142808房地产公司部门设置和职能secret.doc

房地产开发有限公司
各部门主要职能
一.项目开发部
(一)项目拓展管理
1.收集土地信息，组织完成项目建议书等；
2.参加土地招、拍、挂，取得新项目土地资源；
3.负责项目立项，并争取政府优惠政策；
4.配合项目征地拆迁等工作。
(二)项目方案管理
1.组织编制项目总体规划、景观、建筑、装修装饰方案等设计任务书；
2.组织甄选规划、建筑、景观以及装修装饰等方案设计单位；
3.组织项目规划、建筑、景观以及装修装饰等方案评审；
4.协调方案设计单位，深化并完成各项方案及初步设计；
5.配合工程技术部确定室内外装饰材料。
(三)项目开发管理
1.完成项目可行性研究报告，并提出开发建设模式；
2.组织编制项目开发计划，控制开发进度节点；
3.检查、指导、协调项目各部门子计划的贯彻落实；
4.组织完成产品定位工作。
(四)项目立项工作
1.办理选址意见书和用地审批手续；
2.协调、落实技术指标，办理规划报批手续；
3.办理人防、消防、环保及园林等报批手续；
4.配合工程技术部办理用水、用电、用气、施工许可证等手续；
(五)完成公司领导交办的其他工作任务。
二.工程技术部
(一)工程技术管理
1.协调设计单位按时完成施工图设计,对施工图进行审核和确认；
2.组织施工图设计交底和图纸会审，协调解决施工中发现的施工图设计问题；
3.对涉及质量、安全等关健部位的施工组织设计进行复核;
4.跟进项目管理, 及时做好施工图设计变更的管理工作；
5.提供工程技术支持与指导,及时协助解决施工现场的疑难问题;
6.收集保管工程技术资料，及时组织移交公司相关部门和建设档案
管理单位；
7.配合招标及合同管理工作，及时确定施工技术参数、工艺要求、质量标准、验收办法等；
8.对工程设计、施工、材料设备等单位的进度款进行审核。
(二)工程计划管理
1.根据项目总计划和建筑方案的出图计划，编制施工图出图计划;
2.根据项目总计划编制施工进度总计划, 并根据实际情况及时进行调整;
3.根据施工进度总计划和现场施工进度计划,编制项目年度、季度、月度材料、设备采购计划;
4.根据项目施工进度编制材料、设备、绿化苗木等进场计划;
5.根据施工进度总计划和项目施工进度计划，编制设计、监理、勘察、图审、
施工、材料设备、苗木采购等资金使用计划。
(三)工程监督管理
1.对工程进度进行监督，定期检查执行情况；
2.建立工程质量保证体系和安全文明施工保证体系，定期检查，消除质量隐患。
对发现的质量问题跟督整改到位；
3.参与现场定位放线的复核；
4.参与分项、分部工程验收和竣工验收。
(四)组织甄选参建单位及材料设备采购管理
1. 根据项目计划实施的需要，及时组织甄选施工图设计单位、施工图审查单位、
施工单位、监理单位、地质勘察单位、测量单位、检测单位等施工阶段各参建单位；
2.根据设计要求及时收集材料样板和资料，配合设计单位选型；
3.根据设计选型及公司对材料的要求, 组织甄选材料供应商（投标人）；
4.根据项目定位，提出并推荐与项目匹配的材料设备档次与品牌；
5.推荐甲定、甲供材料的品牌，确定甲供甲定材料规格、颜色等技术参数；
6.组织对到货材料、设备、苗木的验收。
(五)相关报批报建工作
1.办理项目建设工程施工许可证；
2.办理项目用水、用电、用气手续；
3.协调与工程施工相关的外部关系；
4.协助办理预售许可证、房屋使用权证等工作。

(六)完成领导交办的其他工作任务。
三.项目工程部
(一)工程进度管理
1. 根据项目开发计划控制工程进度，编制详细的可控制的施工计划，确保各施
工节点计划按时完成；
2.及时确认开工时间。
(二)工程质量管理
1.在图纸下发后尽快熟悉施工图，及时发现问题并提交工程技术部处理；
2.根据技术和施工工艺要求，严格把控重要工序质量控制点，确保工程质量；
(三)安全文明施工管理。对项目现场的安全施工、文明施工严格管理，并对发
现的安全隐患，及时会同监理单位督促施工单位整改到位。
(四)协助成本控制
1.根据施工合同和形象进度，严格审核支付工程进度款的条件；
2.及时组织工程签证，并对工程签证的客观性、真实性负责；
3.按相关规定严格隐蔽工程签证及设计变更施工签证管理；
4.对施工单位和监理单位提出的有关造价的函件认真进行审查并提出处理意见（价格除外）。
(五)施工现场管理
1.组织召开第一次工地会议，跟督并参加监理例会；
2.对现场工程技术问题及时处理；
3.对关键工序、隐蔽工程及时进行检查和验收，遵循量价分离原则组织签证计量工作；
4.及时对甲供和甲定材料进场进行验收并跟督管理；
5.协调质检站、监理单位、施工单位、供应商等之间的关系；
(六)完成公司领导交办的其他工作任务。
四.成本合约部
(一)工程（材料设备采购）招标管理
1.拟定招标文件；
2.组织开标、评标、定标；

3.编制、审核工程量清单；
4.拟定招标项目最高限价；
5.组织招标项目商务性谈判；
6.完善规范招标文件范本。
(二)项目合同管理
1.草拟、完善、审核项目合同；
2.组织合同商务性谈判；
3.完善、规范各类合同范本。
(三)项目成本管理
1.编制、审核工程概况、工程预算、工程结算；
2.参与现场签证、计量；
3.审核工程进度款；
4.审核合同外价格；
5.对工程设计变更进行成本分析并提出意见；
6.对项目成本进行预测、分析并提出成本控制建议书。
(四)基础资料管理
1.招标文件、项目合同相关资料的收集、整理、归档；
2.建立招标、合同管理台帐；
3.收集、整理造价信息，建立造价信息库。
(五)甄选工程招标代理、造价咨询单位。
(六)配合施工队伍的甄选、材料设备选型、询价等工作。
(七)完成公司领导交办的其他工作任务。

五.市场营销部
(一)营销策划
1.组织实施市场调研，配合完成产品定位报告；
2.制定资金回笼计划，收集、分析、汇总市场反馈信息；
3.制定营销策略，拟制并落实营销策划执行方案；
4.配合项目开发部完成方案设计工作；
5.参与项目前期拓展工作。
(二)营销推广
1.组织甄选营销广告及媒体合作单位，确定营销推广形式；
2.制定推广计划，组织促销活动；
3.合理控制宣传物料及促销费用；
4.及时反馈市场宣传效果。
(三)销售管理
1.负责置业顾问定期销售培训；
2.销售现场管理并落实执行营销方案，组织办理预售许可证；
3.草拟、完善并签订售楼合同及送交房产部门备案；
4.及时催缴售楼款并落实销售政策；
5.协助公司客户办理房屋按揭手续；
6.售楼资料的收集、整理、汇总、归档。
(四)客户关系管理
1.建立并完善客户档案(成交前原始资料,成交后的合同及其他资料)，组织办理房屋产权证；

2.入伙条件的审核(房款支付情况及手续是否完备)；
3.接待客户投诉，提出初步处理意见。
(五)品牌管理
1.网站建设与维护；
2.维护客户关系,逐步建立、完善《星洲会》功能；
3.品牌建设与物业的协调；
(六)完成公司领导交办的其他工作任务。
六. 人力资源部
(一)组织及企业文化建设
1.组织制定公司组织结构、部门组织结构和职能；
2.组织编制人力资源规划,核定年度岗位需求，定岗、定编、定员；
3.组织职务分析，编制职务说明书,并监督实施；
4.组织制定公司基本业务制度与流程；
5.组织编制企业文化建设大纲和实施方案；
6.组织、策划、实施员工活动；
7.每月递交员工状况分析报告；
8.部门间沟通、协调和员工定期沟通。
(二）人力资源开发和培训管理
1.组织员工入职、岗位和技能培训和外训；
2.编制和组织、实施培训计划；
3.组织岗位胜任力模型开发；
4.组织员工发展、职业生涯规划和管理。

(三)绩效考评和薪酬管理；
1.组织制定并实施岗位绩效考核方案；
2.组织部门负责人及以上人员年度职务述职及岗位年度考评；
3.组织、实施员工试用期转正、晋升考评；
4.组织制定和实施对外具有竞争力、对内公平的薪酬管理制度。
(四)人事和员工关系管理
1.根据招聘需求，甄选招聘渠道，策划、组织、实施招聘活动；
2.组织、实施应聘人员面试、笔试、测评和背景调查；
3.应聘合格人员甄选，薪酬谈判，签定《入职备忘录》；
4.入职人员劳动合同、培训合同签定和管理；
5.组织员工试用期考核评估和晋升考核评估；
6.员工入职、离职、岗位异动、岗位晋升、薪资调整等人事手续办理；
7.员工档案、劳动合同、考勤卡、工资卡等人事资料的存档和保管。
(五)完成公司领导交办的其他工作任务。
七.行政部
(一)政务管理
1.综合文件的起草、打印、分发；
2.公司内、外文件收发及处理；
3.公司会议的组织与管理；
4.重点工作的督促、跟进；
5.印章管理；

6.员工日常行为规范的督促管理；
7.各类证照的办理及年审。
(二)办公设施管理
1.办公用品的采购、保管、分发；
2.办公设备的采购、维护、管理；
3.行政办公费用的管理与控制；
4.办公环境管理。
(三)后勤保障服务
1.车辆的维护与管理；
2.员工食堂管理。
(四)公共关系管理
1.对外接待管理；
2.对外公关活动；
3.与政府各部门的外联工作。
(五)文书档案和项目档案管理
1.公文的收集、整理、归档；
2.项目资料的收集、整理、归档。
(六)协助公司制度建设及其他相关工作。
(七)完成公司领导交办的其他工作任务。
八.财务部
(一)会计核算
1.日常费用的审核、报批；

2.会计凭证的录入、收入与成本核算、费用分摊与结转；
3.会计资料档案的备份保管；
4.清缴税款；
5.发票的购买、缴销；
6.催收清理往来账款。
(二)财务管理
1.财务、税务数据库的管理及更新；
2.定期递交各类财务报表，提供财务数据分析报告；
3.进行纳税策划；
4.开发项目的决算；
5.与税务部门的联系与沟通；
6.规范和完善公司财务档案工作。
(三)投融资管理
1.编制年度、季度项目投融资计划；
2.拟定筹资方案；
3. 跟踪分析公司经营状况；
4.配合投资策划及项目成本控制；
5.参与投资项目的论证与评审；
6.与银行的沟通、协调与配合。
(四)资金管理
1.编制年、季、月度资金计划；
2.资金支付与清算；

3.分析资金流入、流出及现金收支平衡情况；
4.提出短期资金筹措方案；
5.编制、跟踪、分析、协调现金收支预算；
6.监控公司流动资产运行情况，保证资金的及时入账与资金安全；
7.审签工程进度款；
8.组织办理银行按揭工作，监控售房款的回收。
(五)内部审计监督工作
1.对部门业务费用使用情况进行审计监督；
2.对行政费用使用情况进行审计监督；
3.参与项目招标、材料设备采购、合作单位甄选等评标及商务谈判等工作；
4.配合对公司高管人员的经济责任审计工作。
(六)完成公司领导交办的其他工作任务。
九鼎房产工程部
2008-4-20
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