资产评估第五章.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 不动产评估,一、不动产概念,不动产指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益，即不动产是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称。,二、不动产的特征,1,、位置固定性,2,、供求区域性,3,、长期使用性,4,、大量投资性,5,、保值增值性,6,、投资风险性,7,、难以变现性,8,、政策限制性,本章内容：,一、土地使用权评估,二、建筑物评估,三、房地合一评估,一、土地使用权评估,1.,土地权属,（,1,）土地所有权,中华人民共和国土地管理法,规定，我国土地是社会主义所有制，城市市区土地属于国家所有，农村和城郊土地属于集体所有。,一、土地使用权评估,1.,土地权属,（,1,）土地所有权,（,2,）土地使用权,2.,土地使用权的取得方式,（,1,）划拨土地,（,2,）出让土地,划拨土地,1,）土地使用者缴纳土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后无偿取得。（城市的存量土地或集体用地）,2,）无偿使用。（国有荒山、沙漠、滩涂等）,国家机关用地和军事用地；,城市基础设施用地和公益事业用地；,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。,出让土地,由土地使用者向国家支付土地土地出让金。,土地使用权的交易价格,主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。,划拨土地特点：,1,）没有土地使用期限限制；,2,）单独的划拨土地使用权不得转让,3,）不得设定抵押权,4,）不得单独租赁,出让土地特点：,1,）有年限限制,居住用地：,70,年；,工业用地：,50,年；,文教科卫育：,50,年；,商、旅、娱乐：,40,年；,综合或其他：,50,年。,2,）可以转让、抵押、租赁,土地使用权出让方式：拍卖、招标、协议。,几个概念,楼面地价 单位建筑面积地价,楼面地价,=,土地总价格,/,建筑总面积,容积率,=,总建筑面积,/,土地总面积,覆盖率,=,基底面积的和,/,总土地面积,投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为,5,，单价为,1000,元,/,平方米；乙地的容积率为,3,，单价为,800,元,/,平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？,一、市场法,(,一,),影响城市土地价格的因素,1.,一般因素,对整个社会地价具有影响的宏观因素,(1),社会因素,(2),经济因素,(3),行政因素,1),社会稳定因素,2),人口状况,1),国民经济水平和趋势,2),金融环境；,3),税负,1),土地制度；住房制度,2),城市规划等,.,区域因素,影响同一地区不同功能分区地价的因素,(1),商业区 繁华程度,;,交通情况,;,环境优劣,;,土地规划。,(,),住宅区,自然景观,;,基础设施,;,规划设计情况,;,居民的人口构成、文化素养、治安状况。,(,),工业区,交通通达程度；劳动力成本；环境污染程度；土地利用控制状况。,3.,个别因素,影响同一功能分区地价的微观因素,(1),土地面积、形状等；,(2),容积率、用途；,(3),土地使用年限等。,（二）计算公式,土地使用权价格交易实例单价,交易情况修正系数,交易日期修正系数,区域因素修正系数,个别因素修正系数,（三）适用对象及条件,1.,充分发育活跃的房地产市场,2.,能够找到至少,3,个交易实例,（四）市场法操作步骤,1.,查勘被估房地产,2.,收集与选择房地产交易实例,交易实例应符合的条件：,用途相同、所处地区相同,;,正常交易（或可修正）,;,接近评估基准日。,3.,建立价格可比基础,统一付款方式折算为成交日一次付清,统一单价一般采用楼面地价,统一货币单位人民币,统一面积单位以平方米为基准,（四）估算调整系数,交易日期修正系数：定基、环比,区域因素修正系数,个别因素修正,（,1,）容积率修正：一般根据地方容积率修正系数表,（,2,）土地使用年限修正,（五）确定比准价格（调整值）,将交易实例的价格与各调整系数连乘。,（六）确定被估房地产价格,将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。,待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为,5,000,平方米，要求评估其,2003,年,12,月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出,3,个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。,交易实例,比较交易,A,B,C,D,坐落,略,略,略,略,所处地区,繁华区,繁华区,繁华区,繁华区,用途,商业,商业,商业,商业,土地类型,熟地,熟地,熟地,熟地,价格（元,/M,2,）,1,550,1,200,1,400,交易时间,2002,10,月,2002,12,月,2003,5,月,2003,12,月,面积（,M,2,）,1,800,2,000,2,200,3,000,地质,普通,普通,普通,普通,基础设施,完备,完备,完备,完备,交通状况,很好,较好,较好,很好,剩余使用年限,35,30,35,30,容积率,5,4.5,4.5,5,1,、进行交易情况修正,评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。,2,、进行交易时间修正,根据调查，,2002,年,10,月以来，土地价格平均每月上涨,1%,，则：,交易实例,A,交易时间修正系数,100(1+1%),14,/100,1.149,交易实例,B,交易时间修正系数,100(1+1%),12,/100,1.127,交易实例,C,交易时间修正系数,100(1+1%),7,/100,1.072,3,、进行区域因素修正,交易实例,A,与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例,B,、,C,的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为,100,，则：,交易实例,B,区域因素修正系数,100/86,1.163,交易实例,C,区域因素修正系数,100/93,1.075,4,、进行个别因素修正,（,1,）关于面积因素的修正,:,由于待估宗地的面积大于,3,个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高,3%,。,（,2,）关于土地使用权年限因素的修正,:,除交易实例,B,与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例,A,和,C,均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为,8%,）：,（,3,）土地的价格与容积率的关系是：,容积率在,4,5,之间，容积率增加,0.1,，地价增加,2%,。,则：交易实例,B,及,C,的容积率修正系数,100(1+2%),5,/100,1.1,个别因素修正系数计算如下：,交易实例,A,的个别因素修正系数,1.030.96591.0,0.995,交易实例,B,的个别因素修正系数,1.031.01.1,1.133,交易实例,C,的个别因素修正系数,1.030.96591.1,1.094,5.,计算调整价格,A,1,5501.01.1491.00.995,1,772,B,1,2001.01.1271.1631.133,1,782,C,1,4001.01.0721.0751.094,1,765.,采用,待估宗地评估价值（单价）（,1,772,1,782,1,765,）,/3,1,773,待估宗地评估价值（总价）,1,7733,000,5,319,000,元,二、剩余法,计算公式,地价楼价建筑费专业费税费利润租售费用,专业费,=,建筑费,I,利润,=,（地价,+,建筑费,+,专业费）,p,一、动态法：把各项价格和费用统一到同一时点。无须计算利息。,二、静态法：不考虑时间差异，即不将各项价格和费用统一到同一时点。此时，要计算投资利息。,楼价建筑费专业费税费利润利息,-,租售费用,假定某政府将于,2000,年,2,月,1,日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积为,5000,平方米，容积率限定为,4,，土地使用权年限为,70,年。某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期限为,2,年，建筑投资均匀投入，建筑成本为,1500,元每平方米，专业费为建筑成本的,6%,，开发商的目标利润为成本的,15%,，有关税费为楼价的,5%,，折现率为,10%,，工程完工后每平方米售价为,5500,元，估计一年内售完，试估算该宗地的价格。,有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为,3 200,平方米，建筑容积率为,2.5,，拟开发建设为公寓。土地使用权年限为,50,年。该项目建设开发周期为,3,年，取得土地使用权即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为,90%,，每建筑平方米的年租金预计为,300,元，年出租费用为年租金的,25%,。建筑费预计为每建筑平方米,1000,元，专业费为建筑费的,10%,，建筑费与专业费在建设期内均匀投入。折现率为,8%,，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的,15%,。试评估土地的价值。,A,1,32002.530090%(P/A,8%,47)/(1,8%),3,20861746.56,A,2,3200,2.5,1000,/(1,8%),1.5,7128000,A,3,A,2,10%=712800,A,4,A,1,25%=515436.64,A,5,A,1,15%=3129261.98,地价,A,1,A,2,A,3,A,4,A,5,=4676247.94,三、成本法,一、基本公式,土地使用权与有形资产有什么不同？,是重置成本，不考虑贬值,土地价格土地取得费,+,土地开发费,+,税费,+,利息,+,利润,+,土地增值收益,一、土地取得费：,取决于土地取得方式,1,、征用集体用地,土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费等,2,、城市土地,城市土地使用费、拆迁费用等。,3,、通过“购买”（政府招、拍、挂出让或开发商转让）,取得的土地。,二、土地开发费,基础设施配套费,“三通一平”通水、通路、通电、平整地面,“七通一平”通上水、通下水、通电、通通气、通热、通路、平整地面。,公共设施配套费,小区开发配套费,注意：,（,1,）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；,（,2,）计息方式：单利、复利。,（,3,）计息周期：土地取得费，整个开发周期；土地开发费：若是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息,非均匀投入，则按照各个投入期间的中点至开发期末的时间。,例 某宗土地取得成本为,500,万，土地开发费为,1000,万，土地开发周期为,2,年，银行一年期贷款利率为,8%,，两年期利率为,9%,，该土地投资利息为？,500,（,1+9%),2,-1+10008%,投资利润,利润率的基数,（,1,）土地取得费和土地开发费的和,（,2,）开发后土地的地价。,土地增值收益,土地增值收益的基数,土地取得费,+,土地开发费,+,税费,+,利息,+,利润,某待开发土地规划为住宅用地，出让年限为,70,年，其土地取得费为每亩,18,万元，土地开发费为,1.5,亿元每平方千米，假设开发周期为,2,年，第一年投资占总投资的,60%,，当地一年贷款年利率为,8%,，两年期贷款利率为,10%,，投资总回报率为,15%,，土地增值收益为,10%,，土地资本化率为,7%,，评估土地价值。,1,、估算土地取得成本,土地取得费,18,万元,/,亩,270,元,/,平方米,2,、估算土地开发成本,土地开发费,1.5,亿元,/,平方千米 ,150,元,/,平方米,3,、估算投资利息,投资利息,270210%,15060%10%1.5,15040%8%0.5,69.9,元,/,平方米,4,、估算开发利润,开发利润（,270,150,）,15%,63,元,/,平方米,5,、计算土地增值收益,土地增值收益,=,（,270+150+69.9+63,）,10%=55.3,6,、计算土地价格,土地单价,270+150+69.9+63,55.3,608.19,元,/,平方米,土地使用权评估方法,土地价格土地取得费,+,土地开发费,+,税费,+,利息,+,利润,+,土地增值收益,剩余法,地价楼价建筑费专业费税费,利润租售费用,地价交易实例单价,交易情况修正系数,交易日期修正系数,区域因素修正系数,个别因素修正系数,市场法,成本法,建筑物评估,一、建筑物及其分类,建筑物包括房屋和构筑物,按照承重结构分类,钢结构,钢筋混凝土结构,混合结构,其他结构,二、成本法评估,建筑物价值,=,重置成本,-,贬值,（）,重置成本,（）贬值的计算方法,直线法,假定在房地产耐用年限内，每年的贬值额相同。,每年的贬值额,总贬值额,土地使用年限对建筑物寿命的影响,（）建筑物的建筑期不计入耐用年限，从建筑物竣工验收合格之日开始算起。,（）耐用年限短于土地使用年限时，按建筑物耐用年限计。,（）耐用年限长于土地使用权年限，以土地使用权年限计。,“,如果你在一个漂亮的姑娘旁边坐了两个小时，就会觉得只过了分钟；而你若在一个火炉旁边坐着，即使只坐分钟，也会感觉到已过了两个小时。这就是相对论。,”,房地合一房产的评估,一、基本思路及步骤,无限期：房地产价格纯收益,/,资本化率,有限期：,二、各参数的估算,（一）净收益,是,客观收益,，而非实际收益。,某宾馆,其土地使用年限是,40,年,自,2000,年,6,月起,该宾馆共有床位,300,张,平均每张床位每天向客人实收,50,元,年平均空置率为,30%,营业平均每月花费,14,万元,.,当地同档次宾馆一般床价为每床,45,元,年平均空置率为,20%,正常营业每月总费用占每月收入的,30%;,该类房地产的资本化率为,8%.,试估算该宾馆在,2005,年,6,月的市场价值,.,1.,年有效毛收入,=30045365(1-20%)=394.2(,万元,),2.,年运营成本,=394.230%=118.26,3.,年纯收益,=394.2-118.26=275.94,4.,宾馆的市场价值,=,（二）资本化率,实质：房地产投资的报酬率（收益率）。,综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。,（三）收益期的确定,由建筑物的经济寿命和土地使用权年限共同决定,.,某房地产公司于,1999,年,5,月以出让方式取得一块土地,50,年使用权，并于,2001,年,5,月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米,3,800,元，经济耐用年限为,60,年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米,4,800,元。该大楼总建筑面积为,12,000,平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米,2.5,元，空置率在,10%,左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的,3.5%,，维修费为建筑物重置价的,1.5%,，房产税为租金收入的,12%,，其他税为租金收入的,6%,，保险费为建筑物重置价的,0.2%,，资本化率确定为,6%,。试根据以上资料评估该写字楼在,2004,年,5,月的价格。,1,、估算年有效毛收入,年有效毛收入,2.536512,000,（,1,10%,）,9,855,000,元,2,、估算年营运费用,（,1,）管理费：,年管理费,9,855,0003.5%,344,925,元,（,2,）维修费：,年维修费,4,80012,0001.5%,864,000,元,（,3,）保险费：,年保险费,4,80012,0000.2%,115,200,元,（,4,）税金：,年税金,9,855,000,（,12%,6%,）,1,773,900,元,（,5,）年营运费用：,年营运费用,344,925,864,000,115,200,1,773,900,3,098,025,元,3,、估算净收益,年净收益年有效毛收入年营运费用,9,855,000,3,098,025,6,756,975,元,4,、计算房地产价格,房地产的剩余收益期为,45,年，则：,房地产价格,6,756,9756%1,1/,（,1,6%,）,45,104,434,671,元,房地产单价,104,434,67112,000,8,703,元,5,、评估结果,经评估，该写字楼房地产在,2004,年,5,月的价格为,104,434,671,元，单价为每平方米,8,703,元。,残余法,公式需要满足前提条件,:,（）纯收益每年不变,（）资本化率固定,（）收益为无限年期,在一幅,3000m,2,的土地上建有建筑面积为,2000m,2,的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为,240,万元，建筑物资本化率为,12,，土地资本化率为,10,。假定该房地产以每月每平方米,100,元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的,60,，年租赁费用为,72,万元。根据残余法确定土地的价格。,（,1,）计算房地合一纯收益,100200060,12,720000,72,（万元）,（,2,）计算建筑物的纯收益,24012,28.80,（万元）,（,3,）计算属于土地的纯收益,72,28.80,43.20,（万元）,（,4,）土地的价格为：,43.210,432,（万元）,某房地产的土地面积为,1000m,2,建筑面积,2000m,2,.,土地于,1999,年,8,月,1,日通过有偿出让方式获得,使用年限为,50,年,当时的单价为,2000,元,/m,2,建筑物的结构为钢筋混凝土,于,2000,年,8,月,1,日竣工投入使用,当时的建造成本为每平方米建筑面积,1800,元,.2004,年,8,月,1,日与该房产的地段和用途相同,使用年限为,50,年的土地的单价为,2200,元,/m,2,该类房屋的重置价格,(,含使用年限为,50,年的土地价格,),为每建筑平方米,3000,元,.,该类建筑物的耐用年限为,50,年,残值为零,.,假设土地还原利率为,6%.,估算房地产于,2004,年,8,月,1,日的价格,.,房地产评估,土地使用权评估,建筑物评估,房地合一房产评估,市场法,剩余法,成本法,成本法,残余法,收益法,建筑物与土地加和,残余法,某企业占用土地一块,用途为工业用地,土地取得费为,52.5,元,/,平方米,开发费为,3.38,元,/,平方米,开发周期为两年,第一年投入开发费的,60%,一年期贷款利率为,8%,两年期贷款利率为,10%,耕地占用税,5,元,/,平方米,利润率为,12%,土地增值收益为,20%,估算土地价格,.,待估土地面积为,5,000,平方米，规划用途为商业居住混合，容积率,4,，覆盖率,50%,，土地使用权年限为,50,年。该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，一至二层为商业用房，建筑面积,5,000,平方米，三至八层为住宅，建筑面积,15,000,平方米。预计建设周期为,2,年。预测该项目完成后，其中全部商业用房和,30%,的住宅部分即可售出，住宅部分的,50%,在半年后售出，其余,20%,在,1,年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米,8,500,元，住宅的平均售价为每平方米,6,500,元。预计总建筑费为,4,000,万元，专业费为建筑费的,6%,，成本利润率为,20%,，贷款的年利息率为,6%,，租售费用和税费合计为售楼价的,4%,。在未来,2,年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入,60%,的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入,40%,的建筑费及相应的专业费用。,某砖混结构二层住宅，宅基地面积,200,平方米，房屋建筑面积,240,平方米，月租金,4800,元，土地还原利率为,8,，建筑物还原利率为,10,，建筑物评估时的剩余使用年限为,25,年，房租损失准备费为半月租金，房产税为年租金的,12,，土地使用税每年按每平方米,2,元，管理费为年租金的,3,，修缮费为年租金的,4,保险费每年,576,元，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米,1200,元，用残余法评估该住宅建筑物价格。,年房租总收入,480012,57600,（元）,年总费用：,房租损失准备费,2400,（元）,房产税,5760012,6912,（元）,土地使用税,2002,400,（元）,管理费,576003,1728,（元）,修缮费,576004,2304,（元）,保险费,576,（元）,年总费用,2400+6912+400+1728+2304+576,14320,（元）,年总纯收益,57600,14320,43280,（元）,土地总价为：,1200200,240000,（元）,土地年纯收益为：,2400008,19200,（元）,建筑物年纯收益为：,43280,19200,24080,（元）,建筑物价格,2408010,=240800,（元）,某房地产公司于,1997,年,3,月以有偿出让方式取得一块土地,50,年使用权，并于,1999,年,3,月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米,2000,元，经济耐用年限为,55,年，残值率为,2,。目前，该类建筑重置价格为每平方米,2500,元。该建筑物占地面积,500,平方米，建筑面积为,900,平方米，现用于出租，每月平均实收租金为,3,万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米,50,元，空置率为,10,，每年需支付的管理费为年租金的,3.5,，维修费为重置价的,1.5,，土地使用税及房产税为每建筑平方米,20,元，保险费为重置价的,0.2,，土地资本化率,7,，建筑物资本化率,8,。试根据以上资料评估该宗地,2003,年,3,月的土地使用权价格。,