嘉兴郁金香花园项目商铺价值评估.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2015-11-13,#,嘉兴郁金香花园,项目商铺价值评估,盛世伟业,2015.11,项目自身情况,周边市场现状,目录,一、项目自身情况,项目位置,本案,郁金香花园项目位于云东路与望湖路交叉口，总建筑面积,10,万方，项目目前已交付入住：,整个项目共有商铺,40,间，总建筑面积,0.7,万方，分布在云东路与望湖路沿线，部分为内部商业。当前剩余房源,25,间，总建筑面积,0.45,万方；,云东路,望湖路,项目可售商铺基础信息,云东路沿街商业,室号,面积（）,单价,（元,/,）,总价,（万元）,5S01,135.01,15128,204.2,5S02,255.02,9984,254.6,5S03,121.34,17674,214.4,5S04,278.23,10953,304.7,6S11,204.6,15035,256.1,10S01,132.09,15129,199.8,10S02,141,15129,213.3,10S03,154.31,15129,233.4,10S04,159.94,15129,241.9,10S05,148.31,15129,224.3,9S01,131.83,15128,199.4,合计,1861.68,2546.1,项目可售商铺基础信息,望湖路沿街商业,室号,面积（）,单价,（元,/,）,总价,（万元）,6S03,268.01,15140,412.9,6S04,114.8,19590,224.8,6S05,252.81,10131,256.1,8S02,92.85,14570,135.2,8S05,125.76,14288,179.6,8S07,264.19,12429,328.3,8S08,288.46,11347,327.3,8S09,248.53,12603,313.2,合计,1655.41,2177.4,望湖路沿街商业,项目可售商铺基础信息,内部商业,室号,面积（）,单价,（元,/,）,总价,（万元）,7S01,210.24,7888,155.3,7S02,228.49,168.8,7S03,53.01,39.1,7S04,53.01,39.1,7S05,230.19,170,7S06,210.24,155.3,合计,985,776.97,注：,1,、项目内部商业均位于望湖路项目主入口内；,2,、内部商业目前特价,7388,，但需,3,间一起购买；,内部商业,项目可售商铺汇总,商铺位置,套数,商铺面积（）,当前价格（元,/,）,租金水平（元,/,/,月）,出租率,当前业态,云东路,11,1861.68,15000,左右,少量大面积低于,10000,35,100%,装饰建材、房产中介,望湖路,10,2640.41,1000014000,，内部商业特价,7388,30,60%,装饰建材、房产中介、幼儿教育,注：,1,、项目内部商业均位于望湖路项目主入口内，按望湖路沿街商业统计；,2,、内部商业需,3,间一起购买，实质为,2,套商铺；,项目目前实际剩余大部分集中在云东路以东，望湖路沿线，而该段区域目前开发不够成熟，人流量较小，商业销售压力较大；,云东路沿街商业目前已满铺营业，望湖路沿线部分商业目前尚未投入营业，商业成熟度较低；,二、周边市场现状,周边商业现状,本案,罗马都市,1300015000,格林兰郡,8000,万达广场,20000,注：上表价格为成交均价，数据来源各售楼处；,云东路,望湖路,南溪西路,项目位于城市新区，周边以住宅底商为主，普遍采用先租后售的策略，各街区租金各自统一，未来,23,年内无法评估真实商业价值,周边目前仅有罗马都市项目商铺在售。格林兰郡项目商业刚刚售罄；,本项目距离万达广场约,1,公里，商业直接受万达辐射；,周边大量住宅项目在建，预计一年之后将会有大量新商业供应；,目前区域内在售商业统一采取先租赁、后销售的策略，租期,35,年，目前普遍剩余,24,年，对商铺购买者的短期利润存在一定影响；,徽商大厦,一层,18000,二层,10000,已交付小区,在建小区,在售住宅商业,在售写字楼商业,在建,小区,已交付,小区,楼盘名称,商铺套数,在售商铺户型,成交均价,（元,/,）,销售情况,交付时间,营业状况,租金水平,（元,/,/,月）,主力业态,罗马都市,一期约,50,套,二期约,60,套,163-276,，一二层捆绑销售,一期,15000,二期,13000,一期剩余,4,套，二期销售,40,套左右,现房,一期全部投入运营，二期开业,50%,左右,4045,装饰建材、房产中介，百货零售、企业办公,格兰英郡,约,20,套,200,左右，一二层捆绑销售，一二层捆绑销售,8000,已售罄,现房,开业,70%,左右,30,装饰建材、百货零售,万达广场商业街,61,套,103-299,，一二层捆绑销售,20000,约,50,套,现房,满铺开业,70-90,，部分,120,以上,餐饮,徽商大厦,13,套,一层,300500,，二层,700900,一层,18000,二层,10000,由于该项目商铺无法办理产权证，目前虽已面市，但至今仍未成交，处于半封盘状态；,郁金香花园,40,套,131-288,，一二层捆绑销售,1300015000,15,套,现房,开业,80%,左右,30-35,装饰建材、房产中介，幼儿教育,周边在售商业现状,周边商业现状,望湖路,商铺情况,：,望湖路以罗马都市一期以及本项目沿街商业组成，均价,13000,元,15000/,，业态主要集中为建材装饰、房产中介、幼教机构等；,出租情况：,整体出租率,80%,以上，罗马都市一期商业已满铺投入运营，租金,45,元,/,/,月。本项目商业,40%,处于空铺状态，租金,35,元,/,/,月，均为售楼处对外出租，项目基本租金一致；,商铺结构,：,均为两层，捆绑销售、出租；,周边商业现状,云东路,商铺情况,：,云东路以罗马都市、当代华府以及本项目沿街商业组成，均价,13500,元,/,左右，业态主要集中为建材装饰、房产中介、餐饮、百货零售等；,出租情况：,满铺运营，整街租金,3040,元,/,/,月。均为售楼处对外出租；,商铺结构,：,均为两层，捆绑销售、出租；,周边商业现状,南溪西路,商铺情况,：,南溪西路以罗马都市二期及已交付小区沿街商业组成，,13000,元,/,左右，业态主要集中为建材装饰、房产中介、餐饮、百货零售等；,出租情况：,整街均已满铺运营，罗马都市二期商业，租金,40,元,/,/,月。已交付小区商业当前租金,30,元,/,/,月左右，均为售楼处对外出租，整街租金一致；,商铺结构,：,均为两层，捆绑销售、出租；,周边商业现状,万达广场商业街,商铺情况,：,万达广场商业街均价约,20000,元,/,左右，业态均为餐饮行业；,出租情况：,整街均已满铺运营，租金,7090,元,/,/,月左右，部分中间段租金可达,120,元,/,/,月以上，当前均为售楼处对外出租；,商铺结构,：,均为两层，捆绑销售、出租；,周边商业小结,市场存量：,目前区域内商铺剩余约,49,套，其中本项目剩余,21,套，是区域内存量较多的项目之一；,市场价格：,区域内同类项目（罗马都市）商铺的成交单价在,1300015000,元,/,左右，总价,240,万,380,万之间，与本项目产品大致相同；,租金水平：,本项目商铺当前租金在,3035,元,/,月左右，而周边主要竞品罗马都市商铺租金为,4045,元,/,月左右，且空置率低于本项目，市场接受程度高于本项目；,去化速度：,本项目去年年底开盘，截止目前约,1,年时间去化,15,套。周边罗马都市项目而其商业几乎同时开盘，截至目前年均去化,20,套左右；,综合上述情况，本项目商铺在价格、面积等方面与主要竞品罗马都市基本一致，但市场口碑以及商业开发程度上有所不足，在目前市场形势不变的情况下需一年以上的去化周期，而后期将会受到大量新商业面市的冲击，项目前景并不乐观。,报告完毕，谢谢！,