,Q&A,：,Q2,：如何对 专业市场分析,供给分析,需求分析,供给总量：房地产市场当前的物业存量，新,增供给则是本期存量与上期的差,供给结构：按产品类型、户型、面积、价格,等对各片区供给量分类及特征,现有物业的空置率和空置物业的特点,现有和拟建项目特点、功能和优劣势分析,现有物业的营销方式,需求量：在外生经济变量（如人口、收入、产量）,的影响下，市场主体需占有的空间量,影响需求量的因素：人口增长（自然增长、迁移、,城市化）、家庭结构、支付能力、投资,渠道、房产政策等,市场现有物业的客户来源分析、购买驱动因素,消费者对市场现有产品的评价、市场反应等,来源：,统计数据、实地跑盘调研,来源：,统计数据、销售人员访谈、消费者调查,通过对影响供给和需求的因素分析、现有物业供给和需求的特点分析预测未来市场的供需走势,10,三、如何做房地产市场分析,Q&A,：,Q3,：如何对 项目市场分析,项目自身资源条件分析,竞争对手分析,目标客户分析,分析评价每个可能影响项目竞争性能的特征,法律特征：,土地使用年限、规划条件、建筑标准,.,经济特性：,价格、总回收款,/.,自然特性：,地块面积、形状、高度、景观、区位,关联性：,通达性、可视性,现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应等,目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、,生活方式、心理特征、行为模式,1,、找出项目的目标客户,2,、目标客户的置业需求,和偏好,3,、找出项目面对竞争市,场的机会点,11,案例,12,附：相关调研指标,13,1,、宏观经济环境调研指标,城市,GDP,及人均,GDP,人均收入水平、人均消费水平,固定资产投资占,GDP,比重,产业结构组成及规划,城市人口组成及外来人口购房比例,主流消费群体特点,（中产阶层是否成为主力，亦还是泛政府公务员及私营业主为主流）,城市经济发展计划及总体规划,第一类指标,通过横向比较判断：,1,、是否进入结构性价值增长阶段？,2,、是否将使得价格持续增长？,3,、是否进入豪宅增长期？,4,、是否进入第二居所发展期？,14,1,、宏观经济环境调研指标,城市,研究目的,研究内容,昆山在江苏省及长三角经济区的地位,城市概况,地理区位、历史沿革、人文特征,与周边城市关系,(,上海、苏州,),交通连通方式及时间、经济往来、人口往来,优势资源及其开发状况,旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发条件,昆山城市发展的方向以及城市化阶段,政府计划,“,十五”、“十一五”计划,政策法规,土地政策、金融政策、产业政策,重大事件,奥运、经贸往来、城市重点建设项目,城市总体规划,行政区划及其未来发展、交通规划,昆山经济发展的现状评价,经济发展的驱动因素分析,总体状况,近五年的,GDP,（总量、人均）、投资增长、城市化率,产业状况,产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、产业发展规划,居民收入水平,人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数,城市人口现状及增长评价,人口现状,总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有居住状况,人口增长,增长类型、增长地域,产业人口,整体规模、结构（行业比例）、高管比例,城市消费水平评价,整体消费力,社会消费品零售总额、消费支出结构,高端消费力（民间指数）,奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数量）、旅游度假的档次及频率等,调研方式：政府官方网站公布的数据,案例,15,区域在城市中格局及地位,区域规划及未来发展方向,区域间竞争价格,区域总体供应量预测,总销售量突破跳跃的机会,区域竞争优势,第二类指标：,判断：,1,、区域内的发展机会与限制？,2,、区域的价值利用点是什么？,3,、区域价格是否有突破的限制？,4,、区域发展的主流价值是什么？,5,、是否有新的市场在区域内形成？,1,、城市宏观经济环境调研指标,区域,16,1,、宏观经济环境调研指标,区域,案例,研究目的,研究内容,区域地位及未来发展方向,区域概况,区位、发展历史、优势资源、周边环境（空气、噪音、卫生、绿化）,与周边区域及城市中心、高铁等城市重点区域的关系,交通连通方式及时间（周边市政路网、交通线路）、经济往来、人口往来,基础设施状况,道路状况（级别、通达性等）、其它市政设施配套（金融、通信、教育、医疗）,客户认知,消费者对片区的认知,未来发展契机,规划利好、重大事件,区域经济发展现状评价,经济结构,主导产业、产业集群的形成状况、企业数量及经营状况,土地开发状况,可供开发的土地规模、土地利用状况（开发强度、资源情况、地价水平）,人口状况,人口类型、结构、消费水平、就业情况,调研方式：实地考察及官网数据,17,2,、区域房地产市场调研指标,区域内项目规划特点,消费者共性,竞争价格区间,推出时机,物业类型组合,判断：,1,、假设的规划卖点对消费 者而言，是否能产生价值感知？,2,、如要突破价格区域，借鉴高价格区域，需要增加新的价值取向是什么？,3,、同类产品，在推出时机上是否有先机？,4,、物业类型间的组合，对整体项目价值的增长点是什么？,18,2,、房地产市场调研指标,专业市场,商业市场（大型商业中心及沿街商铺）,研究目的,研究内容,商业物业市场,市场总体发展阶段及发展趋势,历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）,开发企业实力,开发量、产品水平、销售量、未来发展战略,行业专业化程度,专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况,商圈,总体发展状况,社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例、商圈分布、各商圈的发展历史及发展趋势、发展的驱动因素,商圈发展状况,辐射范围、业态类型、商圈级别、规模、人口特征、总营业额及每平米营业额、租金水平,竞争市场,总体发展状况,在售量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）,竞争强度,各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、价格水平、销售率、入住率,经营管理水平,经营模式、特色经营手段、经营管理机构,价格水平,销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费,营销水平,市场动作、宣传及推广方式,客户分析,消费者分析,职业、年龄、家庭结构、经常性消费场所、消费物品、消费金额、消费频率、消费时段、出行方式及原因、购买频率最高的三个场所及其理由、未来人口消费走向,投资客分析,主要投资渠道、投资偏好的房地产类型及原因、信息的获取渠道、目前拥有商铺物业情况、愿意购买还是租赁、购买目的是自营还是租赁、购买商铺类型、面积、楼层、可以承受的租金、投资预算、购买方式、每年最低投资回报率、经营方向、选择商铺的价值排序及如何进行判断,调研方式：实地考察、调研问卷、客户访谈,19,2,、房地产市场调研指标,专业市场,豪宅市场,研究目的,研究内容,整体供应状况,总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）,结构性指标：高档公寓以及别墅等不同物业类型的供应比例、一手房和二手房的比例等,板块供应状况,格局和分布、资源、板块内部供应特征、客户特征、价格特征及发展趋势,竞争强度,在售项目的项目规模、入市时间、核心卖点、竞争优势、销售率、去化速度,客户特征,价值排序、客户特征（家庭结构、年龄、非住房的消费偏好、收入水平）、购买行为特征（成交周期、获知渠道、决策人）、价格敏感度,价格水平,各类物业的均价水平、目前市最高价格、各在售项目的均价、层差、朝向差,营销水平,市场动作、宣传及推广方式,调研方式：实地考察、调研问卷、客户访谈,20,3,、地块调研指标,最有利于展示的面,地块形状对布局的要求,最有商业价值的临街面,周边景观资源,地块内部条件利用,临路不利面的因素,地块内的价值区别,与周边或城市中心的交通关系,21,4,、竞争项目调研指标,主力户型及户型比例,户型面积区间,创新价值点（或核心卖点）,配套设施,容积率、绿化率,总价区间,营销手法,未来潜在竟在对手（新成交土地）,谢 谢以下为讨论时间,