房地产疑难问题处理(无锡).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产财税系列讲座,陈万乔,房地产“涉税雷区”规避与财税疑难问题处理以及土地增值税清算新政解析,主讲人：陈万乔,主讲人简介：,陈万乔 企业财税疑难问题解决专家，国内,20,多家企业的财税顾问；北京东方财研财税研究中心主任、,中国税收法规查询系统,编委会副主任、北京财税研究院研究员。,从事税法的应用性研究以及财税顾问业务已有十余年，积累了丰富的为企业解决财税疑难问题的实操经验，仅两年来为,30,多家企业提供的纳税筹划方案执行后成效卓著，为,20,多家企业成功地解决了因税务稽查而引发的税企争议，为企业避免纳税损失数千万元，被企业誉为最富实效的实战派专家。,2004,年以来，应邀在全国各地举办过,300,余场讲座，为,20,余家大中型企业和上市公司做过专题内训，是国内三大财税培训机构的特聘老师。,内 容 提 要,一、如何规避和解决房地产开发过程中的“税务雷区”；,二、房地产企业营业税、所得税、土地增值税、契税的疑难问题处理,；,三、土地增值税清算最新文件解析,四、房地产税收最新文件内容解析,五、房地产企业涉税安全的测评与风险诊断。,引言：房地产税收政策复杂多变,国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知,国税发（,2005,）,082,号,国家税务总局关于开展,2006,年税收专项检查工作的通知,（国税发,20067,号），要求各地税务局把将房地产行业列为税收专项检查的重点，进一步加强对房地产企业涉税违法行为的查处力度。,国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知,（国税发,200631,号）。,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,（国税发,2006187,号）,引言：房地产税收政策复杂多变,关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知,（国税发,2006173,号），在全国范围内首次统一不动产销售发票和建筑业发票。,国家税务总局,2007,年,10,月印发,房地产税收一体化管理业务规程,国税发（,2007,）,114,号,国家税务总局,关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知,（国税函,2008299,号）,国家税务总局,2008,年,1,月印发的,2008,年全国税收工作要点,（国税发,20081,号）中强调：“对房地产及建筑等行业进行税收专项检查。”,引言：房地产税收政策复杂多变,国家税务总局稽查局,2008,年,3,月发出,关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知,（稽便函,200842,号）,国家税务总局,2008,年,4,月发出,关于进一步开展土地增值税清算工作的通知,国税函（,2008,）,318,号,国家税务总局,2009,年,3,月印发,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,国税发（,2009,）,31,号,国家税务总局,2009,年,5,月印发,土地增值税清算管理规程,的通知,国税发（,2009,）,091,号,引言：房地产税收政策复杂多变,房地产新一轮税收调控政策,（,1,）,2009-12-22,关于调整个人住房转让营业税政策的通知,财税（,09,）,157/,财税（,08,）,174,（,2,）,2010-3-9,关于首次购买普通住房有关契税政策的通知,财税（,2010,）,13,号,（,3,）,2010-5-12,关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知,国税函（,2010,）,201,号,（,4,）,2010-5-19,关于土地增值税清算有关问题的通知,国税函（,2010,）,220,号,（,5,）,2010-5-25,关于加强土地增值税征管工作的通知,国税发（,2010,）,053,号,引言：房地产税收政策复杂多变,房地产新一轮税收调控政策,（,6,）,财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知,2010-3-9,财税（,2010,）,013,号,（,7,）,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知,2010-9-29,财税（,2010,）,094,号,（,8,）财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知,2010-9-27,财税（,2010,）,088,号,引言：建筑与房地产行业 处于税收高压态势之下,据国家税务总局新闻发言人李林军介绍，,2008,年对房地产等重点行业进行了税收专项检查，共检查,69.74,万户，发现有问题的纳税人,26.94,万户，查补税收收入,189.88,亿元。,房地产涉税政策的不断颁布和变化，使房地产企业的会计与税务处理问题比其他行业要复杂和烦琐许多；房地产开发过程中的会计与纳税处理也就增加了更多的困惑和风险因素。,第一章：,房地产开发过程中的涉税雷区,1,、土地与项目的取得：,（,1,）股权转让；（,2,）资产置换,2,、价外费用；,3,、甲供材料；,4,、拆迁补偿；,5,、合作建房与联合开发；,6,、融资；,7,、促销与定价；,8,、售后回购（租）与销售退回：国税函（,99,）,144,9,、土地增值税的清算模式；,经营决策不能忽视税收的调节作用,不同的经营方式会带来不同的纳税结果，企业在获得土地、项目开发、签订合同、取得发票、房屋销售等经营环节中，如果处理不当，都会造成税务风险。,案例一：云南玉溪的合同,案例二：普天房地产公司因银根收缩，融资困难，无力继续开发一在建写字楼项目，欲将其对外转让，该项目已累计发生在建工程成本为,3500,万元，与华亿房地产公司乙协商同意，以,6000,万元转让该项目。,方案一、,转让项目,营业税及附加税：,60005.5%=330,扣除项目金额：,3500(1+20%)+330=4530,增值额：,6000,4530=1470,增值率：,14704530=32%,土地增值税：,147030%=441,企业所得税：,(6000-3500-330-441)33%=537.57,合计交纳各种税款：,330+441+537.57=1308.57,方案二、,转让股权,假如卖股权的差价和项目的差价是相等的，那么纳税的结果仅仅是股权转让差价的所得部分缴纳所得税：,(6000-3500)33%=825,从华亿公司税收成本的角度分析：,方案一、,收购这个项目,该写字楼需要再发生成本,1000,万元建成后，可以实现全部销售,9000,万元。,营业税及附加：（,9000,6000,）,5.5,165,项目扣除额,:(6000+1000)(1+20%)+165=8565,土地增值税额：,(9000-8565)30%=130.5,万元,企业所得税：,(9000-6000-1000-165-130.5)33%=562.5,万元,各项纳税合计,:165+130.5+562.5=858,万元,方案二、,收购项目公司的股权：,营业税及附加：,90005.5%=495,万元,扣除项目额,:(3500+1000)(1+20%)+495=5895,土地增值额,:9000-5895=3105,土地增值率,:(31055895)100%=53%,应纳土地增值税,:310540%-58955%=947.2,企业所得税：,(9000-3500-1000-495-947.25)33%=1009,万元,各项纳税合计,:495+947.25+1009=2451.25,万元,经营决策不能忽视税收的调节作用,为什么购买行为的纳税结果相差这么多呢？因为华亿公司为买股权而支付的成本，是不能成为在建项目的开发成本的，这是两个不同的概念。,通过这个案例得出来一个矛盾的结果，作为买方来讲，应该买项目，作为卖方来讲，应该卖股权。,为什么华亿公司还是买股权了呢？原因在于买股权的时候，这个项目还没有完成，没有想到将来发生的一系列纳税结果。,第二章：房地产财税疑难问题处理方法,一、营业税方面的相关疑难问题,1,、价外费用：,房产开发企业从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。,国税发,1998,217,号、财税（,2003,）,016,号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。,一、营业税方面的相关疑难问题,2,、视同销售：,以不动产、无形资产,(,土地使用权,),用于捐赠、抵偿债务、分配给投资者、换取其他资产等方面，要视同销售，缴纳营业税。,组成计税价,=,成本,(1+,成本利润率,)/(1-5%),抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。,一、营业税方面的相关疑难问题,3,、,委托代建：,“委托代建”房屋，仅就收到的“管理费”部分，按“服务业代理业”税目缴纳,5%,的营业税。注意：“管理费”应当在“其他业务收入”中核算。构成“委托代建”的必须条件：,（,1,）委托方拥有土地使用权；,（,2,）委托方取得了有关部门的立项报建批复；,（,3,）受托方（房产开发经营公司）不能垫付资金；,（,4,）施工单位将发票开给（台头）委托方，受托方原票转交给委托方；,（,5,）受托方按照协议定收取管理费。,一、营业税方面的相关疑难问题,4,、合作建房：,第一种方式：“以物易物”，,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。,（,1,）土地和房屋权属的交换。,甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，营业额为换得房屋的公允价值。,乙方以转让部分房屋所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。同时，这也是取得土地使用权的购置成本。,一、营业税方面的相关疑难问题,4,、合作建房：,第一种方式：“以物易物”。,（,2,）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，按“租赁业”缴纳营业税；乙方发生了销售不动产的行为，按“销售不动产”缴纳营业税。营业额也按,营业税暂行条例实施细则,第十五条的规定核定。,一、营业税方面的相关疑难问题,4,、合作建房：,第二种方式：,甲方以土地使用权、乙方以资金合股成立企业，合作建房。分三种情况确定征税事宜：,（,1,）如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对甲方提供的土地使用权，视为投资入股对其不征营业税；,一、营业税方面的相关疑难问题,4,、合作建房：,第二种方式：,甲方以土地使用权、乙方以资金合股成立企业，合作建房。分三种情况确定征税事宜：（,2,）甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属前项免税行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。（,3,）房屋建成后双方按一定比例分配房屋，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。,在税务处理上回到了,第一种方式“以物易物”,的结果。,一、营业税方面的相关疑难问题,5,、售后回购（售后回租）：,房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据,营业税暂行条例,及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。（国税函,1999,144,号）,如何界定售后回购与销售退回：区别在于销售时合同是如何签订的。,一、营业税方面的相关疑难问题,6,、甲供材料的几种税务处理方法：,（,1,）无论建设方和施工方如何结算，甲供材料都要并入施工方的计税营业额征收营业税。,（,2,）甲供设备不并入施工方的计税营业额。,（,3,）装饰工程中甲供材不再并入计税营业额。,（,4,）分别核算流转税的情况下，甲供材料不并入施工劳务的计税营业额。,一、营业税方面的相关疑难问题,7,、以房屋和土地对外投资业务：,财税,2002,191,号文件规定，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，,8,、“拆一还一”业务,国税函,1995,549,号,对个人的拆迁补偿费,注意补偿物的营业税问题,国税函,199787,号,个人所得税（,05,）,045,二、所得税方面的相关疑难问题,（一）项目完工前的预收账款：,开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。扣除期间费用和营业税金,开发产品完工后，结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,二、所得税方面的相关疑难问题,（二）视同销售：,开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、,对外投资,、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（,1,）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（,2,）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（,3,）按开发产品的成本利润率确定。成本利润率不得低于,15%,。,二、所得税方面的相关疑难问题,（三）价外费用：,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；,凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,二、所得税方面的相关疑难问题,（四）合作开发：,开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：,1,、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。,二、所得税方面的相关疑难问题,（四）合作开发：,2,、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，,应按以下规定进行处理,:,（,1,）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。,（,2,）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,三、土地增值税方面的相关疑难问题,1,、对外投资：,房地产企业将开发产品对外投资；其他企业以不动产、无形资产,(,土地使用权,),投资投资到房地产企业，均要计算其土地增值税。,2,、土地增值税的清算单位：,土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,3,、扣除项目与所得税的区别,第三章、土地增值税清算最新文件解析,1,、,关于土地增值税清算有关问题的通知,国税函（,2010,）,220,号,2,、,关于加强土地增值税征管工作的通知,国税发（,2010,）,053,号,3,、,国家税务总局关于印发,的通知,（国税发,2009091,号）,国税函,2010220,号文深度解析,清算中需要注意的八个细节问题,（一）清算时以发票金额为标准确认收入,土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入,;,未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,国税函,2010220,号文深度解析,清算中需要注意的八个细节问题,（二）契税计入“取得土地使用权所支付的金额”,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。,（三）质量保证金以是否开具发票作为扣除前提,房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除,;,未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。,（四）筹资费用的扣除更具操作性,土地增值税清算不认可会计准则中关于借款费用资本化的原则，在清算时，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，需要将该处理原则与会计核算、企业所得税汇算清缴作出有效区分。,（五）逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除,不论房地产开发企业因何种原因，逾期开发缴纳的土地闲置费都不得扣除。,（六）拆迁安置土地增值税计算问题得到明确,对拆迁安置，,通知,规定了三项具体内容：,1,、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,(,国税发,2006187,号,),第三条第,(,一,),款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费,;,回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,（六）拆迁安置土地增值税计算问题得到明确,2,、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发,2006187,号文件第三条第,(,一,),款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费,;,异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。,3,、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,（七）转让旧房准予扣除项目的年限得以细化,通知,规定，,财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知,(,财税,200621,号,),第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，,土地增值税暂行条例,第六条第,(,一,),、,(,三,),项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计,5%,计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满,12,个月计一年,;,超过一年，未满,12,个月但超过,6,个月的，可以视同为一年。,（八）补缴土地增值税不加收滞纳金,纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。,第四章、房地产税收最新文件内容解析,1,、,国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告,（总局公告,2010029,号）,2,、,财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知,（财税,2010094,号）,第四章、房地产税收最新文件内容解析,3,、,国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知,（国税函,2010201,号）,4,、,国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复,（国税函,2009342,号）,第五章：房地产企业涉税安全的诊断,涉税安全的宏观盘点,企业经营行为与会计记录是否一致；,企业经营行为与纳税结果是否一致；,会计涉税处理的安全诊断,会计帐务的全面分析和诊断,一、应税收入的诊断,1,、确定收入的完整性，重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。,会计帐务的全面分析和诊断,一、应税收入的诊断,2,、,确定收入确认的合法性，检查其开发产品的销售收入、预售收入、视同销售收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合（国税发,200931,号）等有关规定。,3,、确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。,会计帐务的全面分析和诊断,二、税前扣除类项目的诊断程序,1,、要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实，是否存在以营销策划公司、项目咨询公司或个人的名义代开发票虚列销售佣金、咨询费等套取现金的情况；是否存在以虚开办公费、服务业发票等虚列薪资支出、广告支出等。,会计帐务的全面分析和诊断,二、税前扣除类项目的诊断程序,2,、,要通过检查成本对象总开发成本、可售总面积、可售面积单位成本、已售面积等资料，来检查成本与收入的配比性、合法性，是否存在将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。,会计帐务的全面分析和诊断,二、税前扣除类项目的诊断程序,3,、,结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目，重点检查各项预提准备金、风险金以及业务招待费、广告费、租赁费、人员工资等相关费用支出、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费支出、财产损失等项目，是否在纳税申报时予以调整，支付的土地出让金、配套费用是否按成本对象进行合理分摊。,会计帐务的全面分析和诊断,二、税前扣除类项目的诊断程序,3,、重点检查项目：,（,1,）检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售房款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；,（,2,）检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和超过,3,年因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入；,会计帐务的全面分析和诊断,二、税前扣除类项目的诊断程序,3,、重点检查项目：,（,3,）检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润,或利用非法代开发票、假发票虚开费用套取现金偷逃税款等；,会计帐务的全面分析和诊断,二、税前扣除类项目的诊断程序,3,、重点检查项目：,（,4,）检查房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理；,（,5,）检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等等。,会计帐务的全面分析和诊断,二、税前扣除类项目的诊断程序,3,、重点检查项目：,（,6,）检查是否存在以下违规支出：,为无经营需要而提供的担保支出。,未经税务审批的资产损失支出。,与取得收入无关的其他各项支出。,超出规定的利息支出。,老板、股东的个人消费性支出。,会计帐务的全面分析和诊断,三、入账票据（附件）真实性、合法性和有效性的正确判断,1,、检查所附的原始凭据是否真实合法，有无使用白条入账，有无假发票或取得供货单位与发票上印章不符的发票。,2,、有无将未真实发生费用、与经营无关费用在税前列支。如关联企业的费用在本企业费用中列支。,