创意产业园.ppt

,万和国际创意产业园区构想,第一部分创意产业的概念、创意园例举、基地文化、,经营愿景、创新性商业模式、倡导生活新方式,创意园概念,创意产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业创意产业园，有提供高科技技术支持,(,如数字网络技术,),的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。而目前以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区，毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响，难以达到理想的要素组合和产业的深化。,集群效应,多元产业,智慧型产业,“产业聚合体”,创意园例举,（一）、上海半岛,1919,步入半岛,1919,滨江文化创意产业园区，先入为主的是一个由废弃汽车部件搭建而成的“变形金刚”，一旁的连环画展厅让人们的心立刻沉静下来，准备好融入这场艺术享受。再往里走，一条宽阔的道路沿江畔延伸而去，进入中心地带后，一处特意保留的旧墙引起我的注意，它将道路与中心广场分割开，这里就是“艺术库”了。,“艺术库”位于中央广场的东侧，正对,1919,年建造的远东第一发电厂，它由,5,幢历史建筑组成，建筑总面积为,5000,平方米，广场面积,5000,平米。它是上海第一个以上海抽象绘画为先导，并由不同文化背景的艺术家及一群东西方当代艺术创作机构所组成的文化创意产业集聚区。,走进艺术库，只见缤纷的艺术形式在这里呈现。看上去涂刷得不均匀的墙显露着它们的年龄，绚丽的绘画作品摆设在十多米层高的老厂房内，正是这种略显空旷的反差突出了作品的质感和深度。此外，雕塑、设计、装置、行为艺术、摄影、录像、建筑、音乐乃至中国传统的书画等各个方面的艺术在这里都有所表现。,如今，不少艺术家工作室和艺术机构已入驻于此，如上海著名的抽象画艺术家孙良、李磊、薛松、陈刚、周长江，上海戏剧学院联合动捕工作室、中国设计业十大杰出青年杨明洁的设计工作室以及日本文化村等等。,现代空间容旧汇新,半岛,1919,预示着上海创意产业的进一步发展，目前也成为宝山地区一座小有名气的艺术中心，并成为上海文化创意新的地标园区。,岁月在这里留下斑驳印迹，这里的前身是上海第八棉纺织厂，该厂筹建于,1919,年，曾经作为中国第一纱厂,大中华纱厂，,1921,年并为永安公司，解放后为上海第八棉纺织厂。该厂区至今仍完好地保存了原厂不同历史时期建造的各式建筑，且大部分建筑被列为优秀历史建筑，当年的旧厂区如今已换上了亮丽的新名字,半岛,1919,，不仅体现着这里独特的地理优势与历史意义，也代表了曾经的老厂房在经过时代的洗礼后，赋予建筑新的生命。,让大自然来做出决定,许多人对废旧工厂有一种恐惧感。高大的冶炼炉冷却了，厂房窗户上没有一块完整的玻璃，车间空旷、锈迹斑斑；丛生的杂草中胡乱堆放着废料。这几乎是工厂被废弃后的必然景象。然而，今日德国工业遗存的景象，完全不同。,德国鲁尔区的北杜伊斯堡景观公园原本是一个建于,20,世纪初的钢铁厂。,1985,年停产后，工人撤离，小动物却住了进来。荒草长到半人高，水渠中蓄满雨水，水生植物暗暗生根。上世纪,80,年代末，政府请来了景观设计师彼得,拉茨，他耗时四年，掩去了旧工业时代的灰暗，使之成为一个综合休闲公园。,登上高达,80,米的,5,号高炉观景平台，园内乃至整个鲁尔区的景观尽收眼底。生着红铁锈、泛着铅灰的高炉和管道，在一片绿色的掩映中，像一个定了格的旧时代。废水排放渠波光如镜。堆放废料的库区被改成了修剪整齐的小花园。孩子们在镶嵌在混凝土墙上的钢管滑梯中嬉戏。攀岩爱好者在被称为“蒂森山”的混凝土墙上练习攀岩技巧。,到了晚上，灯一开，厂区就成了一部科幻大片里的世界。炉渣堆上搭建的露天剧场里，时常有摇滚乐队在炼钢炉环抱的回声中高唱。,像这个生态园一样，就地取材，“让自然说话”成为德国工业遗存改造和保护的突出特点。鲁尔“国际建筑展,-,埃姆瑟公园”（,IBA,）的董事长卡尔,岗萨曾说过，好点子不是一蹴而就，把这些地方留给大自然来决定，等有好创意再来执行。其中的智慧，竟与中国老子哲学有些相似。,工业文化品牌精雕细刻,北杜伊斯堡公园是德国鲁尔区工业遗迹改造的成功范例，而鲁尔则是整个德国工业遗迹保护的缩影。鲁尔地区占地,4435,平方公里，德国的工业化正是从鲁尔起步的，它见证了德国,150,年的繁荣，现在仍是欧洲最大的经济区。,鲁尔是当今世界工业遗迹最多、最集中的地区。,1998,年，鲁尔区制定了一条区域性旅游规划，被称为“工业文化之路”的旅游线路连接了,19,个工业旅游景点、,6,个国家级博物馆和,12,个典型工业城镇。这条经过精心设计改造的“工业文化之路”，如同一部反映煤矿、炼焦工业发展的“教科书”。,欧伯豪森市高达,117,米、直径,67,米的液化气罐，被公认为景观杀手，现在却是全欧洲最惊人的展览空间之一。一层和二层是演出舞台和观赏大厅，乘电梯而上，犹如置身宇宙：四周漆黑，星斗满天。,埃森市的德国矿业同盟煤厂是保留最完整的厂区之一。其工业建筑有的变身为煤矿博物馆、展览馆、舞蹈室、小戏院，有的是私人艺术工作室、办公楼、礼品店、餐馆和咖啡座。“企划宫”过去是储存盐巴的货仓，现在展示着俄罗斯艺术家的大型装置作品。旅客询问中心楼上的小戏院，常放映一些非主流电影，是影迷们的秘密花园。矿区内的浴室，连原先的白瓷砖和墙上的肥皂架都保留下来，现在已成了埃森市舞蹈中心练舞场。,矿区中的炼焦厂，游客乘坐巨大的摩天轮进入炼焦炉内部。去看名为太阳、月亮、星星的展览，展览名取自一首德国童谣。,现在的鲁尔不是一天建成的，而是统一规划、精雕细刻的结果。就以自上世纪,80,年代开始筹划的“国际建筑展埃姆瑟公园”项目来说，这个横跨德国北莱茵威斯特法伦州、包含埃姆瑟河和鲁尔河流域近,20,个城市,800,平方公里的废弃工业区更新项目，前后历经,10,年，设计了,120,个更新案才最终完成。,上世纪二三十年代的旧厂房依在，充满现代气息的新元素正逐步融入，它的核心将包括以海派抽象艺术为主题的“艺术库”、作为公共服务平台的上海（国家）设计中心、提供创意空间和互动展示的创意体验中心。,自由创意激情涌动,站在半岛,1919,，仿佛可以听闻江畔的汽笛声，感受清新的江风拂面。周边拥有临江公园、炮台湾湿地公园等绿色生态、历史人文资源，规划中的国际邮轮码头选址就在吴淞口长江岸线的炮台湾水域，将形成独特的滨江景观带。,置身园区中，依靠临滨的老厂房，感受与它将原生态与现代化的交汇与融合，夕阳西下之时，古老的建筑在玻璃的映衬下容光焕发，美得摄人心魄，一条被改装成楼梯的传送带直达建筑的最高处，仿佛诉说着棉纺织厂的过去，也解读着传统结构被打破的创新。,于此，一切都有异样的美丽。突然很喜欢在里面创业的状态，这将是一种无拘无束的自由。,（二）、德国工业区转变,在近年来中国各地进行的城市改造运动中，专家和民众有关历史文化古迹的拆除和保护的争论不绝于耳，但作为文化遗产重要组成部分的工业遗存，一直未得到应有的重视。文保工作中的“重文轻工”，使得废旧大型厂矿成为城市改造进程中最易被拆除的部分。,去年岁末，工业遗产保护问题终于被提上日程。,北京市工业遗产保护与再利用工作指导,发布。条文规定，北京市从,2009,年开始，将评定四类工业遗产，其中就包括遗产价值突出和再利用价值突出的工业遗存，并将其列入工业遗产保护与再利用名录。条文的出台，使北京工业遗产保护成为可能。而早在,20,世纪,60,年代，世界上已经有国家开始工业遗产保护运动，这其中尤以德国为成功的典范。,沪上创意艺术空间,1.,五角场,800,号艺术空间,上海五角场,800,号艺术空间，通过在原有建筑上进行适当设计、改造后重新利用，在保持原有的整体方正格局外，加入了艺术元素、时尚元素、创意元素，成为一个占地面积,2,万多平方米、挑高,5.5,米的方正、现代的高档文化艺术创意产业的聚集地。,2.,上海熏依社画廊,熏依社画廊主要侧重于当代艺术的国际交流，在,455,平米的展示空间内定期策划艺术家的群展和个展。主推国内年轻艺术家，同时也致力于国外名家的引进展示。,画廊空间里的一些装置是画廊主人,Shun,的作品，手工制作的厨具灯饰，自动门书架等与展览空间相得益彰。画廊内藏书很多来自于世界各地的美术馆策划展，有些还是珍贵的绝版书。,3,、博雅珊艺术中心,艺术中心坐落于建于,1933,年的复兴西路旧法租界。在翻新这座旧建筑的时候，博雅珊选择了纯正的上海风格，构建出一座流溢着厚重的历史感和魅力的建筑。陡直的墙壁上，那些古老的砖块还留着制作工匠们的签章。艺术中心有两个展览室、办公区以及咖啡室，构成了中国当代艺术一个创意性对话和构想平台。,4,、香格纳画廊,从,1996,年在宾馆走道上开始自己第一个展览，香格纳画廊如今已在莫干山,50,艺术中心内拥有了由,2,个旧仓库改造而成的空间，香格纳画廊不仅作为首批中国当代艺术画廊，参加了许多国际知名的艺术博览会，如巴塞尔国际艺术博览会、法国国际现代艺术博览会以及迈阿密巴塞尔国际艺术博览会；也是中国唯一一家被选入,国际画廊：从战后到新千年后,一书的画廊。,炼铁厂成欧洲文艺中心,弗尔克林根炼铁厂位于德法边境德国最小的州,萨尔州的弗尔克林根市。建于,1873,年的弗尔克林根炼铁厂在德国的工业史上有着重要的地位，,1986,年铁厂停产后，基本工业设施得到了完整的保护。,1996,年，这里成为继戈斯拉尔矿山后德国第二个被列入世界文化遗产名录的工业遗迹。,这座,19,至,20,世纪世界最重要、保存最好的炼铁厂，也是欧洲艺术和工业文化的中心。自弗尔克林根炼铁厂,2000,年向公众开放以来，,60,万平方米的展区已接待了上百万的游客。它成为萨尔州最受欢迎的文化景点，也是一座令人兴奋的温泉公园。,据馆长曼德根先生介绍，炼铁厂还被用于文化目的。目前，该厂的矿石堆场已经改造成摄影和图片艺术展厅。大片空置的厂房为欧洲的艺术家们提供了绝好的展示场所，近,20,年来，不少欧洲的画家、艺术家都在此举办过个人作品展览和拍卖会。旅行画家纽曼克正计划于下个月在弗尔克林根炼铁厂举办他的个人画展。他说，“光是看到这些设备和厂房就有一种热血沸腾的感觉”，显然，厂房在激励着他的创作灵感。,馆长曼德根保护利用工业遗产的基本理念听上去很单纯，那就是，“必须找到新的获得收入的方式”。,这个矿石堆料场作为博物馆开放有,10,多年了，但参观者人数还在上升，现在每年有超过,15,万人来这里参观。,在传统工业区没落之后，德国积极思考有限资源的再生和利用之路。他们借鉴英国、瑞典等国家的经验，从工业遗产旅游开发的角度探讨工业资源循环再利用的新途径，通过博物馆开发、休闲、景观公园、购物游乐中心、现代工业科学园区等模式，许多工业垃圾、遗迹被改造成为旅游资源，为提升德国工业区的地位和形象、焕发活力发挥了独特的作用。,为了美化环境，吸引外来投资，提高生活质量，德国的工业区还对公害严重、环境污染恶化的地区进行大刀阔斧的整治，先后成立治理环境专门机构、颁布环保法令，统一规划环保改造，对污染严重的河流和工业烟雾进行治理。通过植树造林对废弃矿山等进行美化。,经过改造的工业区，以鲁尔工业区为例，传统大工业生产效率迅速提高，工业产值大幅度增加，新兴产业及中小企业也得到很大的发展。昔日衰落的工业区，不仅保持了可持续发展势头，还成为新的经济增长点。现在鲁尔区,GDP,约占德国,GDP,的,4%,左右，相当于葡萄牙或丹麦全国的,GDP,水平。现在，鲁尔区已经成为欧洲产业区位条件最好的地区之一，在特大城市和产业及人口密集区生活质量的评估中，鲁尔区列为世界第二位。,基地文化,创造 远见 坚定 卓越 品牌理念 创意未来 智启时代,经营愿景,专注于构建全国首家创意设计平台；致力于打造全球最大的创意设计生产基地。,创新性商业模式,双向参股式经营，作为新型商业运作模式就是总部和代理商双向持有对方不同创意产业园比例股份，利益共享、风险共担，同呼吸，共命运。不断提升总部和代理商的合作水平。在品牌竞争化时代，真正打造有竞争力的运营销售渠道。推行的双向参股式加盟打破了形式主义的加盟连锁，实现了从形象到产品、从经营到管理、从投资到收益全方位的连锁，最大程度实现双赢。瓜果书积极引导和支持加盟商实施“一体两店”经营模式即除了拥有一个实体店铺，还能额外开通一个“网上店铺”，实现一店两铺、双轨赢利。充分发挥,WEB2.0,时代的互联网商机，不断推进线上线下交易。实现店铺生意综合立体开展。同时基地会对相关的网络推广技巧和方法做系统的培训。让加盟商成为网络商海里优质服务提供商。,倡导生活新方式,作为极具创新意识的时尚创意产品开创性的融合了先进的工业设计思想和园艺科学理论。在“阅读”种植过程中，不断获得别样知识启迪和都市田园生活体验。让冷漠的钢筋都市丛林处处飘满花香，挂满硕硕瓜果。,让瓜果种植的生活体现高尚的生活情调和别样的田园情趣。高尚审美与田园情趣的有机融合超越了产品的物质本身，充分体现产品的人文情怀。瓜果书基地深谙良好的信誉是争取市场的关键，因此不但在产品上体现人文关怀，在服务领域同样传承人文关怀。竭尽所能为丰富顾客都市生活，充分领略时尚创意生活不懈努力。让所有人都能享受“诗意的生活”。,文化、创意产业的发展机遇国民经济的快速增长和国民收入水平的不断提高，开拓出文化产业新的发展空间；新闻出版媒体“整体上市”，标志着文化体制改革的进一步深化；技术进步酝酿突破，广电和电信产业的融合稳步推进；促进文化产业发展的政策逐步成型，所有这些与产业发展密切相关的宏观总体形势都令人鼓舞。在金融危机从美国发端并蔓延全球之际，到,2008,年底为止，中国文化产业已在一定程度上受到影响。与感应最明显的制造业特别是出口外向型企业相比，危机对文化企业带来的影响还没有呈现集中爆发势头，对于一些坚持创新的文化企业来说，风暴虽然潜藏风险，但更蕴含机遇。,这次金融危机正好可以迫使中国下决心进行经济结构的转型，会加速文化产业转型的步伐。国家拉动内需、拉动消费、减少收入差别程度等政策的实施，以及教育、卫生、文化等领域的改革，都会直接推动文化消费，直接推动文化产业发展。“十一五”规划已经把文化产业作为调整经济结构的重要举措，从中央到地方出台了一系列鼓励文化产业发展的政策措施。文化部明确提出在五年内文化产业要实现年均,15,的增长。北京、上海、浙江、广东、云南、重庆、四川、河南、山西等诸多省、市提出建设文化大省、文化强省的目标，在规划中都提出文化产业要高于,GDP,的增长速度。,文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。最后从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点,地产,产业,商业,地块隐含的三大价值体系,创意产业园,如果从运作创意产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系：产业价值、地产价值和商业价值；,这三者关系表述为：以产业概念为主导经营实体，将产业概念做大、做强，形成产业集群效应，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。,二、产业价值、地产价值和商业价值关系：,产业价值,地产价值,商业价值,产业集群效应,定位 决策,三、本案地块存在的决策因子,产业定位,商业经营,地产开发,宏观市场条件：,城市特性的影响；,政策的限制因素；,创意产业发展基础,（人力资源、,产业发展、,资源整合能力、,市场环境及机遇等）；,项目自身条件：,地块的区域特征及现有资源；,交通状况及未来发展；,地块体貌特征的影响；,四、地块面临几个核心问题,:,1,、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如 何入市的问题；,具体问题：仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制,2,、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者的价值关系问题；,具体问题：产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的 互补关系处理；商业与地产的开发比例；,3,、区域市场是否具备发展创意产业的基础；,具体问题：市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发 展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；,4,、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；,具体问题：地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园 区内三大实体的空间布局关系；,第二部分 国内外创意产业发展现状,兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主,的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产,业链。,关键语：,产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链,“创意产业”的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、,创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并,通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环,境提升的产业。,通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉,艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产,业。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。,创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达,220,亿美元的产值，并以,5,的速度递增。,在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到,14%,，英国达到,12%,。早在,2000,年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占,GDP,的,7.9%,，仅次于金融服务业。,在一些发达国家，创意产业在,GDP,中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的,12,，伦敦为,14,，东京为,15,，而,同属国际大都市的,上海,，其,创意产业从业人员只有,1,左右。,三、国外发展总体特征：,朝阳产业,产值巨大,发展迅速,前景广阔,美国：到,2002,年，美国文化,-,创意产业产值达到,5351,亿美元，占,GDP,的比重达到,5.24%,；创造就业,800,万个，接近全国总就业人数的,6%,英国,：,2002,年，创意产业增加值达,809,亿英镑，成为英国第二大产业；到,6,月，创意产业雇佣总人数为,190,万，其后继续增长，成为该国雇用就业人口的第一大产业。,韩国,：,2005,年韩国的游戏产业市场规模将达到,43,亿美元。其中网络游戏已经成为游戏市场的主导，占整个市场的,62%.,手机游戏持续快速发展，增长率达到,45%,。,新加坡,：,2002,年创意产业增加值占,GDP,的,2.8%,3.2%,。,香港：,2001,年创意产业为香港带来,461.01,亿港币，占,GDP,的比重为,3.8%,，就业人员比例达到,5.3%,。,四、各国发展概况：,艺术加工,产业整合,五、国内发展概况：,发展模式：,旧厂区改,智慧产业机,创意,中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业的雏形。,五、国内发展概况：,国内重点城市发展情况：,创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。,北京,6,大创意中心，尽显文化魅力,被北京市政府列为创意产业的,6,个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝,圣地的,798,也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫,和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易,6,个中心，没人可以质疑北京的创意,城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等,等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。,上海,争创“国际创意产业中心”,2005,年,12,月,6,日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启,动,18,个创意产业集聚区。,上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来,5,年要在,6,大方面有所突破。上海的眼,光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业,中心”。,广州,网络游戏及下游产业为主导,人才资源优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广告、影视、媒体、,IT,等创意工作。具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园,2004,年网络 游戏方面的收入占国内网络游戏收入的,1/4,，国际玩具礼品城带动 动漫产业链。,区域联动优势：广州还背靠“亚洲创意中心”香港，从这里去香港只要两个小时。,深圳,比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都”,作为中国最崭新的城市，深圳具有全国最年轻的人才资源，也具备最具实验性的标本意义。深圳现在开始看到自己这一点的创意优势，一系列城市主题展览为代表的现代艺术会展即是证明。目前深圳的创意产业主要包括由设计而衍生的系列产业，印刷、动漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计人才达,2,万人，规模居全国前列；近,10,年来，深圳设计师几乎获得世界所有的顶级设计赛事和国际展览的奖项；深圳的动漫企业达,50,多家，从业人员千余人，每年为深圳创造,2,亿元产值。深圳将设立“文化产业专项资金”，对创意产业进行贷款贴息和奖励。,深圳的目标是“创意设计之都”。,五、国内发展概况：,杭州,视觉艺术设计见长,中国美院及浙大的艺术类人才输出，为杭州的设计业发展提供动力。杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟,LOFT49,。这片运河边近万平方米的旧厂房汇聚了,17,家艺术机构，涉及工业设计、室内装饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、绘画等多个创意领域。,成都,数字娱乐消费型城市,任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。,2004,年，成都市就拥有近,30,万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动漫游戏产业基地在高新区正式投入营运，高新西区则作为国家软件产业基地，诺基亚、,IBM,、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成都。在这座娱乐至上的城市，任何有创造性的行业都能在这里找到自己的位置,五、国内发展概况：,上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎，在整个国民经济中,扮演着举足轻重的角色。同时，她也是许多新兴产业首先崛起的城市。,在上海，创意产业园区也不是一个新说法，假如从,1999,年苏州河畔的,“四行仓库”改造算起，已有,6,年的发展史。继,2005,年,4,月首批,18,家创,意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的创意集聚区已达,50,家。在今年,举行的商铺展上，就有,10,个项目近,40,万平方米的创意产业集聚区参展。,而从有关方面透露的信息表明，至,2007,年，上海将形成,70,至,80,个创意,产业园区，总建筑面积达到,100,万至,150,万平方米。,随着创意园的逐渐走热，越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机，,也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。,六、上海创意产业园介绍及借鉴：,园区名称,建筑面积（）,租金（元,/,天）,入住率,产业定位,田子坊,20000,3.5,100,视觉艺术、工艺美术、室内设计,8,号桥,12000,6,100,建筑设计、设计咨询、影业制作,X2,创意空间,13000,3.6,40,数字技术、建筑设计、媒体及艺术,静安创艺空间,20000,3.4,65,广告设计、平面设计、影视制作,静安现代产业园,14000,2.8,90,建筑艺术、装潢设计、模型制作,同乐坊,22000,6,20,70,艺术创意、时尚会展、娱乐休闲,旅游纪念品产业发展中心,50000,3,3.5,未知,艺术设计、工艺品制作、旅游纪念品,虹桥软件园,14000,2.2,100,软件开发、数字技术、教育培训,周家桥,12000,2.8,90,艺术设计、美术摄影、动漫艺术,湖丝栈,6500,3,5,正在招商,广告、影视、传媒、动漫,七、上海部分在建项目介绍：,时尚产业园,10000,2.5,3,100,时尚艺术、服装设计、品牌发布,华联创业园,9800,2.6,20,多媒体、软件研发设计,逸飞创意街,19000,5,9,正在招商,文化艺术,张江文化科技创意产业基地,100000,2.5,90,影视制作、游戏软件、动漫制作,乐山软件园,20000,2.2,100,软件开发、数字技术、教育培训,M50,40000,2.5,3,100,当代艺术、广告影视、服装设计,工业设计园,10000,2.2,2.8,98,工业设计、产品研发、建筑艺术,创意仓库,20000,4,95,城市规划、建筑设计、环境艺术,上海创意联盟产业园,12500,1.3,70,创意设计、办公,63,号创意设计工场,25600,1.7,2.1,40,建筑设计、平面设计、多媒体,空间,188,30000,3,正在招商,研发设计、文化传媒、数字电视制作,绿地,阳光园,13000,3,正在招商,建筑设计、广告设计、影视制作、环境艺术等,1,、项目单体面积不大,上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅,10,万平方米，且还 是建筑面积，多数为,10000,至,20000,平方米。,故，对本案,108,亩的空地面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。,2,、租金水平不高,上表中，多数园区的租金水平在,3,元,/,平米,天以下，与上海中档写字楼相比，目前上 海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在,2,3.5,元,/,平方米,天之间，如第一批,18,家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、,M50,、田子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因素，租金水平较高，如位于建国路上的“,8,号桥”，平均租金达,6,元,/,平方米,天，位于余姚路上的同乐坊则达到了,6,20,元,/,平方米。,同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。,3,、产业定位个性化,走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些 园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、广告艺术，此三个产业具有明显的互补特征，它们既分属于独立的产业领域，又能形成产业经营上的互补作用，总体又形成一个强大的产业链条。,树立产业个性，形成产业链条，这对本案的定位决策具有科学的指导性。,八、项目特征归纳及对本案的启示：,九、对项目定位及经营定位的启示：,项目定位遵循的原则：,1,、产业定位必须具有鲜明的个性特征。,2,、产业定位要与地方经济产业基础相适应。,3,、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。,4,、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。,不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：,创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。,如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。,产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和地产价值。,第三部分 项目研判及定位,一、项目,SWOT,分析：,1,、优势（,Strength,）：,自然资源优势：,生态植被丰富，绿荫成盖，天然的森林氧吧；,地块空间开敞，小溪穿流而至，一览心境阔，极目天舒；,森林、小溪村庄，三大板块结合，形成空间的参差错落感，便于借势开发，打造宜动、宜静、私密,与公共的空间格局；,地块资源优势：,地块形状呈“凸字型”，南入口为口，内部空间开阔，易营造出“小径通幽，别有洞天”的美妙意境；,地块完整，总占地面积达到,106,亩（易于规划）；,地块周边配套优势：,万和国际资源配置中心，内有餐饮、休闲等服务设施。,自然资源：项目地内森林密布，小溪横穿项目地景色可塑性很强，天然氧吧,地块交通优势：,地块紧邻城市主干道丰津快速,2,、劣势分析（,Weakness,）：,交通方式太少，生活配套落后；,区域人群消费能力 低，难以支撑一个新商,业形态的生存；,地块附近为工业区，区内多为厂区工人、本地村民等低收入家庭，其他新建住宅的入住率低，区域内的人群构成近几年不会有太大的变化。故，在该区域打造新型商业将面临消费客源的引入问题。,3,、机会分析（,(Opportunity),：,市场机遇：,创意产业园属于世界新经济领域，无论在国外还是国内，都,属于新兴产业，发展不超过十年，其建设方兴未艾，而其巨大的产业赢,利能力使国内诸多城市纷纷上马，谁都不甘示弱。目前北京、上海、杭,州等城市的政府机构均专门出台产业扶持政策，更加坚定了民间资本的,投资信心。南京尚未形成规模，多数项目处于筹备阶段。,经济基础：,南京作为中国钢铁经济重镇同时拥有经济、文化，等充足的人才储备和强大的“产研”能力，具备了诞生创意,产业园的“土壤”。唐山城市的,综合实力,也,显著提高，,尤其在旅游业、会展业、体育产业、教育培训业、各类文化服务销售业等，呈现出良好的发展势头。同时也尝到了市委市政府的思想纲领打造旅游城市的新理念。,5,、项目总结：,通过对本案地块的地理位置、自然风貌、人文底蕴、区域特征、交通环,境、地块特征分析，及对唐山经济环境、创意产业发展、产业政策等的,综合分析，对于本案地块投入打造创意产业园是具备产业支撑和政府意图导向的支持，同时，本案地块优越的环境资源和地块特点，是办公、居住、度假、净化心灵的佳境，是真正意义上的生态办公和绿色生活，这将是对城市中写字楼型办公革命性的变革和升级。,如北京,798,工厂、上海,1919,等大型产业创意区的建设不但拉动了城市的整体形象同时也改变了城市的面貌和整体战略。,而本案所处的地理位置的独特性和可塑性，具有十分强的市场竞争力和广阔的发展前景。,6,、项目定位：,1,、产业定位：,城市规划、建筑设计、环境设计、室内设计,2,、功能定位：,办公（展示、会议）、居住、休闲商业,办公、住宅、商业比例组合：,3,、客源定位：,（,1,）办公物业：,个人工作室；钢铁企业；装潢设计公司、摄影公司等,（,2,）住宅物业：,别墅类：,园区设计产业企业及企业家；,企业界领军人物；,商界精英人士；,投资客；,公寓类：,园区企业中产阶层；,企业职员（租赁为主）；,投资客；,（,3,）商业物业：,商业街：,投资及经营者；,4,、形象定位：梦工坊 “产学研”产业链,5,、项目案名：慧谷,第四部分 产品规划初步思路,考虑到充分利用自然资源，将别墅区分布在地块东北部山脚边缘，绿树葱茏，建筑掩映在绿色中，使其具有绝对的私密性，且北部地势高，拥有着高瞻远瞩的视野。,将商业划在入口附近，一是靠近西北小溪附近，便于人流消费，二是不影响别墅区的私密环境；,将办公区设在南部及中间地带，主要考虑充分利用现有空地和周边森林和溪水，且与商业区接近，便于及时消费。,一、空间布局：,创意产业是随着现代信息时代的到来及三产服务业迅猛发展，逐渐风行的新,兴产业，是新时代经济的时尚符号，他们注重产业间交流、合作、互惠，时,刻展现出创新、自由、奔放、热情、动力、时尚的价值观；他们需要一个空,间“场”效应，既能包容其思想和行为方式，又符合其企业的发展模式。建,议其建筑风格采用：,“超现实主义印象派建筑”,现代建筑以其简约、功能主义、实用为准等优越性和视觉震撼性用建筑穿透人们的心灵，成为空间印象派的象征。其大胆的结构、流畅的立面，视觉上处处体现创新，建筑理念上标新立异，完美地表现出现代人的审美情趣和空间价值观。,三、建筑风格：,1,、办公物业,LOFT OFFICE,新锐企业总部,打造新锐独特,LOFT,办公，,LOFT,的字面意义是仓库、阁楼，在,LOFT,里，不锈钢、水泥理所当然地担当起空间主体材料的角色。高挑的空间、粗糙的墙面、裸露的天花板、灰色的水泥地面,这是比,较典型的,LOFT,的模样。这些与本案现状吻合，可利用发挥的空间大。,外立面：,通过建筑材质如钢铁结构、机器人、钢柱、木材、玻璃、广告板、灯箱等经过,艺术化的加工，形成各种造型，对建筑局部进行修饰，特别是入口、屋檐、脚线，与建筑、钢筋铁骨裸露,主体的部分，和小桥流水、森林幽谷形成视觉反差和冲击。,四、各类物业建筑主题形式：,1,、展示空间：,作为办公功能的补充，展示平台不可缺失，将园区建成具备“产、研、,学、发（发布）”全面功能的平台，注重企业的品牌宣传，既有产业园,统一形式的品牌造势，也有单独企业的自我宣传，成为产业价值、品牌,价值的传输窗口。该展示空间也可进行其他类型的营销活动。,另类与艺术结合，雕塑小品增添空间情趣，台阶与步道与建筑相应和谐。,户外空间：,3,、商业空间,餐饮娱乐休闲：,餐饮、品茗，酒吧、音乐、个性书吧，一个也不能少。,休闲商业街：咖啡吧、露天茶吧,运动休闲：,壁球：,1820,年在英国一所非常有名的学校叫哈罗（,Harrow,）中学，这是一所专门为英,国贵族培养后代的学校。那里的学生秉承了这项运动并在此基础上加以改进，他们用拍子,将球向墙壁击打，因球触墙后发出的声音很象英文,Squash,的发音，所以给这项运动冠名,为,Squash,，即壁球。同年，世界上第一片壁球场建于哈罗中学。至此，壁球运动正式诞,生。,在随后的若干年里，壁球运动在英国迅速发展，并由其军队把壁球运动带到世界各地，壁,球是一项适合于各阶层、各年龄段的人参加的新型运动项目，也被称为一项终身运动。作,为一种锻炼身体增进健康的活动，壁球运动是一项长期性健康投资，能使人在生理和心理,上获益，并增强其自信心及意志力。,攀岩：,人工岩场最早的起源地也是法国,可说是一种人造的攀登结构,(climbing structure),。,1983,年法国人,Mr.Francois SAVIGNY,发明了由树脂及混凝土合成的可移动式岩块，奠,定了人工岩场日后发展的基础。本项目园区的工作者多从事脑力工作、多为年轻人，偶尔,进行风险性的游戏运动，可刺激大脑神枢，更高效的投入工作。本项目园区的高大厂房,多，其山墙的高度可进行改造。,攀岩的六大好处：,增加身体柔软度与协调感,(,Flexibility&Coordinationofmindandbody,),；,增强体力,(Strength),；,集中力,(Concentration),；,进取心,(Initiative),；,自信心,(Self-Confident),；,平衡感,(Balance),4,、酒店：飞机酒店,5,、住宅物业：,独栋别墅,CEO,官邸,/,企业第一会所,做就做前所未有，新奇独特建筑。,长城脚下公社别墅：与自然朴素地交融,独特、个性的建筑外观，是智慧精英们精神领域的表露。,“左岸”,(La Rive Gauche),，最早认识他，是地理上的一个区域的泛称，位于塞纳河左岸的圣日耳曼大街、蒙巴纳斯大街和圣米歇尔大街，一个集中了咖啡馆、书店、画廊、美术馆、博物馆的文化圣地。塞纳河由东向西成几字形穿越了巴黎，而巴黎城则是从塞纳河中央的西岱岛发展而来，左岸，孕育了巴黎。,乌托邦,(Utopia),本意为“没有的地方”或者“好地方”。延伸为还有理想，不可能完成的好事情，其中文翻译也可以理解为“乌”是没有，“托”是