物业工程部管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,精品课件,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,精品课件,物业工程部,管 理,一、物业的分类与工程部的关系,二、工程部的任务,三、工程部的管理工作,四、要实现工程部有效的管理,五、工程部的规章制度,附件、酒店各区域的技术原则及参数,目 录,一、物业的分类与工程部的关系,根据使用功能不一样，物业可分为4类,（1）居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等,（2）商业物业：,综合楼,、,写字楼,、,商业中心,、,酒店,、,康乐场所,（3）工业物业：工业厂房、仓库等,（4）其他物业：车站、机场、医院、学校,现代工程管理理念：,融入市场、精简机构、一专多能,物业的分类与工程部的关系是：,根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的原则等条件,设置工程部的组织机构和人员配置,工程部与如下部,门有业务关系,外部,：,内部：,供电局：申请用电量、定期电气设备检测、增容,劳动局：特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检,环境保护局：排烟、排污、噪声检测,电话局：申请中继线、网络,煤气企业：申请煤气使用并接受管理,自来水企业：申请自来水的使用,卫生防疫站：检查饮用水的洁净度,街道办事处：门前三包卫生达标,维保企业：冷冻机 电梯,行政、客服、保安、办公室、餐饮,辅医、保洁,市政热力企业：供应蒸汽,二、工程部的任务,1、执行、贯彻总经理制定的各项年度计划和工作目的,2、对物业供应能源,3、负责对物业设备和设施进行维修、运行,4、对设备设施进行更新和改造,三、工程部的管理工作,工程部的,管理工作,管理,：计划、人员、设备、运行、维修、资料,控制,：,能耗、设备运行状态、材料消耗,工作人员的工作精神状态,1、计划管理,计划管理,年计划、季度计划、月计划,能源计划 （能源消耗计划、(水电气)节能计划）,维修计划 （检修计划、设备更新改造计划）,材料计划 （物品采购计划、材料消耗计划、,工具消耗计划、低值易耗计划）,人员管理计划（人员培训计划、人员编制调整计划、,人员数量调整计划）,费用总额管理计划（根据上述管理费用，制定费用总额管理计划、,工资总额、各分项费用）,2、对人员进行管理,（1）根据物业的大小、类型、服务的原则、设备的类别、,物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位,工程部组织机构设置是多种多样的，,要根据物业的规模和服务原则而设置：,A、按专业系统设置方式,工程部经理,工程部副经理,值班室,秘书,电工,水暖,空调,土建,弱电,锅炉,库房,例如：酒店,B、按设备分区域的设置方式,工程部经理,工程部副经理,秘书,调度,发配电组,空调组,客房组,餐厅组,洗衣房组,公共区组,土建组,库房组,C、按管理性质设置方式,工程部经理,工程部副经理,技术组,秘书,紧急维修,计划维修,弱电组,锅炉房,土建组,库房,经理助理,D、按运行管理和维修分设的模式,工程部经理,调度,副经理,副经理,副经理,运行管理,日常管理,计划管理,空调运行,共电运行,锅炉运行,计划统计,客房维修,餐厅维修,公共维修,空调专业,电梯专业,其它专业,工程部经理,值班室,秘书,电工,水暖,空调,土建,弱电,锅炉,强电,暖通,综合,E、大型高档写字楼、商业中心、医院 3万左右,例如：物业,工程部经理,值班室,秘书,空调,综合维修,锅炉,库房,电气主管,电气工程师,暖通主管,暖通工程师,综合主管,土建工程师,强电,弱电,水暖,F、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万左右,（2）人员的招聘,招聘技术原则（其他原则由人事部门确定）,工程部经理：,1、工程部经理应具有的素质,诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有有关的工作经历、,熟悉物业法规、接受过专业培训,2、工程部经理应具有的工作能力,团体协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、,沟通管理能力、文案撰写能力、,3、工程部经理应具有的技术规定,有有关的学历,对物业各个系统有初步的理解、有一项专业较强,有处理、处理设备运行故障的能力,有有关的上岗证,主管：,1、有有关的学历,2、对本专业系统较为熟悉,3、有有关的工作经历,4、有有关的上岗证,员工：,1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验,2、有有关的工作经历,3、有有关的上岗证,人员的搭配原则（重要指员工）,1、老中青相结合 老青各占1020左右,2、技术高中低相结合 高下各占1020左右,要有磨合期,一般控制在12个月,磨合期重要观测,1、敬业精神、团体精神,2、脾气、性格、集体融入性、容忍性,3、技术水平、,3、对设备进行管理,（1）按照京国土房管物字()258号北京市物业管理招投标暂,行措施第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单,位应将下列档案资料移交给中标企业：,项目竣工总平面图；,单体建筑、构造、设备安装竣工图；,附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；,有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；,各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料）,房屋质量保证文献和房屋使用阐明文献；,房屋销售清单和产权资料；,公共配套设施的产权及收益归属清单；会所商业用房物业用房等,物业管理所必须的其他资料。,（2）对所接管的设备进行试运行，对有问题的设备做好记录并请甲方确认，,协助甲方处理,（3）对工程遗留问题做好记录，及时将信息反馈给甲方并协助甲方处理,（4）建立设备档案，将价值较高的设备建立档案（包括：设备名称、品牌、生产厂家、,单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、,安装使用手册、保修单位、联络电话、联络人 等）备查,（5）对设备进行编号，确定负责人,4、对运行进行管理,1、配置有对应技术水平的运行人员，可以简朴处理设备故障,2、根据状况调整设备的运行状态,3、一备一用的设备 一般状况每周调换一次,4、建立运行值班记录,5、每天对能耗进行记录,5、对维修进行管理,设备的生命周期 (浴盆曲线),故障率,时间,O,初期故障期,劣化故障期,偶发故障期,维修工作重要分为计划内和计划外两类维修,1、计划外维修,2、计划内维修,3、每月对维修单进行记录、分析从中总结经验,（维修数量、质量、材料消耗）,工程部的维修分类图,维修,计划外维修,计划内维修,紧急维修,预防性维修,改良性维修,日常维护保养,定期检查,设备更新改造,巡检,报修,做出设备的中小修计划 一般1个月一小修，三个月一中修,时间,名称,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,生活水泵,室外管网,6、对资料进行管理,（1）建立设备技术档案管理：,（2）建立设备登记卡片：,A、物业施工竣工验收的整套档案资料。,B、设备的技术规范、原则，操作手册、使用阐明书。,C、设备新技术信息及资料。,D、员工技术考核原则、各项制度及有关资料。,A、各系统设备档案登记卡。,B、各部门设备档案登记卡。,1、对能耗进行控制,1、根据物业交接时的记录资料做出能耗预测（见表）,2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗,3、制定节能计划（组建节能机构、制定节能目的等）,4、比较节能效果，总结节能经验,序号,设备名称,功率,数量,运行台数,运行功率,(KW),运行时间30天/月,每月电,费估算,0.65元KWH,用备注,每天小时(H),每天,功率 KWH,满负,荷率(),起动频率,(%),每月,功率KWH,1,冷却水塔,4KW台,2台,1,4,12,48,100%,100%,1140,7时19时,夏季3个月运行,2,空调机,总170KW,6台,6,170,12,340,100%,100%,10200,3,冷水机组,总205KW,2台,1,103,12,1236,80%,80%,23731,4,三星室内机,总95KW,472台,472,95,10,950,80%,100%,22800,5,三星室外机,11KW台,100台,100,1100,10,11000,60%,80%,158400,6,变频生活水泵,22KW台,2台,1,22,24,528,60%,50%,4752,全年运行,7,稳压水泵,7,.,5KW,1台,1,7,.,5,24,180,60%,80%,2592,全年运行,8,电子屏,总10,.,2KW,2块,2,10,.,2,10,102,100%,100%,3060,全年运行,9,热水循环泵,总60,.,25KW,3台,2,40,24,960,100%,100%,28800,冬季3个月运行,10,旱地喷泉,总71KW,33台泵,276盏,71,100%,100%,71,每周15分钟运行检查每月运行1小时,11,灯光效果,总130KW,1/3,40,4,160,100%,100%,4800,不包括节假日,12,电梯,总97 KW,5台,5,97,12,1164,100%,50%,17460,夜班留1台值班电梯,13,小货梯（食品）,2,.,5KW,1台,1,2,.,5,4,10,100%,30%,90,全年运行,14,排烟风机,总46,.,5KW,9台,10,每月检查1次,15,新风机组,总86KW,39台,39,86,12,1032,100%,100%,30960,全年运行,16,电动遮阳篷,总10KW,忽略,17,电动窗,1,.,8KW,54个,忽略,18,电动旋转门,0,.,7KW,2扇,2,0.7,12,8.4,100%,70%,176,全年运行,19,电动防火门,2KW,2扇,忽略,20,变压器,1600KVA台,2台,损耗忽略,21,配电屏,18台,损耗忽略,22,照明系统,综合楼,812KW,80%,650,8,5200,156000,全年运行,总1124KW,展示中心,312KW,80%,250,4,1000,30000,全年运行,2、对设备运行状态进行控制,1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用的设备要常常替代运行,2、冷冻机的启闭时间要随天气变化常常调整，,冷却水塔的启闭数量要随天气变化常常调整,3、不常常启动的设备也要每周启动一次,（如消防水泵、柴油发电机）,4、电梯系统、照明系统在人员较少的时间段,（如夜间可关闭某些）,3、对材料消耗进行控制,工程维修材料的消耗是较大的费用消耗，重要消耗在灯泡、,灯 管、开关、插座、电线、阀门上,1、凭维修单领取材料,2、更换的零件要拿回冲销,3、金额较大的配件要有经理签字,4、定期进行小修、加油减少零配件的损坏,4、工作人员的工作精神状态进行控制,1、我们讲的控制，是对工作人员在工作时间内精神状态进行控制，而不是所有时间,2、理解员工的技术水平，理解员工的协作意识、工作情绪，理解员工的近期,对管理者的见解，理解员工的需求等。,3、处理理解到的影响工作的问题,管理者的管理知识规定,1、什么是管理?,2、什么是管理者?,3、作为一种管理者应当干什么?,4、管理能力由哪些要素构成?,5、怎样掌握管理要领?,四、要实现工程部有效的管理,管理知识,什么是管理,：,管理是一种由管理者组织他人工作的活动，而不是管理者自己去完毕,管理工作的三个基本特点,1、管理是有目的的，管理过程就是为实现目的而努力的过程，,是为实现目的而采用的手段.,2、管理是一种作用过程，这个过程包括计划、组织、指挥、协调、,控制等部分，管理是应用性的社会科学，但在一定程度上又是一种艺术。,3、管理要重视的不是自己所干的工作，而是属下人员的工作状况，,假如凡事都要管理者自己动手干，那么，,这一局面就足以阐明这里不存在成功的管理。,什么是管理者,一种管理者必须到达下例三项规定,1、必须借助于计划、组织，指挥、协调和控制等过程来开展管理工作。,2、管理者必须直接参与处理问题，做出决策。,（管理者的任务之一就是对不一样的可选方案进行评价并作出决择）。,3、管理者至少要有一种人向他负责，向他汇报工作。,管理者另一种责任就是负责指导和指挥下属开展工作。,管理者应当干什么,每个中层、高层管理者都,肩负者4个方面的职责,1、规划和决策。,2、组织和协调。,3、控制和调整。,4、指导和培训。,管理者能力是由哪些要素构成,管理知识；管理技能；管理观念,管理能力是由3个互相关联的要素构成,一种称职的管理者在管理观念上的特性是,1、强烈的管理意识,2、具有强烈的责任感,3、具有感情交流意识,管理技能的组合应包括,技术技能、交际技能、行政管理技能,三个部分,管理者为何会失败,1、缺乏基本管理知识导致管理工作打不开局面。,2、缺乏行政管理能力。,3、缺乏交际能力，在处理人际关系上束手无策。,4、缺乏忘我的干劲，在其位不谋其政。,5、缺乏公正严明的管理作风。,6、对部下缺乏信任，不能放手让部下去做工作。,7、自己应首先是管理者，另一方面才是技术专家，将位置摆不正。,8、不善于协调多种目的的关系，（物业目的、部门目的、职工目的）,不能保持多种目的相对平衡。,9、内部不团结，搞小集团。,10、缺乏对部下的在职培训，不能提高职工的整体素质。,五、工程部的规章制度,1、工程部经理岗位责任制,2、主管岗位责任制、领班岗位责任制、各工种岗位责任制。,3、采购，保管和领用制度。,4、新增设备管理制度。,5、设备的改装、移装制度。,6、设备的运行、维修、使用制度。,7、安全用电制度。,8、设备交接班制度。,9、设备转让和报废制度。,10、设备事故分析制度。,附件、酒店各区域的技术原则及参数,各区域的技术原则参数 （提议）,地域,温度,湿度,新风量,m/h人,噪音,照度,换气次数,m/h人,风速,m/s,夏,冬,夏,冬,客房,24,22,55,60,50,35,100-200,30-50,01-02,大厅,25,22,40,65,18,40,100-200,10,025,走廊,24,40,65,18,35,100,5,02,多功能厅,26,20,40,65,25,40,300,10,15,游泳池,26,28,75,75,22,50,100,2-4,02,餐厅,23,23,40,65,25,40,100-200,02,厨房,18,20,60,60,200,40-60,03,会议室,24,20,40,65,25,40,300,02,迪厅,24,20,40,65,33,50,50,30,02,办公室,24,22,40,65,25,35,100-150,01,酒吧,23,23,40,65,25,40,50,10,02,卫生间,26,20,40,65,40,100,5-10,02,洗衣房,26,20,40,65,60,200,15-20,02,员工区,26,20,40,65,50,50-100,5-10,03,健身房,19,25,40,65,60,40,50-100,03,强电,变配电原则,应具有双路10千V供电的条件，并自备发电机,变压器应工作在选配容量的60%80%,变压器的选择要一备一用,高下压配电室应通风良好，换气量每小时不少于6次,高下压配电母线要分段，并要设联络柜,低压配电要有赔偿电容器,三相负荷要平横，重要区域要单独控制,对各区域照度规定 LX照度,大堂,75150LX,洗衣房,100200LX,照度标准值分级 LX分级,大堂吧,75150LX,员工浴室,50100LX,低 简单视觉要求的一般照明,如仓库道路0.5 1.2.3.5.10.15.20,餐厅,50100LX,员工更衣室,50100LX,多功能厅,150300LX,前台,50100LX,中 工作房间的一般照度,如办公室,教室,会图室,打字室.30.50.75.100.,150.200,桑拿,3075LX,棋牌室,100200LX,泳池,3075LX,台球厅,150300LX,高 有特殊要求的一般照明,如:大会堂.大型综合体育院300.,200.750.1000.1500.2000.3000,酒吧,2050LX,保玲球,100200LX,精品屋,100200LX,厨房,200500LX,书报亭,100200LX,电梯机房,50100LX,参考高度0.75M水平面.,满月星光下为0.2LX,多云白天,室外为1000lx10000lx,阳光直射的室外至少为10000LX,照度为1LX时，仅能变别物体轮廓照度为510LX时看收报较困难,照度为50LX时为办公室较低照度,照度标准值分级（LX）,0.5 1.2.3.5.10.15.20.30.50.75.100.150.,200.300.500.700.1000.1500.2000.3000.,商务中心,100200LX,面客办公室,75150LX,各经理办公室,75150LX,客房,50100LX,客房走廊,50100LX,电梯厅,50100LX,客用公共卫生间,50100LX,消防楼梯,2050LX,客梯内,75150LX,公共区,2050LX,设备层,2030LX,供电负荷的分级,1级负荷,2级负荷,3级负荷,A供电中断将导致人身伤亡者。,B中断供电将造重大政治影响。,C中断供电将导致重大经济损失者。,D中断供将导致公共场所秩序严重混乱。,A中断供电将导致较大政治影响。,B中断供电将导致较大经济损失。,C中断供电将导致公共场所秩序混乱者,不属于一、二级电力负荷,弱 电,电话机房选址,1、位置一般宜须安排在一楼或二楼，并应临近道路以便于引线，,线应防止将总机设在地下室及潮湿的地方。,2、总机房应设在负荷中心，以节省线路投资。,3、总机房的位置应优先选择建筑物朝阳面。,4、防止将电话机房设于变配电室，空调压缩机房，风机房，水泵房等，,有电磁或噪声影响的房间附近。严格规定防止尘沙侵入和起灰,5、电话机房的环境规定。（见表）,电话机房的环境规定。,名称,室内,净高M,楼地面等效均布荷载kg/m,2,温度,湿度,照度（LX）,基本要求,适宜值,基本要求,适宜值,程控交换机室,低架3.0,高架3.5,450低架,600高架,1828,25,3075,55,200,话务员室,30,300,2224,25,4080,55,150,电力室,30,450,1035,25,4575,60,60,配线室,3.0(120回),3.5(600回),450(120回线),750(600回线),1000(总配线架下),1032,25,2080,55,100,电池室,30,1000,10,20,50,6、中继线数量确实定。（设备容量10%）,与市话局互相呼叫所接分机数,中继线数,呼 出,呼 入,50,15,与呼出中继线合成双向,50,3,4,100,6,7,200,10,11,300,13,14,400,15,16,500,18,19,1000,26,27,7、总机房应单独供电 应配有2小时的UPS电源,8、服务功能,要有国内国际长途,要有计费有查询功能，打印,要有转移呼喊功能,要有语音留言功能（语音信箱）,要定期叫醒服务,要有请勿打扰功能,等待呼喊功能,水 系 统,酒店要有自己的储水系统，存量要在正常使用12天,管网的压力最佳不要超过4Kg,生活用水在进入管网前要进行消毒杀菌,生活热水的规定,生活热水夏季水温控制在4550,冬季控制在,5560,热水主干管及分支干管要加保温,空 调 系 统,冷冻水管及冷凝水管应加保温，冷凝水管应是独立系统，,舒适送风温差为送风口高度H5m，送风温差ts10，,送风高度H5m，送风温差ts 15。,生活用水原则表,项目,标准,感官性状和一般化学指标,色,浑浊度,臭各味,内眼可见物,PH,总硬度(以碳酸钙计),铁,锰,铜,锌,挥发酚类(以苯酚计),阴离子全成洗涤剂,硫酸盐,氯化物,溶解必总固体,色度不超过15度并不得呈现其他异色不超过3度,特殊情况不超过5度,不得有异臭.异味不得含有,6.8.,450 MG/L,0.3 MG/L,0.1 MG/L,0.0 MG/L,1.0 MG/L,0.002 MG/L,0.3 MG/L,250 MG/L,250 MG/L,1000 MG/L,毒理学指标,氟化物,氰化物,砷,硒,汞,镉,铬(六价),铝,银,硝酸盐(以氮计),氯仿*,四化化碳*,苯并(A)芘*,滴滴涕*,六六六*,1.0 MG/L,0.05 MG/L,0.05 MG/L,0.01 MG/L,0.001 MG/L,0.01 MG/L,0.05 MG/L,0.05 MG/L,0.05 MG/L,20 /L,60 /L,3 /L,0.01 /L,1 /L,5 /L,细菌学指标,细菌决数,总大肠菌群,游离余氯,100 个/ML,3 个/L,在与水接触30MIN后应不低于0.3MG/L.集中式给水除出厂水应符合述要求外,管网未梢水不应低于0.05MG/L,放射性指标,总a放射性,总放射性,0.,1 Bq/L,1 Bq/L,