第4章-连锁经营网点布局与选址.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,情境引入：,现在我们见到的和听到的所有大型连锁零售集团，都是从最初的一个商店发展起来的，且往往设在创业者家乡或居住地附近。例如第一家沃尔玛商店设在美国阿肯色州的罗杰斯，之所以设在这里，不是因为这里对沃尔玛这样的折扣商店来说最具吸引力，而是因为这里靠近山姆,沃尔顿的家，而且租金也能承受。当沃尔顿的经营理念在这里获得成功之后，他便接着开设第二家、第三家,其经营理念也不断得到检验和完善。当沃尔玛商店克服了最初的困难，企业开始腾飞，自然而然地向更大范围扩张,首先遍及全美，进而走向世界。于是，一套成熟的企业扩张战略和选址策略便形成了，成为该零售商不断扩张的指导思想。,几乎所有成功的连锁企业都意识到，任何连锁企业的成功都离不开特定的地点优势，但幸运之神不会永远眷顾于你，只有坚持相同的理念才可能获得不断的成功。因此，店铺开发不再是一个简单的寻找店址的工作，而是经过一系列周密调查、科学论证的严谨而程序化的过程。,第四章,连锁经营网点布局与选址,一、网点布局,二、商圈分析,三、商店选址,一、店铺网点布局,连锁网点的建立与定位就像下棋布局一样，必须具有长远的眼光，能够从大局着想，要“招招皆慎”，以免“一步走错，全盘皆输”。连锁企业网点布局具有重要的战略意义。,(一)开发规划,1、,经营效益评估,是开店考虑的关键问题，也是首要问题。,2、必须进行充分的市场调查，并写出,市场调查报告,。,3、,城市开发规划,对店铺开发具有重要影响，必须搞清楚。,4、一定要进行科学的开店布点，请专业机构进行评估分析，制定,展店布点规划,。,5、作好,财务规划,，要充分考虑佣金、押金、租金、订金、赔偿金等问题。,6,、充分考虑,物流配送的问题,。,确定年度开店数、再开店范围界定、设店条件制定、商业区选择、立地选择及零售网络联结等方面，是主要的布点战术要求。,1年度开店数量,根据公司的各项资源及市场的需求分析，可以订出一个年度展店目标,。,2范围选择战术,一种是全面性选择，一种是部分性选择。全面性选择是面向全部市场空间。部分性选择包括城市繁华区、城乡结合部、交通要道处。,3开店条件的设计,店铺的面积、交通、招牌、内外卖场、装潢设计、楼层、建筑材料、店宽、水电等需要,。,4商业区选择,依店铺、商品、服务内容、客层来找有特定功能或属性的商业区。,5,立地布点战术,立地条件指店铺所在地周围的环境条件。如交通状况、公共设施、停车空间、商店密集度、办公室、住宅密集度、社会稳定状况等。,6,开店布点顺序,指各项立地条件的优先顺序。主要有三种顺序：全面布点、中心放射及包围布点。,(二)开发新店的布点战术,(三)不同商业形态的选择,(1),独立式,。特色为可放置较大型而醒目的招牌，且可设停车场和较具弹性的活动空间，但是必须具备独立吸引客源的能力。,(2),商业街,。此类商店大部分位于商业区的街道上，型态上可能会与许多他种商店一起营业。如餐饮、精品店、服饰品等。,(3),百货公司、百货大楼,。拥有较为固定的客源，节假日的人较多，因此交易次数较高，营业额也会相对随之提升。,(4),大专院校,。这类连锁店大部分设于学校内，主要顾客均来自于学生及教职员工，营业时间和学校上课时间也相适应。,(5),交通枢纽,。主要指机场、车站、码头等为旅客服务的场所。由于客源量大，有固定的客源，顾客群初步可认为以中、老年龄层居多，且淡旺季分明。须权衡店面面积较少、客源流量大、停留时间短等。,(6),写字楼,。底商多半设立于地下或最初几层以吸引大楼本身及过往人为主。,(7),医院,。速度、品质、卫生等是医院内店面的常规。因拥有固定客源，较不易产生同业竞争的情形，但需考虑产品配合顾客导向的需求问题。,(8),公园、动物园、博物纪念馆、游乐区、古迹区,。此类地点是封闭式的商业区形态，仅节假日呈现颠峰营业状况，因此淡旺季区别大，而且多半。,自然形成的商业中心,中心商业区,（,central business district,，,CBD,）,是一座城市商业,网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶,层的人。,次级商业区,（,secondary business district,，,SBD,）,是分散在一座,城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交,叉路口。,邻里商业区,（,neighborhood business district,，,NBD,）,是为了满,足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要,由若干小商店组成。,专业一条街,（,string,）,是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形,成的一条商业街。,资料：根据人口数量的网点设置和业态业种选择,按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售业态的配置：,（）,5000,以下居民：应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服务类商店（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带出租等）等网点，满足居民的日常需求。,（）达到,2,万居民：应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、咖啡屋等餐饮网点；影剧院、文体设施等文体娱乐场所。,（）达到,10,万居民：应增加设置大型超市；百货商店；儿童游乐园，中大型书店、银行、邮局等。,（）达到,50,万居民：应增加设置区域购物中心；超大型超市（货仓式商场）；商业街；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。,（）达到,100,万居民：应增加设置大规模的购物中心，内设有,2,个以上大型超市或百货店、,150,个以上中型专卖店和专业店、,30,个以上餐饮店及,20,个以上室内室外娱乐休闲场所；大型百货商厦；高级酒店等。,二、商圈分析,商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的因素进行实地调查和研究分析。,商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。,（一）商圈分析的意义,1,、可用于新开商店的选址，商店的选址必须以选择适当的商圈作为基础；,2,、可以预测新开商店的经济效益，根据商圈购买力的大小及在本店的购买概率大体测算本店的销售额；,3,、可以帮助零售商计算出特定地理区域内的最佳网点数；,4,、可以帮助零售商了解周围环境的其他因素变化，如竞争状况、城市建设、政策法规、经济增长等情况。,5,、可以具体了解消费者的构成及其特点，从而确定商店的目标市场和经营方针，并随时根据商圈内消费群的变化灵活调整营销组合策略；,（二）商圈的构成,商店的商圈一般由以下三部分组成：,(1)主要商圈(,primary trading area)。,这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店5570的顾客来自主要商圈。,(2)次要商圈(,secondary trading area)。,这是位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店1525的顾客。,(3)边际商圈(,fringe trading area)。,指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。,主要商圈,次要商圈,边际商圈,商圈形状图,在美国一个折扣店的核心商业圈半径为64公里，次级商业圈半径为64-128公里，边缘商圈为半径128256公里。,（三）影响商圈形成的因素,商店规模,：,商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利于扩大其销售商圈。,经营商品的种类,：,食品和日用品的商店和经营选择性、技术性强，需提供售后服务的商品以及满足特殊需要的商品商圈不一样。,商店经营水平及信誉：,具有颇高的知名度和信誉度，会吸引许多慕名而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。,促销策略：,家庭与人口因素：,商店所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平以及流动人口数量与构成等，对于商店商圈的形成具有决定性意义。,竞争对手的位置：,一家商店比两家商店的商圈要小。,交通状况：,收费桥梁、隧道、河流、铁路等严重影响商圈大小,。,（四）商圈划定方法,商圈划定方法对于已设商店和新开设商店各有不同,对于已设商店，通过抽样调查记录、售后服务登记等,收集有关顾客居住地点的资料。确定固定消费群体和,流动消费群体，画出主要、次要、边际商圈图。,新开设商店划定商圈要根据各种资料进行趋势分析，,运用城市规划、人口分布、住宅建设、公路建设图等,进行测定。并运用各种定量分析方法。,无论采用哪种方法划定商圈，必须考虑时间因素。,1,、雷利的零售引力法则,零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。,雷利法则的数学等式,（,Ba,/Bb）=（Pa/Pb）（Db/Da）2,Dab=d/1+(Pa/Pb)1/2,Ba,是,A,都市从中间地,C,都市吸引来的零售销售额，,Bb,是,B,都市从中间地,C,都市吸引来的零售销售额，,Pa,是,A,都市人口，,Pb,是,B,都市人口，,Da,是,A,都市与,C,都市之间的距离，,Db,是,B,都市与,C,市之间的距离.,Dab,是,A,都市商圈的限度,D,是,AB,里程距离,例如，假设,A,市有40万人，,B,市有10万人，,C,市位于,A、B,之间，距,A,市30公里，距,B,市10公里。,代入1式得：（,Ba,/Bb）=40/10（10/30）2,则可知：,C,市的人到,A、B,两市购物的比例为4：9，,说明,B,市对,C,市的吸引力较大，其主要原因是距离较近，消费者认为购物便利，购物成本较低。,代入2式得：,Dab=40/1+(40/10)1/2=13.3,公里,说明从城市,A,算起13.3公里的地点即是两城市商圈界限所在.,A,B,C,30,KM,10,KM,13.3,KM,2,、哈夫法则,哈夫模型是指在数个商业聚集区集中于一地的场合，居民利用一个商业聚集区的概率，这一概率是由商业聚集区的规模和居民到该区的距离决定的。通过该模型可在一定程度上计算出顾客来该区购物的概率，从而为经营者的经营决策提供依据。,Pij,=(Si/T)/(,Sj,/T),Pij:i,地区的消费者在,j,商业区购物的概率；,Sj：j,商店的规模(营业面积)或,j,商业区内某类商品总营业面积；,Tij：i,地区的消费者到,j,商店的时间距离或空间距离；,：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或,空间距离敏感性的参数;,Sj,/T:j,商店或商业区对,i,地区消费者的吸引力;,:同一区域内所有商业区或商店的吸引力.,商 店,时间距离分钟,超市规模/平方米,A,40,50000,B,60,70000,C,30,40000,例如，一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表43所示：,如果,=1，,每个超市对这个消费者的吸引力是：,A,的吸引力是：5000040=1250,B,的吸引力是：7000060=1166.67,C,的吸引力是：4000030=1333.33,该消费者到每个超市购物的概率分别是：,到,A,的概率：1250(1250十1166.67+1 333.33)=0.333,到,B,的概率：1166.67(1250+1166.67+1 333.33)=0.311,到,C,的概率=1333.33(1250+1166.67+1 333.33)=0.356,肯德基的商圈确定,肯德基的成功离不开其科学的商圈确定，以及以此为基础的选址策略。肯德基科学的选址策略与商圈确定，是肯德基在中国市场成功的第一步。这非常值得我们的餐饮连锁企业借鉴。肯德基在进入某个城市之前，要做的第一件事就是通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。然后，根据这些资料开始划分商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在,1000,万元算,1,分，,5000,万元算,5,分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。通过打分，把商圈划分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点消费型，还有社区型、社区商务两用型、旅游型等等。在商圈的选择上，即要考虑餐馆自身的市场定位，也要考虑商圈的稳定度和成熟度，肯德基的原则是，一定要等到商圈成熟稳定后才进入，以避风险。确定商圈之后，还要考察这个商圈内最主要的聚客点在哪里。如北京的西单是个成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯德基的目标是：力争在最聚客的地方开店。在这个区域内，人的流动线是怎么样的，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，都要派人去掐表测量，然后将采集来的数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，能否在此地开店，投资额最多不能超过多少。据称肯德基把北京市场分为,100,个商圈，也号称要在北京开,100,家连锁店。事实上，商圈分析的结论是肯德基选择是否进入的主要依据。,（五）商圈分析,商圈分析有大环境和小环境之分；,大环境决定该区域的零售潜力；,小环境决定潜在顾客是否愿意光临该商店。,商,圈,分,析,大,环,境,量的方面,人口数、人口密度、家庭数,流动人口数、客流规律,零售业销售额、营业面积,大型店状况,交通装备及交通量,质的方面,年龄、职业、家庭人口构成,收入水平、消费水平,就业状况、产业结构,城市规划、城市间关系,竞争店、互补店的地区分布,市政设施、商业街的规模,小环境,主体方面,店铺规模、业态、品牌、信誉,商品配置、楼层构成及配置,吸引顾客的设施状况，如停车场,销售促进、营销及其组织活动状况,附加因素,文化、公共设施的有无,人口规模及特征,人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。,供货来源,运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性,促销,媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况,经济情况,主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。,竞争情况,现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。,交通状况,交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量,法规,税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制,其它,租金；投资的最高金额,大环境商圈分析,（1）商业经济分析,是对主导产业及产业多角化程度等进行的分析。通过这些分析，企业可掌握商圈内是否存在产业、是什么产业以及会给商圈带来什么影响。,若商圈内居民多从事与主导产业相关的工作，那么该产业的发展前景就会直接影响商圈内居民的收入和消费水平，进而影响商圈内的市场容量。,如果商圈内产业多角化发展，则消费市场一般不会因某产业市场需求的变化而发生大的波动。,如果商圈内居民分散在很多行业工作，那么居民总体购买力水平的波动就不明显，对零售商店营业额的影响也相对较小。,（2）竞争状态分析,竞争并非一无是处，零售店的店址还是应尽量选择在商店相对集中且有发展潜力的地方，对经营选购性商品的商店尤应如此,如果一个城市里有三家商店竞争销售相同的商品，那么集中在一起的两家商店比离开一段距离的另外一家商店更具有优势。,当店址周围有多种商店类型协调并存，形成相关商店群时，往往会对经营产生积极影响,然而，如果进入商店过多而有效需求不足的地区，则有可能导致经营失败。零售商店的饱和程度通常用饱和指数来衡量。,IRS=CRE/RFIRS,是某地区某类商品零售饱和指数；,C,是某地区购买某类商品的潜在顾客；,RE,是某地区最大顾客平均每周购买额；,RF,是某地区经营同类商品商店的营业总面积。,假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为,IRS10000025144000￥1736,这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。,资料：商圈分析工具地理信息系统,今天，越来越多的零售商利用地理信息系统软件。地理信息系统能够提供绘图资料，从而能形象地描述商圈特点，包括人口特点、顾客购买情况以及当前和潜在竞争对手的位置等。过去，零售商进行商圈分析，不得不搬来一叠厚厚的地图，对考察区域以及竞争对手的位置进行手工资料收集和分析，现在，他们可以借助地理信息系统，将人口统计等诸多数据纳入地理数据中的自然地理要素、行政区划和有关的地理位置数据，使零售商很直观地对区域内各方面条件做出综合判断和分析，并对不同区域内的情况进行比较，对零售商的投资与开发产生积极的作用。全球最大的零售商沃尔玛就是地理信息系统的最大受益者。,CIS,软件的用途很广。例如，零售商可以利用,GIS,软件考察目前哪些分店的商圈内家庭年均收入超过5万元；零售商在开店前利用该软件预测新店的销售额及其对原有商店销售额的潜在影响；零售商还可以通过,GIS,软件确定最佳位置上的顾客特点，据此设计模型，以便在全国范围内找到最好的店址；零售商甚至还可以利用,GIS,软件考察市场渗透率，明确其地理位置的优势和劣势。,南山创业商圈分析,三、商店选址,选址是连锁企业在商圈分析的基础上进行的更为深入的具体工作。商圈分析是对商圈内整体情况的把握，而选址则必须具体地落实连锁分店的驻点。,（一）位置选择因素分析,1、客流规律,（1）客流性质,分享客流：从邻近其他商店形成的客流中获得的，而不是本身产生的客流。,派生客流，是指顾客到某地并不是专程购买商品，而是为其他目的，顺路进店所形成的客流。,本身客流，是指专程到此商店来购买商品形成的客流，大中型商店的客流大部分均属本身客流。本身客流的形成和发展是零售企业获得经营成功的重要因素。,（2）潜在固定顾客,未来人口成长的趋势决定着商店的发展规模，商圈内人口的增长情况、新婚家庭的增加、人口年龄结构等都是开设新商店必须事先了解的。,据国外调查资料表明，现代化超级市场有50的顾客来自距商店半里内的区域，因此，在考虑一家新超级市场的可能地点时，一般都要求在计划地点05公里半径范围内，必须有1万人定居。,我国居民还没有普及现代化交通工具，去超级购物主要靠步行，商圈范围在步行20分钟之内，要求商圈内人口居住密度更高。,（3）流动顾客,过往行人是商店客流来源的一个重要组成部分,首先要了解行人的年龄结构，有些过路者如儿童、青少年不一定是顾客；,其次要了解行人来往的高峰时间和稀薄时间；,再次要了解行人来往的目的及停留时间；,主要路段客流调查表,项目,名称,节 假 日,平 时,备注,方向,机动车,自行车,行人,方向,机动车,自行车,行人,东,西,东,西,西,东,西,东,南,北,南,北,北,南,北,南,时 段,机动车流量（辆）,自行车流量（辆）,人流量（人）,备注,上行,下行,上行,下行,上行,下行,78,89,910,1011,1112,1213,1314,合计,道路截点流量登记表,道路名称：地 点：调查人：时间：年 月 日,2、周边商店聚集状况,异种零售业的聚集,有竞争关系的业态聚集,有补充关系的零售业聚集,多功能聚集,竞争店与所开设新店的距离，以及在地理位置上的优、劣势；,竞争店的销售规模与目标定位；,竞争店商品结构和经营特色；,竞争店的实力和管理水平。,3、竞争对手分析,4、交通地理条件,交通便利性、街道特点、地形特点,5、城市发展规划,城市建设长远规划对商店将来的经营带来重大影响。从近期来看并不理想，但从规划前景看又可能很有发展前途。,国美电器的选址要求,1,、,商圈要求,：,1,）商业街店,临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。,2,）店中店,在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。,3,）社区店,位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口,10,万人左右（一层）。,4,）特定市场店,手机、,IT,一条街（一层）。市级手机、,IT,一条街。,5,）交通枢纽店,位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。,2,、,建筑要求,：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼。非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,3,、,面积租期要求,：,1,）小型店：,30,50,平米。,2,）中型店：,80,120,平米、,160,240,平米。,3,）大型店：,260,320,平米。,4,）旗舰店：,400,平米左右。,4,、,开店原则,：小型店只经营,3C,商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。,（二）店址评估,1、新店营业潜力,通过预测商店销售额来确定，可以根据过去在类似环境中的经验、同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析方法计算出来。如：即根据已知的商店商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。,新店营业潜力、开店投资与经营费用测算、损益平衡点分析,假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈,内的居民户数为2000户，第二层次即次要商圈内的居民户,数为4000户，第三层次边际商圈内的居民户数为6000户。,若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元则,：,主要商圈居民支出总额：500,X2000=100,万元,次要商圈居民支出总额：500,X4000=200,万元,边际商圈居民支出总额：500,X6000=300,万元,据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为,30，在次要商圈,10，,在边际商圈为5，则：,主要商圈购买力为：100,X30=30,万元,次要商圈购买力为：200,X10,=20万元,边际商圈购买力为：300,X5,=15万元,该新店营业潜力可估计为：30+20+15=65万元,2、开店投资与经营费用测算,开店前期投资预估开店投资主要包括：(1),设备,，如冷冻冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。(2),工程,，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。(3),商业建筑和停车场费用,。,开店后经营费用预估经营费用可分为固定费用和变动费用。,固定费用,是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；,变动费用,是指随商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。,同时应注意：货损控制在4%以内；店员薪资总额不超过总费用一半；总费用与销售额的比例便利店要在18以内，超市要在12以内；总费用与总利润之比要维持在80之内；固定费用占总费用的比例应为85以上。,3、损益平衡点分析 损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点店铺即有盈利，低于此点表示亏损。,损益的计算方法如下：,实际损益=税前损益-分担总部费用,税前损益=销售毛利-变动费用-固定费用,销售毛利=营业收入-销售成本,损益平衡点的计算方法如下：,损益平衡点销售额=固定费用/（毛利率-变动利率）,经营安全率计算方法如下：,经营安全率=(1-损益平衡点销售额/预期销售额),X100,此比例是衡量店铺经营状况的重要指标，一般测定为：安全率处于30以上为优秀店；处于20-30为优良店；处于1020为一般店；10以下为不良店。,（三）两种具体的选址方法,1、市场需求与供应密度分析方法,这种选址方法是通过对一个区域市场的,零售潜力(需求密度)状况,，结合当地,已有的零售商店情况,和,可供选择的店址(供应密度),进行综合分析，最后在合适的商圈确定可选用的合适店址的一种选址方法。对于不同业态的零售商而言，其需求潜力的影响因素是不同的,例如，某个连锁百货公司正在对某个地区开设商店的可能性进行评估。这家百货公司确定的影响潜在需要的最主要因素有三个，分别是：中等家庭收入超过40000元；每平方里的住户数超过2万户；最近三年每年人口平均增长率至少2。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,公 路,公 路,山,区,山,区,铁,路,商店密度和可选择的开设地点图,现有商店,可供选择的地点,符合二个条件,符合三个条件,符合一个条件,2、多因素组合分析法,选 址 因 素,权重,预选店址得分,权重*预选店址得分,店址1,店址2,店址3,店址1,店址2,店址3,商圈内人口多,5,8,7,9,40,35,45,商圈内收入高,5,5,7,6,25,35,30,接近目标顾客,5,6,5,6,30,25,30,机动车流辆大,3,7,8,7,21,24,21,非机动车流辆大,3,5,5,6,15,15,18,行人流量大,5,5,6,6,25,30,30,与邻店关系融洽,2,-4,3,4,-8,6,8,物业费低,4,6,5,-3,24,20,-12,广告费低,2,5,6,3,10,12,6,商店能见度高,3,3,5,5,9,15,15,营业面积合适,3,4,-2,6,12,-6,18,店面可扩充,2,-6,-2,-2,-12,-14,-4,停车位充足,3,-5,3,6,-15,9,18,合 计,190,226,231,（五）选址分析报告,随着国内连锁企业的迅猛发展，选址工作越来越被人们所重视，店铺选址也成为一个新兴行业脱颖而出，店铺选址员的主要工作包括市场调研、选址、谈判等几个部分。,商店选址分析报告的内容如下：,(1)新店周围地理位置特征表述(附图说明)；,(2)被选店址周围商业环境和竞争店情况；,(3)新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次；,(4)新店开业后预计能辐射的范围；,(5)新店的营业面积和商品结构；,(6)新店的市场定位和经营特色；,(7)新店址经营效益预估；,(8)新店未来前景分析。,大中电器选址分析,