福建莆田正荣时代广场前期商业市场调研及定位报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,正荣时代广场,前期商业市场调研及定位报告,2011,年,4,月,27,日,目 录,一、城市概览,二、区域介绍,三、城市商业,四、项目分析,一、城市概览,1,、城市卖点,海峡西岸新兴港口城市,中国-莆田,2.,总体介绍,莆田市地处福建沿海中部，北依省会城市福州，南临泉州，与台湾隔海相望，距台中港仅,70,多海里，是祖大陆与台湾距离最近的地区。随着福厦铁路的开通和莆田机场的筹建，莆田在海西地区的战略地位更加凸显，将成为海峡两岸交流合作的先行平台。,莆商被称为“中国犹太人”“天下莆商”，经商历史可追溯到唐宋时期，足迹遍及,48,个国家和地区，莆田在全国各地行商的莆籍人员有,50,多万人，据不完全统计，拥有资本达,500,亿元以上，还有港澳台同胞近,200,万人，海外侨胞近,70,万人，带动形成实力雄厚的民间资本和购买力强大的消费群体。在两岸四地较有影响的,200,个城市中，莆田市的综合竞争力排在第,87,位，其中效益指数在全国第,33,位。,莆田市由,4,区,1,县,1,岛组成，面积,4200,平方公里，人口,331.83,万，其中市区面积,139,平方公里，市区人口,77.91,万。,一、城市介绍,3.1,城市竞争力,一、城市介绍,单位：亿元,单位：亿元,单位：亿元,单位：亿美元,3.2,居民富裕程度,一、城市介绍,单位：亿元,单位：亿元,单位：万元,单位：%,4.,结 论,因为莆田城市是资源城市，民营、私营企业较多，社会实际国民生产总值大大高于相关部门统计数据。第二和第三产业发展较快，这必将带动莆田市经济发展，提高人民经济收入水平，刺激消费，促进和推动商业市场的发展。,莆田市第二和第三产业发展较快，从业人口多，外来人口多，工资收入相对稳定，有消费基础。,20,08,-2009,年,GDP,、人均GDP、固定资产投资等经济指标实现持续增长,。,一、城市介绍,二、区域介绍,1,、项目所在区域概况,莆田正荣时代广场位于莆田传统的城市商业区域荔城区，处于莆田市区“东园路与北大路”交汇处,，项目严格按照“开放式情景休闲商业街区”进行规划设计，规划理念超前、合理，致力于打造全天候的情景式商业步行街，最大化的聚集人气，有效延长消费、逗留时间。,正荣时代广场是莆田市政府“北拓东扩“城市发展战略中城市改造的重点项目之一，项目得到莆田市政府和荔城区政府的大力扶持，项目所在的东园路被莆田市委市政府定位为莆田市的迎宾大道，它为莆田城市的中轴线，东西贯通莆田市政府及沈海高速公路出入口和未来的莆田火车站，项目规划了近,500,米的商业步行街和,1,万多平方米的广场面积，形成莆田市的购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游的综合性城市坐标，处于莆田市区迎宾大道的核心位置，必然成为莆田的地标性建筑。,二、区域介绍,项目位置示意图,北大路与东,园路交汇处，,交通便利，距,离莆田市传统,商圈不足,500,米。,位于汽车站、,市政府、体育,中心核心位置,2,、,经济结构概况,2.1,经济数据,2010,年，莆田市全年,GDP,总值,816.98,亿元，比上年增长,15.2%,，增长速度居全省各地市第一。城镇居民可支配收入,19068,元，比上年增长,10.2%,，人均消费性支出,12621,元，比上年增长,9.2%,。,2009,年，莆田市全年,GDP,总值,691.72,亿元，比上年增长,14.5%,，增长速度居全省各地市第一。城镇居民可支配收入,17308,元，比上年增长,10.1%,，人均消费性支出,11560,元，比上年增长,8.5%,。,2008,年，莆田市全年,GDP,总值,609.96,亿元，比上年增长,15%,，增长速度居全省各地市第一。城镇居民可支配收入,16495,元，比上年增长,10.7%,，人均消费性支出,11199,元，比上年增长,12.0%,。,二、区域介绍,2,、,经济结构概况,2.2,产业概况,三产结构比例关系由,2000,年的,20.0,：,45.3,：,34.7,调整为,2005,年的,14.0:53.9:32.1,。农业保持平稳发展，农业生产结构和产品结构得到调整优化，水产、水果、畜牧、蔬菜和食用菌五大农业主导产业进一步发展壮大；新型工业化步伐显著加快，已经形成了制鞋、电子、食品等一批初具规模的产业集群，能源、化工、工艺美术、生物制药等一批成长性产业集群初露端倪，推动产业结构不断朝重化工业方向演进；服务业平稳发展，传统服务业得到提升，新型业态不断涌现。品牌战略实施取得突破，“才子”衬衫、“东南香”大米、雪津啤酒、卡朱米羽绒服、沃特运动鞋和三棵树内外墙涂漆获中国名牌产品称号，才子、雪津和金威世家获中国驰名商标认定。,二、区域介绍,2,、,经济结构概况,2.3,人口结构,莆田市由,4,区,1,县,1,岛组成：荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区、仙游县和湄洲岛，面积,4200,平方公里，人口,331.83,万，其中市区面积,139,平方公里，市区人口,77.91,万。有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等,33,个民族。还有旅居海外的华侨、华裔及莆籍港、澳、台同胞计,60,余万人，其中华侨、华裔,47,万人，是中国有名的侨乡。,项目所在荔城区常驻人口数量居人口前列，消费水平居首位，是莆田传统的城市商业区。,二、区域介绍,3.,交通概况,二、区域介绍,3.,交通概况,铁路方面：,莆田已开通福州、厦门、杭州、上海等城市的动车。莆田到福州市动车只需25分钟，到厦门只需70分钟,。,高速公路方面：,莆田市公路交通主要以324线国道和3条省道为主骨架，已建成的高速直达福州、厦门等。,机场方面：,离长乐机场和晋江机场较近,水路方面：,港口资源得天独厚，拥有湄洲湾、兴化湾、平海湾三大海湾。湄洲湾港是,“,中国少有，世界不多,”,的天然深水港湾，港阔水深，风平浪静，不冻不淤，10万吨级船舶可自由进出，30多千米深水岸线可建成万吨级以上泊位100多个，具有建设大型港口的优越条件，其中秀屿港是一类对外开放口岸和台轮停靠点。目前，莆田港已与世界29个国家和地区的近50个港口通航。,二、区域介绍,4.,结 论,区域经济对商业的影响；,2010,年莆田市全民,GDP,增长速度居全省各地市第一，外来人口流动大，商业发展处于初级阶段。,区域交通对商业的影响；,随着沈海高速公路的全面通车，以及未来火车站的建成，将带动旅游业发展，商业将进入一个快速发展期。,项目的机会：,项目所在的东园路被莆田市委市政府定位为莆田市的迎宾大道，它为莆田城市的中轴线，东西贯通莆田市政府及沈海高速公路出入口和未来的莆田火车站，未来前景广阔。,二、,XX,区介绍,1,、全市主要商圈分布图,三、城市商业,主要商圈名称,概况分析,居民生活水平及消费能力,中心商圈,形成于上世纪,80,年代，商业极其成熟，市区及周边县区消费者认知度高，交通四通八达，大唐广场、泰然中心广场、步行街、梅园路商业街位居于此。,莆田市民主要的消费场所，莆田市区的中心位置，面积大，交通便利，商圈高度成熟，没有区域限制，客流密集度（高），消费差别较大，涵盖低档到中高档的各线商品。,新兴商圈,形成于近两年，三信金鼎购物广场和正荣时代广场位居于此，目前三信金鼎购物广场距离文献路商业街较近，商业氛围较为浓厚，而正荣时代广场的崛起，带动了新商圈的形成,辐射周边人均消费水平高，多为政府机关人员、公司白领、经商人员等具有稳定收入的群体。,南部商圈,嘉禾世纪广场,2006,年开始筹建，打造立体步行街,“,名店女人街,”,该项目周边临近龙脊山公园、筱塘小学、筱塘菜市场、中国农业银行、凤凰百货等配套设施。在交通条件方面毗邻主干道学园路，不荔城大道、筱塘南路、文献路、梅园路纴横交错。,三、城市商业,2.,商圈分析,三、城市商业,3.,主要竞争对手分图,泰然中心商场,文献步行街,三信金鼎购物广场,国货精品购物广场,4.1,.1,重要商家分析之一三信金鼎购物广场：,三、城市商业,三信金鼎购物广场,简介：,三信金鼎购物广场于,2010,年,2,月份开业，是目前莆田市经营较为理想的项目之一，商业体量为,6,万多平方米，,构建莆田市首个集大型主力店与室内步行街于一体，汇聚国内名品视窗（国内二、三线）、休闲购物、餐饮、娱乐的中高档综合性购物广场。,4.,竞争对手分析,百 货 大 楼 品 牌 情 况,楼层,品 牌 名 称,-2F,沃尔玛大卖场、黑眼睛、柒牌特惠店、新秀内衣、原生橄榄油、流星站、上海柏林家纺、英姿丽人内衣、十字绣、佳客来牛排、四两绿冷饮、美食美客、风典包、奇迹狼童装、含贝拉等等,-1F,沃尔玛大卖场、恵海IT连锁、诺基亚手机、中博手机城、中国移动等等,1F,哥弟、,红蜻蜓、阿玛施、苹果手机、耐克、TBF、ASOBIO、ESPRIT、Lee、ZOLLE、justRed、欧兰姿、卡宾、马克华菲、conrerse、Alfieri St.John、苹果、阿迪达斯、GXG、EP、MYMO、籮伦诗、Aojidun、HOPERISE、集欧社、,佰草集、KFC、宝岛眼镜,等等,2F,大城小饰、非勋非斯、七色花、任依轩、战地、HAPPYLANE、依思Q、安踏、玉晶阁、衫国演义、雅致、独辫子、三福、美特斯班威、耐克、悦色彩、艾米拉、邻家女孩、真维斯、CK、班尼路、361、拓谷、顶好饰品、艾锐克、阿迪达斯、宝人、欧米、麦根、赛琪、提拉米苏、骆妮、KFC等等,3F,来不及餐厅、红蜻蜓、HUNTCYTI、德尔惠、旗牌王、胖太太、Q sport、黑骑、唐狮、依时代、阿陀力、卡朱米、,女子,会舍、緋妮、开顺针织、印巴文化、十字绣、,淑女,坊,、TH、女人缘、凯诗芬、蓝色天空、美思内衣、绮瑞、特步、CBA、BOSIMAN、骄傲名店、3S、艾夫杰尼、Jeep、AB内衣、三内茜妮等等,4,F,七八九休闲、奥康、康龙休闲鞋、意尔康、与狼共舞、金利来、彬彬男装、保罗、洛兹、意大利阿玛尼、柒牌、富贵鸟、虎都男装、七匹狼、雅戈尔、ZIPPO、才子、哈利波特、DUGAS、苹果男装、易佰达、HANYUSHA、九牧王、帝等等,5F,361度童装、西瓜太郎、小毛虫、活力宝贝、大地影院、MAGIAN KIPS、恐龙纺织、ESPRIT home、小玩皮、海威迩、喜洋洋与灰太狼、津森回转寿司、爵士牛排、美食城、梦幻时空等等,4.1.2,重要商家品牌落位：,三、城市商业,1.,成熟商圈。,2.交通便利，客流量大。,1.由于和东百的合同纠纷自行管理，缺乏一个成熟的运营,团队和经验，管理水平低。,2.现百货区域空置，商品品类有所不足。,优,势,劣,势,4.1.3,、重要商家优劣势分析：,三、城市商业,4.2.1,重要商家分析之一文献步行街,三、城市商业,4.,竞争对手分析,文献步行街,简介：,文献步行街东至胜利路、北至文献路、南西两侧紧靠下磨溪。总占地面积,72971,，建筑面积,418160,，其中商业部分,23000,，,2011,年春节前后开盘，预计,2011,年年底首期商业营业，该项目以商业步行街、贩物中心等业态形成。,三、城市商业,三、城市商业,4.2.2,重要商家品牌落位：,三、城市商业,4.2.3,、重要商家优劣势分析,：,优,势,劣,势,1.,位于莆田主商圈、交通便利、地理位置好、客流量大。,2.,商场为钢结构，无柱子，有利于展示店面效果。,1,、商场位于南门一带附近，南门鱼龙混杂，管理不便。,2,、租金价格高。,三、城市商业,4.,竞争对手分析,4.,3,.1,重要商家分析之一国货精品购物广场,国货精品购物广场,简介：,国货精品贩物广场亍2001年在莆田市最为繁华的文献路步行街开业。名为贩物广场，但实际经营业态几乎全为零售业，采用传统百货经营模式，业态单一，品牌档次低，外观设计陈旧，没有停车位，现在无法有效吸引消费者；其客流量也被分散到其它后起之秀（大唐,购,物广场、金鼎,购,物中心等）中,。,三、城市商业,4.,3,.2,重要商家品牌落位：,百 货 大 楼 品 牌 情 况,楼层,品 牌 名 称,1F,必胜客、海澜之家、乔丹、女友、KAPPA、阿四金行、野丫丫、饰全饰美、新紫金医药、吉马唱片、中国黄金、名门淑媛、卡宾、MM、Ochirly、韩真、MOVE UP、阿维得、大麦屋、邻家淑女、三联电讯、雅戈尔、艾芙杰尼、九牧王、七匹狼、富贵鸟（男）、苹果、Tata、老北京布鞋、黑眼睛、富贵鸟、Kisscat、璎珂、芙珂、千百度、百丽、羽西、蝶妆、自然堂、北京同仁堂、美宝莲、玉兰油、欧莱雅、泊美、ZA、梦妆,等等,2F,戴安娜、海威迩、六福珠宝、骄傲名店、七匹狼、罗西尼、手机数码商场、邻家女孩、Tata、时尚格调、迪士尼、贝蒂、梦巴迪、阿依莲、蕾蒂达、特卖会、海让路、思歌、La go go、La chapelle(运动）、施华洛、周大福,等等,3F,白领主题、朵帕、诗梦园、心情板、潮流风（女装）、Kafd、欧特飞尔、Boyi、真情告白、艾丽特、衣之雅、全明星、咏琪、赑琦、金利来、思维雅、凯斯芬、依芙锦、启韵、黎姿、丽多俪、米兰登、泰马、浪漫一生、柔情女人、歌莉娅、古舞花色、芙罗迪、緋妮、图案,等等,4,F,Punhill、潮流风（男装）、海澜之家、九牧王、凤都、梦特娇、尊贵（包包）、皮尔卡丹、ONLY、维多利.保罗、耐克、尊贵（服饰）、喜得龙、Addidas、Puma、安踏、骆驼、万杰隆运动服饰、康林运动器材、Sea Sun Land、黑骑、Rose weapon、百斯盾,等等,5F,家园宝童装、溜冰场、国货精品童装特卖、梦幻城、卡其尔、陶瓷精品、奇乐儿乐园、超市,等等,三、城市商业,优,势,劣,势,1.,位于莆田主商圈、交通便利、地理位置好、客流量大。,2,.与金鼎、文献、大唐广场连接，可以形成资源共享。,1.中低端品牌多，时尚高端一些的品牌占比不到20,%,，,店铺装修、陈列形象较差。,2.商业升级空间很小，无停车场。,3.物业条件差，无统一的商业管理和物业管理。,4.,3,.3,、重要商家优劣势分析：,4.,4,.1,重要商家分析之一泰然中心商场,三、城市商业,4.,竞争对手分析,简介：,泰然中心商场位亍莆田市中心文献路中段的物资大厦，是莆田市首家与营中档品牌服饰的大型商场，创立亍2002年秋，属亍住宅底商，商场体量较小，全部为零售业态，物业设施较为陈旧，品牌档次属亍中档，属亍较老的百货商场形态，经营状况一般。该项目存在物业设施条件一般，整体商业形象较为落后，商场体量较小，业态业种较为单一。,泰然中心商场,三、城市商业,4.,4,.2,重要商家品牌落位：,百 货 大 楼 品 牌 情 况,楼层,品 牌 名 称,1F,行闲独自、森达、意尔康、布莱希尔顿、公牛世家、保罗、四季风、卡丽、天美意、Tata、百丽、依思Q,等等,2F,绝配、忆花寻、依薇、卡乐尔、多琳娜、爱奴娇、美丽代言、法妮、图案、保罗丹蘭、艾丽特、KASD、VERO MODA、La go go、La Chapelle sport、La Chapelle、ONLY、ES、Etam weekend、Etam,等等,3F,凯日珠宝、帛倪、凤凰、博爱客、施黛乐、MILANDON、BNON、嘉丝和路、悦莱春、NAERSI、伊锦绣、M2,等等,三、城市商业,4.,4,.3,、重要商家优劣势分析：,优,势,劣,势,1.,位于莆田主商圈、交通便利、地理位置好、客流量大。,2,.与文献、大唐广场连接，可以形成资源共享。,1.商场体量小，全部为零售业态，物业设施较为陈旧，整,体商业形象较为落后。,2.商业升级空间很小，近有20个停车场。,3.物业条件一般。,名称,开业时间,营业面积,车位,客流、单价,三信金鼎购物广场,2010,年,6,万多平方米,400,多个车位（地下）,文献步行街,2.3,万平方米,2000,多个车位（地下）,国货精品购物中心,2001,年,2,万平方米,无,泰然中心商场,2002,年,2000,多平方米,20,多个车位（户外）,5.1,、竞争对手综述：,三、城市商业,5,、分析综述,名 称,服装类占比,生活配套类综合占比,餐饮、娱乐、超市、家电类综合占比,三信金鼎购物广场,42.5%,11.4,%,47.1,文献步行街,63%,6%,31%,国货精品购物中心,36.3%,19.78%,43.92%,泰然中心商场,81%,19%,0,5.2,、竞争对手规划布局：,三、城市商业,名 称,性 质,物业费,结算模式,缴纳方式,三信金鼎购物广场,首层租金约,300,元,/,平方米,/,月,5元,/,平方米,/,月,租赁,自收银,押一付一,文献步行街,首层租金约,500,元,/,平方米,/,月,租赁,自收银,押一付一,国货精品购物中心,扣点,20%-25%,联营统一收银,押一付一,泰然中心商场,扣点,20%-25%,2,元,/,平方米,/,月,联营统一收银,押一付一,5.3,、竞争对手经营模式：,三、城市商业,各 商 场 竞 争 店 租 金 标 准,竞争店名称,地下一层,一层,二层,三层,备注,其它,三信金鼎购物广场,10,元,/,平米,/,天,4-6,元,/,平米,/,天,2-3.3,元,/,平米,/,天,五楼,1.3,元,/,平米,/,天,四楼,1.6,元,/,平米,/,天,地下,2-6,元,/,平米,/,天,文献步行街,12.6元,/,平米,/,天,9.3元,/,平米,/,天,8元,/,平米,/,天,国货精品购物中心,扣点20-25%,泰然中心商场,扣点20-25%,5.4,、竞争对手各层租金：,三、城市商业,5.5,、竞争对手周边商服租金抽样调查：,三、城市商业,街 道,面 积,（平方米）,总租金,（元/月）,单 价,（元/,平,）,备注,胜利路北688号,约140,1500,10.7,带夹层及洗手间,梅园路中段,约190,2800,14.7,1-2/F,胜利南路,荔景假日酒店旁,约2500,3000,1.2,共2F,观桥万家惠对面,约56,1600,28.6,1/F,文献路气象局旁,约22,4000,182,现经营服装,步行街,约45,44000,977,服装：鸿星尔克,文献西路,约90,18000,200,带夹层,梅园中路,约125,2500,20,服装：欧点,荔城南路华天金叶酒店斜对面,约1900,30000,15.8,整栋出租，1/F有4间店面，共6F,荔城南大道,约240,1.2万,50,1-2F，两个门面,荔城中路,约1000,2.5万,25,1-3F，现经营台球室,序号,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,1,女装,哥弟,少淑女装,邻家女孩,休闲,美邦,户外、运动,耐克,牛仔,马克华菲,2,女装,OLOND,少淑女装,骆妮,休闲,真维斯,户外、运动,阿迪,牛仔,GEEP,3,女装,Only Monda,少淑女装,三福,休闲,班里路,户外、运动,李宁,4,女装,阿玛施,少淑女装,独辫子,休闲,以纯,户外、运动,361度,5,女装,艾格,少淑女装,啊维得,休闲,森马,户外、运动,安踏,6,女装,esprit,少淑女装,欧点,休闲,唐狮,户外、运动,沃特,7,女装,拉夏贝尔,少淑女装,东+红,休闲,赛琪,户外、运动,贵人鸟,8,女装,歌莉娅,少淑女装,新亚图,休闲,高邦,户外、运动,鸿星尔克,9,女装,海阔天空,少淑女装,米兰专线,10,女装,菲尼,少淑女装,TH,11,女装,雅莹,少淑女装,尚品,12,女装,太平鸟,13,女装,时尚坊,14,女装,女子会舍,6.1,、城市重点品牌销售排名,服装服饰类,三、城市商业,6,、销售排名,序号,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,1,金银珠宝,阿三阿四,玉器珠宝,六福,内衣,黛安芬,眼镜,宝岛眼镜,箱包,黑眼睛,化妆品,屈臣氏,美发,小天妃,2,金银珠宝,华昌珠宝,内衣,欧迪芬,眼镜,明视眼镜,箱包,耐克,化妆品,柏莱雅,美发,成兵工社,3,金银珠宝,周大福,内衣,凯诗芬,箱包,阿迪,化妆品,ZA,美发,天后站,4,箱包,米奇,化妆品,自然堂,5,箱包,稻草人,化妆品,欧莱雅,序号,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,品类,品牌,1,美容院,克丽缇娜,摄影,薇薇新娘,蛋糕甜品,复茂饼家,水吧甜品,水水葡京,美甲,瑰婷美甲,银饰,7好银饰,配饰,流行站,2,美容院,自然美,摄影,钟爱一生,蛋糕甜品,向阳坊,水吧甜品,四两绿,银饰,仙绿晶,配饰,流行美,3,摄影,米兰春天,蛋糕甜品,安德鲁森,6.2,城市重点品牌销售排名,-,配套类,三、城市商业,6.2,城市重点品牌销售排名,-,餐饮类,三、城市商业,阿里郎,肯德基,四道菜,六千馆,圣杰士,大丰收,阿瓦山寨,四、项目分析,1,、项目优势,2,、项目劣势,3,、辐射范围,4,、周边交通,（主要道路、公交、人流量测算）,5,、周边楼盘,6,、消费人群分析,（数量、收入、消费特点,附调研数据）,品牌优势：,“,正荣,”,的品牌已得到消费者的认可和信赖,餐饮优势：是目前莆田最集中、管理面积最大、,品牌最多、口味最丰富的室内餐饮街,优势,分析,时间优势：莆田目前还没有真正意义上的购物、休闲、餐,饮、娱乐为一体的一站式购物中心，时代广场将开创先河,市场需求：莆田缺少有品质，有影响力的品牌，,消费者有很强需求,地理优势：城市唯一,A,级商圈，交通发达，客流量大,潜在顾客优势：时代广场附近新兴楼盘多,商圈及服务优势：具有最完善的物业设施、最好的购物环境和最先进的管理理念,1,、优势分析：,四、项目分析,百货劣势：竞争压力大，距项目,200,米是莆田目前经营最好的,三信金鼎购物广场,招商压力：经济发展水平造成中高端品牌引进困难,缺乏商业氛围：莆田消费观念保守，对商业、品牌理解不强,劣势,分析,2,、劣势分析：,四、项目分析,3.,项目辐射范围（,3-5,公里）：,四、项目分析,本项目5公里范围内涵盖了莆田市区的主要商圈。,4,、周边主要道路：,四、项目分析,四、项目分析,5、周边主要公交：,位置,车次,始发站,时间站点,行程,教师进修学院,2路,快乐农庄-市公交东站,6:34-17:30,31站，每6分钟一班,莆田医院/步行街,3路,凤凰山公司-涵江国欢镇,5:50-10:30,28站，每6分钟一班,莆田医院/步行街,6路,莆田中新址-黄石,6:20-20:00,33站，每5分钟一班,军分区/九五医院,10路,贝克啤酒厂-西天尾镇政府,6:20-18:40,22站，每9分钟一班,军分区/九五医院,13路,贝克啤酒厂-三江口,私人车不定时,20站,军分区/九五医院,16路,贝克啤酒厂-江口,私人车不定时,19站,莆田医院/水关头,21路,公交南站-市公交东站,6:20-18:14,19站，每6分钟一班,教师进修学院,23路,莆田火车站-梧塘,6:20-20:30,38站，每9分钟一班,军分区/九五医院,26路,西天尾卫校-新汽车站,私人车不定时,15站,军分区,28路,城厢区政府-市公安局,6:30-18:20,21站，每8分钟一班,军分区/九五医院,33路,凤凰山公园-涵江国欢镇,私人车不定时,24站,45,四、项目分析,5.,周边楼盘分析,主要在售项目,项目名称,总建筑面积,（平方米）,销售价格,（元,/,平方米）,鑫炎凯旋门,56226.24,7900,中心公馆,20000,待定,金色家园,68000,7200,正荣时代华府,140000,6000-10000,观桥御景,30000,7800,46,46,46,周边5公里范围内小区,92%,920人,230户,观桥御景,主要为公房小区，住户多为中档收入阶层及部分城市白领，家庭结构大都为老青幼三代同堂。,85%,6400人,1600户,丰美小区,小区,户数,人数,入住率,特征,92%,1600人,400户,宝胜豪庭,93%,2300人,575户,浅水湾荔苑,91%,11220人,2805户,合计,四、项目分析,消费人群统计,（核心消费群体）,5.,周边楼盘分析,47,47,47,周边1公里范围内新小区,在建,东桥头改造片区,90%,1920人,480户,鞋材市场,5年内新建小区，商品房住户多为宝山区人群中高收入、婚房、置换人群，家庭结构以中青幼两代为主，有较强消费力,87%,3320人,830户,兴安小区,小区,户数,人数,入住率,特征,50%,1500人,375户,薪炎凯旋门,78%,2240人,560户,安福小区,77%,8980人,2245户,合计,消费人群统计,（核心消费群体）,四、项目分析,5.,周边楼盘分析,6.1,消费特征分析：,四、项目分析,6.,消费人群分析,公务员及中产阶层,消费特征,有一定区域性消费习惯，注重消费环境；,注重消费场所的便利性；,收入适中，容易接受新鲜事物；,餐饮、休闲、娱乐、文化消费占总收入较大部分；,消费人口素质一般较高；,年龄约25-35岁左右。,学生、工薪阶层,消费特征,属于冲动性消费心理，追求新事物、潮流；,喜欢相互攀比，带有一定盲目性消费；,自身消费能力低下，但家庭消费却较强，以购买快速消耗品为主；,主要喜欢产品(服饰、体育用品、IT产品、小食、音像制品、娱乐)；,年龄约15-25岁左右,较高收入阶层（高层管理阶层及社会精英）,消费特征,收入较高；,有一定的生活质量要求；,掌握一定的社会资源；,注重消费场所的环境及交通的便利性；,餐饮、娱乐、购物消费较大；,高收入、高素质喜欢新鲜事物；,家庭消费占比较大的比重，注重“一站式”购物；,年龄段较集中于32-50岁左右。,个体经营业主、私企老板,消费特征,收入较高有一定的生活质量要求；,注重消费场所的环境及交通的便利性，特别是停车问题；,餐饮、娱乐、购物消费较大；,文化素质不一定高；,较强的经济能力及支配权；,年龄段较集中于30-50岁左右；,消费以中高档为主，注重消费环境及服务；,注重商品的品牌，追求更高层次的娱乐、享受。,6.2,消费人群分析结论：,四、项目分析,通过问卷了解到：消费群体中年龄,20-35,岁占,60%,以上，人均月收入,2000-5000,元占,60%,以上，此两部分为目标人群消费方式主要是潮流时尚。,莆田消费者出行主要交通工具为公交车，占整体出行方式的,45%,，电摩占出行方式30%,餐饮消费客单在2,0-60,元范围内的，占总体问卷人群的45,%,，所以餐饮应以中档为主，集合各种品类口味。,6.3,消费趋势预测,四、项目分析,莆田整体消费处于中低层级上。消费分类上，按吃穿用区：目前主要消费还集中以吃为主的阶段，餐饮类消费是吸引莆田人消费的最有力手段。从休闲娱乐的消费量来看，有一定的潜在消费力。如果正确引导，提升当地人对服装品牌意识和对时尚的需求，穿和用的消费频度和消费额度还有较大的提升空间。,由于当地城市发展现状，家庭型消费在相当一段时间内还将居于主导地位。,在相当长一段时间内低档消费将处于主导地位；中档餐饮及娱乐消费有比较大的潜在消费基础，是未来支撑商业部分的主要消费群体；中高端品牌在本地难以成规模运作，可能会出现个别中高端品牌，但是不会影响整个商业格局。,THANKS,报告人：蒋 易,