物业经营管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,物业经营管理,物业经营管理物业经营管理第一章 物业经营管理概述,第二章 房地产投资及其区位选择,第三章 房地产投资分析技术,第四章 收益性物业价值评估,第五章 房地产市场与市场分析,第六章 租赁管理,第一章 物业经营管理概述,第二章 房地产投资及其区位选择,第三章 房地产投资分析技术,第四章 收益性物业价值评估,第五章 房地产市场与市场分析,第六章 租赁管理,第七章 成本管理,第八章 合同及风险管理,第九章 财务管理与绩效评价,第十章 写字楼物业经营管理,第十一章 零售商业物业经营管理,第十二章 物业经营管理的未来发展,考试介绍：,2011年物业管理师考试分析：,1.题量：单选60道题，多选20道题,2.题型难易度：,较易：70%适中：20%较难：10%,附和考试大纲要求：掌握、熟悉、了解的,7：2：1比例结构。,概念题:76道（常识+理解+记忆）,计算题：2道（35题、57题）,公式题：2道（13题、17题）,判断题：23道（正确的是，错误的是）,通过试卷分析，我们今后要把学习和 复习的重点放在概念的理解上，对于繁杂的公式，我们只要记住他的出处即可，以备日后实际应用时作为工具使用。,教学安排：,总课程三天（6月15日，16日，8月11日）,6月15日教学安排：上午：课考分析，1、2章,下午：3、4章,6月16日教学安排：上午：5、6章,下午：7、8章,8月11日教学安排：上午：9、10、11、12章,下午：模拟考试试卷分析,第一章：,物业经营管理概述,学习内容：,1.物业经营管理的,概念,是什么？,2.物业经营管理的,层次,是如何划分的？,3.物业经营管理的,工作内容,是有哪些？,本章的考点：,一、物业经营管理的概念,内涵,二、物业经营管理的管理,对象,三、物业经营管理的管理,目标,四、物业经营管理的企业,特征,五、物业经营管理的管理,层次,六、物业经营管理的各层,关系,七、物业经营管理的,战略工作,八、物业经营管理的,常规工作,重点掌握,熟悉了解,考点一：内涵,物业经营管理的,概念,与传统概念的,区别,一、物业经营管理的,概念,（P1）,1.物业管理,2.设施管理,3.房地产资产管理,4.房地产组合投资管理,物业经营管理=1+2+3+4,以,收益性物业,为对象，强调为,业主,提供投资收益最大化的,资产价值管理,服务。满足业主的,投资收益或发展战略目标,的需求。,考点一：内涵,一、物业经营管理的,概念,（P1）,记忆提示：,经营管理新概念,物设资合为业主,考点一：内涵,二、与传统概念的,区别,：,传统概念,：对物业进行维修、养护、管理,物业经营管理,：强调为业主提供价值管理服务，满足其投资收益或发展战略目标的需求。包括：,（1）满足对物业正常使用需求,（2）满足对物业进行的保值增值的需求,记忆提示：新概念=旧概念+保值增值,考点一：内涵,二、物业经营管理的,对象,通常为,收益性物业,，其,资产类型,为：,1.写字楼,2.零售商业物业,3.出租型别墅或公寓,4.工业物业,5.酒店和休闲娱乐设施,通过物业出租获取稳定的,经常性租金收益,，因此，收益性物业倍受REITs和机构投资者的青睐。,考点二：对象,写字楼,：（知识点）P2,1.商务办公建筑，办公室+公用部分,2.类型：自用、出租、复合,3.分类：我国无标准。位置、装修、收益,国际：甲、乙、丙（优/良/次）,通常采用12因素法进行分类：,位置、交通、名气、建筑、堂、梯、廊、室、服、设备、物业管理水平和租户类型,考点二：对象,零售商业物业,：（知识点）P3,1.用于零售商业经营活动的建筑,2.分类依据：建筑规模、商品特点、辐射范围,3.分为六类：,区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场,居住区商场、邻里店、特色店,考点二：对象,零售商业物业,：（知识点）P3,考点二：对象,种类,建筑规模,商品特点,辐射范围,区域购物中心,10万,经营管理一致性、服务设施的完整性,200KM半径,市级购物中心,3万-10万,大型百货公司为主,30万人以上,地区购物商场,1万-3万,中型百货公司,城市的一部分,居住区商场,3000-10000,日用百货商店超市,某居住小区,邻里服务商店,500-1000,食品、日杂、干洗,1万人以下,特色商店,3ys 置业10ys),4.专业依赖性强(开发程序复杂 经验),考点三：房地产投资的利弊,了解房地产投资之风险,（P27）,1.什么是房地产投资的,风险,？,风险指未获得预期收益的可能性。,2.通过,标准方差,来估算风险的大小。,3.风险主要体现在以下,四个方面,：,A.投入资金的,安全性,B.期望收益的,可靠性,C.投资项目的,流动性,D.资产管理的,复杂性,标准方差：实际收益与预期收益之间的差别。如：投资1000万，预计收益1100万和900万的可能性都是50%，那么该笔投资的标准方差就为10%。,计算方法,：（1100-1000)/1000*100%=10%,标准方差越大，风险越大。,考点四：房地产投资的风险,了解房地产投资之,风险,：,4.通常把风险分为：,A.不可控的,系统风险,B.相对可控的,个别风险,考点四：房地产投资的风险,A.不可控的系统,风险,：,1.,购买力,风险(通货膨胀引起的购买力下降),2.市场,供求,风险(供大于求导致增量闲置),3.,周期,风险(复发 繁荣 危衰 萧条),4.,变现,风险(急于变现 导致折价损失),5.,利率,风险(提利率 双刃剑抑供需 房价降),6.,政策,风险(政府鼓励 税收优惠),7.,政治,风险(政变 战争 制裁 侵略 騒乱),8.,或然损失,风险(火灾 风灾 地震 洪水),萧条期,第二,周期,危机衰退,萧条,复苏发展,繁荣,第一,周期,危机衰退,萧条,复苏发展,繁荣,考点四：房地产投资的风险,B.相对可控的,个别风险,：,1.,收益现金流,风险(收到的钱太少),2.,未来经营费用,风险(花掉的钱太多),3.,资本价值,风险(预期收益-实际收益),4.,比较,风险(机会成本风险),5.,时间,风险(机不逢时，时不我待),6.,持有期,风险(持有期时间越长，实际收益与预期收益差距越大),考点四：房地产投资的风险,了解风险，正确投资：,1.心态放正，理性投资(经适房/豪宅),2.专业化发展，分散风险，提高管理能力,3.根据周期变化，把握投资时机,反周期操作：,萧条时买储，复苏时开发，,兴盛时抬卖，危机时保值。,这是,“房地产投资黄金定律”,第N,周期,危机衰退,萧条,复苏发展,繁荣,考点四：房地产投资的风险,如何选择正确的房地产,区位,呢？P33,（一）居住物业,（二）写字楼物业,（三）零售商业物业,（四）工业物业,考点五：房地产区位的选择,什么是房地产的区位？,1.房地产三要素：,区位、区位、区位,2.区位：Location,Position,Direction,Location:,地理学意义上的位置,Position：,该地所处的社会文化地位，如：是否为“棚户区”、“商圈”、“开发区”等。,Direction:,指该地在未来的发展规划中的位置,和方向。如：“环北京半小时居住圈”、“环渤海经济圈”等。,考点五：房地产区位的选择,（一）居住型物业的区位该如何选择？,1.市政公用和公建配套完备程度,公用：水、电、燃气,公建：学校、商场、医院、银行,2.公共交通的便捷程度,3.周边环境是否良好,4.居民人口数量及收入水平如何,考点五：房地产区位的选择,（二）写字楼物业的区位该如何选择？,1.与周边其他商业设施的接近程度,“聚集效应”如：CBD、金融街,2.周围土地的利用情况和环境,邻近政府、银行、大型公司、垃圾场,3.易接近性,公共交通、停车场、进出是否方便,考点五：房地产区位的选择,（三）零售商业物业的区位如何选择？,如下表所示，辐射范围的远近，将直接影响零售商业物业的营业收入。,区域分类,距 离,消费者喜好,营业额,主要区域,15km,大件,5-15%,考点五：房地产区位的选择,（四）工业物业的区位如何选择？,1.“原材料”在当地有没有,2.交通运输是否方便（进/出）,3.当地好不好招工,4.水、电能不能满足工业要求,5.环保、税收等相关政策怎样,考点五：房地产区位的选择,本章小结：（要点回顾）,1房地产投资的目的与内容 2房地产直接投资的内容 3房地产开发投资的内容 4房地产投资信托基金运作方式 5房地产投资的主要特征及利弊 6房地产投资市场风险和非市场风险的区别 7狭义的区位与广义的区位的区别,本章习题,累不累？,休息一下？,第三章：,房地产投资分析技术,学习内容：,1.投资分析的,基本概念,是什么？,2.什么是,现值,，如何计算？,3.,设备更新,中的经济分析？,4.房地产投资,财务评价指标,有哪些？,本章考点：,现金流量、资金时间价值,单利计息与复利计息的计算方法,设备更新经济分析方法,现金流量图的绘制方法,资金等效值的计算公式及其应用,投资回收与投资回报的区别与联系,房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。,名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。,重点掌握,了解,重点掌握,一、现金流量P38,房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察:,1.从,实物形态,上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。,2.从,货币形态,上看，房地产置业投资活动表现为投人一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。,考点一：现金流量与现金流量图,把一定时期各时点上实际发生的资金流,出或流人叫做,现金流量,。,其中，流出系统的资金叫做,现金流出,，流入系统的资金叫做,现金流入,。现金流出与现金流入之差称为,净现金流量,。,房地产开发投资项目的现金流量：,1.现金流入：,通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。,2.现金流出：,主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。,考点一：现金流量与现金流量图,现金流量图P39,现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。,考点一：现金流量与现金流量图,现金流量图P39,绘制现金流量图的基本规则是：,1.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续。,考点一：现金流量与现金流量图,现金流量图P39,绘制现金流量图的基本规则是：,2.期末惯例法。,3.初始投资P作为上一周期期末，即第0期,期末发生的。,4.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。,考点一：现金流量与现金流量图,三、房地产置业投资P40,广义的投资:,是指人们的一种,有目的的经济行为,，即以一定的资源投人某项计划，以,获取所期望的报酬。,投资可分为:生产性投资,非生产性投资。,三、房地产置业投资P40,房地产投资分析中,所讨论的,投资,是,狭义,的，,是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而,预先垫支,的资金。,房地产置业投资包括:,房地产,购置投资,和,流动资金投入,两部分。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,1.潜在毛租金收入,物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收人。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,2、空置和收租损失,潜在毛租金收人的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,3.其他收入,物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收人。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,4.有效毛收入,从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收人，就得到了物业的有效毛收人。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,5.运营费用,收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,6.净运营收益,从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,7.抵押贷款还本付息,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,8.准备金,准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存人的用于支付未来费用的资金。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,9.税金,（1）经营税金及附加。,“两税一费”：营业税5%，城建税7%，教育附加费3%,（2）城镇土地使用税和房产税。,（3）企业所得税。一般地产企业所得税为33%,四、房地产置业投资的现金流量,（一）现金流分析中的常用术语,10.经营现金流,从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。,税前现金流净运营收益抵押贷款还本付息,税后现金流税前现金流准备金所得税,一、资金的时间价值P43,客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，要考虑支出和收入的数额及每笔现金流量发生的时间，,以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上，,如：折现。,考点二：资金的时间价值,对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：,1.随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫,资金增值,。,2.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。,牺牲即期消费,是为了能在将来得到更多的消费。,考点二：资金的时间价值,资金时间价值的大小，取决于多方面的因素：,1.投资利润率:,单位投资所能取得的利润；,2.通货膨胀率:,对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；,3.风险因素:,对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。,考点二：资金的时间价值,二、利息与利率,（一）利息,利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。,考点三：单利和复利的计算方法,（二）利率,利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即：本金）之比，一般以百分数表示。,考点三：单利和复利的计算方法,三、单利计息与复利计息,（一）单利计息,单利计息是在每个计息周期内仅按本金算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。,单利计息时的利息计算公式为：,考点三：单利和复利的计算方法,（二）复利计息,复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。,考点三：单利和复利的计算方法,复利计算公式与系数,（一）常用符号,P:Present value现值；,F:Final value终值（未来值）;,A:Annual value年值。指连续出现在各计息,周期期末的等额支付金额，简称年值；,G:每一时间间隔收入或支出的等差变化值；,S:每一时间间隔收入或支出的等比变化值；,n:计息周期数；,i:Interest rate每个计息周期的利率。,考点三：单利和复利的计算方法,了解内容：,四、名义利率与实际利率,（一）名义利率与实际利率的概念,计息周期,有季度、月、周、日等，当利率标明的时间单位与计息周期不一致，就出现了名义利率和实际利率的区别。,了解内容：,四、名义利率与实际利率,（一）名义利率与实际利率的概念,名义利率,是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。,实际利率,是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。,了解内容：,四、名义利率与实际利率,（一）名义利率与实际利率的关系,了解内容：,四、名义利率与实际利率,（二）名义利率与实际利率的关系P46,1.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；,2.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；,了解内容：,四、名义利率与实际利率,（二）名义利率与实际利率的关系P46,当每年计息周期数,m,1,时，,名义利率与实际利率相等；,当每年计息周期数,m1,时，,实际利率大于名义利率；,当每年计息周期数,m,时，,名义利率与实际利率的关系为,:,设备更新的特点分析：（P52）,建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降，设备设施的运行效率下降、运行成本上升等现象。,考点四：设备更新经济分析方法,一、设备更新的原因与特点,（一）设备更新的原因,设备更新源于,设备磨损,。设备磨损是设备,使用（或闲置）,过程中发生的,损耗。,磨损分为：有形磨损,无形磨损,考点四：设备更新经济分析方法,1.设备,有形磨损 P52,设备在使用（或闲置）过程中发生的,实体性磨损。,第一类有形磨损：,是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。,第二类有形磨损：,是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。,考点四：设备更新经济分析方法,2.设备的,无形磨损P53,是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。无形磨损也可分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。,第一类无形磨损：,是指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。,考点四：设备更新经济分析方法,第二类无形磨损：,由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技才上显得陈旧、落后造成的。,考点四：设备更新经济分析方法,3.设备磨损的补偿P53,要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备磨损的补偿方式有两种：,（1）局部补偿（维修）,（2）完全补偿（更换）,考点四：设备更新经济分析方法,（二）设备更新的特点分析P53,1.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。,2.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。,3.只比较设备的费用。,4.设备更新分析以费用年值法为主。,考点四：设备更新经济分析方法,1.确定设备的经济寿命,（1）设备的,自然寿命,主要取决于设备有形磨损的速度。,（2）设备的,技术寿命,特点在于技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。,（3）设备的,经济寿命,是从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于投入使用的设备分摊的等额年总成本（包括购置费用和年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的。,考点四：设备更新经济分析方法,2.设备更新分析,只考虑未来发生的,现金流量,更新旧设备会产生一笔沉没成本，,沉没成本,等于,旧设备账面价值,(原值减折旧累计）,减去其当前市场价值,后的差值。在设备更新分析时只考虑未来所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，由于都,属于不可恢复的费用,，与更新决策无关，,故不参与经济计算,。,考点四：设备更新经济分析方法,3.只比较设备的费用,通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的。因此，只对它们的费用进行比较。,如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，在设备更新的经济分析中，也可以将增加的收益和费用一起考虑。,考点四：设备更新经济分析方法,4.设备更新分析费用以,年值法,为主。,由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用（等额）年值法进行比较。,新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而需要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。,考点四：设备更新经济分析方法,设备经济寿命的确定,（一）经济寿命的静态计算方法,在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是：,考点四：设备更新经济分析方法,上式中：,n：为设备使用年限；,j：为设备使用年度；,AC,n,:为n年内设备的年等额总成本；,P：为设备的购置成本，即原值；,Cj:为在n年使用期间的第j年度设备的运营费用；,Ln：为设备在第n年的净残值。,能使设备年等额总成本AC,n,最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命。,考点四：设备更新经济分析方法,当出现按年等额增加的变化时，其等额的年总成本的计算公式变为：,考点四：设备更新经济分析方法,（二）经济寿命的动态计算方法,当考虑资金时间价值的影响，将有关的费用支出折算到初始购置设备费用支出的时点，可参照复利计算公式与系数的有关算法求取设备等额年总成本。,如，当设备第j年的运营费用为Cj,各年折现率均为i时，设备等额年总成本费用为：,计算AC,n,达到最小时所对应的年限j就是在动,态计算方法下得到的该设备的经济寿命。,考点四：设备更新经济分析方法,三、物业管理中的设备更新问题,（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新,（二）能够提升物业运行服务质量的设备更新,考点四：设备更新经济分析方法,投资回收与投资回报,房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。,1.投资回收,：指所投资本的回收,2.投资回报,：指所投资本获得的报酬。,投资回收通常是用,提取折旧,的方式获得，而投资回报则常表现为投资者所获得的或期望获得的,收益率或利息率,。,考点五：投资回收与投资回报,二、财务评价指标体系,房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。,1.盈利能力指标：,是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。,2.清偿能力指标：,是指考察项目计算期内偿债能力的指标。,考点五：投资回收与投资回报,三、盈利指标计算方法,（一）动态指标,1.财务净现值（NPV），,是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。,考点五：投资回收与投资回报,2.财务内部收益率,财务内部收益率（IRR),，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。,考点五：投资回收与投资回报,财务内部收益率可以通过内插法求得,:,即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出。,考点五：投资回收与投资回报,动态投资回收期,动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。,考点五：投资回收与投资回报,（二）静态指标,1 静态投资回收期,静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。,考点五：投资回收与投资回报,2.现金回报率,现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的,权益资本,的比率。,3.投资回报率,投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。,考点五：投资回收与投资回报,权益性,资本,是投资者投入的,资本金,，体现出资者权益，其资本的取得主要通过接受直接投资、发行,股票,募集或,内部融资,形成。,了解部分：,四、清偿能力指标计算方法,（一）利息计算方法,按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。,“还本付息”的方式包括以下几种：,1.一次还本利息照付：,借款期间，每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；,2.等额还本利息照付:,规定期限内，分期归还等额的本金和相应的利息；,了解部分：,3.等额还本付息，,在规定期限内分期,等额摊还本金和利息；,4.一次性偿付，,借款期末一次偿付全,部本金和利息；,5.“气球法”，,借款期内任意偿还本息，,到期末全部还清。,了解部分：,（二）借款偿还期,借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。,了解部分：,（三）偿债备付率,偿债备付率（Debt Coverage Ratio,DCR)，是指项目在借款偿还期内,各年用于还本付息的资金,与,当期应还本付息金额,的比率。,了解部分：,（四）资产负债率,资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属,长期偿债能力指标,，反映,债权人所提供的资金占全部资产的比例,，即,总资产中有多大比例是通过借债来筹集的,，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：,了解部分：,本章小结：（要点回顾）,1现金流量与现金流量图 2资金时间价值与资金价值的判定 3设备更新的内容与特点 4投资回收与投资回报的区别 5盈利能力指标的分类,本章习题,累不累？,休息一下？,第四章：,收益性物业价值评估,学习内容：,1.什么是,收益性物业,？,2.收益性物业的,价格的概念和特征,是什么？,3.收益性物业,价值和价格的种类,有哪些？,4.收益性物业,价格的影响因素,是什么？,5.收益性物业,估价的基本方法,有哪些？,考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。,本章考点：,物业价格的构成,投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别,市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤,收益性物业价格及其特征,收益性物业价格和价值的种类,收益法估价的基本公式及其应用,影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用,重点掌握,了解,了解部分,物业按照是否产生收益来划分，,分为：,收益性物业和非收益性物业。,收益性物业是指,能直接产生经常性租赁收益,或,其他经营收益,的物业，包括：,住宅（特别是公寓，用于出租）、写字楼、酒店、商店、餐馆、游乐场、影剧院、,停车场、加油站,、标准厂房（用于出租的）、,仓库,（用于出租的）等,了解部分,对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在,本质上,是否具有直接产生经济收益的能力。,了解部分,收益性物业价值的高低主要取决于3个因素：,未来净收益的大小（能赚多少？）,获得净收益期限的长短（能赚多久？）,获得净收益的可靠性（靠不靠谱？）,了解部分,一、物业价格的概念和形成条件,物业价格是,和平地获得,他人的物业所必须付出,的代价,货币额、商品或其他有价物。,物业价格,通常,用货币来表示,，惯例上也是用货币形式偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。,了解部分,二、物业价格的形成条件,1.有用性：,有用性是指物品能够满足人们的某种需要，有使用价值。,2.稀缺性：,稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随了合所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。,3.有效需求：,有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。,了解部分,三、物业价格的特征,物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。,共同之处是：,都是价格，用货币来表示；,都有波动，受供求因素的影响；,都是按质论价：优质高价，劣质低价。,了解部分,物业价格主要有下列五个特征：,（一）物业价格受区位的影响很大。,（二）物业价格实质上是物业权益的价格。,（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。,（四）物业价格形成的时间较长。,（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。,了解部分,使用价值和交换价值,商品的,使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用；,交换价值,是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。,一、投资价值和市场价值,1.投资价值：,某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。,2.市场价值：,该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。,考点一：投资价值与市场价值,在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会,因投资者的不同而不同,。同一物业有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在,（1）开发成本或经营费用方面的优势不同（2）纳税状况不同和对未来的信心不同，等等。,评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。,考点一：投资价值与市场价值,三、成交价格、市场价格、理论价格,（一）成交价格P79,成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。,考点二：物业价格的构成,1.,卖价,是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。,2.,买价,是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。,3.,卖价和买价,都只是买卖双方中某一方所,愿意接受的价格,。,买方市场和卖方市场（解释）,考点二：物业价格的构成,4.,正常成交价格,是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。,成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。,考点二：物业价格的构成,（二）,市场价格,市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。,（三）,理论价格,理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。,考点二：物业价格的构成,四、,总价格和单位价格,（一）,总价格,总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。,（二）,单位价格,认清单位价格，必须认清价格单位。价格单位由货币和面积两方面构成。,1.货币：包括币种和货币单位。,2.面积：包括面积内涵和面积单位。,考点二：物业价格的构成,五、,实际价格和名义价格,1.,实际价格,是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。,2.,名义价格,是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。,考点二：物业价格的构成,五、,实际价格和名义价格,例如：P81,一套建筑面积100平米、单价3000元/平米、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：,考点二：物业价格的构成,1.要求在成交日期时一次付清。,2.如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5。,3.从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。,4.约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。,5.以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来几年内以抵押贷款方式按月等额支付。,考点二：物业价格的构成,六、,现房价格和期房价格P82,1.物业的现货价格,是指以现状物业为交易标的的价格。,2.物业的期货价格,是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。,考点二：物业价格的构成,在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）情况下，期房价格低于现房价格。P83,考点二：物业价格的构成,七、,起价、标价、成交价和均价P83,起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出现的一组价格。,（一）起价,起价是指所销售的商品房的最低价格。通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格。,（二）标价,标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。,考点二：物业价格的构成,（三）成交价,成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。,（四）均价,均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。,考点二：物业价格的构成,八、,评估价、保留价、起拍价、应价和成交价P84,1.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。,2.物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式。,考点二：物业价格的构成,（一）评估价,评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。,（二）保留价,保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力。,考点二：物业价格的构成,（三）起拍价,起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。,考点二：物业价格的构成,（四）应价,应价是竞买人对拍卖师报出的价格的,应允，或是竞买人自己报出的购买价格。,（五）成交价,成交价是经拍卖师落槌或者以其他公,开表示买定的方式确认后的竞买人的最高,应价。,考点二：物业价格的构成,九、买卖价格、租赁价格P85,（一）买卖价格,买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。,考点二：物业价格的构成,（二）租赁价格P85,租赁价格通常称为租金。,房租分为,市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金,。,1.,市场租金,又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金；,2.,商品租金,又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；,考点二：物业价格的构成,3.,成本租金,是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。,考点二：物业价格的构成,4.真正的,房租构成因素,应当包括：,地租,房屋折旧费,维修费,管理费,投资利息,保险费,物业税 （目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）,租赁费用 如某租赁代理费,租赁税费 如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续仓费；,利润,考点二：物业价格的构成,十、,市场调节价、政府指导价和政府定价P86,市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。,考点二：物业价格的构成,1.市场调节价：,是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。,2.政府指导价：,是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。,3.政府定价:,是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格,。,考点二：物业价格的构成,政府对价格的干预：,1.,最高限价,和,最低限价,；,2.规定成本构成或利润率等。,考点二：物业价格的构成,十一、原始价值、账面价值、市场价值P86,原始价值：,简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。,考点二：物业价格的构成,2.账面价值：,又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。,3.市场价值：,又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。,考点二：物业价格的构成,4.原始价值：,是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。,5.房屋重置价格：,是指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。,考点二：物业价格的构成,一、物业价格的影响因素概述,1.不同的物业价格影响因素，引