建业天筑个案分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,建业天筑,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,建业天筑,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,建业天筑,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,建业天筑个案分析,建业天筑,个案,市场研究部 刘伟伟,项目概况,研究思路,项目分析,营销推广,项目,SWOT,分析,项目优劣势分析,产品分析,客户分析,推售分析,项目概况,项目名称,建业天筑,物业地址,郑东新区东风南路与康平路交汇处,开发商,河南建业住宅集团,物业类型,超高层、小高层、商业,占地面积,130,亩,总建面,43,万,容积率,3.49,一期产品,3,栋,432,套,规划户数,1809,户,停车位,2700,余个,(,地下两层,),产品设计师,梁志天,物业管理,台湾怡盛物业,代理公司,合富辉煌,建业天筑为建业集团打造住宅,21,年里程碑，致力于打造中原豪华住宅,VI,展示,围挡,项目售楼部,户型单页,手提袋,置业顾问名片,项目均以黑色作为底色，烫金突出其高端形象，通天塔,作为项目,项目外部配套,交通配套,：地铁,1,号线、,5,号线、郑汴轻轨，公交,60,路、,158,路、,165,路、,319,路、,326,路、,916,路、,y805,路；,教育配套,：康平路小学、康平路第二小学、聚源路小学、心怡路小学、四十七中（省重点）、九十六中、八十四中、郑东新区外国语学校,生活配套,：颐和医院、丹尼斯七天地、宝龙城市广场、正大生活馆、郑州市图书馆、七里河滨河公园、雅乐轩酒店、锦江正方圆大饭店、永和伯爵酒店等,未来项目外部配套完善，可满足业主生活需求,周边配套展示,康平路小学,郑州九十六中,郑州东站,完善的教育配套，方便的交通体系，成为吸引客户的一大亮点,建业项目分布,建业天筑：总建面为,43,万，均价为,25000,元,/,建业壹号城邦：总建面为,7.7,万，,建业贰号城邦：总建面为,25,万，均价为,14000,元,/,郑西联盟新城：总建面为,240,万,联盟新城：总建面为,16,万,在售,已入住,待售,建业森林半岛：总建面为,26,万，,建业五栋大楼：总建面为,16,万，均价为,15000,元,/,建业春天里：总建面为,14,万,据不完全统计，建业在郑州项目总体量约为,750,万，目前在售、待售项目占,45%,，体量较大，四散三环内；物业档次较为高端，其物业质量在郑州得到业主的普遍认可,建业置地广场：总建面为,26,万,建业香槟圣园：总建面为,8.5,万,建业城市花园：总建面为,303,万,建业枫林上院：总建面为,8.4,万,建业密码国际：总建面为,5.7,万,项目概况,研究思路,项目分析,营销推广,项目,SWOT,分析,项目优劣势分析,产品分析,客户分析,推售分析,项目整体概况,四季恒温花房,会所,2-3F,商业街,7,6,11,1,4,5,8,9,2,3,10,一期,二期,项目内部规划,10,栋住宅，分两期开发，其中首批推售产品为,6#,、,7#,、,11#,；,项目内部规划有,1,栋私人会所，,1,栋四季恒温花房、,1,栋酒店及商业街；,住宅内部采用四大智能化系统：物管系统、中水系统、指纹识别系统、智能化家居系统；,物业外立面,1,层为干挂石材，其余为铝材幕墙和,Low-E,玻璃；,项目从用材到规划均按豪宅标准打造，符合其豪宅定位,内部配套展示,商业街,私人会所,玻璃,四季恒温花园洋房,小区内完善的商业和娱乐配套，提升项目豪宅品质,规划园林,项目概况,研究思路,项目分析,营销推广,项目,SWOT,分析,项目优劣势分析,产品分析,客户分析,推售分析,首批产品分析,首批推售产品以,230-330,为主，均价为,25000,元,/,6,7,11,推出,房源,层数,层高,(m),单元数,梯户,面积,推出,套数,6#,33,3.5,1,3T1,600,六房两厅,32,7#,35,3.3,2,3T2,330,五房,68,2T2,280,四房,68,11#,31,3.1,1,2T4,79,两房,120,37,3.1,2,2T2,230,四房,144,合计,432,一层均为架空层，挑高,6.2m,项目采用,6800,元,/,精装修，客户有三种装修选择方案，预计,2016,年上半年交房；,6#,是楼王，工人电梯、主人电梯、客人电梯分开；客厅面积为,90,，卧室面积为,117,(,包括书房、衣帽间等,),；,23,层以上配有私家游泳池,(,共,10,套,),，面积为,3,*,8,，深,1.5,米，可以自由换水；按套销售；,户型,总面积,客厅,主卧,次卧,1,次卧,2,餐厅,厨房,主卫生间,入户门厅,阳台,面积,开间,进深,7#B,330,38.3,5.4,7.1,61,26.5,22.7,26.3,25.0,13.6,5.8,13.3,7#C,280,33.2,5.1,6.5,46,26.5,12.6,19.3,27.2,13.6,7.2,9.4,6#A,600,70,8.1,8.65,38.9,24.6,20.9,26.5,27,22.1,12.2,30.7,首批产品尺寸,7#B,：,该户型客厅进深较大，主卧面积远远大于客厅面积，降低业主身份尊贵感；次卧、阳台较小，中厨和西厨面积共为,25,，显得相对狭小；,7#C,：,该户型客厅开间和进深比例相对适中，主卧与客厅面积比适中，但次卧，餐厅面积过小，,2,个阳台仅,9.4,；,6#A,：,该户型客厅实用面积为,70,，主卧实用面积为,38.9,，其中主卧加书房、衣帽间、主卫，面积约,107,；厨房面积较小；,首批产品的客厅开间和进深比较为合适，但主卧较大，次卧、厨房、阳台面积过小,7#B,户型图,330,5,室,2,厅,4,卫,2,厨,该户型主卧面积约,61,，客厅面积约,38,，用客厅面积换主卧面积，可以提升业主居住舒适度，但也降低了客户对于大平层超大客厅的追求；,层高为,3.3M,，普通户型为,2.9M,，不会给业主造成空间的压抑感；,劣势：,天筑的装修由梁志天打造，色调偏冷，缺乏家的温馨感觉；,阳台过小，次卧面积过小，同时，凉衣台在通往保姆房通道，影响业主私密性,空间布局不合理，暗卫、阳台过少、偏冷色调的装修风格都成为该户型的劣势,7#C,户型图,280,5,室,2,厅,4,卫,2,厨,该户型类似,330,户型，但面积更小，加上较低的得房率，降低大平层的舒适度；,阳台较少，严重影响采光、通风；,卫生间属于暗卫，不利于空气流通；,暗卫、较低的得房率、少阳台，成为建业天筑在户型设计时的硬伤,样板间赏析,职能电器系统,电梯轿厢,客厅,主卧,厨房,样板间由梁志天打造，客户有三种方案可选择，精装修标准为,6800,元,/,，样板间以暗色系为主，给人低调奢华的感觉，缺乏家的温馨,项目概况,研究思路,项目分析,营销推广,项目,SWOT,分析,项目优劣势分析,产品分析,客户分析,推售分析,优势,-Strength,劣势,-Weak,1.,河南建业集团在郑州具有很高的知名度，其产品得到较多客户的认可；,2.,目前大平层在郑州属于稀缺产品，将会吸引部分追求新生事物的客户群；,3.,项目内部配套齐全，方便居民生活和娱乐需求；,1.,项目位于写字楼集聚区，后期人流、车流多，降低生活居住舒适度；,2.,项目建筑密度较大，成为高端住宅的一大硬伤；,3.,高架桥距离项目紧数百米，后期将成为噪音的主要来源；,SW,分析,噪音和建筑密度大成为项目的主要劣势，采用隔音材料将会在某种程度上将劣势转变成优势,项目概况,研究思路,项目分析,营销推广,项目,SWOT,分析,项目优劣势分析,产品分析,客户分析,推售分析,推售分析,首推产品以提升项目档次为主，同时考虑周边环境对后期去化带来的影响,康宁路,6,7,11,东风南路,项目分两期开发，首批推售产品为,6#,、,7#,、,11#,三栋超高层，其中,6#,楼为楼王，首次推出可提升项目档次，通过私家游泳池向客户传递天筑高端定位；,7#,、,11#,紧邻商鼎路和东风路，该两条路均属于主干道，并且商鼎路上有高架桥，目前该两条路在项目周边的车流量还不大，后期企业入驻，将会带来大量的人流和车流，降低客户购买信心。,会所,公寓,商鼎路,项目概况,研究思路,项目分析,营销推广,项目分析,项目优劣势分析,产品分析,客户分析,推售分析,推售节奏,垂直的比弗利,项目于,2012,年,6,月,27,日举办奠基仪式，目前已建至,15,层左右，因为新政策规定,144,以上建筑需封顶才可售，因此项目预计,12,月底开盘，自临时售楼部开放至今，项目鲜少举办暖场活动,项目在,7,月,23,日入市以来，开启了郑州大平层新时代，在业内声音响亮,首篇报,广入市,2013.6.25,媒体见面,会、总部港,临时售楼,部开放,美国迪士尼原,版魔幻剧亚洲,巡演郑州站活,动，到访,2400,人,2013.7.23,2013.8.4,2013.10.15,正式售楼部、,样板间开放；,当天到访,300,组客户,2013.10.15,项目于,10,月,20,日认筹，截止,11,月,15,日排卡近,300,张：,100,以下交,10,万，,100-330,交,20,万，,600,交,50,万进行排卡,历次报广,项目自,6,月,25,日打首篇报广至今仅打四篇报广，推广力度较小,6,月,25,日,首篇报广,10,月,15,日,样板间开放,10,月,30,日,会员招募,11,月,12,日推广,600,的客厅,项目概况,研究思路,项目分析,营销推广,项目分析,项目优劣势分析,产品分析,客户分析,推售分析,客户分析,来访客户居住区域郑东新区,47%,，金水区,37%,，其他区域占比较少。金水区、郑东新区相对高端客户资源较多，属于项目重点推广区域，同时增加对区域目标客户群体的推广,客户分析,客户主力年龄区间,35-45,岁累计占比近,50%,，该年龄段客户基本处于事业上升、稳定期，购买实力较强，属于项目目标客户群,客户分析,短信和朋介对项目客户来访贡献较大，线下推广对于高端产品目标客户吸引力较大,项目概况,研究思路,项目分析,营销推广,项目,SWOT,分析,项目优劣势分析,产品分析,客户分析,推售分析,项目,SWOT,分析,S,分析,项目内部配套完善，为产品提升附加值；,项目所用材料、内部规划，均凸显其豪宅定位；,W,分析,精装修之后价格较高，挤出部分意向客户；,后期项目所属位置环境较为吵杂，影响居住舒适度；,O,分析,项目打造豪宅大平层，在郑州属于稀缺产品，将会吸引追求新鲜事物客户群体关注,T,分析,项目工程进度较慢，同时新政策要求,144,以上建筑需等封顶后才能销售，导致项目迟迟不能开盘；,项目所属区域为中高端居住区，周边竞品较多，对于产品的去化带来较大威胁,Thank you!,