中原地产大平层豪宅演化及分析.pdf
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1、中原视角中原视角Analysis of dapinglou Mansion大平层豪宅浅析大平层豪宅演化过程及特征大平层豪宅的演变由于其绝对低密和大面积的特性,大多位于城市的远郊地带。使得自然环境一流,但城市资源与配套则严重缺乏,通勤时间长。远郊别墅城市中心 大平层 城市普通住宅兼得城市中心、成熟配套与自然美景面积阔绰豪宅大部分城市远郊、面积大有天有地、自然环境一流城市中、面积尺度较小、舒适度、自然环境一般回流追求品质生活处于繁华的城市中,享有成熟的配套,但居住面积,舒适度及自然环境无法满足高端人群需求。位于城市核心地段,却又能享受别墅级居住体验,稀缺生态资源,成熟的配套,一流的服务,通勤时间短
2、。大平层豪宅的演变高端人群居所变迁、生活方式重心的转移历程 随着城市工业化发展,商务集中化发展以及资源平台集中化,城市大平层的出现,恰好弥补了传统别墅稀缺的城市CBD核心地段公共资源,而其因地制材的自然环境资源也不亚于传统别墅。02 PART ONE 大平层豪宅演化过程及特征大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 别墅:多位于城郊区,人口较为稀少,自身配套成熟较慢,交通不便,一般无大型商业中心或者城市综合体。因此,别墅的配套方面弱于大平层。大平层豪宅:多位于城市繁华中心,交通便利,出行方式多样配套完善地段,商务、教育、医疗、便捷生活无可比拟。配套别墅:绝对低密和大面积,是一个上下层的立体空间。功能
3、比较分散,私密度高,但不便于家庭生活交流。大平层豪宅:功能聚集在一个平面上,一层内解决了家庭生活的所有功能,既保障了老人、孩子的居住安全,也提升了生活的便利度。客厅和卧室的扩大,让居住者在空间感受上更加强烈完善的功能区间使家庭生活更加和谐。空间配套资源完善配套资源匮乏功能扁平化功能立体化大平层豪宅演化过程及特征大平层豪宅的演变大平层豪宅演化过程及特征 PART ONE 05vs别墅大平层豪宅大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 大平层豪宅户型分析户型分配户型分配对比:主要以单/双塔楼形式出现 受土地所有权模式和土地出让规模不同的影响,全球顶级住宅多以单座塔楼或双塔楼形式出现;而在中国内地,大部分
4、的高层住宅项目以多塔楼的形式出现,总规模会远超纽约、伦敦与香港的公寓。户型大小随楼层高度变化 在大多数中国大陆的公寓项目中,同一塔楼户型一般不随楼层变化而变化,即户型资源是按塔楼规划位置分布的;而以单塔楼或双塔楼居多的全球顶级住宅中,户型会随楼层的变化而不同,即同一塔楼中,低段楼层为小户型产品(一般在100平米左右),楼层越高户型越大,而Penthouse往往位于顶层(至少200平米以上)。大、小户型的“共生关系”这样的面积与价格的组合方式,反应了顶级住宅项目中的一种“共生关系”,这种共生不仅是小户型与大户型的共生,也是中产阶层与富豪阶层的共生。顶级住宅以其便利的配套设施和尊贵的社会身份象征意
5、义,吸引了一部分较富裕的中产阶层购买较低楼层的小户型产品。正是这些小户型的存在增加了公寓的高度,而真正的富豪阶层则得以购买位于顶层的空中别墅,独享城市顶端的无限风光。空中别墅的奢华品质与富豪阶层的购买又进一步拉高公寓的整体格调,从而为较低楼层的小户型增添附加价值。正是这种共生关系造就了能与公寓塔楼的高度相媲美的顶级公寓的市场价格。高度户数面积平均面积国内100750+80-200100+国际100100-200100-600200+最小户型纽约(户型面积段最大)伦敦(户型面积段最小)香港(两者之间)面积1:51:3.71:4.1单价1:2.71:1.11:2.2结论:户型面积段越大,单价越高位
6、置,高度与风景对单价的影响大项目面积段越大,整体单价越高大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 10 PART TWO 大平层豪宅户型分析数据图文源自万晟专题大平层豪宅类型划分综合体类型产品大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 大平层豪宅类型划分 PART THREE 27参考案例泰国曼谷The Residences at Mandarin Oriental Bangkok(文华东方私宅)住宅大楼 70层高的,共379个套房,被誉为湄南河岸最奢华的公寓,建筑设计华丽,质量上乘。曼谷文华东方酒店 沿湄南河一岸的豪华公寓,是ICONSIAM与文华东方酒店集团合作的项目,一幢52层高的建筑,共146个房间
7、,是泰国最优质和最昂贵的公寓。暹罗天地(ICONSIAM)商场 建筑外窗使用了世界最长的无柱玻璃幕墙(展开所有玻璃将长达323米)。受泰国“萨拜”服装造型的启发,由特别定制的玻璃打造,在建筑外点缀出巧妙的褶边,使ICONSIAM成为独一无二的绝美设计新地标。区域位置 ICONSIAM暹罗天地位于昭彼耶河岸,千禧希尔顿酒店与半岛酒店之间,交通便利,从沙吞与是隆区Silom开车仅需20分钟,距离BTS Krung Thon Buri站10分钟。如果开车到最近的收费公路入口距离公寓仅有1.4公里。周边配套齐全,购物中心、学校、医院及各色餐厅等。暹罗天地是一个超级商业文化综合体,项目斥资超过540亿泰
8、铢(约合105亿元人民币),占地共75万平方米,包含400米河岸用地,两大零售项目/购物中心(ICONSIAM与ICONLUXE,共525,000平方米),两栋世界顶级豪华滨海公寓(一座是位于ICONSIAM内的Magnolias Waterfront住宅楼,另一座是曼谷文华东方公寓)、以及七大景点。项目开业后预计每年吸引2200万访客。大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 纽约111 West 57th Street区域位置曼哈顿市中心藏着整个纽约的美 地处纽约曼哈顿第6大道和第7大道之间,第57街与第58街横贯其南北,更正对中央公园中轴。从西57街111号举目远眺,中央公园的天作美景、城市的
9、繁华旖丽,纷纷沿视线伸展开来。公寓大厦在中央公园的南端中间,是最著名的文化与娱乐场所、旅游景点、艺术画廊、餐厅、酒店以及包括梵克雅宝、蒂芙尼和波道夫古德曼在内的世界名牌零售店遍布其中。洛克菲勒中心、时代广场、现代艺术博物馆以及无线电城音乐厅与它仅有短短几个街区之隔。西57街111号是纽约市最高的建筑之一大平层豪宅类型划分独栋混合功能型(超高层)西57街111号是一个超高的住宅项目,由SHOP ARCHITECTS,P.C.建筑事务所设计,建筑高度上升到1438英尺(438米),成为美国最高的住宅类建筑。此建筑也成为世界上最细长的摩天大楼。塔的北面直接上升到建筑的顶峰。随着楼层的高度增加,塔的外
10、型越来越削减,给人视觉上造成一种“逐渐消失在天空”的感觉。项目概况 111 将新与旧、艺术与工程、自然与文化相融合,形成完美的对称:在世界中心这块土地的公园中央,形成天际线上一道靓丽的风景。项目2019年将建成,现正出售。其总高度为1,428英尺(435米),是纽约市最高的建筑之一。可以看到整个中央公园。公寓单位是全层,共有46个单位,售价$15,500,000美元起,4500平方呎,3卧室,3.5卫生间。74 PART FOUR 大平层豪宅类型划分大陆区二级市场战略中心建筑产品中心 中央公园壹号外观采用了玻璃,缎面不锈钢和明亮的水平细节组合元素,突出了质地和光线的相互作用。在距离街道300英
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