房地产估价10.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产估价,混合型房地产现值估价,估价机构：咸宁学院资环学院,07,资管,(,万玚、于莹坤、彭泽东、许军、周涛、潘涛、马波）,估价作业日期：,2010,年,6,月,7,日至,2010,年,6,月,20,日,估价的假设条件和限制条件,（,1,）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。,（,2,）在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，未受特殊因素的影响，估价假设估价对象之历史和未来均处于公平的市场环境中。,（,3,）本估价报告不考虑不可预见因素及不可抗力因素影响。,（,4,）委托方合法有偿取得土地使用权。,（,5,）在对估价对象的评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合资本化率每年不变。,（,6,）此次的房地产属于商业用途，使用期限为,40,年。,（,7,）估价对象于,2000,年竣工，为钢筋混凝土框架结构，耐用年限为,60,年。,（,8,）本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和估价人员不承担责任。,（,9,）评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价期日,2010,年,6,月,7,日，剩余使用年限为,30,年的房屋所有权的价格现值。,（,10,）未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。,（,11,）评估报告自估价时点起半年内有效。,估价原则,1,、合法原则,遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据,;,在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据,;,在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据,;,在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。,2,、最高最佳使用原则,所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用具体包括下列,3,个方面：最佳用途，最佳规模，最佳集约度。,估价原则,3,、替代原则,替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。,4,、估价时点原则,估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。确定估价时点原则的意义在于：估价时点是评估房地产价格的时间界限。,5,、公平原则,公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。,估价方法,本次估价的技术思路和估价方法的选择,估价对象是临街的商业于住宅两用的房地产，具有潜在的收益价值。商用部分在以前、现在和以后都有收益，而住宅用地部分，虽然现在为自己居住，不过在以后会后潜在的经济效益。所以可以通过对该房地产的预期收益的估算来求取房地产的价值。,根据委托方提供的资料，此次估价决定采用收益法。,估价方法的定义,收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,估价对象分析,个别因素分析,此次估价对象位于咸宁市温泉潜山路临街的混合型房地产，于,2000,年取得土地使用权，其使用年限为,40,年。土地登记用途为商业，其基础设施达到“七通一平”的水平。估价对象临近三号桥派出所。一层为商铺出租，二层自主经营，三、四层为住宅。,估价对象总建筑面积为,600,平方米。,估价对象在估价期日,2010,年,6,月,7,日的具体状况如下：,层数：,4,层,结构：砖混结构，耐用,50,年。,估价对象分析,区域因素分析,正临潜山路，有六路与九路公交车经过。与三号桥派出所相邻，左边有司法局、二号桥小学、红旗路中学和温泉高中等，右边的道路直达月亮湾、潜山和温泉谷，斜对方为潜山商业街，周边的经济正在逐渐崛起。,最高最佳使用分析,由于此房地产临街，它的面积比较大，与周围的门面相比具有很大的优势，最好全部用来进行商业活动，而目前它的使用没有达到最高最佳使用的标准。,房地产市场分析,房地产业是我国的重点支柱产业。随着市场经济的不断发展，房地产业在推进城市建设、积累社会财富、改善人民物质文化生活水平等方面发挥着十分重要的作用。,估价方法选用分析,根据估价对象的特点，估价的目的，经过分析与研究，估价对象为收益性房地产，虽然有些部分现在没有收益，不过在未来将有潜在的收益能力，所以此次估价采用收益法。,首先估算估价对象每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过报酬率求得估价对象的房地产于估价时点的现值。,股价的详细测算过程,经调查研究可得：,此宗房地产共四层，每层的建筑面积为,150,平方米，第一层为商铺，主要用于出租，已签订三年租约（,2009,年,-2012,年），租金为,20000,元,/,年，当地同类型商铺的市场平均租金为,1200,元,/,月，此类商铺出租率为,100%,。第二层为自主经营的美容院，月收入为,20000,元，共有六名员工，平均每人的人工费为,1200,元,/,月，水电费,500,元,/,月，设备折旧费,100,元,/,月，销售成本为总收入的,10%,，经营税费为总收入的,5.5%,，第三、四层为住宅，当地同类型的住宅市场平均租金为,15000,元,/,年，出租率为,90%,。,此宗房地产的重置价格为,300000,元，房屋保险费为重置价格的,0.2%,，根据规定房地产的房产税为租金的,12%,，营业税、城市建设维护税和教育附加费共为租金的,5.5%,，咸宁市土地使用税为每年每平方米,5,元。此宗房地产的报酬率为,8%,。,1.,第一层现值计算,有租约的年份净收益,=20000*,（,1-12%-5.5%,）,-300000*0.2%-160*5,=15100,没有租约的年份净收益,=1200*12*,（,1-12%-5.5%,）,-300000*0.2%-160*5,=10480,第一层现值,=15100/,（,1+8%,）,+15100/,（,1+8%,）,2+10480*1-1/,（,1+8%,）,28/8%*(1+8%)2,=,126220.3,2.,第二层现值计算,净收益,=,（,20000-6*1200-500-100-20000*10%-20000*5.5%,）*,12,=109200,现值,=109200*1-1/,（,1+8%,）,30/8%,=,102445.8,3.,第三、四层现值计算,净收益,=15000*,（,1-12%-5.5%,）*,90%*2=22275,现值,=22275*1-1/(1+8%)30/8%=,250767.2,4.,总房地产现值,=126220.3+102445.8+250767.2=479433.3,