物业管理项目接管方案.doc

物业管理项目接管方案

一、目的
根据《XX物业管理采购项目竞争性评估文件》的要求，及各类设施设备使用情况、安装位置、楼内外装饰材料和本物业项目的特点，以提供一个洁净、舒适、优美、安全的工作环境为标准，以达到完善管理、节约投资、确保设备设施持续稳定运行、日常工作有序进行为目的，并以科学严谨的态度制定完善的物业管理接管方案，为指导今后的物业管理工作提供有效的依据，规范物业的接管工作，确保接管物业的质量合格，严格制定项目接管方案，指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接管，确保物业按时顺利交接，平稳过渡。
二、适用范围
适用于我司接到《XX物业管理采购项目竞争性评估中标通知书》后，对华电中心物业项目的接管工作。
三、职责
1.我司接到XX公司《竞争性评估中标通知书》通知报告后,总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。
2.接管小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录等技术检验资料的验收。
3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按名称、规格型号、数量、深圳市华为培训学院有限公司及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。
4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供配电及照明系统、电梯系统、给排水系统、有线电视系统、土建工程、空气通风系统及有线电视系统、综合布线系统等。
5.由总经理跟XX公司办理物业管理接管手续。
四、工作程序
1、接管验收的准备工作
1.1接管前的准备：
接管工作开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
1.1.1与XX方面接口人、原物业接口人联系好交接事项、日期、进度、验收标准等；
1.1.2派出先头技术人员了解现场；
1.1.3与原物业管理接口人协商，并组织人员同原物业管理人员进行并列上岗，熟悉岗位制度、操作规范及设备设施的操作方法；
1.1.4准备好接管验收记录表格：
——《安全岗接管表》；

——《技防系统设备接管表》；

——《公共设施设备接管验收表》；

——《资料接管登记表》。

——《绿化项目接管验收表》；

——《接管问题整改建议表》。

1.2 确定接管验收方式；
1.2.1 与前物业公司协商并拟定的接管计划进度及做好楼内外物品的移交及验收工作：
1.2.2 接管时采取房间逐一清点，验收完一层清场一层的做法，清点完后即接管，包括岗位、钥匙等，确保接管验收工作正常有序进行；
1.2.3 工程部、安全部、清洁绿化等部门接管进驻时，依据接管验收标准，同时做好物品的清点以及物品的观感识别检查，并走好相关记录；
1.2.4 接管后立即对楼内的相关问题进行严格检查，就验收中需要整改的问题以书面形式列出并及时上报；
1.2.5 做好各种钥匙的清点移交、整理编号及分类管理等工作；
1.2.6 更新标识及xx通讯，建立服务热线；
1.2.7 制定接管时间安排计划；
1.2.8 配置现场物业管理人员：
根据物业现场和《物业管理采购项目竞争性评估文件》要求配备物业管理人员，具体按以下要求进行。
1.2.9 落实专项分包商；
落实各专项分包商，签订相关协定。
1.2.10 物资配备；
做好物业管理物资工具的配备，并补充备品备件。
1.2.11 前期培训；
进行人员的理论与实操结合培训，使员工了解并掌握各项规章制度、《竞争性评估文件》相关达标标准，岗位职责、操作及应急处理流程、礼仪礼节等。
接 管 前 培 训 计 划

培训内容
培训人
培训对象
培训地点
时间
企业概况及经营方针、企业理论和企业精神

全体员工

华电中心概况、管理目标及管理规章制度

全体员工

管理方案内容讲解讨论

全体员工

员工守则、理念行为规范手册、物业管理基础知识

全体员工

智能化设施管理知识

全体员工

岗位与工种业务培训；岗位职责、工作流程、质量标准

各部门员工

ISO9002文件培训

全体员工

消防安全、应急常识

管理处全体人员

实习与考核

管理处员工

1.2.12 后勤服务；
落实员工生活安排及其他事宜。
2、 接管验收阶段
按既定计划，分项目、分专业进行接管。具体按如下项目进行：
2.1 资料接管；
系统化、管理化、电脑化地建立物业档案与管理，是物业管理工作的重要组成部分，也是实施管理的有力依据。我司履行物业管理文件同XX的物业管理档案建立的实行文本原始资料与电脑管理并举的方式，按照相关标准执行。将收集的管理资料细分，做到分类整理，易于查阅。使档案管理真正为管理服务。

2.2钥匙、工具接管；
物业公用工具（主要指万用表、钳表、测线仪、测试仪、压力表，内六角板手等不在个人名下的工具类）和钥匙（主要指的是机房钥匙、配电柜箱钥匙、门禁控制器钥匙、电梯三角钥匙、UPS 方通钥匙，消防备用钥匙）的交接完成质量的好坏，将直接影响到今后物业各项工作的顺利展开，我们接管人员将按以下要求来做。
接管中的工程技术人员要仔细对照各机房位置和钥匙编号，确保交接钥匙与门牌编号一一对应，防止钥匙、工具损坏、丢失；
接管的绝缘工具和手持或电动工具，必须符合电气安全规程的有关规定，交接前必须仔细检查，确保安全。
　　接管公用工具和钥匙时，同时做好交接记录在表格上签字确认，后期分类造册登记，并设专人负责管理。
检查发现有公用工具和钥匙损坏的情况必须由交付方修复后再接收，不能修复的报废处理并报华为监管，按交接前三方约定，申请重新配置。
　　交接人员为确保物业交接过程中，科研生产及办公不间断性，优先办理运行人员钥匙和工具交接领用，交接完成后，后续管理方运行人员办理钥匙和工具借用手续后，即开始进行运行管理，钥匙借用人承担在借用期间机房设施设备安全责任，注意机房钥匙禁止外借，若交付方或其它人员需进入机房，必须报主管同意后，由工程运行管理责任人员全程陪同并由工程人员开锁关门。
交接后的各类仪器、仪表应定期检验，检验合格的仪器、仪表应由专人负责保管。
做好钥匙交接一览表，做好钥匙领用归还登记表
工具领用登记表
a.设备设施及机房接管；
做好设备设施的登记，安排值班岗位，制定值班排班表及工作计划。
b.物业用房其他业务接管。
c.岗位接管；
做好岗位交接，做好岗位移交登记表，使各项工作平稳过渡，做到无缝交接，做好各种卡证的办理及管理。
(3)其他交接
　　a.设施设备的备品备件、施工剩余的材料备品等。
　　b.公共区域各通道门、设备及管理用房，洗手间、会议室、检查管井等。
c.管理处办公桌椅、资产文档、文件柜、保密柜等。
(4)检查遗留问题的讨论、处理
a.按新老物业管理方及华为监管方三方商榷的接管标准执行，检查中发现问题直接记录下来，汇总后三方签字确认，招开遗留问题讨论处理会议，确定整改方案和限期整改日期。
b.跟进遗留问题整改，定期向华为监管汇报工作进展情况直到问题彻底解决。
　(5)接管验收注意事项
a.在接管前，我司与前物业公司及XX监管协商接受的相关问题，如:交接双方的人员、各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一标准，明确程序，明确交接双方的责任和权利。
　 b.接管过程中要认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在交接报告签字后生效。
c.对交接查验中发现问题，属需要整改的，应形成书面报告，属于无法整改的项目，应与相互协商达成一致意见、形成备忘录备案。
　d.为保证设施设备的正常运行，对接受后的设施设备进行试运行测试,要求有第三方人员在场。接管期后，工作重点应逐步由交接向正常运行、保养及维修转移，要注意技术人员的衔接和培训。
3.进入运行阶段
(1)人员到岗交接后，认真按照流程操作，担负起岗位职责；
(2)按预先制订日常工作计划，规范操作规程操作；
(3)分专项制订工作计划。如：安全消防方面，做好安全消防宣传、消防演习、应急预演等工作计划；工程方面，做好运行、巡检维修保养，整改工程及各种设备紧急演习等工作；
(4)以华为《XX物业管理采购项目竞争性评估文件》要求为标准，建立分包单位月度考核制度；
(5)组建义务消防队，并建立义务消防队培训制度；
(6)做好安全检查，建立消防安全检查制度，及做到定期检查整改；
(7)建立健全各类文档，认真做好各种记录报告；
(8)优化制度、工作流程，并持续改进。