第7章其他估价方法及其应用.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产估价,第七章其他估价方法及其应用,7-1,路线价估价法,路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。,路线价估价法的基本理论依据是级差地租原理，城市土地的土地位置有不同的使用效果和产生不同的经济效益。,一、基本原理,7-1,路线价估价法,土地价格（单价）,=,路线价,深度价格修正率,土地价格（总价）,=,路线价,深度价格修正率,土地面积,如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了上述计算公式计算价格，还要做加价或减价修正。,二、计算公式,7-1,路线价估价法,路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。,路线价法是否运用得当，还依赖于较为整齐的道路系统和宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。,三、适用范围,7-1,路线价估价法,1,、,划分路线价区段,2,、,设定标准深度,3,、,选取标准宗地,4,、,确定路线价,5,、,制作深度指标表,6,、,计算临街各宗土地的价格,四、操作步骤,四、操作步骤,5,、,制作深度指标表,深度指数,深度指数是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。,深度价格递减比率,在影响价格的因素中，依深度深浅所表示的价格变化比率，称为深度价格递减比率。,深度指数表,这种由深度的深浅而引起的相对价格关系，如果编制成一张表，则称为深度百分率表。,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,编制法则,四三二一法则,该法则的涵义是将临街深度,100,英尺（,30.48m,）的土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同。,7-1,路线价估价法,表,7-1,深度价格修正率表,临街深度（英尺）,25,50,75,100,125,150,175,200,四三二一法则,40%,30%,20%,10%,9%,8%,7%,6%,单独深度指数（,%,）,40,30,20,10,9,8,7,6,累计深度指数（,%,）,40,70,90,100,109,117,124,130,平均深度指数（,%,）,160,140,120,100,87.2,78.0,70.8,65.0,四、操作步骤,6,、,计算临街各宗土地的价格,（,1,）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。,估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同：,V,（总价）,=,标准临街宗地总价,累计深度价格修正率,V,（单价）,=,标准临街宗地总价,累计深度价格修正率,/,估价对象土地面积,V,（单价）,=,标准临街宗地总价,累计深度价格修正率,/,临街宽度,临街深度,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,（,2,）估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度不相同：,V,（总价）,=,标准临街宗地总价,累计深度价格修正率,7-1,路线价估价法,1,、,一面临街地的评估,2,、,双面临街地的评估,3,、,街角地的评估,4,、,三角地的评估,5,、,不规则形地的评估,五、应用举例,1,、,一面临街地的评估,计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率。其中单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,计算公式如下：,V,（单价）,=,u,dv,V,（总价）,=,u,dv,(f,d,),式中：,V,土地价格,u,路线价（用土地单价表示）,dv,深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）,f,临街宽度,d,临街深度,1,、,一面临街地的评估,一临街深度,15.24,米（即,50,英尺）、临街宽度,20,米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为,1800,元,/,平方米。该宗土地的单价和总价分别是多少？,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,该宗土地的单价,=,路线价,深度价格修正率,=1800,140%,=2520(,元,/,平方米,),该宗土地的总价,=,土地单价,土地面积,=2520,20,15.24,=76.81(,万元,),2,、,双面临街地的评估,前后两面临街地地价计算采用,“,重叠价值估价法,”,，即找出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响的分界线，将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的路线价计算两块地地价，然后加总。,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,计算公式如下：,V,（总价）,=u0,dv0,f,d0+u1,dv1,f,(d-d0),式中：,u0,前街路线价,dv0,前街深度修正率,f,临街宽度,d0,前街影响深度,u1,后街路线价,dv1,前街深度修正率,d,总深度,分界线的求取方法如下：,后街影响深度,=,全部深度,前街影响深度,2,、,双面临街地的评估,一前后两面临街、总深度为,20,米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为,3000,元,/,平方米，后街路线价（土地单价）为,2000,元,/,平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深度分别为多少？,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,后街影响深度,=20-12=8,（米）,3,、,街角地的评估,街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用,“,正旁两街分别轻重估价法,”,该方法是先求取高价街（也称正街）的价值，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,计算公式如下：,V,（单价）,=u0,dv0+u1,dv1,t,V,（总价）,=(u0,dv0+u1,dv1,t),(f,d),式中：,V,土地价值,u0,正街路线价,dv0,正街深度修正率,f,临街宽度,u1,旁街路线价,dv1,旁街深度修正率,t,旁街影响加价率,d,临街深度,街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，则应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。,3,、,街角地的评估,图中，是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为,2000,元,/m2,，旁街路线价（土地单价）为,1000,元,/m2,，临正街深度为,22.86m,（即,75,英尺），临旁街深度为,15.24m,（即,50,英尺）。根据表,7-1,中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为,20%,，试计算该块土地的单价和总价。,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,3,、,街角地的评估,解：该块土地单价和总价计算如下：,该块土地的单价,=u0,dv0+u1,dv1,t,=2000,120%+1000,140%,20%,=2680,（元,/m2,）,该块土地的总价,=,土地单价,土地面积,=2680,15.24,22.86,=93.37,（万元）,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,4,、,三角地的评估,计算一边临街直角三角形土地的价值，如图,7-2,所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，再乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地的价值的百分率）。如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,4,、,三角地的评估,计算公式如下：,V,（单价）,=,u,dv,h,V,（总价）,=u,dv,h,(f,d,2),式中：,V,土地价格,u,路线价（用土地单价表示）,dv,深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）,h,三角形土地价格修正率,f,临街宽度,d,临街深度,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,4,、,三角地的评估,图中是一块三角形,ABC,的土地。如果临街深度,80,英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为,116%,，临街深度,80,英尺的三角形土地价格修正率为,63%,，试计算该块三角形,ABC,土地的价值。,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,4,、,三角地的评估,解：在图上作辅助线,AD,，,AE,，,CE,及,BF,，则有：,三角形,ACD,土地的总价,=1000,116%,63%,70,80,2,=2046240,（元）,三角形,ABD,土地的总价,=1000,116%,63%,20,80,2,=584640,（元）,三角形,ABC,土地的总价,=,三角形,ACD,土地的总价,-,三角形,ABD,土地的总价,=2046240-584640,=1461600,（元）,7-1,路线价估价法,第五章 收益法,5,、,不规则地形的评估,计算不规则土地的价值，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值，再相加减。,7-1,路线价估价法,一、基本原理,长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。,事物的发展有一大类呈现很强的规律性，要么随着时间的变化上升，要么随着时间的变化下降。如果将间隔相等时刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构成了时间序列。人们可以根据时间序列变化的规律，将时间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以后若干期可能发生的数值。,7-2,长期趋势法,第五章 收益法,1,、时间序列,（,1,）搜集关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料，并进行检查和鉴别；,（,2,）整理这些价格资料，将时间顺序排成时间序列；,（,3,）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势；,（,4,）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格。,（,1,）用于收益法中对未来净收益等的预测；,（,2,）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正；,（,3,）用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；,（,4,）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。,7-2,长期趋势法,第五章 收益法,2,、操作步骤,3,、其他作用,长期趋势法适应的对象与价格无明显季节波动的房地产。,适应的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。,7-2,长期趋势法,4,、适应的对象和条件,二、基本方法,1,、,平均增减趋势法,平均增减量趋势法,平均发展速度趋势法,2,、,移动平均趋势法,简单移动平均法,加权移动平均法,3,、,数学曲线拟合法,4,、,指数修匀法,7-2,长期趋势法,第五章 收益法,如果房地产价格时间序列逐期增减量大致相同，也就是时间序列显示出大致等差数列的特性，那么就可以用最简单的平均增减量趋势法。,计算公式：,式中,房地产价格增减量的平均值；,Vi,第,i,期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值；,I,时间序列，,i=1,2,3,n,；,Pi,第,i,期房地产价格的实际值；,P0,基期房地产价格的实际值。,7-2,长期趋势法,平均增减量趋势法,如果房地产价格时间序列逐期发展速度大致相同，就可以根据逐期发展速度的平均值来推算各期遥趋势值。,计算公式：,式中,t,房地产价格平均发展速度；,Vi,第,i,期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值；,I,时间序列，,i=1,2,3,n,；,Pi,第,i,期房地产价格的实际值；,P0,基期房地产价格的实际值。,7-2,长期趋势法,平均发展速度趋势法,某地区某类房地产,2002,年各月平均价格如表,7-5,，试预测该类房地产,2003,年,1,月份的平均价格。,分析历史数据，房地产价格随机波动较大，经移动平均法计算后，波动减少，消除了随机干扰。移动平均项数取值越大，修匀程度也就越大，波动也就越小，但是这种情况下对真实价格变化趋势反应也就越迟钝。反之，如果移动平均项数取值越小，对真实房地产价格变化趋势反应越灵敏，易于把随机干扰反应出来。因此移动平均项数的选择至关重要，应根据具体情况作出决定。,7-2,长期趋势法,简单移动平均法,月份,实际平均价格,3,个月移动平均值,5,个月移动平均值,1,1682,2,1422,3,1726,4,1770,1610,5,2098,1639,6,1706,1865,1740,7,1694,1858,1744,8,1998,1833,1799,9,1910,1799,1853,10,1526,1867,1881,11,1698,1811,1767,12,1774,1711,1765,1666,1781,7-2,长期趋势法,加权移动平均法是将估价时点前若干时期的房地产价格的实际数据经加权后，再采用上述类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。之所以需要加权，是因为接近估价时点的房地产价格的实际数据对评估更为重要，加权后能使评估更接近或符合实际。,7-2,长期趋势法,加权移动平均法,数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。运用直线趋势法估价，估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势，数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的算术平均数的平方根（即估计值的标准误差）不得大于允许的误差值。,7-2,长期趋势法,数学曲线拟合法,设,y,为各时期的房地产价格，,x,为时间，根据若干组,x,与,y,的历史数据，在直角坐标系上绘出各组数据的散点图，然后求出离各组数据点距离最小的直线，即为预测值的回归直线。该直线方程为：,y=,a+bx,式中：,a,回归直线在,y,轴上的截距；,b,回归直线的斜率。,指数修匀法是以本期的实际值和本期的预期值为依据，经过修匀后得出下一时期预测值的一种预测方法。其计算公式为：,式中：,Vt+1,第,i+1,期的预测值,Vi,第,i,期的预测值,Pi,第,i,期的预测值,修匀常数，。,7-2,长期趋势法,指数修均法,7-3,基准地价修正法,一、基准地价的概念与作用,以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。,基准地价的作用表现为：,1,具有政府公告作用。,2,宏观调控地价水平的依据。,3,是国家征收城镇土地税收的依据。,4,是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。,5,是进一步评估宗地地价的基础。,6,引导土地资源在行业部门间的合理配置。,7-3,基准地价修正法,二、基准地价评估的方法和步骤,（一）准备工作,1,、编写基准地价评估任务书,2,、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图,3,、确定基准地价评估的区域,（二）划分地价区段,地价区段,将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段可视为一个地价,“,均质,”,区域,（三）资料调查与整理,1,、土地定级成果资料,2,、土地利用效益资料,3,、市场交易资料,4,、其他资料,（四）基准地价评估,1,、选择标准宗地,2,、搜集相关资料,3,、评估样点地价,4,、样点地价修正,（五）基准地价确定,1,、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；,2,、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；,3,、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；,4,、体现地产管理政策。,7-3,基准地价修正法,（六）编制基准地价修正系数表,（七）基准地价更新,不同城市的基准地价内涵、构成、表达方式及货币单位时不尽相同,7-3,基准地价修正法,7-3,基准地价修正法,三、基准地价修正法,（一）含义,在政府确定公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。,（二,）基本原理,替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。,7-3,基准地价修正法,（三）操作步骤,1.,搜集有关基准地价的资料,2.,确定估价对象所处地段的基准地价,3.,修正因素调整分析与修正系数计算,日期修正：,区域与个别因素修正：,土地使用权年限修正：,m,估价对象土地可使用年限,n,法定最高出让年限,K,估,估价对象宗地容积率对应的地价水平指数；,K,基,对应土地等级内某类用地平均容积率对应的地价水平指数,7-3,基准地价修正法,容积率修正：,估价对象宗地价格,=,对应的基准地价,K,日,（,1K,）,K,年,K,容,4.,求出估价对象宗地价格,7-4,建筑物地价分摊,一、建筑物地价分摊的意义,通过建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。,7-4,建筑物地价分摊,二、建筑物地价分摊的方法及应用,1.,按建筑面积进行分摊,根据某建筑物每个所有者拥有的建筑面积来分摊。如果某人拥有的建筑面积为若干平方米，那么其所享有的地价份额就为他拥有的建筑面积乘以总地价与建筑总面积的比率（即露面地价）。,具体分摊方法：,7-4,建筑物地价分摊,2.,按房地价值进行分摊,按照占有部分的房地价值占房地总价值的份额来分摊。这种分摊方法可以克服按建筑面积进行分摊出现的不同楼层的价格不同却分摊同量的地价的问题。,具体方法是,；,7-4,建筑物地价分摊,3.,按土地价值进行分摊,按房地价值进行分摊的方法，存在假设用途、面积平面格局、装饰装修等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷。更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法如下：,某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额,土地总价值,该部分的房地价值该部分的建筑物价值,7-4,建筑物地价分摊,按土地价值进行分摊的另一种更适用的公式如下：,