复地.湖滨广场策划案111 - 副本.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/11/26,#,复地集团,天津空港湖滨广场,全产业链,主题商业定位策划,2014.11.,项目,概况,复地,湖滨,广场坐落于连接市区与滨海新区的空港经济区境内。,依托百万平米的高端现代商圈，与国际医院、重点中小学、星级酒店、高尔夫球场等构成完备的生活配套设施体系。,坐拥,60,万平米的碧波湖并与,SM,滨海第一城、新燕莎奥特莱斯共同构成了空港经济区的顶级商圈。,同时汇聚,28,万平米四大主题商业（运动、美食、婚庆、儿童,）,以“爱”为核心的全产业链主题商业,项目四至：,东,至环河东路，南至东四道。,西,至中环东路，北至东二道。,规划用地面积：,37.8,万平,总,建筑面积：,51.1,万平,商业部分建筑面积：,28,万平,商业类型：街区式（呈带状、组团式分布）,项目,概况,项目区位图,以“爱”为核心的全产业链主题商业,SWOT,分析,优势：,1,、商业体量比较大,2,、带状、组团式布局适应发展潮流,机会：,1,、天津总体规划向东发展的大格局,2,、天津进一步城市化的历史性机遇,3,、转型升级带来的超越机遇,劣势：,1,、区域内人口密度低,2,、交通设施不完善,挑战：,1,、商圈不是很成熟,2,、周边竞争对手实力较强（新燕莎奥特莱斯、,SM,滨海第一城）,以“爱”为核心的全产业链主题商业,核心,次级,辅助,核心商圈目前常住人口不足,15,万,如何服务好次级商圈？,辅助商圈的范围大小取决于项目本身吸力的大小。,商圈分析,以“爱”为核心的全产业链主题商业,竞争分析,1,、奥特莱斯,奥特莱斯本身特有的商业模式对传统的商业地产本身就是一种冲击，而且奥特莱斯本身具有连锁规模优势、多年积淀的品牌优势及产品本身的价格优势。,相关数据：,500,多品牌，,330,个独立店铺,国际品牌：,60%,国内品牌：,30%,服务配套：,10%,建筑面积：,8.8,万平,2000,多停车位,以“爱”为核心的全产业链主题商业,竞争分析,2,、,SM,滨海第一城,项目内含,SM,百货、大型超市,、,3D,球幕影院,、主题商店、餐饮,、,SM,科技馆,、童乐世界、美体健身、,IT,卖场和包括银行、书店在内的其它功能服务区，涵盖购物、美食、休闲、娱乐、文化等众多业,态。,相关数据：,建筑面积,54,万平，一个,14,万平停车楼，连同地面课满足,8000,辆车同时停放。,注：预计,2015,年开业目前已启动招商。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,定位思路,复地湖滨广场,体验式,主题式,综合式,一站式,以“爱”为核心的全产业链主题商业,定位思路,定位思路,2,：,错位经营、与新燕莎奥特莱斯、,SM,滨海第一城共同营造区域商圈的影响力。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,B,区最终主题定位,-,爱情之都,爱情之都,爱的转角,婚姻殿堂,约会圣地,爱的年轮,爱的追忆,爱情之都,-,从相遇相知（相亲会）到热恋、到婚姻、再到爱的时间见证最后到爱的追忆这样一个“爱”的全过程。同时引入爱情相关的全产业链，打造“爱情文化”的主题商业，形成集聚效应。并以“爱情之都”为品牌进行全渠道营销推广，让人们在谈到爱时首先想到的即是爱情之都。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,从电影,转角遇到爱,中得到的启发，主要是向人们传达了在“爱情之都”可以找到自己人生的伴侣，达到想恋爱就到爱的转角来的效果。,我们可以通过在此组织类似“海天盛筵”、“相亲会”等各种形式来进一步的推动“约会”功能的实现，营造出对“约会”这个目标群体的强大吸力。,爱的转角,以“爱”为核心的全产业链主题商业,约会圣地亦是“爱情之都”的重要一环，营造出只要来到此地，在“他或她”的心里就能够明白对方内心真正的想法、真正想要表白的内容，可谓是此处无声胜有声。,约会圣地,以“爱”为核心的全产业链主题商业,婚姻殿堂是最容易理解的，在经过了相遇相知及热恋之后，彼此牵手走入婚姻的殿堂。不论你想要什么类型的婚礼，婚姻的殿堂都能提供一站式全程服务。,婚姻殿堂,以“爱”为核心的全产业链主题商业,婚姻殿堂,以“爱”为核心的全产业链主题商业,爱情之都记载了“爱”的全程，但并不代表执子之手后就对彼此失去吸引力。我们的最低要求是在结婚纪念日或者彼此之间有特殊意义的日子里要想到来“爱情之都”。,爱的年轮,以“爱”为核心的全产业链主题商业,爱的追忆版块诉求的对象是失恋群体、再婚及黄昏恋群体，回忆甜蜜的过去、憧憬美好的未来。,爱的追忆,以“爱”为核心的全产业链主题商业,项目简介,婚庆产业链可称得上完备，然而在这里“婚庆”仅仅是一部分而已，因为我们打造的是爱情中心。你可以在这里许愿、可以执子之手悠闲散步、也可以在这里找到人生的伴侣甚至还可以让你走出婚姻失败的阴影。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,行业剖析,婚姻,仅仅是爱情长跑过程中的一个缩影，但就是这个缩影在经过了几十年的发展之后已经形成了庞大的产业链条。它包括婚礼策划、婚纱摄影、婚宴、婚礼化妆、婚车出租、婚纱礼服、,MV,设计拍摄、蜜月旅游、珠宝首饰、家电家居、床上用品汽车、房地产等等。但婚庆行业的集中度非常低，行业寡头还未出现。地产是产业的空间载体，相信谁能够更好的与产业相融合，谁就会在未来成为行业的寡头。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,用它们塑造独一无二的,爱情之都,以“爱”为核心的全产业链主题商业,爱情迷宫,许愿长廊,爱神雕塑,情调广场,以“爱”为核心的全产业链主题商业,魔法钟楼,许愿池,爱情柱,爱情墙,以“爱”为核心的全产业链主题商业,B,区的核心意义,以“爱”为核心的全产业链主题商业,A,B,C,D,E,主题核心区,辐射线,过渡区,SM,滨海第一城,从区位上来讲,B,区在,5,个组团当中完全可做为核心区来规划，前期可以做为爱情之都的起步区，,A,区、,C,区可设定为,B,区配套的区域（定位为个性餐饮、娱乐、儿童）,D,区做为提升整体的重点区域起到衔接（商业及住宅）及提升整体的作用，,E,区做为本项目与,SM,项目的过度区域。,B,区的核心意义,以“爱”为核心的全产业链主题商业,教堂处于,B,区，教堂做为以“爱”为主题的核心元素，它的落位具有画龙点睛之功效。同时,B,区周围公共空间最多，在将来可用作构建围绕主题的功能单元。,B,B,区招商策略探讨,以“爱”为核心的全产业链主题商业,B,区做为爱情之都的核心区其重要性可谓是举足轻重。,B,区招商应以定向招商为主，采用对重点客户逐一击破、互相牵制进入的做法。根据二八法则筛选出行业内,20%,的重点客户并实行定向招商的做法进行。,推荐品牌,同喜堂,Merryme,I Do,花海阁,洛斯国际,蕾蒂斯,B,区业态配比,业态种类,建议比例,零售,50-60%,娱乐,5-10%,服务,30-40%,其它,5%,皮草生活馆,家居生活馆,黄金珠宝首饰,婚纱礼服及相关,其它相关零售业态,业态配比的着重点主要是租金的贡献率及区域本身的活力,以“爱”为核心的全产业链主题商业,盈利模式分析,利润来源,备注,租金收入,因为本项目只租不售所以短期内租金成为最直接的收入来源。,增值服务,定期举办一些活动，例如（鹊桥会）等增加收入。,其它,租金增值或,REITs,以“爱”为核心的全产业链主题商业,B,区辅助业态,以“爱”为核心的全产业链主题商业,皮,草生活馆,兽王皮草生活馆,兽王皮草生活馆占地面积,5000,多平米，集生产、会展、销售于一体。产品覆盖服装、鞋帽及配饰等，日均销售额保持在,20-30,万元。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,中国辛集国际皮革城调研,以“爱”为核心的全产业链主题商业,辛集国际皮革城“一城十个中心”项目，规划占地,5000,亩，建筑面积,469,万平米，总投资,168,亿。包括：“名品购物中心”、“原辅料交易中心”、“品牌材料交易中心”、“品牌产品制造中心”、“电子商务中心”、“研发设计检测中心”、“商务接待中心”、“生皮交易中心”、“国际物流配送中心”、“国际会展中心”、“文化旅游中心”，现“名品购物中心”一期已全部入驻，二期入驻已接近,85%,。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,调研结论：,开,店率：,90%,日均客流：,1000,人（调研期为皮草皮革产品的销售淡季）旺季日均客流在,13000,人左右。,皮革,城整体广告年投入：,4000,万左右。,人均消费率：,95%,辛集皮草产品品类比较齐全，产品覆盖鞋帽、箱包、皮件、服装等。品牌云集：芭而妮、第一夫人、东明、阿玛尼、凯撒等近千个一线及二三线品牌,.,皮革城周边工厂比较集中，产业链相对较齐全。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,通过对商户、皮革城运营商、品牌工厂主、当地政府官员及消费者的调研后发现信息渠道不畅、销售渠道单一、管理力度不足等原因共同致使专业市场的集客能力正在大大弱化，工厂主（或品牌方）正在逐步走出专业市场的“简单集聚”，步入全国范围内的以自营或加盟等形式为主的“品牌生活馆”道路。,成 长 路 线,家居生活馆,美克美家生活馆,以“爱”为核心的全产业链主题商业,珠宝首饰,Cartier,Tiffany,ARTINI,周大福,VanCleef&Arpels,DeBeers,Montblanc,love,love,谢瑞麟,以“爱”为核心的全产业链主题商业,婚庆相关服务,以“爱”为核心的全产业链主题商业,风险分析,行业风险,竞争风险,经营风险,风险,行业风险,：全产业链主题商业的最典型风险就是行业本身，商业载体会随着行业自身的发展而起伏。但婚庆行业在中国还处于发展期（行业集中度非常低）同时中国已经放开单独二胎政策并且婚庆也只是“爱情之都”一部分而已，所以行业风险的指数比较低。,竞争风险：,在国内目前没有出现规模以上的针对爱的产业链主题商业，所以这为我们提供了树立行业竞争门槛的广阔空间。,经营风险：,是指整个策划、招商、运营过程中遇到的风险，所以必须组建专业化的团队才能大大降低此风险。,以“爱”为核心的全产业链主题商业,借鉴案例,洛杉矶城市步道（,city walk,）,城市步道着眼于功能性的购物广场，以电影文化为主题。通过招牌、建筑小品等将“主题”完美的展现出来。,在这里人们可以找到紧扣“主题”的相关产品。,美国,City Walk,主题式街区,以“爱”为核心的全产业链主题商业,借鉴案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,日本的“豪斯登堡”,豪斯登堡,位于长崎大村湾中，占地,152,公顷，面积比东京迪斯尼乐园还要大两倍，是亚洲最大的休闲度假主题公园。整个园区的规划以荷兰女王在海牙的宫殿为蓝本，具有浓郁的欧洲风情。拥有,6000,米的人工运河、,11,座博物馆、,13,处娱乐设施、,70,家购物中心、,44,家餐厅、,4,家酒店，其中四星等以上的游点有洪水来袭冒险馆、诺亚剧场、大海体验馆及仿荷兰女王居住宫殿所建的豪斯登堡宫殿，是不可错过的景点。游客可以乘坐运河游艇、古典出租车、巴士，拜访河边一站又一站的惊喜，逛累了还可到露天咖啡座小憩、找个最佳角度欣赏精心设计的表演、游行，或到尤特莱美食街的各国风味美食餐厅大快朵颐一番。,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,日本豪斯登堡位置图,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,豪斯登堡泰迪熊博物馆,豪斯登堡游艇码头,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,豪斯登堡商业街,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,豪斯登堡的教堂及爱情许愿树,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,集市街 食品一条街,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,荷兰皇宫,（每年荷兰国王会派特使与游客交流）,皇家园林,（此处是最佳摄影点）,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,集市内外景,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,文艺演出,日本豪斯登堡案例,以“爱”为核心的全产业链主题商业,火炬,1:1,战舰,以“爱”为核心的全产业链主题商业,祝愿复地“爱情之都”的大旗插遍神州大地！,龙丰简介,以“爱”为核心的全产业链主题商业,龙丰,翔,宇,是,一家,集项目全案策划、销售代理、商业运营等全程服务于一体的专业房地产服务公司，自成立以来，持续为我们的客户提供及时、有效、具有增值潜力的解决方案，并充分运用我们的专业方法体系对中国各级市场进行了持续性的、深入系统的观察和研究，在未来的市场经济发展过程中，龙丰翔宇将致力于成为中国房地产领域最好服务运营商，为发展商提供全程服务,。,我们服务过的客户：,科亨地产集团,、,中,信地产,、,碧,桂园地产,、,花,千里地产,、,奥,联,地产,、万通地产等。,龙丰,优势,以“爱”为核心的全产业链主题商业,经过多年的发展，龙丰翔宇积累了裘皮、珠宝玉石、婚庆、房地产、汽车、金融等多个行业的优质的客户资源，擅长“园中园”、“城中城”或整体商业托管的运营模式。,龙丰翔宇拥有来自大型连锁商业、房地产商及销售专家组成的核心团队。,我们的口号是：做最好的地产运营商。,复地集团,天津空港湖滨广场,B,区主题商业定位策划,谢谢！,