扶正·太和广场公寓开盘前重点营销工作方案.pdf
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1、开盘前重点营销工作方案中国兰州扶正太和广场销售部CONTENTS一二三四五PARTPARTPARTPARTPART城市及项目区域概况市场研判及竞品分析项目四至及工程现状核心卖点提炼及形象定位VI系统及平面表现目录六PART开盘前总体部署及营销策略七PART需要协调解决的问题城市及项目区域概况一PART 兰州市城市及经济概况 榆中县经济概况PAGE 05城市及项目区域概况1、兰州市城市及经济概况兰州,甘肃省省会,西北第二大城市,是甘肃省政治、经济、文化和商贸中心【陆都心脏】兰州位于甘肃省中部,是甘肃省政治、经济、文化和商贸中心,也是西北地区的交通枢纽和旅客集散地。在古代,它是中国与亚、非、欧各国
2、友好往来的交通孔道。【丝绸重镇】兰州市是沿丝绸古道寻古访胜旅游的热点和重要集散地,文物古迹众多,风景名胜各异。【特色景点】滨河路绿色长廊欣赏黄河、水车园、黄河母亲雕像,并参观白塔山、中山铁桥、省博物馆、五泉山等景点;郊县有兴隆山、鲁土司衙门、吐鲁沟等景点。【交通】中川机场辟有通往全国主要城市的二十多条航线、312国道穿境而过、陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路干线交汇于此。中国行政区划图甘肃省行政区划图PAGE 05兰州市主城区人口密度偏大,城市化率偏低,目前新区、新城规模化建设,城市化水平显著提高,正处于快速城市化过程中。【行政区划】兰州辖3县5区。五区:城关区、七里河区、安宁区、西固区,红古区
3、。三县:榆中县、皋兰县、永登县。【人口规模】总人口460万,主城区人口约380万。【城市面积】总面积1.3万平方公里,中心城区面积220平方公里。【新区建设】兰州秦王川新区是2012年8月20日国务院正式批复的第五个国家级新区,未来发展相当于下一个浦东新区。【移民城市】外来移民:兰州六成左右的人口是改革开放后支援大西北而来的移民人口;本土外移:兰州生长的年轻人都在寻找到外面走走的机会;省内移民:由于兰州周边城市如武威、定西、白银等人口向兰州转移,兰州外来人口购房比例增加,而兰州市区人口购房受主城区限制向安宁、新区、榆中等区域扩展。1、兰州市城市及经济概况城市及项目区域概况PAGE 05GDP逐
4、年增长但增速放缓,基本保持全国平均水平,对标西北五市排名第三.兰州市GDP从2014年的1914亿元,到2019年达2837亿元,人均GDP由4.09万元,到2019年达7.18万元;对标西北五市,兰州市2019年GDP排名第三,增速6%。1、兰州市城市及经济概况-GDP城市及项目区域概况1914209622642524273328370.0%10.0%20.0%0200040002014年2015年2017年2018年2019年2012-2019年兰州市年兰州市GDP(亿元)及增速亿元)及增速2016年GDP(亿元)GDP增速2019年西北五省市GDP对比城市GDP(亿元)GDP增速人均GD
5、P(元)人均GDP增速西安9321.197%922564%乌鲁木齐3413.266.5%948138.7%兰州2837.366%717725.1%银川2015.576.30%878974.70%西宁1363.597.5%494015237856972612076788273042717720.0%10.0%20.0%0500001000002012-2019年兰州市人均年兰州市人均GDP(元)及增速元)及增速2014年2015年2016年2017年2018年2019年人均GDP(元)人均GDP增速0.0%20.0%2014年2015年2018年2019年兰州市兰州市GDP增速与全国增速与全国G
6、DP增速对比增速对比2016年兰州GDP增速2017年全国GDP增速PAGE 05近年来固定资产投资额有所下滑,固定资产投资占GDP比重下降,投资效率提升。1、兰州市城市及经济概况-固定资产投资城市及项目区域概况2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年固投(亿元)1239162416111804199113151475增长率42.3%27.4%22.3%12.0%10.4%-33.9%12.1%2019年1406-4.7%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%250020001500100050002012-2019年兰州市
7、固定资产投资及增长率年兰州市固定资产投资及增长率固投(亿元)增长率2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年固投/GDP79.2%91.4%84.2%86.1%87.9%52.1%54.0%49.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%2012-2019年固投年固投占占GDP总量占比走势总量占比走势PAGE 052、黄河北基本情况盐场九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团依据兰州市城市总体规划(2011-2020),兰州市发展将会形成“一河两岸”,三心六组团“的多中心组团型的空间
8、结构,一河两岸:依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线;三心:城关核心组团、安宁七里河核心组团和西固核心组团;六组团:即盐场九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙九组团。在功能上,城关核心组团被定位为传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心;项目所在的盐场九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团。未来区域将发成兰州市生态环境好、宜居的区域,升值潜力大。城市及项目区域概况二PART市场研判及竞品分析 兰州市写字楼市场概况 竞品分析PAGE 051、兰州市写字楼市场概况截止2020年12月,兰州写字楼市场总存量为278.1万,其中仅有约15
9、.4%的面积开发商持有,剩余84.6%的面积均以小面积分割的形式进行出售。目前,兰州整体写字楼市场空置率达31%,全市总空置面积为86.2万。2020年受疫情影响,兰州写字楼市场租金5年来首降,空置率稳步上升,类甲级写字楼空置率突破30%。2019年兰州市约有30万平米品质写字楼供应入市,带动城市租金平均水平呈上升趋势,主城核心区性价比差、办公条件落后的项目企业外溢加速,空置率明显上升,但甲级写字楼空置率始终保持10%以内。写字楼市场租金空置率双拐点 区域特征明晰市场研判及竞品分析PAGE 051、兰州市写字楼市场概况成交情况城关依然是成交主力;七里河区较低空置率与未来3年较低入市供应,或催生
10、中小企业高性价比LOFT公寓办公潮;而安宁区较强劲的市场供应,将导致空置率持续增大,未来市场面临挑战。销售与租赁成交方面,城关依然是成交主力区域,2020年主要项目租赁交易面积约7.2万平米(以签订租赁合同为准),城关与七里河成交租金均高于市场平均租金,企业对于高品质性价比品质项目较为看重。2020年写字楼销售成交9万平方米(以网签为主),供销比0.48。市场研判及竞品分析PAGE 051、兰州市写字楼市场概况区域随着城市建设不断发展,城市格局发生变化,七里河受地铁公共交通、租金等影响,成为企业外溢尤其是新型产业及中小企业外溢区域,未来3年相对较少的供应量,其区域催生中小企业公寓办公潮。而安宁
11、区未来3年供应量将占总供应租赁面积101.6万平方米的47.63%,空置率将持续增大,市场挑战加剧。黄河北供应量较少,发展潜力较大,价格成为主要竞争力因素。市场研判及竞品分析PAGE 051、兰州市写字楼市场概况 loft在兰州挣钱太难了,个人也难,企业更难,哪有钱去租办公室呢?居民楼不能注册公司,所以很多小企业把目光放到了公寓尤其是LOFT上,因为除了能注册公司外,LOFT办公最大的优势就是便宜。除了租金低、可隔层增大面积外,LOFT也没有中央空调等使用费,所以花费比较少。如:中天健广场58的LOFT,月租金为6000元左右;名城广场60左右的LOFT,月租金为5000元左右。这基本上都是在
12、核心区域内的办公地点了,办公环境较好,交通比较便利,价格也在小企业的承担范围内。市场研判及竞品分析兰州近五年里,才迎来了新建写字楼交付的高发期,随着供应量慢慢增大,写字楼品质良莠不齐的现象也开始显现。一些建设年代久远的写字楼,有性价比差、办公条件落后等硬伤。后来入市的一些高品质写字楼,一方面打压着老旧的写字楼,让这一部分写字楼空置率增高,另一方面也带动了租金的上涨写字楼品质越来越高,意味着成本也居高不下。租金上涨又加剧了兰州整体的写字楼空置率。虽然上一年度兰州的写字楼租金有整体降低的现象,但一些小企业依旧负担不起。以城关万达广场写字楼为例,目前的在租均价为94.8/月,按100来算,每年的租金
13、就有11.4万。另外,甲级写字楼的物业费都很高,城关万达广场为8元/月,年费约为9600元。再加上水电(商业)、采暖、中央空调的使用等费用,100的写字楼年费就差不多20万了。对一般的企业而言,20万的办公式租赁成本是相当乏力的,购置写字楼就更不用提了。内的办公地点了,办公环境较好,交通比较便利,价格也在小企业的承担范围内。扶正太和广场津华格林兰占地面积:5.2万方容积率:8.79loft价段:130-150万loft面积段:58为主均价:待售(25800元/)名城广场占地面积:6.5万方容积率:5.5loft总价段:63-157万loft面积段:42-105LOFT均价:15000元/东城都
14、会梦享派占地面积:8.8万方容积率:6loft总价段:60-100万loft面积段:57-84均价:12000元/荣光威廉国际占地面积:5.6万方容积率:4loft总价段:125-325万loft面积段:52-136均价:24000元/中天健广场PAGE 05市场研判及竞品分析2、竞品分析中天健广场、名城广场、荣光崴廉国际、东城都会梦享派PAGE 052、竞品分析名城广场项目名称名城广场项目位置城关区南滨河东路开盘时间2016年6月26日loft开盘开发商兰州顺泰房地产开发有限公司交房时间2019年12月部分交房物业类别商业(40年)办公(50年)装修状况毛坯,公区精装建筑类别超高层主力户型2
15、号楼跟3号楼是公寓1号楼跟4号楼为纯写字楼销售价格(公寓)均价25800元/平米周边配套城关区东北端雁滩黄河大桥以南、南河滨东路以东、天水北路以北、高速公路收费站以西。名城广场西侧为南河滨东路,东侧为高速公路收费口,北侧为南河滨东路下穿黄河大桥引桥,南侧为天水北路。地铁:毗邻地铁2号线雁北路站,规划接驳地铁3号线新港城站中小学新港城华侨中小学、天庆实验中学、兰州外国语高级中学、科学院小学中学综合商场万达广场、美伦百货、大润发超市医院慈和堂医院、骨伤科医院市场研判及竞品分析PAGE 05项目名称东城都会梦享派项目位置兰州市城关区东岗东路109号开盘时间2019-06-02期开盘开发商甘肃世贸城房
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