房地产经济学11城市与土地.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城市中的土地使用模式,一、城市土地的集约利用与规模利用,二、城市土地空间布局,三、城市土地使用模式的创新,城市经济学的产生（应城市问题而生）,社会经济发展 城市 经济增长,产物,相关,城市经济发展,问题,住房困难,交通混乱,环境破坏,经验,工业化,城市化,经济中心,城市经济学诞生,城市经济学导论,威尔伯,.R.,汤普森,1965,每个城市的土地使用模式是如何形成的,?,遵循着怎样的经济学规律，又如何影响这一城市的房地产价值,?,最早的关于房地产投资方面的金科玉律是：,Location,Location,and Location.,城市经济学的研究重点：位址在哪儿，为什么选这个位址和选这个位址的结果？,关于时间的经济学与关于空间的经济学,从来的经济理论大厦似乎都是建立在由,劳动时间,创造的价值范畴之上的；认为经济的节约归根到底是劳动时间的节约,;,而一切经济平衡只是抽象的价值量平衡和实物量平衡。,任何物质实体的存在都有其时间和空间的形式，空间和时间是不可分离的。经济的运行是一种物质运行，因此经济运行的条件及其表现既离不开时间，也离不开空间。,价值的创造既离不开劳动时间的延续，也离不开劳动空间的联系,;,经济的节约归根结底不仅在于劳动时间的节约，也在于,劳动空间的节约和组合的优化,：,空间经济学：研究空间结构对价值形成的影响。,一、城市的起源,（一）城市的概念,城市是人流、物流和信息流的集散地。发展中国家,55,的,GDP,在城市，发达国家,85,的,GDP,在城市,（二）城市起源的原因,1,、政治因素,1,）为了统治的需要。如明朝都城最初在南京，后改定北京。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而成。,2,）为了军事的需要。如古时的凤凰。,2,、经济因素,1,）工业布局的影响,2,）资源优势的影响，如个旧、无锡；,3,）交通运输的影响：如徐州；,4,）贸易的影响：如香港,3,、地理因素,如水文地质影响使云南的城市，多选址“坝子”；,4,、文化因素,宗教的影响，如麦加、梵蒂岗,。,城市的选址很大程度上取决于它在,商业,上的意义。,w.,理查德,赫德的,城市土地价值原理,概括为：,城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上，它沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两者的组合增长。,了解城市起源的意义,：寻求城市发展的规律，理解城市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展，对未来的房地产投资做出判断。,w.,二、城市的性质和规模,（一）城市的性质,1,、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、社会、行政文化等服务的城市，如昆明；,2,、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如鹰潭；,3,、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市，如酒泉；,w.,（二）城市的规模,1,、特大城市：人口,100,万；,2,、大城市：,50,万人口,100,万；,3,、中等城市：,20,万人口,50,万；,4,、小型城市：人口,20,万；,三、城市的发展,城市的发展主要依靠经济因素，而又取决于其向外提供的商品和劳务的增长。比如矿业城市的兴衰。,w.,四、城市土地的利用模式,（一）影响城市土地利用模式的原则,1,、最高和最好的使用原则。,土地归于愿意支付最高价者。,2,、连续经济学原则。,只有满足了支付土地原有使用的相关费用的要求，土地新的使用才能进行。,3,、比较利益原则。,人们选择某块土地，是因为可以从中获取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一起。,4,、不完全原则。,土地使用的理想模式难以存在。,5,、变化原则。,最高和最好的使用是在变化的。,w.,（二）影响城市土地利用模式的因素,1,、贴近性,：研究土地利用模式的基础,城市中心的土地用于人人需要接近的场所,相似功能多邻近，相辅功能多接近,4,3,2,1,冯,杜能（,1826,年）,1,、中心设施；,2,、住房；,3,、作物；,4,、牧场；,贝格斯（,1920,年）,1,、商业和机关；,2,、旧的住房、仓库和制造业,3,、中低成本住房；,4,、高价住房和商店,w.,2,、城市的起源,城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等，而后又因为比较利益原则，后期的建筑物邻近类似使用的早期建筑物建设，直到土地价格升高，城市交通拥挤、环境污染加剧等城市病出现为止。,3,、政治因素,城市规划,宏观政策,w.,4,、经济因素,产业、重大项目的布局，如沿海发展战略。,5,、资源分布情况,如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和发展；,如迪拜的石油资源与城市的兴起发展；,如句容温泉与住宅项目,w.,6,、地形,地形地貌上的特点，影响了城市的形状和发展方向。,山 脉,河 流,城 市,w.,7,、运输,改变了“贴近性”的状况，将空间问题变成了时间问题。,随机运输体系（如汽车）城市环状发展；,线形运输体系,(,如火车、地铁轻轨、快速路,),城市线形发展。,河 流,城 市,快速路,w.,8,、通讯,通讯技术和网络计算机技术的大量运用，进一步将空间问题变成时间问题，改变“贴近性”的状况，将影响人们的生活、学习和工作方式。,小结：影响土地使用的两股力量,过去的、设定的、继承的力量,城市历史起源；地形；原有的规划、资源状况等。,未来的、变化的、创新的力量,运输；通讯；变化的规划、资源状况和经济因素等。,w.,（三）城市土地利用模式的理论,1,、冯,杜能的,理论,（,1826,年）,他第一个揭示城市形状是可预见的人，提出了“可接近性”的概念。,4,3,2,1,1,、中心设施；,2,、住房；,3,、作物；,4,、牧场；,w.,2,、贝格斯的同心圆理论,（,1920,年）,应用冯,杜能的理论解释美国的城市土地利用模式。,4,3,2,1,1,、商业和机关；,2,、旧的住房、仓库和制造业,3,、中低成本住房；,4,、高价住房和商店,同心圆模式,a.,商业中心区（,CBD,）,b.,工厂区（,Factory zone,）,c.,过渡地带（,Zone of transition,）,d.,工人住宅区（,Working class zone,）,e.,住宅区（,Residential zone,）,f.,通勤带（,Commuter zone,）,伯吉斯的同心圆模式图,出价地租曲线,w.,3,、霍默,霍伊特的楔形（扇形）理论,（,1939,年）,各环使用基本同贝格斯的同心圆理论。,4,3,2,1,4,3,2,1,居住用地,随时间变化,w.,霍默,霍伊特对美国城市的发展作了被现代规划者奉为经典的研究，在其杰作,美国城市的居民邻里的结构和增长,一书中提出：,随着城市的发展，新的高价住宅在原来的高价住宅旁向外发展，趋向城郊，向高地移动，但移动方向的改变发生的很慢，呈现楔形形态；,城市里的零售商业区追随高价住房而动，与之移到市中心的同一侧，多选择在公路交汇处；,中低价住房，也类似地向外移动，寻求声誉好的位置；,批发商业和制造业用地则远离高价地区；,制造业通常与低价住房在市中心的同一侧接近；,工业和制造业趋向于接近运输资源丰富的地方。,1.,中心商务区（,CBD,）,2.,批发和轻工业带,3.,低收入居住带,4.,中收入住宅带,5.,高收入住宅带,住宅区和高级住宅区沿交通线延伸；,高房租住宅在高低、湖岸、海岸、河岸分布较广；,高房住宅地由不断向城市外侧扩展的倾向；,高级住宅地多集聚在社会领袖和名流住宅地周围；,事务所、银行、商店的移动对高级住宅又吸引作用；,高房租住宅随在高级宅地后面延伸；,高房租公寓多件建在市中心附近；,不动产业者与住宅地的发展关系密切。,w.,4,、哈里斯、厄尔曼的多核心理论,（,1945,年）,认为每一块土地的利用都是地形、交通等影响因素的反映；一个城市可能有一系列的中心，每个中心都有各种对土地利用的环围绕，而每个中心可能只提供某种专门功能的服务。,快速路,主要道路,主要道路,铁路,商业中心,购物中心,郊区村落,5,、理查德,纳尔逊的,4,种都市模式,（,1958,年）,城市有,4,种模式，每种模式有相应的土地使用方式：,商业城市（特大城市）,楔形和多核心理论模式,（复合城市）,中心市镇（大中城市）,楔形理论模式；,乡村传统地区（小城市）,杜能和贝格斯的理论模式,较大城市的郊外地区,卫星城（自有中心的小城市）,第一节,城市发展与房地产市场,w.,6,、巴洛的方格模式,（,1972,年）,主,要,街,道,主 要 街 道,主,要,街,道,快 速 路,次要街道,产业（工业）,商业,公寓,住宅,w.,7,、阿隆索的城市租金梯度曲线和同心圆利用模式,（,1964,年）,阿隆索考察了欧洲,10,国和美国,35,个州，得出结论：,距离市中心,1000-1500,米范围内的同一块土地上，商业、住宅和工业用途租金的比例为,2,4,：,2,：,1,；距离市中心越远，商业用地与住宅用地的地租、地价越接近。,商业,住宅,工业,农业,距离,地租,市中心,写字楼市场（,office sector,）,虽然在写字楼办公的企业所提供的服务多种多样，但它们都有共同的投入和产出：信息。,会计师事务所、律师事务所、中介企业。,写字楼企业（,office firm,）有向一个地区集聚的激励，因为这样可以更容易获取其他企业所提供的信息。,企业为交换信息进行的移动,D,E,F,G,C,B,A,3,2,1,0,1,2,3,13,16,21,区位：方格到中心的距离,企业,移动距离,CBD,范围企业的移动距离,企业,区位,移动距离（向西）,移动距离（向东）,总移动距离,D,0,1+2+3=6,1+2+3=6,12,E,1,1+2+3+4=10,1+2=3,13,F,2,1+2+3+4+5=15,1,16,G,3,1+2+3+4+5+6=21,0,21,中间区位法则（,the principle of median location),中间区位可以使总移动距离最小化。,供给规模固定时的写字楼竞价租金曲线,假设每个写字楼企业都有一座占地面积为,1/4,公顷的,4,层建筑，每个企业每天生产价值,500,元的产品，其生产成本包括两种类型：建筑物资本成本（,100,元），其他成本（劳动力、原材料和其他投入品）,150,元。在经济利润为零时，土地租金的计算公式为：,在,CBD,中心时（移动成本为,O,）,当远离中心地带时,(,设每个方格的移动成本为,36,元）,要素不存在替代时写字楼的竞价租金,距离（方格）,总收入（元）,建筑物的资本成本（元）,其他非土地成本（元）,移动成本（元）,土地的,WTP,值（元）,占地面积（公顷）,竞价租金（元,/,公顷）,0,500,100,150,0,250,0.25,1000,1,500,100,150,36,214,0.25,856,5,500,100,150,180,70,0.25,280,要素不存在替代性时写字楼的竞价租金曲线,X=,方格到中心的距离,R,（元）,1,每公顷土地的竞价租金,400,856,1000,280,4,5,要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线,（,1,）建筑物的选择：写字楼的等产量线,占地规模、建筑物高度和资本成本,高层建筑,多层建筑,低层建筑,占地面积（公顷）,0.04,0.25,1.0,建筑物高度（层数）,25,4,1,资本成本,250,100,50,写字楼建筑的等产量曲线,土地：地块面积（公顷）,0.04,1,公顷面积的写字楼的等产量曲线,100,250,资本（元）,50,0.25,1,t,m,s,为何高层建筑物都靠近市中心？,高层建筑,多层建筑,低层建筑,土地（公顷）,0.04,0.25,1.0,建筑资本成本,250,100,50,租金为,40,元时,土地成本,1.6,10,40,总成本,251.6,110,90,租金为,200,元时,土地成本,8,50,200,总成本,258,150,250,租金为,1600,元时,土地成本,64,400,1600,总成本,314,500,1650,要素替代性产生凸性竞价租金曲线,距离（方格）,建筑高度（层数）,总收入（元）,建筑物的资本成本（元）,其他非土地成本（元）,移动成本（元）,总租金支出（元）,占地面积（公顷）,竞价租金（元,/,公顷）,1,25,500,250,150,36,64,0.04,1600,5,4,500,100,150,180,70,0.25,280,存在要素替代性时的写字楼竞价租金,越靠近中心，土地的竞价租金就越高,（,1,）移动成本降低,（,2,）要素替代性降低了写字楼的总成本。,要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线,X=,方格到中心的距离,1,具有要素替代性的竞价租金,1600,856,1000,200,5,e,a,j,不具有要素,替代性的,竞价租金,结论：,要素替代的影响是其提高了写字楼企业的土地竞价租金额；,当越接近市中心时，土地价格将以递增的速度上升，土地价格的迅速上涨又会激励更多的要素替代，其结果是城市中心附近修建的高层建筑越来越多。,住宅的竞价租金曲线,在固定要素比例时的住宅竞价租金曲线,假设每个住宅开发商生产,Q,平方米的住宅，需要,1,公顷的土地和,K,美元的资本，一旦企业建成了一座建筑，或者将其作为一套独立的住宅（面积为,Q,平方米），或者将该住宅被分为,q,个单元，每个单元有独立的空间（,Q/q,）。,由于企业的总收入等于每公顷的住宅产量（,Q,）乘以住宅的价格,P,（,x,），该值随着到就业区距离的减少而增加（原因在于住宅价格具有负斜率，且呈凸型）,。,X=,到就业区的距离,2,30,12,WTP,11,（美元,/,平方英尺,）,0,总收入,=,P(x),Q,非土地投入成本（,K,）,住宅竞价租金曲线,X=,到就业区的距离,2,18,0,11,（美元,/,平方英尺,）,住宅的土地竞价租金,住宅的竞价租金曲线,在存在要素替代时的住宅竞价租金曲线,距离城市中心越近，土地竞价租金上涨得越快。（要素替代使得住宅竞价租金曲线的凸性变得更加明显）,住宅的密度,越靠近就业区，人口密度越大。主要原因在于：,（,1,）消费者替代,（,2,）要素替代,住宅面积,每平方英尺住宅占用的土地面积,每个家庭占据的土地面积,城郊,2000,2,4000,城市中心,1000,0.10,100,二、城市土地利用模式（城市土地分区）,X=,到中心的距离,A,写字楼,0,B,（美元,/,平方英尺,）,CBD,职员住宅,制造业工人住宅,制造业工人住宅,制造业,农业,C,D,E,1.,城市土地利用模式（总体性状）,Y,X,P,Y,X,城市中心,北京市朝阳区、海淀区商业用地地价空间性状,北京市朝阳区、海淀区住宅用地地价空间性状,土地集约利用,土地集约利用是相对土地的粗放利用而言，通过对单位面积的土地追加投入以提高土地的收益。土地集约利用是社会经济发展的必然趋势，而社会经济的发展，特别是技术进步也为土地集约利用提供了条件，,“,土地报酬递减规律,”,为土地集约利用提供了重要的理论依据。,土地报酬递减的三个阶段,（一）城市土地集约利用,-,城市土地资源利用挖潜,聚集潜力：加大基础设施投入等,结构潜力：调整用途结构等,空间潜力：地上、地下空间等,一是城市土地规模潜力，称聚集潜力，它表达了对城市总量土地的经济供给潜力挖潜和投入条件限制。投入超过土地供给潜力，则是过度利用。可以用人口密度、地均产值等指标表达。,二是用途转换带来的城市土地经济供给潜力的挖潜，称结构潜力。它表达了城市级差效益的挖潜和土地投入结构状况，可以用城市用地结构等指标表达；,三是土地利用空间经济供给的潜力挖潜，称垂直空间利用强度潜力，它表达了土地空间开发投入和产出的潜能，可以用建筑层数、建筑容积率和地下空间开发状况等指标表达。,（二）,-1,市场经济的解释：投标租金曲线,R,O,商业,工业,居住,农业,d,图,10-4,不同用途土地,的投标租金曲线,图,10-5,从单一中心城市 到多中心城市,（三）政府干预土地使用,土地使用中的外部性,正外部性,负外部性,政府干预,专题研究：最佳容积率的确定,在城市规划中通常用建筑密度、建筑高度和容积率三个指标来评价开发强度，三个指标之间具有内在的联系，呈同向递变，如建筑密度越大、建筑高度越高，则容积率越大，容积率是指某一地块上的房屋总建筑面积与占用该地块的土地面积的比值；由于容积率指标能综合体现前两者的特点，因此是最直接反映地区或宗地土地开发强度的指标。,产品类型,用地面积（,m,2,）,建筑面积,(m,2,),容积率,用地占比,体量占比,销售单价,(,套内,),销售金额,(,万,),高层,27638,96733,3.50,40%,47%,7000,56427.58,小高层,34548,69095,2.0,50%,33%,7000,40305.42,商业,6910,41457,6.0,10%,20%,商务,7000,；商业,1F16000,，,2F8000,36188.95,合计,69095,207285,3.0,100%,100%,6413,132921.95,高层,31093,128517,4.13,45%,62%,7000,74968.08,花园洋房,31093,37311,1.2,45%,18%,7300,23684.56,商业,6910,41457,6.0,10%,20%,商务,7000,；商业,1F16000,，,2F8000,36188.95,合计,69095,207285,3.0,100%,100%,6505,134841.59,同等容积率下不同产品组合的销售单价及总销金额的对比,（方案一、二）,方案一：纯高层,方案二：高层,+,花园洋房,方案三：高层,+,联排、叠拼别墅,方案四：高层,+,独栋别墅,产品类型,用地面积（,m,2,）,建筑面（,m,2,）,容积率,用地占比,体量占比,销售单价,(,套内,),销售金额,(,万,),高层,24183,135426,5.60,35%,65%,6800,76741.51,联排,/,叠拼,38002,30402,0.8,55%,15%,8829,26841.53,商业,6910,41457,6.0,10%,20%,商务,7000,；商业,1F16000,，,2F8000,36188.95,合计,69095,207285,3.0,100%,100%,6743,139772.00,高层,41457,157537,3.80,60%,76%,7000,91896.35,独栋别墅,20729,8291,0.40,30%,4%,15000,12437.10,商业,6910,41457,6.00,10%,20%,商务,7000,；商业,1F16000,，,2F8000,36188.95,合计,69095,207285,3.00,100%,100%,6779,140522.40,城镇化问题,城市化率（也叫城镇化率）是,城市化,的度量指标，一般采用人口,统计学,指标，即城镇人口占总人口（包括农业与非农业）的比重。,中心城区,、县,(,市、区,),及建制镇,凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居委会及村委会并已实现水、电、路“三通”的,都纳入市镇人口计算,这样能客观反映,城市化进程,。,城镇化问题,城市化水平最高的 是深圳市、珠海市、佛山市，这三个城市的城市化率已经达到,100%,。城市化达到,90%,以上的城市已达到,8,个城市；城市化水平较低的是,贵州,和西藏，分别为,27.5%,和,28.2%,。,根据世界城市发展的一般历程，城市发展的过程大致可分为四个阶段，即城市化、郊区化、逆城市化、再城市化。,韩国城市人口比例,1960,年为,28,，到,1985,年为,65,。台湾城市人口比例,1956,年为,33,，到,2000,年为,78,。,日本的城市化,日本用了不到一百年时间来完成人口转移。到,1960,年，日本城市化水平也已达到,63,。从城市化速度上看，日本 在,1945,年到,1955,年，即战后,10,年里的人口迁移速度最快，每年以,3,个百分点的速度在增长。从,1955,年到,1965,年，城市化水平每年以,1,个百分点的 速度增长。,1965,年以后，城市化速度开始缓慢增长。,巴西的城市化率,高达,83%,，巴西工业化不仅没有带动整个国民经济的增长，自身的发展也出现了衰退和停滞，更难以拉动城市就业的持续增加，造成工业化和城市 化脱节。,城镇化问题,2011,年南京市常住人口总量为,810.91,万人，比,2010,年末的,800.76,万人，增加了,10.15,万人；全市城镇人口所占比重即城镇化率为,79.73%,，比,2010,年,78.5%,，提高了,1.23,个百分点。,据,2010,年全国第六次人口普查结果，南京常住人口中，,65,岁及以上人口为,736051,人，占,9.2%,。国际上通常认为，一个国家或地区,65,岁及以上人口比重超过,7%,，就进入了老龄化社会。,2007,2011,年，江苏,13,个省辖市市区面积从,21973,平方公里增加到,28397,平方公里，增加了,6424,平方公里，年均增加,5.9%,。,同期，城市人口 从,4056.23,万人增加到,4889.36,万人，增加了,833.13,万人，年均只增长,4.1%,，致使人口密度不升反降，由每平方公里,1846.0,人下降到 每平方公里,1721.8,人。,二、土地价格的内涵,（一）内涵,一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格,，,是土地权利和预期收益的购买价格,。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场。,土地价格是土地收益的现值，是未来地租的资本化，是用货币表现的土地的交换价值，是若干年地租总和的现值。,2001,年我国颁布,城镇土地估价规程,国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是,:“,在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式”。,（二）土地价格的特点,1.,土地价格是土地的权益价格,2.,土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价,3,土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更大,4.,土地价格呈总体上升趋势,5.,土地价格具有强烈的地域性,三、影响土地价格的因素,1.,一般因素,1,）经济发展状况,2,）财税体制,3,）相关政策,4,）城市规划,5,）城镇化速度,6,）土地资源禀赋,7,）土地产权状况,2.,区域因素,1,）区段位置,2,）基础设施条件,3,）规划限制,4,）环境质量,3.,个别因素,指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。,地价变动的趋势和规律,1,土地价格的总体上升趋势,2,周期性变动特征,3,地价变动的区域差异性,4,地价在房价中所占比重越来越大,（一）土地价格评估的目的和作用,土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。,城镇土地估价规程,强调，,“,土地估价目的是,为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理、促进正常交易；为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据,”,。,四、地价评估,土地价格的评估,楼面地价,=,宗地总价格,建筑总面积,土地单价,=,宗地总价格,土地总面积,楼面地价,=,土地单价,容积率,容积率,=,建筑总面积,宗地总面积,生地：将要征用或已经征用，但未经任何开发的农业用地或其他非建设用地。,熟地：原有的建设用地或已经过一定开发强度、达到一定建设标准的新征用地，如完成了“三通一平”或“七通一平”的地块。,土地价格评估的作用,有助于土地交易的顺利进行,有助于企业投资决策,有助于土地市场的完善,有助于土地市场管理,（二）地价评估的原则,公平、公开、公正,最有效利用原则,替代经济原则,注重预期收益的原则,重视供需格局原则,保证农民权益的原则,（三）地价评估方法,市场比较法,收益还原法,成本逼近法,剩余法（假设开发法）,基准地价系数修正法,1,、市场比较法,市场比较法是土地估价中最基本、最常用的方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。,市场比较法是将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的,类似土地进行比较,，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。,市场比较法的理论依据是,替代经济原理,。,市场比较法的基本公式,式中：,V,D,待估宗地价格；,V,B,比较实例宗地价格；,A,待估宗地情况指数,/,比较实例宗地情况指数,=,正常情况指数,/,比较实例宗地情况指数；,B,待估宗地估价期日地价指数,/,比较实例宗地交易日期地价指数；,D,待估宗地区域因素条件指数,/,比较实例宗地区域因素条件指数；,E,待估宗地个别因素条件指数,/,比较实例宗地个别因素条件指数。,市场比较法的应用程序,（,1,）收集宗地交易实例；,（,2,）确定比较实例；,（,3,）建立价格可比基础；,（,4,）进行交易情况修正；,（,5,）进行估价期日修正；,（,6,）进行区域因素修正；,（,7,）进行个别因素修正；,（,8,）进行使用年期等修正；,（,9,）求出比准价格。,2,、收益还原法,收益还原法又称收益资本化法、地租资本化法等，是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原为一定量的资本，以此估算待估土地价格的方法。,当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地的价格。这就是收益还原法的基本原理。,由于土地收益往往是,不同生产要素组合,的结果，土地只是其中的要素之一，此外还有人类劳动、资本、管理和科学技术等因素，因此，土地纯收益是在,土地收益中扣除非土地因素,对土地收益的贡献量。这种土地纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实质上就是,地租,。,收益还原法以,土地纯收益,的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价,.,收益还原法的基本公式,在第一年末得到的土地纯收益,a,元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率（即复利率）即可。,式中：,R,1,第一年纯收益贴现值。,第,n,年土地纯收益贴现值为,:,收益还原法的基本公式,n,年土地纯收益贴现值的总和就是,n,年期土地价格，即有限年期的土地价格,：,当,n,时，,即无限年期的土地价格,。,收益还原法的应用程序,（,1,）收集相关资料；,（,2,）测算年总收益；,（,3,）确定年总费用；,（,4,）计算年纯收益；,（,5,）确定还原利率；,（,6,）选用适当的计算公式；,（,7,）试算收益价格；,（,8,）确定待估宗地地价。,3,、成本逼近法,成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但事实上它,难以完全反映土地的真实价值,。,成本逼近法一般用于新开发土地。既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。,成本逼近法的基本公式,式中：,V,土地价格；,E,a,土地取得费；,E,d,土地开发费；,T,税费；,R,1,利息；,R,2,利润；,R,3,土地增值收益；,V,E,土地成本价格。,成本逼近法的应用程序,（,1,）判断待估土地是否适用成本逼近法；,（,2,）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及,增值收益等资料；,（,3,）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取,得费、土地开发费及相关的税费、利息、利,润；,（,4,）确定土地开发后较开发前的价值增加额；,（,5,）按地价公式求取待估土地的土地价格；,（,6,）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。,成本逼近法的应用程序,需要注意的是，确定土地开发后较开发前的价值增加额，即,土地增值收益,，是指确定待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。,4,、剩余法,剩余法又称,假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以,价格余额,来估算待估土地价格的方法。土地投资者预计获得多少报酬，这个潜在的报酬就决定了土地价格的高低。,剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地纯收益，是对土地收益的非土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格中扣除非土地因素的贡献。,剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一般有以下几种类型：,(,1,),待开发土地的估价；,(,2,),待拆迁改造的再开发房地产的估价；,(,3,),仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；,(,4,),现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。,剩余法的基本公式,V,=,A,-,(,B,+,C,),式中：,V,待估土地的价格；,A,总开发价值或开发完成后的不,动产总价值；,B,整个开发项目的开发成本；,C,开发商合理利润。,房地产开发项目的具体公式,式中：,V,土地价格；,A,房屋预期总售价；,C,B,建筑费用；,C,P,专业费用；,R,1,利息；,C,M,销售费用；,T,税费；,R,2,开发商利润。,剩余法的应用程序,（,1,）调查待估宗地的基本情况；,（,2,）确定待估宗地的最有效利用方式；,（,3,）估计开发建设周期和投资进度安排；,（,4,）估算开发完成后的土地总价值或房地产,总价值；,（,5,）确定待估宗地的土地价格。,5,、基准地价系数修正法,基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地价格的方法。,由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的个别条件，对区域平均价进行,修正,，方能得出宗地价格。宗地地价的修正因素及系数，均为基准地价的成果之一。对宗地地价进行评估时，只需将待估宗地区域因素和个别因素与之对照比较，即可得出修正系数，求得地价。,它主要适用于,已公布基准地价成果,的城镇。,中国国各地城镇从,20,世纪,90,年代初开始制订基准地价，现已基本完成。,制订基准地价的技术有两条：,一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；,二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。,基准地价系数修正法的基本公式,式中：,V,土地价格；,V,1,b,某一用途土地在某一土地级别,上的基准地价；,宗地地价各项修正系数；,K,j,估价期日、容积率、土地使用年期等,其他修正系数。,V,=,V,1,b,基准地价系数修正法的应用程序,（,1,）收集有关基准地价资料；,（,2,）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基,准地价；,（,3,）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地,地价影响因素条件说明表；,（,4,）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价,系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；,（,5,）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他,修正；,（,6,）求出待估宗地地价。,楼价中地价与房价的一般比例关系,用地性质,地价占混合楼价的比重（,%,）,房价占混合楼价的比重（,%,）,商业,50,50,办公,40,60,低层、多层住宅,30,40,70,60,高层住宅,20,30,80,70,工业,5,10,95,90,作业：,家乡所在地城市的空间布局形态，并分析空间布局的形成机理。,家乡所在地城市,特定地块,的容积率指标、土地价格、周边房地产价格、环境条件等进行采集，分析土地的集约利用现状及潜力。,家乡所在地城市的居住、工业、商业区位的分布特点，并分析影响这些区位分布的因素；分析区位因素对房地产价值的影响。,家乡所在地城市的土地利用规划及交通规划，分析未来的发展特点。,PPT30,页左右，两周后交,wxh,