物业管理科业务知识讲座.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,物业管理科业务知识讲座(1),物业管理科业务知识讲座(1)物业管理科业务知识讲座(1),物业管理的基本内容,一、物业管理的概念,国务院颁布的物业管理条例中规定物业管理的概念，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,二、,适用范围,住宅物业和非住宅物业,三、,物业管理关系产生的依据,物业服务合同,四、物业管理关系的主体,业主和物业服务企业,五、服务内容,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,物业管理科,业务知识,一、物业服务企业的资质,管理,二、,物管和社区用房的落实,三、物业承接查验,四、物业行业管理,五,、开展国家卫生城市,小区物业,长效管理工作,六,、省厅主题活动的开展,一、,物业服务企业的资质,管理,（一）相关规定,1、,根据建设部2004年5月1日实施的,物业服务企业资质管理办法，把物业服务企业资质等级分为一级、二级和三级。,2、我局于2013年3月26日出台了宜春市物业服务企业资质管理办法（试行），对我市物业服务企业实行资质管理制度。,（二）企业申报资质的相关要求,1、,新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件向,我,局申请资质。,2、,新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年暂定期。在暂定期到期前30日内向,我,局核定资质等级，未按时申请的，其资质失效。,3、,三级物业服务企业资质有效期为三年，在资质有效期到期前30日内，物业服务企业应申请资质延期，未按时申请的，其资质失效。,（三）三级（含暂定期）物业企业资质核定和三级物业企业资质延续须提供以下文件资料：,1、企业资质等级申报表（三份）；,2、营业执照（副本）、税务登记证；,3、企业章程（股东签名、企业盖章）及相关管理制度；,4、企业法定代表人的身份证明和任职文件；,5、固定办公场所的房屋所有权证书或租赁证书；,6、申报日前三个月内出具的验资报告或申报之日上月的审计报告及银行现金进帐单50万元以上；,7、具有专业技术人员职称的人员不少于10人。（中级以上职称人数不少于5人，其中，工程、经济、财务等业务负责人必须具有相应专业中级以上职称)；,8、取得物业管理师执业资格或物业管理从业人员上岗证的人数不少于3人。,9、专业技术人员和物业管理专业人员须提供资格证书（从业资格证书）、劳动合同，财会人员须提供会计上岗证书（劳动合同须当地劳动部门鉴证，职业资格证书、职称证书上的工作单位及申报单位不一致的，应提供原单位解聘证明）；,10,、物业管理项目材料(新设立的物业服务企业无需提供项目材料)；,1,1,、物业服务企业暂定期满核定为三级和资质延续时，应提供书面业绩报告和房地产主管部门出具的企业信用信息证明。,（四）,外地物业服务企业进入,我,市从事物业管理服务的，应当具有二级以上物业企业资质，经过,我,局备案后方可开展物业管理活动。办理物业企业资质备案应当提供以下材料：,1、企业工商营业执照;,2、税务登记证;,3、组织机构代码证;,4、企业法人身份证明;,5、物业管理业绩材料;,6、企业注册地的房地产主管部门的介绍信、诚信证明等。,（五）不同资质物业企业的业务范围,1、,一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。,2、,二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。,3、,三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。,二、,物管和社区用房的落实,（一）根据宜春市中心城区物业管理实施细则第十条规定：,1、,开发企业移交物业时，应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房：,2、,房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区，应提供不少于100平方米建筑面积的物业管理用房；房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加40平方米建筑面积，业主委员会活动用房或社区办公用房应占物业管理用房的30%，其它的为物业管理企业办公用房。,（二）工作流程,1、查看资料。要求开发企业在办理商品房预售时，向物业管理科提供建筑工程规划许可证、物管和社区用房协议、物管和社区用房图纸及发改委关于核准开发项目的批复。,2、开具告知单。查验资料后，告知测绘科进行房屋预测绘。,3、现场查看。预测绘完成后，物业科及相关科室共同到现场进行查看。,三、,物业承接查验,（一）定义,物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。,（二）,实施承接查验的物业应具备的条件,：,1、,建设工程已竣工，且经有关部门验收合格；,2、,住宅工程质量分户验收汇总表已完成并符合要求；,3、,供水、供电、供气、道路、路灯、场地、环境绿化、卫生及其他相关规划配套的各类设施设备均落实到位，能正常使用，并经有关部门确认；其中供水、供电不属直供用户的项目，或供水、供电设施设备尚未移交至专业部门（单位）的，交接双方及其相关方已就维修责任、水电费收缴和水电损耗分摊等达成书面约定；,4、,电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书；,5、,物业小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收，同期内的公共设施设备及配套用房仍需通过竣工验收方可投入使用。且在建部分及交付使用部分已采取安全隔离措施；,6、,建设单位选聘物业服务企业符合有关规定，并已及之签订前期物业服务合同；,7、,法律法规、政策规定的其他条件。,（三）,承接查验程序,1、,书面通知验收,新建物业具备规定条件后，建设单位应当在物业竣工交付前30日内以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验工作。,物业服务企业接到通知后7日内，应当及建设单位书面约定承接查验时间。,2、,成立验收小组,承接查验前，物业服务企业首先要及建设单位、业主代表、市房地产管理局工作人员以及街道、社区工作人员成立验收小组，根据项目的实际情况，做好承接查验的相关工作。,3、,移交物业资料、物业管理资料,验收小组应当对有关资料进行查验。资料完整齐全的，应当及时办理资料交接手续；不齐全的，建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和地点，待资料齐全后办理交接手续；确实无法弥补的，应在承接查验协议中注明。,4、,查验物业共用部位及设施设备,验收小组按照国家建筑工程质量标准和承接查验标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业服务企业应当及时接管。,5、,限期组织修复，解决验收遗留问题,对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复；对于不影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位可自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。,查验中发现房屋及其配套设施设备有及原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商定时间复验。,6、,签订承接查验协议,验收小组对验收内容逐项验收后，交接双方应当及时签订物业承接查验协议。承接查验协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、解决方法和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。,7、,资料保管,交接双方办理完承接查验手续后，物业服务企业应当妥善保管承接查验的所有资料。,8、,建设单位、物业服务企业可以聘请相关专业机构协助办理承接查验手续。,（四）,承接查验备案,1、,开发建设单位及物业服务企业办理承接查验手续前，开发建设单位应当提前7日书面告知,我,局，并报承接查验计划、内容和验收小组组成人员；开发建设单位及物业服务企业办理承接查验手续完成后30日内，开发建设单位应当将符合验收要求的相关材料报送,我,局备案，并填写宜春市中心城区物业承接查验的备案申请书。,2、我,局在开发建设单位申请房屋所有权初始登记等相关业务时，应检查物业承接查验备案情况，并作为申请办理事项之要件存档备查。,四,、物业行业管理,1、,开展物业从业人员岗位培训,目前，我市物业从业人员逾5000人，其中持有物业上岗证的人员约有10%。为提高物业人员的从业素质，物业管理科多次邀请全国物业管理培训机构来我市举办物业管理培训班，对物业企业的从业人员开展业务培训，提高了物业从业人员的业务素质和水平。今年7月，物业管理科已在市委党校举办了物业从业人员岗位培训班，邀请了江西省行政学院物业管理方面专家进行授课。,2,、创建物业管理示范小区,为充分发挥优秀物业管理项目的示范带动作用，每年，在全市开展国家级、省级、市级物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）创建工作。物业管理科按照创优标准和要求对申报国家级、省级、市级物业管理示范项目的物业服务企业进行初审，并组织实地考评复审。,通过创建示范小区，有利于我市物业服务企业提高服务水平，推动我市物业管理规范发展。,3,、会同街道、社区加强物业管理,根据2009年关于进一步加强中心城区住宅小区物业管理的通知（宜府办发200968号），住宅小区物业管理实行属地管理原则。推进住宅小区物业管理制度化、规范化、程序化，按照市、区、街道、社区“四位一体”的分级管理体系，建立“条块结合、以块为主、分级负责、综合管理”的物业管理机制，充分发挥属地街道、社区在住宅小区物业管理工作中的综合协调作用。,五,、开展国家卫生城市,小区物业,长效管理工作,为进一步巩固国家卫生城市的成果，按照宜春市人民政府印发关于加强国家卫生城市长效管理工作意见的通知（宜府发20131号）文件要求，以我市正在开展的国家卫生城市长效管理工作为契机，物业管理科制定了宜春市中心城区物业小区长效管理工作考核办法，开展小区物业长效管理工作，积极指导行业协会开展物业小区长效管理检查工作，对物业小区从制度管理、保洁绿化、卫生环境等方面进行考核。实行每月检查，每季度通报。,（一）,工作要求：,1、物业管理居民区道路平坦，下水道通畅，无积水污迹，卫生状况良好，环卫设施完善，垃圾日产日清，公共厕所符合卫生要求，无化粪池外溢现象。,2、公共秩序良好，车辆停放整齐，无乱堆乱放，无垃圾广告，无违章建筑，无违章饲养畜禽。,3、绿化管理良好，无裸露空地，无卫生死角。,4、设置健康教育专栏，每季度更换一期内容。,5、每年开展两次除“四害”工作。,6、无乱贴、乱涂、乱画及各类小广告，楼体和地面无污染，物见本色，公共门窗、电表箱、护栏、健身器材等公共设施设备洁净、无污渍。,7、有出入登记制度，保安着装统一，行为规范，公共秩序良好，车辆停放整齐。,8、无违章建筑，无乱堆乱放，无饲养畜禽现象。,9、设立业主投诉平台，认真办理业主投诉。,六,、,省厅主题活动的开展,（一）活动主题：“规范物业管理行为，提高物业服务质量”。,（二）活动目的：全面贯彻江西省物业管理条例，进一步提升我市物业管理整体水平，规范物业服务企业经营行为，推动物业管理行业健康发展，改善人民群众居住环境，维护社会和谐稳定。,（三）主题活动的开展,1、,对省厅下发文件进行专题研究，制定了宜春市开展“规范物业管理行为，提高物业服务质量”主题活动实施方案,。,2、,面向各县市房管局及物业企业下发了关于认真开展“规范物业管理行为，提高物业服务质量”主题活动的通知，提出了工作要求,。,3、,为主题活动的开展积极营造氛围，,我,市大部分物业小区均在宣传栏开辟专版，宣传主题活动，在小区醒目位置张贴标语，截止5月底，中心城区就悬挂横幅10余条，张贴标语30余张。,4、,6月20日，,我,科组织中心城区60余家物业企业的负责人集中签订公开承诺书，面向社会公开承诺，承诺内容包括各物业服务企业按照物业服务合同约定的内容提供物业服务，以人为本，认真履行职责,。,5、目前全市160余家物业服务企业参及公开承诺，集中签订公开承诺书，并积极按照承诺要求开展物业服务工作。,Thank 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