邻里中心商业模式专题研究报告4.26.pptx

单击此处编辑母版标题样式,2013-4-28,#,1,邻里中心商业模式研究报告,2,通过选取一些典型案例的调研分析，,结合公司,自身资源，加以综合、提炼，从社区,商业到邻里中心经典案列当中作,一些较为透彻的剖析，形成,对邻里中心实际,操作有借鉴意义的成果。,研究目的：,基础资料来源：,典型案例实地调研；,公司,资料库。,3,第一部分 商业的概念,一,、商业的概念,二、商业的发展,三、商业的类型特征,四、商业的发展趋势,第二部分 邻里中心的概念及发展,一、社区的概念,二、社区商业的概念,三、邻里中心的由来,四、邻里中心的基本功能,五、邻里中心的分类,六、邻里中心的规模及分布,七、邻里中心的业态特征,八、邻里中心未来发展趋势,第三部分 邻里中心商业规划及运营,一、邻里中心的规划要素,1,、邻里中心的建筑格局,2,、邻里中心的交通,3,、邻里中心的人流动线,4,、邻里中心的设计要素,二、邻里中心的运营管理,1,、邻里中心的销售,2,、邻里中心的租赁,3,、邻里中心的租售比,4,、邻里中心的运营管理模式,另附：昆明邻里中心案例,第一部分 商业的概念,4,一、商业的概念,二、商业的发展,三、商业的类型特征,四、商业的发展趋势,一、商业概念,商业地产：,指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。,商业地产类型：,商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如,shopping,mall,项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。,商业地产中常出现的物业类型：购物中心、,MALL,、步行街、专卖店、便利店、连锁店、写字楼、公寓。,购物中心：,世界购物中心协会对购物中心的定义是：,“,作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。,”,购物中心,(Shopping Center/Shopping Mall),是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体,.,购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲,1,：,1,：,1,。,(1),社区购物中心,(Community Shopping Center),是在城市的区域商业中心建立的，面积在,5,万平方米以内的购物中心,.,(2),市区购物中心,(Regional Shopping Center),是在城市的商业中心建立的，面积在,10,万平方米以内的购物中心。商圈半径为,10,公里,20,公里，有,40,个,100,个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位,1000,个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。,(3),城郊购物中心,(Super-regional Shopping Center),是在城市的郊区建立的，面积在,10,万平方米以上的购物中心,.,6,世界最美购物中心,QVB,世界最美购物中心,QVB,写字楼,:,首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求：,一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：对外的交通（交通便利一直以来对写字楼非常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：比如电梯和通道（安全通道也应算在此列）、便利的自动化系统和快速的通信系统；,二是要求写字楼提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）；,三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。,其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求：对健康的需求和人对文化的需求。这两点主要由环境系统来提供：内部环境具体包括空间高度、室内温度、通风（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；外部环境包括外部的景观、休闲场所（包括会所、俱乐部、酒店等）、商业场所等。,9,公寓,:,公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。,一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年,SOHO,等多种业态存在。,住宅公寓：,公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，,特点：,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,10,服务式公寓,服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年,SOHO,等多种业态存在。,是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。,服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。,11,对比项目,服务式公寓,产权式酒店,酒店,定位,定位于需要酒店服务但又要求价格较低、租期较长的客户,主要是为各类商务旅游、旅游观光,和休闲度假旅游者提供住宿服务,短期住宿客户,产权,单一产权,非单一产权,单一产权,物业性质,酒店,多为酒店,酒店,物业管理,物业统一经营管理,物业统一经营管理,物业统一经营管理,出租,/,出售,不打散销售,先售后租（管理方统一出租）,以经营为主，不租不售,功能,有厨房,有厨房,无厨房,服务标准,提供酒店水准服务与管理,提供酒店水准服务与管理,全套酒店服务,开发商利润,资金回笼慢、升值空间大,资金回笼快、升值空间大,（但利润需要与业主分摊）,资金回笼慢、升值空间大,酒店式公寓,:,指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型。,一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。,特点：,由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成为不少市民置业投资的首选。,12,老年公寓：,是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。,特点,:,一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。,二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。,三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。,13,二、商业的发展,14,社区级商业功能区的影响主要为社区居民，一般在社区级商业功能区的外来购买力不到,10%,。,区域级功能区的影响面主要在市内某个较大范围的区域内，一般在区域级商业功能区的外来购买力在,50%,以下。,都,市,级功能区主要突出其在全市的中心地位，影响面涵盖全市、周边地区、甚至国内更大的范围，一般在都会级商业功能区的购买力有,50%,以上来自该商业区以外的地区。,初级商业,中级商业,高级商业,商业的等级划分,等级体系,都市级商业中心,区域级商业中心,社区级商业中心,特色级商业中心,概况,指商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围超广域型的商业中心或,商业集聚,功能区，是最高等级的城市商业“中心地”。,区域级商业中心介于市级和社区级商业中心之间的商圈，是指商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域型的地区商业中心和集聚区。,商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。,城市商业发展的重点和趋势，主要利用好城市浓厚文化氛围、历史古迹、民族民俗风情发展具有独特风味的特色商业中心或特色,商业街,区位特征,位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区。,位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。,城市商业规划发展距市级、区域商业中心,1-2,公里以外的居住区，服务人口,5,万人左右，应有一个相应规模的社区级商业中心，,特色商业大多位于历史文化景观区、旅游景点,功能特征,行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、,金融,、商务的有机集聚。,功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。,服务,休闲娱乐业态集中、文化内涵丰富特色景观，同历史、旅游、文化等进行嫁接。,商业特征,商业网点,相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强。大城市的商业营业面积一般为,30,万平方米左右；小城市商业面积更大，包括辐射周边的郊县、乡镇等。,网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业面积为,10,万平方米左右，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要。,这在控制性规划指标中都给出了相应的配套商业指标，商业营业面积为,1-2.5,万平方米之间，同其他级别的商圈实现联动、错位发展。,特色商业最能代表一座城市历史、文化、旅游与商业价值融合程度。,客流特征,交通方便，客流量大，面向整个城市的,消费,人群；与旅游、商务等结合的,商圈,市外、海外来消费人口占,50%,以上。,服务人口为,20,万人左右。,社区级商业中心的影响面主要为社区居民，一般在社区级商业中心的外来购买力不到,10%,。,目的性,消费者,业态特征,业态齐全，,资源配置,合理，,市场细分,度深，选择余地大。,确保满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要,以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、沐浴、修配等各种服务设施。,特色化业态,根据辐射范围、服务对象、规模体量以及功能定位等因素的不同划分城市的商业中心等级体系,从整个城市商业等级体系看社区商业中心,三、商业的类型特征,商业类型,特征,零售主导型,主导功能是零售购物,.,以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分,大型零售网点 指营业面积在,5000,平方米以上的零售网点,中型零售网点 指营业面积在,2000-5000,平方米的零售网点,小型零售网点 指营业面积在,2000,平方米以下的零售网点,批发主导型,主导功能是批发贸易,物流主导型,主导功能是物流运作,.,物流园区是指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业 集中布局 的场所，是具胡较大规模和综合服务功能的物流集结点。,国际性枢纽型物流园区：是指以国际空港、国际海港为枢纽，以国际物流 为导向，辐射 国内外的物流园区。,区域性综合型物流园区：是指以区域性物流为主导，辐射珠江三角洲、华南地区及 全国的物流园区。,服务主导型,主导功能是餐饮或其它类型服务，随着经济的发展，现代服务业将聚集形成新型 的服务主导功能区。,商务主导型,主导功能是提供集聚的高级商务服务。其最高层次的代表是,CBD,，一般拥有较为密集 的高级写字楼、高级宾馆酒店以及众多的金融机构、公司总部或办事处等。商务功能区还包括以会展业为主导的功能区，即拥有相关的国际化会展场所和现代化会展设施的会展商务区。,17,大型零售网点,中小型零售网点,大型购物中心,社区型购物中心,大型百货店,大型综合超市,仓储式商场,综合型购物中心,主题型购物中心,超市,便利店,专卖店,专业店,综合商业街,专业商业街,零售网点,商业街,餐饮服务网点,娱乐服务网点,其他服务网点,中央商务区,会展商务区,零售主导型,商业功能区,服务主导型,商业功能区,商务主导型,商业功能区,批发主导型,商业功能区,物流主导型,商业功能区,普通商务区,批发市场园区,批发市场群,批发市场,国际性枢纽型物流园区,区域性综合型物流园区,大型批发市场,中型批发市场,小型批发市场,高级批发市场,中级批发市场,低级批发市场,商业类型细分：,四、商业的发展趋势,（一）聚集与扩散,1,、城市空间拓展。从城市成因来看，聚集与扩散和城市的发展是密不可分的。,2,、商业的集聚与扩散。商业的扩散是随着城市空间的扩大，原来集聚的消费的扩散而进行的平衡行为。在人口高度聚集的区域，进一步促进了商业的集聚。,3,、削弱的中间地带。大众商品销售趋向便利型、社区型商业街市，品牌企业、高档商品为了树立品牌，取向都市型商业街市，特定的消费又有了专业特色街市，区域型的商业街市在城市空间发展变化中处于一个被削弱的中间地带。如果不能聚集更多的商业企业，必将退为低一层次的商业街市。而在人口导入的区域，地方政府规划得当，则区域型商业街市有可能发展成为都市型商业街市。,二、庞大化与细小化的趋势,1,、超大型商业企业诞生。经济高度发展时期，超大型商业企业诞生是必然的趋势。,2,、迷你型商业企业层出不穷。迷你型的商业企业具有投资小、收获快、转变经营项目迅速等优点，是商业中最细小、最活跃的细胞。据统计，在我国商业企业构成中，小型商业约占,93%,，是吸纳大量就业机会的途径。,18,（三）有形商品与无形商品同时销售的趋势,在现时的零售商业中，人们往往十分重视有形商品的销售，而忽视无形商品的销售。在市场经济发达的区域不是这样，与我们观念不同的是：商业企业在销售某一实物商品同时，也把该商品的另一部分销售（售后）服务也出售给了消费者；消费者在享用实物商品的同时也消费了无形商品，随着这种观念为人们的广泛接受，有形商品销售与无形商品销售相组合。,（,四）智能化与人格化的趋势,1,、智能化是现代科学技术在商业的运用。,2,、商业人格化，指服务过程中更加人性化。,（,五）标准化与艺术化的倾向,1,、商业标准化倾向充分体现在现代商业活动中。连锁超市在大中城市中遍地开花就是其杰作之一，统一的商场布置、陈列着同样的商品、营业员穿着相同的衣装，连他们的每个动作都是事先精心设计。,2,、商业艺术化倾向主要体现在个性化消费的行业。消费者有个性化服务的行业主要集中在与个人直接有关的行业，如服饰、餐饮、装潢用品等，商业的艺术倾向，是商业企业为了获得某一部分特定的消费者群的“肯定”而进行艺术化包装的商业行为。,19,从商业的概念看邻里中心，邻里中心属于商业地产的一种，邻里中心包含着商业地产中常出现的物业类型：购物中心、,MALL,、步行街、专卖店、便利店、连锁店、写字楼、公寓等，也具有商业地产的商业潜质。,从商业发展看邻里中心，邻里中心属于初级商业，在商业等级划分中属于社区商业中心范畴。,从商业的类型看邻里中心，邻里中心以零售和服务为主，商务为辅。,从商业的发展趋势看邻里中心，随着城镇化的推进，都市将会以社区为单位，随着商业的发展趋势，迷你型商业企业层出不穷。随着人们生活水平的提高，对商业也有了不同程度的要求。只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积和周边地区范围内的物业才能持续性发展，这也意味规范化的社区商业是未来城市商业发展的趋势。邻里中心作为先进的社区服务理念，取得了极大的成功。,邻里中心空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户，作为便民中心的形式出现。,以下针对邻里中心展开研究。,20,小结：,第二部分 邻里中心的概念及发展,21,一、社区的概念,二、社区商业的概念,三、邻里中心的由来,四、邻里中心的基本功能,五、邻里中心的分类,六、邻里中心的规模及分布,七、邻里中心的业态特征,八、邻里中心未来发展趋势,一、社区的概念,德国社会学家,F,滕尼斯于,1881,年首先使用,社区,这一名词,(,一般译为,共同体,团体,集体,公社,等,),当时是指,由具有共同的习俗和价值观念的同质人口组成的,关系密切的社会团体或共同体,.,第一次给“社区”定义的是美国芝加哥大学的社会学家罗伯特,E,帕克（,Robert Ezra Park,）。他认为，社区是“占据在一块被或多或少明确地限定了的地域上的人群汇集”，“一个社区不仅仅是人的汇集，也是组织制度的汇集”。,从滕尼斯开始到现在,人们对它的理解发生了很大的变化,.,因此,关于社区的定义和解释也就多种多样。目前，众多的定义有两大类：一类强调,精神层面,(,人群的共同体,如成员必须具有共同的传统价值等,),，一类强调,地域的共同体,(,即具有共同的居住地,即,在一个地区内共同生活的人群,),。,在汉语里，“社区”其实是个外来语。,20,世纪,30,年代中国社会学家在翻译英文学术著作时，把英语单词,community,翻译成“社区”，从此汉语里有了这个词语。,22,“社”是指相互有联系、有某些共同特征的人群，“区”是指一定的地域范围。所以，“社区”可以说是相互有联系、有某些共同特征的人群共同居住的一定的区域。,美国威廉斯堡社区,“社区”一词在拉丁语中意思是共同的东西和亲密的伙伴关系。,二、社区商业的概念,社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。,社区商业是区别于城市区域中心商业、,SHOPPING MALL,、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。,社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。,社区商业概念分析,定义,内容,狭义,满足单个居住小区内的居民消费，虽然一些小区的社区商业由于规模较大也辐射周边住宅小区，可该商业物业的初始土地使用权为该小区开发商所有，这类社区商业仍然属于狭义上的社区商业。,广义,服务于拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费，主要表现形态为“邻里中心”。,24,商业级别,城市中心区商业,区域型商业,社区型商业,邻里型商业,区位,城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区,居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边,居民聚居区，人流集中交通便利,住宅小区自发形成，配套物业,客流量,日人流量,50,万以上,日人流量,10,万以上,5,万以上,核心客户,内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者,区域,15,分钟车程内居民，以及外来消费者,步行,15,分钟内的居民,小区内部及周边居民,商业形态,集中商业为主,商业街集中商业,商业街为主，个别中型主力店商业,小型商业店铺,社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。相对于城市中心商业，区域型商业和邻里型商业而言，社区商业在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。,社区商业的,分类,按商业级别分,社区商业的主要布局类型和物业形态,传统的住宅小区和规模较小的住宅小区内的社区商业物业形态一般以裙房和底商较多，规模较大的住宅小区的社区商业物业形态一般是独立的商业建筑。目前，居住区配建的社区商业以独立地块建设的社区商业中心和社区商业步行街居多。,25,当前国内外的社区商业的主要布局类型和物业形态,按与住宅建筑关系分,按所在地域分,按布局形态分,按商业布局分,与住宅混建的裙房或底铺,独立单体的裙房或底铺,在住宅区内,住宅区内周边沿街设置,与住宅区分离独立设置,街区条状,块状组团型,条状结合型,沿街式,组团式,多点式,会所式,物业类型,社区底商,社区商业内街,社区中心,案例,【,星河世纪广场,】,【,阳光棕榈园,】,【,万科城,】,物业形态,利用楼盘底层作为商业用房,以平面形式按照街的形态布置单层或者多层商业,由社区底商、社区商业内街、独立商业建筑及其它配套组成,消费人群,以小区居民为主,主要是小区内居民,小区内与周边区域人群,优劣势对比,分散式的街铺对住宅干扰较大；,集中式商场的设备、人流、停车也对小区有较大影响,内街式集中商业布局，与住宅相对分离，干扰不大，便于管理,有利于小区的形象展示,规模比较大，提供多样化服务,集中商业布局，对住宅干扰比较小,有利于小区的形象展示,社区商业的主要表现形态,27,整体的分布与商业的规模、性质有直接关系；不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。,类型,优点,缺点,圈地街铺型,商业体量可以较大限度的扩,大，展示面较长，可视性佳，,较有效的吸引外部的消费者，,对外性较强，在一定程度上,利于商业的销售。,商业规模较大，不利于业态的,控制，如果出现街铺空置的情,况，对社区的整体形象有较大,的负面影响。,入口街铺型,有利社区居民的购物消费，,街铺商业价值较高。,一定程度上限制了商业的规模,扩大，且展示面不长，可视性,不强。,入口集中型,将商业独立于住宅区，减少商,业对居住的影响，同时，在一,定程度商业利于商业规模的扩,大，易于形成规模效应，带旺,整个社区商业。,商业较集中，弱化了社区商业,的便利性特点，有时不方便居,民的购物消费。,以点带面型,商业较分散，在一定程度上方,便居民的购物。,商业较分散，难以形成规模效,应。,商业,分布类型,圈地街铺型 入口街铺型 入口集中型 以点带面型,28,商业,分布,类型案例,圈地街铺型示例：,锦绣江南,入口街铺型示例,：,深圳万,科,四季花城,入口集中型示例：,星河湾,以点带面型示例：,沿海赛洛城,邻里中心与社区商业的区别与联系,29,类比项,社区商业,邻里中心,概念区分,隶属住宅项目,广义的社区商业，工业园区运用为主,操作者,住宅开发商,商业地产开发商,操作手段,住宅小区规划,市政规划为主,操作模式,开发与经营通常分离,开发与经营高度统一,服务业态,精选式、业态精,链接式、业态全,服务范围,单个住宅小区为主，周边为辅,单个或多个工业园区内的多个住宅项目,与城市商业关系,业态互补,区域替代,市场化程度,较高,高,社区商业中心的概念,社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域。,是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商业广场。,是房地产大盘时代的产物。,其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。,是社区商业的最高组织形式：,一般社区商业中心都由社区底商、社区商业街及其他高级配套如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。,社区商业中心设在居住区内人流集中地区。,单位服务人口为,3,万至,4,万人，商业服务网点数在,20,个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。,已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街式”的社区商业中心，而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主来规划建设社区商业中心。,30,31,社区,商业中心的,分类,按操作模式分,模式,具体操作,大型社区商业中心,配置大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院、酒店等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式。,“沿街式”社,区商业中心,在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民就近对生活必需品消费和一定程度的精神享受的需要。“沿街式”社区商业中心类似于社区商业街。,“改建式”社,区商业中心,只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈。,在成功复制深圳万科四季花城的基础上加以开拓创新，不仅其情景洋房设计概念已在国内申请专利，而且其地处郊区开创的内向型社区商业中心，纯粹服务于社区居民的社区商业中心也取得傲人的成绩。,32,大型社区商业中心案例借鉴,广州万科四季花城,区位：,广州万科四季花城位于广州与佛山两市交接处的佛山南海区黄岐镇，位置远离广州市区，,规划：,总建筑面积约为,49.7,万平方米，规划居住人口约为,17000,人。,风格特色：,小区商业街以欧式骑楼建筑风格设计，,业态：,包括超市、书店、精品店、影像店、家居用品店、美容美发店、洗衣店、咖啡店等年轻人喜欢的品种。,规划特色：,万科将小区商业街集中规划在小区入口，小区入口处设有公交汽车总站，坐车回家的住户都从这里进出，既可方便住户购物消费，也为商业街增加人流量、营造商业氛围；虽然商业街是人流集中点，但因位置规划得当，并没有对小区住户的日常生活造成不良影响。,万科四季花城社区商业中心,以假日广场（整栋商业楼,2,层，主力店聚集）的,27,家，湖畔花街（俗称地产一条街）,32,家，缤纷广场,35,家餐饮店，微风广场,8,家，米兰苑,12,家，阳光广场,7,家，影湖居,27,家，文景街,14,家，风情广场,16,家，金色广场,23,家，和社区外部的,29,家商铺，一共,230,家。,33,交通设施,在万科四季花城东南门设有万科四季花城总站，交通十分便利，且从广州市交通部门获悉，地铁六号线将于,2012,年下半年开通试运营，开通后，,6,号线在金沙洲设有,3,个站，其中浔峰岗站为大型接驳站，横沙站、沙贝站设为一般换乘站。万科四季花城东门距离浔峰站约,10,分钟车程。,服务配套齐全：,客服中心,医疗配套,教育配套,各种培训配套,金融配套,区位：,五华区黑林铺办事处前所片区，昆瑞路与昌源中路交汇处,规划：,总占地面积,1000,余亩，净用地面积为：,132373.94,总建筑面积为,:691134.65,地上计入容积率的建筑面积：,562873.01,，地下建筑面积：,123502.76,，架空层面积：,4758.88,、项目商业建筑面积达,65000,平方米，容积率：,4.25,，建筑密度：,26.58%,，总户数：,4470,户，停车位,2999,个。,内部涵盖精品住宅，寓所、逾,30,亩的中央台地美泉公园、约,65000,的假日广场、近,600,米的滨河风情商街名启鸿假日城市是西市区二环边,70,万平米的风景城邦。,定位：,集商业、休闲、娱乐、生活为一体的综合商业中心,34,“沿街式”社区商业中心案例借鉴,启鸿假日城市,商业配套：,几乎囊括了餐饮、娱乐、休闲、康体、百货、品牌专卖店、精品特色店等与生活息息相关的业态，还引进了沃尔玛、国美电器、肯德基等国际知名商家，为社区业主的提供精彩的假日生活。,国外社区商业中心的发展特点,欧美的社区商业中心盛行大型新兴社区商业,欧美的社区和外面是基本分离的，一办在社区里，小超市、餐饮店、快餐、宠物服务、自主洗衣店都很多，这些都市社区居民生活上不可或缺同时又要求快捷服务的，而这正是社区商贸服务业的优势所在。,特点：,一种是在“中心”内有一主题，如以一家大超市为主，附带部份折扣或全部专卖店、厂家直销店等；,另一种是突破传统观念，呈块状型，与周围的文化娱乐等设施结成联盟，块状不一定只位于一幢建筑，而是扩展为一个较大的消费空间。,以美国为例，社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购务中心和邻里型购物中心之间。社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在各国城市整体商业整体中具有重要的地位，例如在美国,2000,年全国社区购物中心零售额为,4494,亿美元，高于购物中心（,3205,）和区域型购物中心（,1429,亿美元）。,35,欧美大而新联盟化，日本街区特色化，新加坡邻里中心服务化,“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。,在日本,便利店除了卖及时快速消费品之外,还有代收水煤电各种费用的服务,并且,还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店,24,小时经营,并设有取款业务,人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款,非常方便。甚至一些便利店还可以成为,IT,配送的商业网点,比如在网上订书,白天要上班,就可以将书送到店里去,下班回来的时候再取。,例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在,100,多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、,24,小时便利店以及传统杂货店等,248,家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。“造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。,36,新加坡的社区商业中心的名称是“邻里中心（,Neighborhood Center,）,”,根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不以盈利为主要目的，而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。,新加坡发展局将社区商业规划成三个层面，配置和设置相应的层面，三个层面划分：,第一个从,1 000,户到,1 500,户配置一个邻里商店。在中国上海叫做街坊商店。,第二个,8 000,户到,10 000,户建立一个小区商业。,第三个,40 000,户配套一个中心，这可能是更多开发商关注的地区级商业，大型的购物中心。,37,国内社区商业中心的发展特点,38,散铺底商,分散经营，配套单一，商铺与家居分区不明显，分散经营服务半径小，提供的商业配套服务较为单一,集中商业街,业态丰富，特色经营，分布集中，业态趋向丰富，经营趋向统一，分布趋向集中,社区商业楼,规模大，购物环境优美，商铺种类多，独立商业楼,社区中心,由社区底商、社区商业内街、独立商业建筑及其它配套组成,伴随着我国经济的快速发展，城市化进程逐步加快，房地产业蓬勃发展，居民居住形态也在发生着转变。城市被分成大量星罗棋布的社区，人口大量向社区集中，并形成了以住房为链接的、相对独立的、社区化的生活方式。,由最初的分散化，到后来的集中化，再到规模化，最后到综合化,社区商业中心的发展,39,社区起源,1882,年，法国社会学家卡,滕尼斯首先提出“,community,”的概念,1938,年，费孝通将其翻译成“社区”，并对其进行了定义，即在一定区域内，由有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。它包括五方面内容，即地狱、人口、区位、结构和社会心理。,狭义社区商业,20,世纪,80,年代末,90,年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心距离一些新兴的居住区越来越远。于是，一些零散的、以满足社区居民日常生活必需品消费为目的的由底层住宅改造的底商应运而生，狭义上的社区商业初步形成。,广义社区商业（邻里中心）,到了,20,世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入,21,世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经成型。,广义上，社区商业是指满足拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费，主要表现形态为“邻里中心”。,社区商业中心,由于国外城市居民大量居住在郊区，社区商业非常发达，例如美国,2000,年社区商业的零售额就占了国家零售消费品总额的,40,，而中国目前还不到,10,。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，尤以社区型购物中心所占的份额最大，标志着社区商业中心的形成。,国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。,从社区商业中心的发展看邻里中心,邻里中心与社区商业中心的区别与联系,商业,类型,选 址,服务人口,服务网点数,建设,布局,业态范围,社区商业中心,人流集中地区,3,4,万人,20,个以上,相对,集中,除日常生活必须消费品外，有一定量的休闲、娱乐配套,邻里,商业,社区主要出入口,5000,人左右,5,个,以上,单个散状分布,居民日常生活必要消费品,40,邻里商业是邻里中心的一种分类，服务套数稍小。,三、邻里中心的由来,新加坡“邻里中心（,Neighborhood Center,）,”,的概念来源于其政府,1965,推行并长期实施的组屋计划，经过近,40,多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。,邻里中心模式出现于,1970,年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照,4 hm2,6 hm2,的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。,新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约,6 000,8 000,户规划配套一个邻里中心，从人口规模来看，新加坡所指的邻里中心为社区商业的一种模式。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施,主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。,41,“邻里中心”概念来源于新加坡，指在,3000-6000,户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。,邻里中心定位,邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为,3%,，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。,定位上不能仅仅将配套服务集中在一起，更加重要的是：通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应。,其具体定位内容如右图所示：,42,邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。,邻里中心定位,建筑风格定位,竞争定位,品质定位,价格定位,主题定位,目标客户群定位,产品定位,区域定位,市场定位,形象定位,功能定位,邻里中心四大特色,特色,具体内容,一,社区建设紧密结合以人为本。,以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。,二,集中商业满足多种所需，更加便利。,把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。,三,邻里中心服务为主。,服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。,四,政府调控，增加就业机会。,是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。,43,案例借鉴,新加坡第一乐广场,经营面积,20160,，,155,家租户，集时尚购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的社区销品茂。目标辐射人口,50,万人。,项目,第一乐广场,购物,26.56%,文化及用品,11.18%,家电数码,7.43%,餐饮食品,24.37%,娱乐,15.74%,其它,1.70%,配套服务,13.01%,业态业种比重：,零售购物与餐饮食品所占比重基本相当，均为,25%,左右，配套服务与文化用品所占比例相对较高。,营运特点：,1,、,贴近生活服务,品类多,；,2,、购物商店经营种类分布较为均匀，,以学生儿童、家庭女性消费内容为主,；,3,、公益服务配置好，有效增加人流量；,4,、市场推广内容丰富多彩。,案例借鉴,新加坡第一乐广场,借鉴意义：,社区商业规模,面积不宜过大,，,2-3,万左右为宜；,商业业态以,家庭生活用品，方便就餐、家庭娱乐三大块为主,。,突出个性，区别于市区商业销品茂；,商业业种的配置,以方便家庭生活为原则,；,尽量改商场的自动,垂直,电梯为自动扶梯，既连接地铁，又方便人潮的流动；,注重公共设施的配置