【苏州】印象城.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,中国房地产信息集团,|,克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有,苏州印象城案例分析,2010,年,11,月,项目基础信息,03,项目区位分析,06,项目定位,10,项目商业布局,12,项目动线分析,43,项目建筑特色,49,项目运营推广,53,项目小结及借鉴意义,55,目 录,PART,1,项目基础信息,1.1,项目概况,开发理念,苏州市,2008,年全市总人口数量,6,297,530,，中心区人口,1,480,000,，社会消费零售总额,2008,年为,1552,亿元，位列全国城市第,11,位，消费规模持续增长,08,年突破,20%,的涨幅，消费市场发展的潜力十分巨大。,苏州正处于消费转型期，尤其以印象城所在的苏州工业园区为先，印象城在此建造了一个苏州的新地标，引入了大量国际时尚品牌的旗舰店，如,ZARA、H&M、UNIQLO、MANGO、NEXT、MUJI,等，给苏州带来一场生活的革命，让原本只释放出一小部分年轻人“赶时尚”消费潜力的苏州，加快了与国际时尚潮流的接轨速度。,苏州印象城购物中心，是苏州首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心，成为了苏州最“,IN”,生活的引领者。,印象城中庭圣诞树,夜色中的印象城,PART,2,项目区位分析,2.1,地区概述,苏州工业园区概况,人口：,苏州工业园区于,1994,年,2,月经国务院批准设立，同年,5,月实施启动。行政区划,288,平方公里，其中，中国和新加坡合作区,80,平方公里，下辖三个镇，户籍人口,32.7,万（常住人口,72.3,万）。,规划：,苏州工业园区位于苏州古城东侧，作为苏州的新区，将建设成为苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。,消费力：,苏州工业园区经济始终保持年均,30%,左右的增速，以占苏州市,4%,左右的土地、人口和,7%,的工业用电量，创造了全市,15%,左右的,GDP,、地方一般预算收入和固定资产投资，,25%,左右的注册外资、到帐外资和,30%,左右的进出口总额。,在这样的人口、规划和消费力水平下，苏州印象城购物中心的建立，标志着苏州东环路一带成为了苏州新兴的,CBD,。,项目区域位置,2.2,区位分析,交通概况,公交路线：,2,、,120,、,238,、,261,路公交车，直达印象城边门，步行,1,分钟进入印象城。,东港二村东公交站,星明街公交站,公交路线：,812,、,109,、,100,、,110,、,2,、,261,、,158,、,219,、园区,2,号线，直达印象城正门，步行,2,分钟进入印象城。,苏州印象城购物中心交通图,PART,3,项目定位,PART,4,项目商业布局,4.1,项目规划,各楼层经营内容,4.2,各区域业态分布,B1F,B1F,业态比例,细分业种,数量（家）,面积（）,食品,5,595,特色餐饮,7,2900,休闲餐饮,1,1060,中西快餐,3,755,超市,1,20000,男性服饰,1,140,女性服饰,1,300,金融银行,6,715,药店,1,285,合计,26,26750,从商铺数量上看，,B1F,的餐饮比例占了,62%,，服务的比重其次为,27%,，零售的比例最小为,11%,。,但由于主力店沃尔玛的影响，从商铺面积上看，零售面积占了绝对主导的,76%,，可见沃尔玛对,B1F,的影响力，其次为餐饮,20%,和服务,4%,，也可看出，服务是数量多而面积小。,全球零售业巨头沃尔玛超市的加入，为印象城集聚了周边住宅区中的百姓客源，充分引导了客流进入印象城购物中心。,B1F,品牌列表,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,Cache Cache,B033,零售,女性服饰,国内二线,300,翡翠服饰,B014,零售,男性服饰,国内二线,140,老妈米线,B001b,餐饮,特色餐饮,国内著名品牌,540,龙记港式茶餐厅,B003,餐饮,休闲餐饮,国内著名品牌,1060,食其家,B007,餐饮,中西快餐,国内著名品牌,435,如意菜饭,B012,餐饮,中西快餐,国内著名品牌,175,星洲记,B013,餐饮,中西快餐,国内著名品牌,145,争鲜寿司,B016,餐饮,特色餐饮,国际著名品牌,315,尝鲜汇,B018+B019,餐饮,特色餐饮,国际著名品牌,415,甜心多滋,B021,餐饮,食品,国内著名品牌,140,都可茶饮,B022,餐饮,食品,国内著名品牌,125,观振兴,B024,餐饮,特色餐饮,国内著名品牌,125,凯萨铁板烧,B026,餐饮,特色餐饮,国际著名品牌,125,4.2,各区域业态分布,B1F,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,阿宗面线,B031,餐饮,特色餐饮,国内著名品牌,300,贝尔多爸爸的泡芙工房,KB01,餐饮,食品,国际著名品牌,60,海王星辰药房,B001a,配套服务,药店,国内著名品牌,285,潮府砂锅粥,B005,餐饮,特色餐饮,国内著名品牌,1080,沃尔玛,零售,超市,国际一线,20000,中国移动,B009,配套服务,金融银行,非品牌,330,自然派,B015,餐饮,食品,国际著名品牌,140,中国电信,B020a,配套服务,金融银行,非品牌,140,欧味多,B020b,餐饮,食品,国际著名品牌,130,中国联通,B028,配套服务,金融银行,非品牌,230,建设银行,ATM02,配套服务,金融银行,非品牌,5,招商银行,ATM03,配套服务,金融银行,非品牌,5,中国银行,ATM04,配套服务,金融银行,非品牌,5,4.2,各区域业态分布,B1F,4.2,各区域业态分布,B1F,B1F,平面图,B1F,品牌示意,中国电信,观振兴,阿宗面线,Cache Cache,龙记港式茶餐厅,沃尔玛购物广场,4.3,各区域业态分布,1F,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,C&A,1001,零售,男女服饰,国际二线,690,Promod,1003b,零售,女性服饰,国际二线,250,MANGO,1004,零售,女性服饰,国际二线,510,Bershka,1006,零售,女性服饰,国际二线,630,Pull&Bear,1007,零售,女性服饰,国际二线,500,优衣库,1013,零售,男女服饰,国际二线,460,ASOBIO,1028,零售,男女服饰,国际二线,740,ONLY,1031a,零售,女性服饰,国际二线,400,Mara,Carol,1032,零售,女性服饰,国际二线,100,Tally Weijl,1038,零售,女性服饰,国际二线,80,ZARA,1044,零售,男女服饰,国际二线,1150,H&M,1047,零售,男女服饰,国际二线,890,JACK&JONES,1031b,零售,男性服饰,国际二线,330,1F,品牌列表,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,俏江南,蒸,1010,餐饮,特色餐饮,国内一线,550,LIZARRAN,西班牙餐厅,1011a,餐饮,特色餐饮,国际二线,260,Visto,意大利餐厅,1012a,餐饮,特色餐饮,国际二线,450,赛百味,1016,餐饮,中西快餐,国际二线,100,面包新语,1017,餐饮,休闲餐饮,国内一线,130,汉堡王,1020,餐饮,中西快餐,国际二线,350,肯德基,1022,餐饮,中西快餐,国际二线,280,一茶一坐,1025a,餐饮,特色餐饮,国内一线,530,星巴克咖啡,1025b,餐饮,休闲餐饮,国际二线,220,味千拉面,1027a,餐饮,特色餐饮,国际二线,270,满记甜品,1043,餐饮,休闲餐饮,国内一线,100,爱茜茜里冰淇淋,1050,餐饮,休闲餐饮,国际二线,80,果麦,K121,餐饮,食品,国内一线,20,4.3,各区域业态分布,1F,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,M.G.S,曼谷银,K107,零售,珠宝首饰,国际二线,20,NICI,K103,零售,时尚配饰,国际二线,20,卡西欧手表,K104,零售,钟表眼镜,国际二线,20,Bani Rabbit,K109,零售,时尚配饰,国际二线,20,Shes,K110,零售,时尚配饰,国际二线,20,AMASAMA,饰品,K118,零售,时尚配饰,国际二线,20,浦发银行,1027b,配套服务,金融银行,非品牌,70,交通银行,ATM07,配套服务,金融银行,非品牌,5,光大银行,ATM08,配套服务,金融银行,非品牌,5,建设银行,ATM09,配套服务,金融银行,非品牌,5,中国银行,ATM11,配套服务,金融银行,非品牌,5,交通银行,ATM12,配套服务,金融银行,非品牌,5,CK,手表,K117,零售,钟表眼镜,国际二线,20,4.3,各区域业态分布,1F,1F,品牌示意,4.3,各区域业态分布,1F,1F,平面图,俏江南,蒸,C&A,、,H&M,、,ZARA,Pull&Bear,4.4,各区域业态分布,2F,2F,业态比例,细分业种,数量（家）,面积（）,特色餐饮,1,350,休闲餐饮,1,620,包袋皮具,1,275,宠物用品,1,20,化妆品,1,295,男女服饰,8,5940,男性服饰,1,340,女性服饰,14,3445,时尚配饰,7,450,数码电子,1,20,钟表眼镜,1,120,珠宝首饰,2,40,美发,1,165,衣物保养,2,80,合计,42,12160,2F,无论从商铺面积还是商铺数量上看，都是以零售为主，但是零售的业种较,1F,而言更丰富。,主力店为该品牌在苏州的旗舰店，贯穿,1F,和,2F,，自然地将客流引导到,2F,楼层。丰富的业种和增加的配套服务也同样起到了滞留客源，增加消费的目的。,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,C&A,2001,零售,男女服饰,国际二线,1100,Etam,2004,零售,女性服饰,国际二线,410,NEXT,2006,零售,男女服饰,国际二线,860,La,Chapelle,2007,零售,女性服饰,国际二线,870,Imaroon,2008b,零售,女性服饰,国际二线,150,播,2010,零售,女性服饰,国际二线,150,优衣库,2012,零售,男女服饰,国际二线,1000,TBF,2014,零售,女性服饰,国际二线,200,FOREVER NEW,2016,零售,女性服饰,国际二线,200,AMASS,2019,零售,男女服饰,国际二线,140,雅莹,2017,零售,女性服饰,国际二线,260,哥弟,2020,零售,女性服饰,国际二线,170,ME&CITY,2024,零售,男女服饰,国际二线,790,VERO MODA,2025b,零售,女性服饰,国际二线,340,2F,品牌列表,4.4,各区域业态分布,2F,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,Honeys,2026,零售,女性服饰,国际二线,160,Le Saunda&Cne,2027,零售,包袋皮具,国际二线,275,ANY-ALL,2029,零售,女性服饰,国际二线,110,Key Wear,2030,零售,女性服饰,国际二线,115,Sky&Sea,2031,零售,女性服饰,国际二线,110,JNBY,2032,零售,女性服饰,国际二线,200,PAUL FRANK,2036,零售,男女服饰,国际二线,100,ZARA,2037,零售,男女服饰,国际二线,630,H&M,2038,零售,男女服饰,国际二线,1320,SELECTED,2025a,零售,男性服饰,国际二线,340,家顺寿司,2013,餐饮,特色餐饮,国际著名品牌,350,嘉旺茶餐厅,2022,餐饮,休闲餐饮,国内著名品牌,620,曼都美发,2021,配套服务,美发,国内著名品牌,165,4.4,各区域业态分布,2F,2F,品牌示意,4.4,各区域业态分布,2F,2F,平面图,嘉旺茶餐厅,Honeys,C&A,、,H&M,、,ZARA,2F,品牌示意,4.4,各区域业态分布,2F,ME&CITY,Le Saunda&Cne,播,宝岛眼镜,4.5,各区域业态分布,3F,3F,业态比例,细分业种,数量（家）,面积（）,食品,1,100,特色餐饮,1,285,休闲餐饮,3,955,儿童用品,11,3235,家纺家居,4,1515,体育用品,2,155,教育机构,1,745,美容,SPA,1,310,摄影写真,1,155,KTV,1,1770,影院,1,4780,游戏游艺,1,1690,合计,28,15695,3F,从商铺数量上看，以零售为主，增加了休闲娱乐的比例，调整了主力店的业态，体现了休闲娱乐餐饮购物一体化的主题，嘉禾影城的入驻，使得印象城购物中心的形象更年轻和时尚。,从商铺面积上看，休闲娱乐占据主导地位，零售面积缩小。从业种上分析，,3F,以家居和儿童用品为主，适合家庭消费。,4.5,各区域业态分布,3F,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,安藤家拉面,3014,餐饮,特色餐饮,国际二线,285,水天堂西餐咖啡厅,3021,餐饮,休闲餐饮,国际二线,800,糖皇甜品,3035,餐饮,休闲餐饮,国内二线,65,加州风情咖啡,3036,餐饮,休闲餐饮,国际二线,90,神采飞扬游乐公园,3025+3026,休闲娱乐,游戏游艺,国内二线,1690,嘉禾影城,3040,休闲娱乐,影院,国内一线,4780,Lafinn SPA,3019,配套服务,美容,SPA,国际二线,310,绿阳工坊,3002,零售,家纺家居,国内二线,180,无印良品,3003,零售,家纺家居,国际二线,915,金宝贝,3006,零售,儿童用品,国际二线,750,爱丽思家居生活馆,3007b,零售,儿童用品,国际二线,450,小吕宋儿童生活馆,3008,零售,儿童用品,国内二线,1000,小可爱儿童摄影,3011,配套服务,摄影写真,国内二线,155,a gogo KTV,3037,休闲娱乐,KTV,国内二线,1770,3F,品牌列表,4.5,各区域业态分布,3F,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,Mothercare,3016+3017,零售,儿童用品,国际二线,630,Okaidi,3027,零售,儿童用品,国际二线,130,宝贝熊,3028,零售,儿童用品,国际二线,100,超人玩具城,3029,零售,儿童用品,国际二线,95,多喜爱床品,3033,零售,家纺家居,国际二线,210,加减乘除家居生活馆,3034,零售,家纺家居,国际二线,210,LYRA,K301,零售,儿童用品,国际二线,20,HAPE,玩具,K302,零售,儿童用品,国际二线,20,乐智小天地,K305,零售,儿童用品,国际二线,20,Polliwalks,K306,零售,儿童用品,国际二线,20,美联英语,3001a,配套服务,教育机构,国际二线,745,TREK,3001b,零售,体育用品,国际二线,135,优之良品,3030,餐饮,食品,国内一线,100,倍轻松健身器材,K303,零售,体育用品,国际二线,20,3F,品牌示意,3F,平面图,优之良品,4.5,各区域业态分布,3F,嘉禾影城,神采飞扬游乐公园,3F,品牌示意,4.5,各区域业态分布,3F,嘉禾影城,mothercare,Lafinn SPA,水天堂西餐咖啡厅,4.6,各区域业态分布,4F,4F,业态比例,细分业种,数量（家）,面积（）,食品,1,20,特色餐饮,8,4820,休闲餐饮,1,405,宠物用品,1,90,数码电子,1,2525,旅行社,1,75,美发,1,185,美甲,1,20,美容,SPA,1,300,运动健身,1,1920,合计,17,10360,4F,从商铺数量上看，以餐饮为主题，大面积的餐厅在客流高峰时，起到了分散客流并引导消费的作用。从商铺面积上分析，也可看出餐饮在,4F,的绝对优势。,4F,的主力店为电子零售商巨头百思买，它的入驻吸引了客流从,1F,上升到,4F,进行消费。,4.6,各区域业态分布,4F,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,战锅策创意火锅,4002b,餐饮,特色餐饮,国内二线,900,花袭人红楼干锅,4002c,餐饮,特色餐饮,国内二线,215,湘色满园,4003a,餐饮,特色餐饮,国内二线,920,福乐食阁,4003c,餐饮,特色餐饮,国内二线,260,外婆家,4004,餐饮,特色餐饮,国内二线,1130,韩林炭烤,4005,餐饮,特色餐饮,国内二线,600,大渔铁板烧,4010,餐饮,特色餐饮,国际二线,515,萨莉亚,4014,餐饮,休闲餐饮,国际二线,405,麻辣香锅,4017,餐饮,特色餐饮,国内二线,280,巧奈尔,巧克力,K406,餐饮,食品,国际二线,20,百思买电器,4001,零售,数码电子,国际二线,2525,青年旅行社,4002a,配套服务,旅行社,国内二线,75,4F,品牌列表,4.6,各区域业态分布,4F,品牌,位置,业态,细分业种,品牌档次,营业面积（）,哈狗帮宠物馆,4020,零售,宠物用品,国内二线,90,SASSI,美甲,K208,配套服务,美甲,国内二线,20,曼都佳人,SPA,4007a,配套服务,美容,SPA,国际二线,300,Hair Consultant,发型顾问,4007b,配套服务,美发,国际二线,185,Impulse Fitness,英派斯健身,4008+4009,休闲娱乐,运动健身,国际二线,1920,4F,平面图,4F,品牌示意,百思买电器,青年旅行社,4.6,各区域业态分布,4F,百思买电器,4F,品牌示意,4.6,各区域业态分布,4F,哈狗帮宠物馆,SASSI,美甲,韩林炭烤,曼都佳人,SPA,英派斯健身,Hair Consultant,4.6,经营业态业种比例汇总,类别,零售,购物,餐饮,统计内容,特色,餐饮,中西,快餐,休闲,餐饮,食品,经营商户数,92,22,6,10,8,数量比例,54%,14%,4%,6%,5%,经营面积（,m2),47410,10415,1485,3570,735,面积比例,61.65%,13.54%,1.93%,4.64%,0.96%,业种大类面积比例,61.65%,21.07%,娱乐休闲,配套服务,KTV,游戏,游艺,影院,运动,健身,药店,金融银行,教育机构,美甲,美发,美容,SPA,旅行社,摄影写真,衣物保养,1,1,1,1,1,12,1,1,2,2,1,1,2,0.6%,0.6%,0.6%,0.6%,0.6%,7.6%,0.6%,0.6%,1%,1%,0.6%,0.6%,1%,1770,1690,4780,1920,285,810,745,20,350,610,75,155,80,2.30%,2.20%,6.22%,2.50%,0.37%,1.05%,0.97%,0.03%,0.46%,0.79%,0.10%,0.20%,0.10%,13.21%,4.07%,经营总面积,76905,、经营总户数,165,家、零售商业数量比例,54,%,、零售商业面积比例,62,%,、非零售商业数量比例,46,%,、非零售商业面积比例,38,%,、停车位,1100,个。,PART,5,项目动线分析,5.1,外部动线,车库及车库出入方式示意,贵都花园住宅小区,贵都花园住宅小区,河,道,河 道,现,代,大,道,苏 嘉 杭 高 速,印象城,1F,停车场,印象城地面非机动车停车场,印象城地面停车场,印象城地面非机动车停车场,印象城地面停车场,印象城地面停车场,苏州印象城购物中心地面地上一共建设有,8,层的停车场，合计车位,1100,个。两边出口都延伸为城市主干道，但由于双向车道中间有隔离带，故为单向车道进出印象城。,印象城地面非机动车停车场,5.1,外部动线,车库及车库出入口图片示意,靠近贵都花园处通向现代大道的地面停车场,沿现代大道的地面停车场,室内车库入口,室内车库出口,靠近贵都花园处通向苏嘉杭高速的地面停车场,沿苏嘉杭高速的地面非机动车停车场,5.1,外部动线,客流主要出入口,现代大道上的次入口,苏嘉杭高速上的次入口,印象城的主入口设在现代大道与苏嘉杭高速的路口，处于整个购物中心“金角”位置。既能用最短的距离有效导入两边主干道来的客流，又能沿街打出其品牌形象。,主入口,5.2,内部动线,印象城主动线分析,印象城的主动线由大中庭向购物中心“,L,”型的两侧延伸，宽度,10-20,米。,印象城垂直动线分析,名称,/,标识,数量,位置,手扶电梯,5,主动线上,楼梯,12,专卖店、停车场,名称,/,标识,数量,位置,垂直电梯,2,中庭,货梯,1,沃尔玛超市货梯,印象城的垂直动线设计合理。,主动线上分布手扶电梯，使每层的主动线在垂直空间上形成回流，引导顾客消费。,中庭的垂直电梯靠近主力店和正门，有效引导目的性群体的消费行为。,5.3,垂直动线,PART,6,项目建筑设计,6.1,建筑特色,印象城外立面设计,石材搭配玻璃幕墙，,欧洲风与现代感兼备。,在石材和玻璃幕墙上悬挂大量的商铺宣传广告，将品牌形象化，让人印象深刻，符合“印象城”的定义。,6.1,建筑特色,印象城空间设计,沿河设立的景观雅座,正门口的景观喷水池,1F,小中庭的休息座椅,商场内随处可见的休息座椅,正门大中庭俯瞰图,交错设计的楼梯,6.1,建筑特色,印象城导示系统,印象城咨询台,停车场导航设备,电梯前的品牌楼层导购,商场内悬挂导示牌,入口处显眼的停车场指示牌,PART,7,项目运营推广,7.1,运营推广,悬挂大幅商铺的,LOGO,将进行宣传,商场内随处可见的大量当季宣传海报,从进门开始宣传当季活动,举办各类公益活动,印象城的运营推广主要有三种形式：,一为根据国定节假日、销售旺季和淡季的规律、进行的常规性优惠打折活动；,二为出售印象城四店通用的消费卡，促进消费者的消费力度。,三是举办各类公益活动，提升印象城品牌形象。,PART,8,项目小结及借鉴意义,8.1,小结和意义,