济南项目策划工作流程及服务费用报价.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,济南,泰府,广场,策划服务流程及费用报价,目 录,第一部分：世方工作流程,第二部分：世方服务费用报价,第一部分,世方策划工作流程,第一个阶段：市场研究,40,天,一：项目基本情况调研,（一）、项目位置地段,（二）、项目规模及各项技术指标,（三）、项目的整体规划指标,（四）、项目所处区域基本状况,（五）、项目周边商业环境、市政配套、交通物流,（六）、项目周边规划和未来发展情况,（七）、项目周边的租金及商铺售价,（八）、开发商的近期开发目标和远期开发目标,二：济南本地市场调研,（一）、,济南综合情况调研,济南区位及济南整体规划,济南经济综合情况,济南人口规模及结构、居民收入水平及消费状况,项目所处区域的人口规划、目前人口结构、居民收入水平及消费状况,（二）、,济南商业基本情况调研,济南商业网点总体规划,济南主要商圈分布及特征,济南商业总体竞争状况,项目所处区域商业业态、消费对象、租金、售价调研,济南主要商业街的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研,济南主要百货、超市的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研,济南主要购物中心的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研,济南主要主题商场的位置、业态、辐射范围、消费对象、经营模式、租金、售价调研,济南主要餐饮休闲娱乐的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研,（三）、,济南商业地产市场调研,商业地产开发整体状况,商业地产开发营销水平（定位、招商、销售、经营状况分析）,商业地产热点开发区域,项目所处区域商业地产项目开发规模及时间进度,（四）、,济南商户资源分析,本地商户资源,异地商户资源,品牌商家进入山东及济南市场可能性分析,三、省会城市市级商业中心商业调研,（一）、,主要调研地点,：,武汉、南京等,（二）、,主要调研内容,商圈基本情况,区位及地段,交通网络系统,在城市总体商业格局中的地位,商业规模、总体业态规划及比例（购物中心、主力店、主题商城、商业街、餐饮休闲娱乐、专业市场）,商户及品牌资源,租金及售价,三：调研结论,通过以上综合调研，得出以下结论：,相关省会城市核心商圈在城市中的区位及地位,相关省会城市核心商圈的一般规划特征,相关省会城市核心商圈的一般规模及商业布局特征,相关省会城市核心商圈的一般业态规律,相关省会城市核心商圈的一般租金和售价规律,第二阶段：项目多向定位分析报告（,20,天）,根据项目所处区位地段、地块规模及技术指标，以及开发商的期望，得出项目的多向定位方向：,定位方向一：主力店（超市、百货等）,+,主题商城,+,餐饮休闲文化娱乐,+,街区,定位方向二：主题商城,+,餐饮休闲文化娱乐,+,街区,针对以上多项定位进行以下分析工作：,（一）、,多向定位的业态容量分析；,（二）、,多向定位的商户进驻可行性分析；,（三）、,多向定位的招商面积和租金价格水平评估；,（四）、,多向定位的销售面积和销售价格水平评估；,（五）、,多向定位的经营风险分析。,备注：主力店的反馈时间可能会延长该阶段工作时间。,第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议（,20,天）,根据项目的回款要求、持有面积、招商难易度、经营风险来确定唯一性定位，在确定项目唯一性定位后，再进行项目建筑规划设计。,（一）、国内可借鉴步行商业街、购物中心建筑规划设计资料分析整理,1,、步行商业街建筑布局特征分析；,2,、集中式商业建筑布局特征分析,3,、主力店、街区、主题商城等建筑特征及相关配套设施设计分析,4,、步行街标志及主入口设计分析；,5,、景观环境设计分析；,6,、休闲广场设计分析；,7,、街区灯光工程设计分析；,8,、立面广告展示设计分析；,9,、促销设施设计分析；,（二）、项目建筑规划设计建议,1,、相关配套设施设计建议,2,、标志及主入口设计建议；,3,、景观环境设计建议；,4,、休闲广场设计建议；,5,、街区灯光工程设计建议；,6,、立面广告展示设计建议；,7,、促销设施设计建议；,（三）、建立完善的商业地产服务链，推荐并协助专业公司与开发商建立合作关系,1,、建筑设计院；,2,、景观规划设计公司；,3,、装饰设计公司；,4,、灯光工程设计公司；,5,、广告工程设计公司；,第二部分：项目招商委托事项之,项目招商策划和招商执行,一：项目目标商户全面调研分析,（一）、完整收集区域主力店、次主力店、街区商户名录并建立档案；,（二）、建立区域部分商户的上游总部联系档案；,（三）、与上述商户进行前期沟通；,（四）、与有可能进入区域的连锁品牌商家进行前期沟通；,二：项目定位业态经营分区和招商平面分割图制定,（一）、确定整体项目经营业态；,（二）、规划布局；,（三）、招商平面分割；,三：项目定位招商政策的制订,（一）、租金标准；,（二）、合同年限；,（三）、优惠政策；,（四）、管理费、水电费、空调费、广告位出租费标准等；,（五）、招商法律文件（合同范本、管理公约等）,四：项目目标商户招商,（一）、建立目标商户完整资料库；,（二）、建立目标商户分级排序目录；,（三）、目标商户深度访谈；,五：项目招商整合推广策略,（一）、招商推广主题；,（二）、招商推广物料的设计与制作；,（三）、招商推广渠道；,（四）、招商推广费用预算；,注：招商报告在执行阶段提交。,一：项目销售价格市场调查分析,（一）、区域商业价值规律分析、周边片区商铺价值分析,（二）、项目价值规律分析,（三）、项目销售定价加权评估,二：项目目标投资客分析,（一）、市场销售目标客户定位,（二）、投资人群和投资特点,（三）、确定目标投资者,三：项目铺位销售平面分割图,（一）、铺位面积,（二）、铺位进深比例,（三）、公共部分与通道系统的划分,四：项目销售模式建议,（一）、硬售,（二）、带租约销售,（三）、委托经营,2-5,年销售,第三部分：项目销售委托事项之,项目销售策划和销售执行,五：项目铺位定价,（一）、商铺价值的基本规律,（二）、商铺定价的工作程序,（三）、项目整体销售价格定位,（四）、分区售价制定,（五）、销售价格走势分析,六：项目销售执行,（一）、进场前的准备,（二）、销售现场的配置要求,（三）、销售文件的制定,（四）、进场后工作,（五）、销售阶段,（六）、攻坚扫尾阶段,七：项目各种销售文件及法律文本的制定,制定,认购书,、,委托经营协议书,、,业主公约,等。,八：项目销售整合推广策略,（一）销售推广主题,（二）、销售推广物料的设计与制作,（三）、销售推广通道,（四）、销售推广费用预算,注：销售报告在执行阶段提交,第二部分,世方服务费用报价,一、服务模式,独家策划、销售、招商代理,项目总监,+,项目经理的项目组为主导，策划中心全程参与、跟踪；整合万商会、商铺投资俱乐部两个资源平台；其他策划人员配合的工作模式。,二、策划费,策划费,40,万元整（可返还）,策划费支付方式：,第一笔：合同签订之日起三日内支付,20,万元；,第二笔：提交市场调查报告支付,10,万元；,第三笔：提交多向定位及建筑规划设计报告支付,5,万元；,第四笔：提交唯一性定位报告支付,5,万元。,在合同生效期内，当累计销售比例递增至下一阶段时，全部已销售单位代理费均按该阶段代理费率结算，并一次性补清前一阶段已结代理费差额。,分期推出时，按照当期推出的面积计算销售率。,三、销售代理费率,累积销售率（以面积计）,代理费率（按合同成交额计算）,第一阶段：,40%,以下,1.0%,第二阶段：,40%60%,（含,40%,）,1.2%,第三阶段：,60%-80%,（含,60%,）,1.4%,第四阶段：,80%-90%,（含,80%,）,1.6%,第五阶段：,90%,以上（含,90%,）,1.8%,四、招商代理费,实收月租金的,1.5,倍,提 案 完 毕,谢谢,