费用预算的说明-.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,目,录,现在状况,服务目标及费用设想,预算案说明,存在问题暨建议,第一部分现在状况,现在状况,晶苑房地产在常平、香港、上海发展需要物业管理提升一个档次，且在相应一段时间不落后,物权法、劳动合同法出台后，对物业管理行业成本的增加,水费等能源费用仍有上升的趋势，使物业管理费用上升,房地产市场的繁荣，推动物业服务费用上升,消费者对物业服务的期盼，要求上升，而服务的提升，涉及的也是成本的增加,行业以深圳来看，关内优质楼盘物业费大多在,2.8,元,/,4,元,/,之间,SWOT分析,S（strength）,1、小区前期开发物业费别墅在2.5元/,高层在2.5元,2、已经有了升价基础,3、有国际知名品牌物业公司在支撑物业费的基础,4、新组建，有许多设想可以达成，一张白纸服务项目可策划,W（weakness）,1、翰林物业属新建立，所有部门职务均会涉及，增加了本身的费用、成本及房地产的投资,2、团队是新的，也有服务质量达不到设想的风险性，引起业主不满,2、由于是分期开发，服务面积达不到，亏损期会延长,O（opportunity）,1、幼稚园教育品牌的支持,2、香港、深圳、常平购买者对较高物业费的消费习惯,3、政府已经从政府指导价为物业费备案，市场协商成为主流,4、竞争对手低档物业服务及收费使高端楼盘及配套服务有一定市场,T（threat）,1、物业市场竞争的不规范性,2、万科等品牌物业服务收费情况仍不了解，,3、此次目标客户主要为常平客户，对物业服务费用较高的消费习惯不强,4、前期开发区域物业服务质素不高对新区的影响,第二部分 服务策划及费用设想,传统,综合资产服务一站式服务,体验式客户服务,风险评估战略规划危机管理训练有素的安管专员,安保措施,日常清洁、绿化,建筑维修,（突发性维修）,客户服务（大厅接待）,财务收费,房地产竣工后的附属功能,专业的建筑装饰维护家政服务后勤计划执行环境政策针对传染病毒的卫生管理,全现的预防性保养计划健康及安全风险评估设备持续升级改善的资本开支,一站式礼宾服务一体化接待方案人情味个性化的业户关系计划,财务软件平台资产管理,房地产投资使用“俱乐部”,项目引入第一太平戴维斯或者仕邦魏理仕管理,通过品牌管理公司提高项目的形象，通过细节服务打动客户，为置业家庭提供贴心的管家服务。,加强基础服务：安管防护,从小区大门区大门入户大堂电梯大堂报警系统设置五重安防系统；另外，消防自动报警系统，可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等智能化管理服务，为业主营造一个舒适安全的家居空间,客服的提升,设计多重服务，前台受理、区域管家、装修事务受理专员、设施开通专员、让业主足不出小区就搞掂，另外，还为业主提供保姆、钟点工、清洁家居、小孩托管等个性化服务。社区文化的提升，结合细儿园资源，从教育入手，深化社区教育文化，以此提高物业附加值,小区创示范/ISO贯标，提高业主对小区信任,行业一般在前期服务协议中约定，若物业企业取得市省国优，物业费相应上升10%25%,服务策划及费用设想,不是越便宜越好,我们不能削弱高品质服务的影响力,普遍的误解：较低的物业服务费意味着提高房地产的市场竞争能力？,消积的管理方式：永久关闭夜景照明、放弃维护,购买奔驰、宝马、保时捷时人无讨价还价：,购买的信念：,个人身份+安全性+可靠性+售后服务+价值保持,拥有高品质的服务才能保持物业价值,费用设想,费用设想,序号,项目,收费标准元/月,1,高层18层,2.62.8,2,小高层11层,2.22.6,3,小高层9层,2.22.6,4,叠加别墅,3.84.5,5,会所,3.84.5,6,幼儿园,3,7,商业,3.84.5,8,车位,100180元/个月,2008年度费用设想,项目,面积,单价,收费率,收入/年,支出/年,年度盈亏,住宅,22,176.00,2.8,90,128374,会所,2911.59,4.5,100%,26204,幼稚园,3466.8,3,100%,20801,商业,750.36,4.5,90%,6753,车位,219,180,15%,11826,其他(办证),76000,小计,269959,-1983915,项目,面积,单价,收费率,收入/年,支出/年,年度盈亏,住宅,91210.38,2.8,90,770244+521897,会所,2911.59,4.5,100%,157225.8,幼稚园,3466.8,3,100%,124804.8,商业,750.36,4.5,90%,40519.44,其他,1748.89,3,90%,50000,车位,83,180,15%*3个月,6723,车位,407,180,219*60%*12个月,270864+15228,其他(办证),小计,300万,-100,2009年度费用设想,(二期预计09年10月1日交楼),项目,面积,单价,收费率,收入/年,支出/年,年度盈亏,住宅,91210.38,2.8,90,会所,2911.59,4.5,100%,157225.8,幼稚园,3466.8,3,100%,124804.8,商业,750.36,4.5,90%,40519.44,其他,1748.89,3,90%,50000,车位,83,180,30%,50000,车位,407,180,60%,500000,其他家政,150000,小计,480万,-100万,2010年度费用设想,项目,月收入,月数,收入/年,支出/年,年度盈亏,2008,30000,2,60000,10万,-4万,2009,100000,12,120万,60万,+40万,2010,150000,12,180万,100万,+80万,小计,306万,170万,+116万,会所20082010年费用设想,综述:,2010年物业费收入380万及会所收入180万,物业支出480万,会所在100万,小计亏损在20万/年,如果家政及车场收入理想,则会持平,第三部分 预算案说明,08年全年费用225万,其中1-10月费用152万,10月31日收楼(行业操作在收楼前费用一般由开发商负责),09年由于管理面积在10月1日前只有29000平方,其余7万平方在10月1日交付,故收不敷出,亏损在100万左右,2010年管理面积10万,年收入在380万,而费用在480万,计入会所收入后,年度亏损在20万,若家政业务开展顺利,以1000户10%300元/户/月=36万,则可持平,费用预算中人工占预算总费用的50%,由于我们要提高服务水准,故总体费用较高,预算案说明,人手编制说明：详见附表,一期为101105人其中物业80人,会所21人,一、二期为131人,会所27人,以上编制包括清洁、绿化人员,人手配置以增加客服，减少安管人员，提高快速、及时响应业主服务为宗旨编制，增设了区域管家5人，装修事务专员1人，设施开通专员1人，品质及文化专员1人，让业主体验到物业高效、专业的服务,预算案说明,预算案说明-年度公共水电费,项目,数量,计算公式,小计,园林灯、路灯,200个,200个0.04KW12H30D12个月0.61元/度,2.1万,电梯、,17台,17 15KW2H30D12个月0.61元/度,12万,梯间灯,318个,3180.04KW12H30D12个月0.61元/度,3.4万,大堂架空层灯,200个,200个0.04KW12H30D12个月,0.61元/度,2.1万,厅前灯,318个,3180.04KW12H30D12个月0.61元/度,3.4万,水景水费,2500立方,25004次/年3倍2.8元/立方,8.4万,绿化用水,40000,400001吨水/年2.8元/立方,11.2万,冲洗地面用水,2.4万,2.4万 1吨水/50次12次/年2.8元/立方,16128,办公用电,5000元/月,6万,其他节日用电水泵房用电等,10万,冲洗车库用水,18183,1.8万 1吨水/50次12次/年2.8元/立方,1.2万,车库用电,18183,以10 配置灯一具,40W,另半地下室共2200个灯,23万,小计,85.5万,第四部分 存在问题暨建议,物业费用中除了人工费用占50%左右，节省人员建议如下,存在问题暨建议,公共水电费用占费用的20%，对公共水电建议如下,1.少设计出入口且合并部分出入口，,如人行与车行出入口合并在南2栋与4栋中间,用2个人/班来守护;,2.加强智能化安防的设计,如人行出入安装刷卡系统及与监控中心住户的对讲主机;如车场设计自动道闸及收费系统,3.设计周边红外、探头、巡更系统，减少后期安管人员配置,4.大堂及电梯车库均设置探头,减少安全隐患,1.水景、泳池的水可否用于浇灌绿化，然后再向水景补水，保持水景的流动性，减少洗水景的频率，水景以25000立方，泳池以1000立方，计可节约年水费约5万元,2.绿化浇灌以喷淋为主,节约人工及用水,且需安装水表,3.车库用电线路设计为两路,白天及夜晚开启不同的线路,节约用电,4.路灯.园林灯也需多线路控制,安装电表,5.梯灯.电梯前室.大堂灯除消防要求的照明外,其他建议用感应灯并采用节能灯具,物业办公场所事宜,1.客服中心及相应各部门办公室建议集中,便于提高联系及工作效率,2.监控室预留二期三期的线路(监控对讲消防背景音乐等),3.在公共地方(如部分架空层首层设计公共洗手间),4.对于工程清洁绿化安管的办公仓库事宜也需提前考虑,5.设备房应考虑外间的值班室,便于日常记录休息工作,存在问题暨建议,若不实施一费制,则建议将公共水电费另计,85万/年,建筑面积为100088,每月水电费分摊约为0.70.8元/,则建议,管理费为2元/(不包括公共水电费,每月抄表分摊),但此收费与国家物业管理费收费办法中明确包括公共水电费相抵触,需下一步与东莞物业协会物价局房管局等部门沟通后再定,存在问题暨建议,期待您提出意见,谢谢!,黎宇清,137-12-511-911,