项目可行性研究报告PPT课件.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/4/18,#,济宁邹城 邹城市城东,太平东路,地块可行性研究,2016,年,2,月,4,日,思维导图,委托方目标,项目整体发展战略,经济效益评价,宏观经济状况,市场分析,项目分析,市场可行性,经济可行性,1,2,项目概况,邹城市房地产市场分析,项目整体发展战略,项目经济测算,宏观经济情况,3,4,5,6,项目投资结论,第一部分：项目概况,项目区位,周边配套,交通条件,土地现状,项目概况,项目区位,地块位于邹城市东区，是邹城市新城市中心区域，随着各行政中心带动作用，整体区域价值与形象得到提升。,邹城市东区位于邹城市市东，是邹城市的城市新中心，经过一段时间的初期发展，周边基础配套已基本完善。但商业配套设施，如商场、超市等购物场所欠缺，此类设施场所正处于建设高峰期。,邹城东区新城规划的主体功能主要是,CBD,，是邹城市政治中心、金融中心、文化教育中心、居住中心。,紧靠城市中心的是规划中的孟子湖新区，该区以生态、科技为主要发展方向，打造生态科技新城。,本地块位于新城市中心与孟子湖新区之间，占尽两片区的优势，既有城市中心的地理位置优势，又具有孟子湖新区的发展潜力。,地块位置,邹城东区（新市区）,老市区,孟子湖新区,项目概况,项目区位,地块位于邹城市东区，是邹城市新城市中心区域，距离市政府,1.2,公里，行政服务中心等各行政机关距项目咫尺，行政、商业、教育、医疗配套资源丰富。,项目概况,周边配套,本项目地块,邹城市市政府,市六中东校区,第二实小南校区,新六中,规划展览馆,邹城一中,千泉医院,人民医院,孟 子 湖,工商银行,悦林中心,商业,第二实小千泉小学,时代花园商业综合体,商业,项目概况,交通条件,本项目地块,太平东路,平阳东路,城前东路,城前南路,地块以北紧靠太平东路，太平东路贯穿城西、城中、城东，是邹城市东西方向交通的大动脉。地块以南的平阳路也是邹城东西方向上的主要交通要道。,地块以东是环绕城市外沿的城前路（,104,国道）与接驾山路连接邹城市北部区域、孟子湖新区。,公交,5,分钟一班，全程,50,分钟。,地块交通便捷，可通过太平路、城前路迅速与城市交通网络相联。,地块所在区域已具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，可进场后迅速开发建设。,项目概况,土地现状,项目西侧现状,项目东侧现状,项目南侧现状,地块所在区域已具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，可进场后迅速开发建设。,项目概况,土地现状,燃气配套,热力配套,总规,项目概况,土地状况,目标地块规划指标,地块一,用地性质,居住用地、河道绿化用地,总面积,67715.35,河道和绿地面积,21567.52,居住用地面积,46128,容积率,2.2,建筑密度,40%,建筑限高,100,米,地块二,用地性质,居住用地、河道绿化用地,总面积,52843,河道和绿地面积,11688,居住用地面积,41155,容积率,2.0,建筑密度,40%,建筑限高,100,米,第二部分：宏观经济状况,经济概况,人口概况,行政区分布,邹城市为山东省辖县级市。全市总面积1616平方公里，辖3个街道、13个镇，总人口130,万,。主城区分为三个街道，凫山街道、钢山街道、千泉街道，,城区人口约,30,万，城市是自然资源型城市。,宏观经济概况,主城区,初步核算，,2010,年,-2014,年地区生产总值（,GDP,）增幅均大于,8%,，,房地产行业处于高速发展阶段,。,近几年,GDP,一直保持强劲的增长势头，增长速度较为明显。经济形势持续向好，也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。,小于,4%,4%-5%,5%-8%,大于,8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,GDP,增幅和房地产业,发展状况的关系,库兹涅茨,数据来源：邹城市统计局,宏观经济概况,2011,年,-2014,年邹城市房地产市场处于高速发展阶段。,邹城市固定资产投资逐年增长，固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展,从右图表中可以看出，,2011,年房地产开发投资增长,65.4%,，,2011,年至,2014,年开发投资总额持续维持平稳的高位投资，这正是邹城市房地产市场发展的黄金时期。,宏观经济概况,人口平稳增长，外来人口较少，农业人口的城镇转移，及居民可支配收入的持续增长为房地产市场发展提供了保障,邹城近几年人口自然增长，外来人口较少，且增长缓慢，因此不利于房地产的长期需求；,农业人口逐步减少，并在慢慢地向城镇迁移，有利地促进了城镇房地产的需求（平均,1,万人,/,年向市区聚集）。,城镇居民的人均可支配收入提高，说明市民的购买力逐步增强，是房地产发展的有利保障。,年份,2010,年,2014,年,总人口数（万人）,115.7,117.85,农业人口（万人）,76,74.58,非农业人口（万人）,39.7,43.27,宏观经济概况,邹城市的远景规划基本呈现出,”,东进北拓,”,的态势,孟子湖新区及城北钢山街道将对本项目起到一定的分流作用,但,本区位的城市中心优势仍是不可替代的。,邹城城市发展策略为“一带两轴三中心”，呈现东进北拓的趋势，东进成为发展重点，相应的东城与孟子湖将成为未来发展的核心区域。,其中东城将成为政治、文化、商业、办公的集中地区，是城市的,CBD,中心；,东城与孟子湖新区的规划发展必将带来房地产行业的发展。,城西,城北,城中,东城、孟子湖新区,城南,宏观经济概况,城市概况结论：,邹城市,GDP,总量增长势头强劲，固定资产投资的持续走高，房城产开发投资走强，有力地支持房地产业市场的快速发展；,邹城市规划将推动城市有序发展，极大地推动了对市区房地产的需求；,人均可支配收入的提高，表明了市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；,邹城市老城区已基本保持现状，致力于规划发展城市东区，,因此东区及孟子湖新区将成为城市发展的主要热点；,宏观经济概况,第三部分：,邹城市房地产市场分析,土地供应市场,邹城房地产现状,城东区区域楼盘信息采集,2011-2014,年土地市场供给主要特点,：,土地供给主要年份为,2011,年与,2012,年，区域为东城区，根据房地产项目上市时间，东城区成为,2013,年至,2016,年主要竞争市场。,2015,年土地市场供给主要特点：,2015,年至今东城土地供应量为,0,，城西土地供应爆发，供应面积为,637.35,亩，其次孟子湖新区是,343.851,亩，,20172020,年的房地产主要战场发生转移，新区由东城区转为孟子湖区，,邹城市市场将上演东西两端的市场抢夺。,土地供应市场,邹城市自,2011,年开始主要住宅土地供给集中在新区（东城与孟子湖、城西），,2015,年新增土地供给主要集中在孟子湖区与城西区。,土地供应市场,2015,年主要土地供给区域,城西,兖矿基地,土地供应点,土地供应点,东城新区,孟子湖新区,市政府,2014,年度销量由最高点开始回落,价格停止上涨,开始走低，量价齐跌,从右图可以看出，,2011-2013,年济宁市商品房销售面积与销售额持续上涨，,2014,年增长势头开始回落。,2011-2013,年,住宅市场的持续热销原因：,一、,济宁市房地产市场处于快速发展阶段，前期房地产市场发展的初期未能满足需求市场，随着城市规划与政策的影响，释放了巨大的市场潜力。,二、,在售房源的加推、新项目的入市,、充足的土地供应，为市场提供了足量房源,，一定程度上刺激了成交,。,2014,年住宅市场开始回落的原因：,一、,2014,受到全国市场的影响，销售回落。,二、,2011,年,-2013,年新项目的入市释放了积攒的市场需求。,三、新项目集中入市，供给市场旺盛，市场竞争激烈。,邹城市房地产现状,THANK YOU,SUCCESS,2025/12/27 周六,23,可编辑,邹城市房地产现状,邹,城市房地产市场总体供给保持平稳，供需相对失衡，城东区板块低密度产品供给稀缺。,邹城市未来新增建筑面积约为,130,万平米（,2015,年取得土地使用权的项目），约,11000,套房产（按,115,平米,/,套计算），平均容积率约为,1.8,（小高层为主,），上市,时间初步判定为,2016,年,-2017,年,；,目前,邹城市去化速度约,6000,套,/,年，新增量需要,24,个月的去化时间,，已超过,18,个月市场安全期。,城,东区新增面积为零，现有在售项目剩余房源,3493,套,（房管局统计数据）。,孟子,湖新区新增建筑面积约为,48,万平米（,2015,年取得土地使用权的项目），约,4200,套，上市时间初步判定为,2016,年,-2017,年。,邹城市整体市场虽然供需相对失衡，但,2016-2017,上市项目主要集中在城西矿区，而东城及孟子湖新区与此区域相比更有区位和环境上的优势。,在去库存为主调的情况下，占据城市的核心资源结合产品规划，实现差异化竞争，依然可以达到热销的状态,。,邹城市根据区域特点,可分为两大板块,老城区与新区,老城区板块,：城中为旧城,，城市建设无改造计划,。,城西为矿业区，环境污染严重。,东城板块,：城市新区，发展潜力大,，配套成熟，,人口正由其它区域向此迁移，是,现阶段房地产市场竞争的主要战场；,孟子湖板块：,城市发展新区,，东城,板块土地供应几近末尾的情况下，,此,板块牌城市,未来规划发展,的起步阶段。,老城区,(,城西,/,城中,),板块,新区,(,东城,/,孟子湖,/,城北,),板块,优势,配套成熟，商业发达，人口密度大，是现阶段城市人口的集中生活区域。,城西为矿业区，多为纯钢需的置业选择区。,道路宽敞，环境较好,土地成片出让，楼盘规模较老城区大，品质高,教育、医疗设施配套完善,劣势,设施、,建筑,陈旧，环境拥挤。,西边居住层次较低，环境污染严重，区域内无规模型楼盘开发，,现阶段生活商业设施不够完善,未来发展,非城市未来发展重点区域，土地供给主要集中在城西板块，且为,2015,新增土地。,城市核心发展方向，行政、商业、金融正处于快速发展阶段，现阶段及未来土地供应的主要地区。,东城与孟子湖板块,老城区,邹城市房地产现状,100-140,平米三室是邹城市主流热销户型,据各面积段房源成交比例分析（,2011,年至今），,100-140,之间户型远远大于其他套型，占比,48%,；,90-100,户型区间与,140,以上改善户型区间占比相似，皆占,20%,左右；由此可见邹城市市场需求成两边窄中间宽的菱形结构，,110-140,区间客户群体基数较大。,邹城市房地产现状,东城新区板块房地产市场，,2011,年开始起步，在邹城市整体规划出台后，,该板块内推出一系列土地，区域市场在,2011-2015,年日渐成熟,截至目前，,产品类型以高层为主,居住人群以公务员为主,.,东城新区（不包含孟子湖新区）已无后续推出的土地增量，在售项目土地获得时间多为,2011,年至,2014,年；部分小区为公务员定制小区，如：文博园、龙都佳园、泉兴家园。,2016,年以后该板块市场产品将以现有产品去化为主，且产品皆为高层，项目基本处于现房销售。,东城新区特点,邹城市房地产现状,东城区主要楼盘信息,建筑面积,产品类型,均价,户型区间,总套数,已售套数,剩余套数,去化比率,开盘时间,左岸,50898.86,4,栋高层,1,栋多层,1,栋别墅,4200,元,/,112-177,480,215,108,（,50,套）,44.8%,2014,年,10,月,文博苑,457286.43,高层,4100/,100,170,2784,2737,46,（清盘）,98.3%,2012,年,12,月,恒兴经典,99968.62,多层、高层,多层,5000,元,/,；高层,4400,元,/,77-120,786,557,203,（两栋高层未销售，多层剩余,10,套之内，已开高层未签约,19,套，合计,173,套未售）,70.9%,2015,年,7,月份,龙都佳园,108840,高层,3468,元,/,100,160,713,631,82,（清盘）,88.5%,2008,年,8,月,名鉴金地,104470.89,高层,3655,元,/,93,163,682,522,160,套（清盘）,76.5%,2011,年,7,月,名鉴圣城,87042.65,高层,4198,元,/,90-170,753,200,376,（,80,套未售，,130,套未取得预售）,26.6%,2014,年,11,月,圣泉花苑,81820.99,高层,4500,元,/,565,461,104,（,20,套未售）,81.6%,2013,年,10,月,鸿顺,.,御景城,200000,高层,4700,元,/,86220,1963,626,1332,31.9%,2013,年,12,月,泉兴家园,412814,小高层,4500,元,/,2254,2254,清盘（各局公务员房）,100.0%,雍景苑,134646,高层；复式,3898,元,/,1495,尾盘剩余复式,2011,年,1,月,齐鲁时代花园,530000,高层；商业；综合体,3900,元,/,90-148,2528,1389,926,（,120,平米左右售罄）,54.9%,2013,年,9,月,盛世公馆,84529,高层,4023,元,/,90-120,平米,409,194,214,47.4%,2015,年,5,月,东城区在售项目价格,高层价格区间为,3800-4500,，多层,5000,元,/,；根据调查,2015,年邹城市房价有所下降，下降区间约为,200-400,元,/,平米不等。,东城区恒兴经典为,2015,年唯一在售多层项目，且房源仅剩余顶楼，,2,期高层也已开盘。,黄色标记部分为公务员团购项目（约,5751,户）,邹城市房地产现状,城东区主要楼盘分布图,左岸,文博苑,名鉴金地,恒兴经典,千泉社区,雍景园,盛世公馆,齐鲁时代广场,名鉴圣城,万佳,阳光城,龙都佳园,本项目地块,御景园,泉兴家园,嘉禾世纪国宏,世纪阳光,邹城市房地产现状,楼盘名称,恒兴经典,建筑类别,多层、高层,占地面积,4.5,万平米,总建筑面积,10,万平米,容积率,1.8,销售情况,共,486,套，多层售罄，高层在售，剩余,203,套,装修状况,毛坯,开发商,邹城市恒成房地产开发有限公司,首次开盘时间,2015,年,7,月,开盘价格,5000,元,/,平米（多层）高层,4400,元,/,平米,户型区间,77-120,平米,一期多层已经售罄，仅剩余,10,套以内顶楼户型；户型面积控制在,77-110,之间；,二期高层在售，户型,110,左右。,邹城市房地产现状,楼盘名称,名鉴圣城,建筑类别,高层,占地面积,总建筑面积,8.7,万平米,容积率,1.8,销售情况,共,753,套，已售,200,套，,130,套未取得预售,装修状况,毛坯,开发商,邹城市名鉴房地产开发有限公司,首次开盘时间,2014,年,11,月,价格,4198,元,/,平米,户型区间,90-170,平米,邹城市房地产现状,楼盘名称,齐鲁时代花园,建筑类别,高层,+,商业,占地面积,总建筑面积,53,万平米,容积率,3.16,销售情况,共,2528,套，已售,1389,套，,926,套未售,装修状况,毛坯,开发商,邹城鲁兴房地产开发有限公司,首次开盘时间,2013,年,9,月,价格,3900,元,/,平米,户型区间,90-148,平米,现阶段主推,140,平米左右的大户型，总价与,120,平米差不多,；,130,平米以下去化良好,体量大盘，区域内低价入市，以换取整体去化速度。,邹城市房地产现状,楼盘名称,万佳阳光城,建筑类别,住宅、商业、公寓,占地面积,18,万平米,总建筑面积,26.8,万平米,容积率,1.5,销售情况,共,1939,套，已售,1340,套，,520,套未售,装修状况,毛坯,开发商,邹城万佳置业有限公司,首次开盘时间,2003,年,价格,5000,元,/,平米多层洋房,户型区间,90-170,平米,2003,年开盘，项目已开发至第五期，产品设计为退台式花园洋房，总共,5,层。,户型设计较为优秀,邹城市房地产现状,2016-2020,年房地产市场竞争主要集中在孟子湖新区与城西板块。,东城区域内高层均价区间在,3900-4500,元,/,平米之间，多层均价约为,5000,元,/,平米，区域内多个项目为公务员团购购房，人群影响力和群聚效应明显。,东城新区供给向孟子湖新区转移，区域内土地供应几近为零。,东城区域产品同质化严重，综合平均容积率,2.3,，,低密度多层,项目稀少。,房地产市场概况结论：,区域开发形态已经发展完成，东城项目基本处于尾声阶段，商业设施也将在,2016,年陆续开工建设，,2018,年商业形态将基本完成，本区域必将成为邹城的核心,CBD,，取代老城中心，发展前景明朗。,邹城市房地产市场分析,在去库存为主调的情况下，占据城市的核心资源结合产品规划，实现差异化竞争，依然可以达到热销的状态。,第四部分：项目整体发展战略,项目整体发展战略,KPI,外因,市场实现度,宏观经济,邹城市,GDP,一直维持高速增长，,2014,年后受宏观经济环境的影响，经济下滑；（例如：邹城市兖矿出现人员流失、工资水平下降的情况）,市场竞争,东城区在售房源供应量远比,20132015,年减少，主要竞争区域转为孟子湖新区；产品为高层，该区域尚在发展中。,内因,客户目标,购房时间,2016,年,-2019,年,改善居住,改变原有的居住环境与居住区域，在配套更为优等的城市核心区置业,地块条件,地块价值,邹城市城市核心，汇集邹城市最为优秀的社区资源配套，如学校、医院、商场等,根据本项目居住物业匹配分析，建议建造低密产品，提升项目附加值，区别于项目周边同质化。,37,项目,SWOT,分析,SWOT,优势,-Strength,劣势,-Weak,项目位于邹城市新区核心，享有邹城市最高配置的公共资源配套；,项目区域位置优越，临主干道（太平路与环城路），与城市交通网络对接良好；,项目周边文教配套较好，有六中、实验二小，人文环境优良；,地块平整，内有河岸景观。,面对激烈的市场竞争，区域内近几年开发楼盘开发集中爆发，市场竞争激烈。,现阶段商业配套不完善；,机会,-Opportunity,SO,战略,WO,战略,城市规划为“东进北扩”趋势，消费者置业区域逐步向此转移；,东城区地块供给处于尾声，可开发土地稀少，且本项目土地规模适中；,区域内低密度多层产品稀少，多为高层产品，同质化严重。,抓市场机会与空白点，通过物业类型多层、叠拼、小高层的组合，实现项目的成功销售,严格控制开发成本，控制总价。,着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，进一步实现产品的高性价比。,通过多种投资方式综合运用，有效利用政府扶持政策，有效降低涉外项目的运营成本。,威胁,-Threaten,ST,战略,WT,战略,邹城市房地产市场处于高速发展阶段，投资增多，竞争激烈；,人口增长缓慢，影响置业需求；,国家宏观经济低迷，趋城市房地产市场走低；,区域规划建设处于后期，建设重心向孟子湖转移。,通过产品创新，全面升级产品，走差异化路线，打造项目核心竞争力，规避市场风险；,加快入市时间，积极参与到客争夺战，通过产品的高性价比和差异化避免客户流失。,项目整体发展战略,项目战略发展方向,加快入市节奏，防止客户流失；,利用好项目内部河流的自然景观，建造一个以多层为主导，高层为辅的高性价比楼盘，避免与周边楼盘皆是高层项目的同质化现象，使项目在竞争中鹤立鸡群。,项目物业组合：多层电梯洋房,+,小高层,+,河岸低密洋房；,价格策略：低开平走，同种产品以低价取得更高的性价比形象，加快去化，减少动态财务成本，实现快速流转。,项目整体发展战略,第五部分：经济效益评价,经济效益评价,地块一：北部地块,容积率,1.5,；地价,80,万,/,亩,占地,容积率,建面,投入,销售额,税金,净利润,楼面价（元,/,）,前期（元,/,）,建安（元,/,）,间接成本（元,/,）,配套（元,/,）,电力配套（元,/,）,不可预见（元,/,）,合计,单价,销售额,土地增值税,3%,营业税,5%,附加税（,13%,）,土地交易税（,4%,）,印花税,所得税,3.75%,金额,比率,住宅,46148,1.5,69222,799,30,1300,138.1,331,108.8,55.3,191222567,4500,311499000,9344970,15574950,2024744,2213997,27674.96,3415878.6,87674218,45.85%,地上合计,69222,191222567,311499000,储藏,未计算,车库,未计算,总建面,69222,总投入,191222567,总销额,311499000,总税金,32602214.11,备注,地块一楼面地价,46128,69222,799,占地（亩）,69.19,地款,55349925.04,地块二：南部地块,容积率,1.5,；地价,80,万,/,亩,占地,容积率,建面,投入,销售额,税金,净利润,楼面价（元,/,）,前期（元,/,）,建安（元,/,）,间接成本（元,/,）,配套（元,/,）,电力配套（元,/,）,不可预见（元,/,）,合计,单价,销售额,土地增值税,3%,营业税,5%,附加税（,13%,）,土地交易税（,4%,）,印花税,所得税,3.75%,金额,比率,住宅,41155,1.5,61732.5,800,30,1300,138.1,331,108.8,55.3,170554563,4500,277796250,8333888,13889813,1805676,1974452.8,24680.66,3045494.2,78167683,45.83%,地上合计,61732.5,170554563,277796250,储藏,未计算,车库,未计算,总建面,61733,总投入,170554563,总销额,277796250,总税金,29074003.22,备注,地块一楼面地价,41155,61732.5,800,占地（亩）,61.7,地款,49361319.34,经济效益评价,经济效益评价,效益评价主要指数：,土地价格：,80,万,/,亩,容积率：,1.5,总用地面积：,130.9,亩,总建筑面积：,13,万平米（未包含储藏室,/,车库面积）,销售,价格：,4500,元,/,平米进行,计算（保守计算）,总投资：,361777131,元,净收益：,165841902,元,静态收益率,45.85%,从静态数据,角度出发，项目具有可操作性,第六部分：项目投资结论,低价拿地，在同一起跑线上出发；,科学严谨的规划设计，紧抓需求端；,以差异化产品作为附加值提升的突破点；,运营团队的绝对执行力，确保项目顺利实施；,一、低价拿地，不输在起跑线上：本地块是区域内不可多得的好位置,周边竞品项目的土地成本高低不一，区域相对平米造价从,300,元,/,平米,1572,元,/,平米，区域平均价格,846,元,/,平米，本案相邻项目的价格为区域最高，分别是,1572,元,/,平米和,1082,元,/,平米；区域平均容积率,2.3,，根据本案暂定容积率建议土地价格区间为,65,万,75,万,/,亩。,二、把握市场需求，保障项目成功：产品同质化，后来者更有可变空间,科学严谨的规划设计，紧抓需求端，以差异化产品为市场突破点，有效提升项目附加值。区域项目在规划设计过程中基本沿用高层的传统规划办法，在设计方面未见有明显亮点，本案项目地具有自然河道，在规划过程中将有效利用该景观亮点，对产品布局进行合理性规划，结合前面谈到的项目户型情况进行合理配比。,三、收益：收益可观,项目从目前的静态估算来看，具备可行性，（支出就高测算，收入就低测算，另储藏部分未计算收益）,本案若定位为高流转项目是也是具备利润空间和市场空间的。,四、运营团队的高效执行性是外地项目的成功关键：,集团公司具备充足的有人员优势和跨区域管理经验。,祝集团取地成功,THANK YOU,SUCCESS,2025/12/27 周六,46,可编辑,