第一章商业物业管理概述.ppt

,LOGO,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,第一章 商业物业管理概述,邱楝清,请问以下属于商业物业的是：,长沙顺天财富大厦,雨花区政务大厅,长沙运达喜来登国际酒店,高桥商品仓库,长沙远大工业厂房,高桥批发市场,黄兴路步行街,新世界百货商城,南门口出租的公寓,一、商业物业的类型,（一）划分商业物业的标准,划分商业物业，必须符合商业物业所具有的属性，即：,（,1,）经营性,（,2,）公众性,（,3,）服务性,作为商业物业，必须同时具备以上三种属性。,（二）、商业物业的类型,根据第三产业的部门划分和商业物业的三个属性，商业物业大致可分为：,1,、办公物业,指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼。可分为如下不同类型：,按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型,按商务楼的功能可分为单纯型、商住型和综合型,按大楼现代化程度可分为智能化大楼和非智能化大楼,按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素可分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼,2,、酒店物业,酒店一词是从英文“,Hotel”,译过来的。酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合型产品与服务，从而获得利润的经济单位。,商业性酒店,度假酒店,长住性酒店,汽车酒店,除此以外，国外还有会议酒店、赌场酒店等,3,、商务物业,为商品流通、销售而进行经济活动的场所，可以分为零售中心（购物中心）、批发市场（交易中心）和街区商铺等类型,4,、娱乐休闲物业,主要指为人们提供娱乐休闲活动的场所。按照设施与功能，可分为综合性的娱乐休闲物业（社区会所、会员制俱乐部、主题公园）和专项性的娱乐休闲物业（舞厅、卡拉,OK,厅、保龄球馆等）,（三）商业物业的特点,需要良好的商业氛围,追求设施的先进性,有很高的租赁比例,以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点,二、商业物业管理的模式,（一）自建自营,特点：,开发建设单位本身是唯一的业主，物业中没有出售的部分,以自用为主，只有部分出租,经营活动与管理服务的同步性极强，管理服务中的微小失误，都可能导致经营活动的损失。,该类型的物业多为酒店物业，尤其对小型、低档次的酒店物业比较适用。而对于四星级或五星级的酒店，则最好按现代管理理论的要求，实行所有权与经营权分离，委托专业的酒店管理公司进行经营管理。,（二）自营与专业物业管理相结合,由开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权产籍管理，而聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。,（三）委托经营,由开发建设单位把建成的商业物业委托物业管理企业，承担出租经营和日常管理服务工作。,三、商业物业管理的内容,制定管理计划,签订物业管理委托合同，启动物业管理工作,制定租金收取办法,协调业主和承租人的关系,四、物业服务企业的选择与评价,（一）选择物业服务企业的指标,能否令业主满意,专业服务水平,管理服务收费标准,（二）物业管理工作的评价,与租户有良好的沟通,及时地收取租金,及时地处理好租户的有关抱怨,较好地达到出租率的目的,物业维修状况良好,物业经营服务费用没有突破实现的预算,及时提供有关的物业报告,能为业主的利益主动地提出建议,对业主和租户的批评或建议反映迅速,