房地产项目工程质量缺陷及对策.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,工程质量控制点的设置,房地产项目工程质量缺陷及对策,前言,房地产项目工程质量控制的关键点在哪里？,作为业主方的代表，项目工程师的工作重点在哪里？,钢筋、混凝土、模板、内外装饰外观质量？,工程质量通病如何防止？,居于国家、地方规程规范的验收标准？,还是居于客户使用、客户投诉的系统性缺陷消除？,本文通过对项目案例中客户投诉及其处理的统计资料进行系统的分析、整理，提出房地产项目工程质量控制点的设置。,特别注明：本文数据、图片主要来源于2005年上海“麦莎”、“卡努”台风后多个项目的工程照片，部分图片来源于网上收集的资料。并非指某一特定项目。,目录,1、客户投诉分类及统计规律,2、屋面与露台渗漏,3、门窗及框边渗漏,4、外墙面渗漏,5、卫生间及管道渗漏,6、地下室防裂与渗漏,7、墙地面裂缝,8、外立面装饰,9、成品保护与验收,10、工程质量管理体系,1.1客户服务系统CRM投诉问题分类,类别,一类级别,营销服务,销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动,规划设计,小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底,工程质量,结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保,物业维修维护放在服务类,质量问题,直接反应的现象,可能造成的影响及后果,渗漏水问题,屋面、露台防水,对业主装修、入住造成较大影响。,厨卫渗漏水问题,对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。,墙面渗水,维修困难,反复发生。,窗框、门框渗水,维修影响业主精装修台面等。,一步台排水不畅，雨水进入室内,造成室内木地板大面积被泡等严重后果。,CD组团采光井没有排水地漏,雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。,地下室外墙面未做防水,这是地下室渗水的根本原因。,照明系统受潮、进水,容易造成短路。,暖气、给排水问题,施工与图不符，装修误伤管线,造成严重漏水。,地埋暖气管有多处接头,漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。,排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内,容易进水受损。,暖气片漏水,漏水造成很大损失。,热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好,漏水造成很大损失。,供水水压不够，热水器打不着火,强弱电问题,电表爆炸,造成恶劣影响。,1.2、质量投诉现象及影响,质量问题,反映出的现象,可能引起的后果,其它质量问题,承重墙跑模,装修很难处理。,墙面裂缝,维修费时费力。,地面裸露暖气管,容易破坏管线。,卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓,影响防水效果。,回填土不实,管线脱落，散水台断裂。,阳光室底部保温脱落,容易脱落伤人。,露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓,容易脱落伤人。,外墙砖空鼓,容易脱落伤人。,外墙面返碱、外墙砖颜色不一致,影响外立面。,铁艺防锈处理不到位,容易损坏，影响外立面。,花园土层深度满足植草需求，植树不好成活,影响景观,项目,施工问题,影响,土建问题,墙、地面、天花不平整，误差较大,装修困难，影响使用,门洞不垂直，两侧墙厚度不一,装修困难，影响使用,跑模、空鼓、裂缝,影响使用,回填土不实,外墙砖返碱图A,图B,图C,影响使用,渗漏水问题,厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A,至,图H,对业主装修、入住造成较大影响,门窗问题,门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实,影响使用,中空玻璃内有杂质等,无法清理,管线问题,采暖井跑水,造成经济损失，影响居住和使用,地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A,图B,渗水，造成装修损失，影响居住,暖气供回水管接反；暖气管与自来水管串接,无法采暖,给排水问题,卫生间下水管脱节,漏水，无法使用,卫生间下水管内大量施工垃圾,堵塞，无法使用,热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度,易造成管堵，熔接处易渗漏,自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通,无法使用热水及取暖,冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞,户内返水,部分坐便器与墙壁距离过近,无法安装洁具,强弱电问题,电线未穿管；,CD,组团使用临时用电,烧毁业主电表,电线接串，一个开关控制多个灯,开关与灯不能对应，影响使用,门磁、窗磁安在室内，安装位置有误,无法使用,1.3,“某工程”,房屋交付客户投诉统计（420户）,数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）,合格工程 客户满意,门窗工程：1.32条/户 土建裂缝：0.19条/户,装饰工程：0.39条/户 给排水：0.05条/户,土建渗漏：0.20条/户,建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收指标，用于提高工程质量验收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，降低投诉率。,1.4、,“某工程”,客户,投诉问题统计,墙地面、门窗、渗漏是三座大山,1.5,“某工程”,2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后,1.6,“某工程”,2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后,1.7 从投诉统计中寻找工程质量控制点,4大客户投诉问题,2、屋面与露台渗漏,2.1案例：屋面与露台墙根渗漏,2.2案例：雨天不漏晴天漏,水顺着女儿墙面渗入防水层下的保温层内,这是某户露台积水,未排完的情况，露,台三面高过阳台门,槛，且无泄水孔，,一旦堵住只有朝室,内流,室内,这里最低,建议：水落管设计时要多考虑非正常情况，尤其上海暴雨较多，而且使用中也会有意外发生,2.3 案例：屋面露台积水、排水不畅,2.4：案例：室内外无高差，水倒灌入户,案例：C型露台、ABD型进户平台，都因为没有留足够的高差，且无底槛，用户装修后内外高差一样，甚至要略高，下雨时倒泛水。,石材贴完就跟门,槛一样高,这儿也,是，贴,完面砖,就和铝,合金门,下槛差,不多了,建议：设计时充分考虑实际使用中的情况,2.5 案例：砌体墙直接落在楼板上，无混凝土导墙,2.6：案例：过多的屋面反梁设置,露台大多是下有房间、梁上反的做法，这样的做法对下一层的空间感觉有利，但给施工、防渗漏以及露台的装修使用带来很多隐患。,露台反梁部分采用膨胀珍,珠岩填起，上面是卷材，从,基层做到面层过程较长，过,程中珍珠岩一旦受潮，水蒸,汽始终都在夹层中，早晚是,个隐患,四面反梁，好像,一个水池，但下,面是室内,2.7 案例：卷材防水层无法收头,象这里，未,卷进下槛，,存水试验不,漏下雨漏,建议：设计时对于反梁的设置需慎重，实际上，由于联排的层高较高（尤其底层大厅），下面梁在装修时是可以解决的；露台多固然好，太多就过了；今后审图时对于细部节点和选材要细。,2.8 案例：出屋面烟道根部处理马虎,露台、屋面防水节点设计处理，如烟道、防水卷边设计处理，这些部位容易往室内渗水图A,2.9、案例：露台、屋面防水节点设计处理，如护栏设计处理，这些部位容易往室内渗水图B,2.10 案例：过时的披水板及屋面防水构造设计,业主想搭,阳光棚，于是就利用反,梁，结果铝合金地脚打,穿防水层，造成渗漏,业主觉得,反梁有碍露台活动,于是面砖贴到反梁,顶，雨大时水会翻,过卷材渗入墙内,2.11 案例：,屋顶花园女儿墙周遍种植物已高于防水线,返回,2.12屋面、露台施工:,1.主要是控制结构层不渗漏，,防水施工前先进行结构闭水试验(淋雨检查)，,若有漏点先用防水宝或注浆处理；,2.防水施工时要求重点处理细部:泛水,墙根,管边等,女儿墙泛水,墙根防水细部,2.1 3 屋面防水保温构造,1、结构密实，自防水,2、混凝土导墙、反梁,3、倒置式屋面防水构造设计,4、女儿墙、管根、孔洞节点优先处理,5、防水材料必须收口,6、排水顺畅，防止倒灌,3.1案例：门窗框边渗水,3.2案例：门窗框顶部底部渗漏,3.3案例：门窗拼缝打胶渗漏,铝合金窗几乎所有的接缝部位都存在渗漏的可能性,3.4案例：推拉窗无高低脚，雨水倒灌,3.5 案例：铝合金门窗水泥砂浆框边塞缝不密实,发泡涨出切割，表面防水膜破坏,3.6 案例：发泡剂表面防水膜破坏,打胶,里面空的，发泡剂断打,3.7 案例：打胶太薄轻易拉脱,下槛里填的木块、,木屑，发泡剂打的,没用,3.8案例：建筑垃圾填塞底框,3.9 铝合金门窗框防水加强层,3.10 铝合金框边滴水和排水坡,门窗:,（1.）留设门槛(出阳露台门下槛),（2.）门窗框接头打胶质量,门下槛起到防水设防作用,门窗框进场时,验收接头打胶,3.11施工过程控制,门窗:,（3.）门窗框塞缝后,隐蔽前的交接验收,（4.）外框周边打胶质量,（5.）淋水检查,门窗框周边塞缝需逐一验收,3.11施工过程控制,3.12 门窗淋水检查方法,标准：门窗和墙体采用常压（0.2-0.3MPA）淋水检查，淋水管10PVC管，钻孔250；同栋搂每批34个。时间2小时。,全数检查,3.13非打开方法的渗漏处理方案,3个主要工序,1、内灌浆,2、外墙面砖防水勾缝,3、外墙面砖防水封闭,4、墙面渗漏,4.1案例：墙面孔洞与裂缝处渗漏,4.2案例：一步台排水不畅，雨水倒灌浸泡地板。,4.3案例：空调平台未做防水、排水不畅,返回,4.4 案例：地下室线盒渗水损坏业主已装修墙面。,4.5 外墙渗水通道,勾缝剂及外墙裂缝是进水的第一通道,找平层及粘接层是良好的“小水库”和渗水通道,墙体有不少的缺陷，轻质墙体内水可以到处流动,窗户塞缝质量很难保证,窗户本身漏水也常出现,4.6 石材挂贴外墙构造,4.7 石材墙面压顶,4.8 空调板根节点,4.9 外墙面孔洞堵补,5、卫生间与管道渗漏,5.1案例：,厨卫管道渗水,5.2案例：热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，水管热熔接口容易破、渗水。,5.3案例：返潮、发黑的装修木门套、木踢板,返回,5.4案例：室内采暖管线、各上水管线施工与图纸偏差太多，业主装修损伤管线，造成渗水,。,5.5案例：照明系统线管受潮、进水、漏电、短路：图为灯泡内进水，非常危险。,5.7案例：预埋供水铝塑管接头渗漏,返回,5.8案例：弱电系统设备均在地下井内，易受潮或被水淹，给检修带来困难。,厨房、卫生间:,1.同样是控制结构层不渗漏，防水施工前先进行,结构闭水试验，逐间检查,若有漏点用防水宝或注浆处理；,2.控制管根、烟道等部位的吊模质量,用膨胀细石砼，,必须分两次浇筑，第一次完成后要求灌水检查,不合格的打掉重来,3.防水施工时要求重点处理细部:管边,墙根等,插入图片,5.9卫生间防水施工控制,5.10 卫生间防水构造,5.11 管根孔洞堵补,5.12 地漏防水节点,5.13卫生间木门根部防水,1、木基层板离开卫生间地面50MM，内灌发泡剂,2、门饰面板离开地面5MM，下面打玻璃胶,6、,地下室裂缝与渗漏防治,6.1 地下室结构裂缝控制,三个地下室长200米，宽1753米，是超长大体积混凝土结构,设计采用3条后浇带，混凝土及后浇带全部掺入HEA外加剂,项目中心与监理、总包多次洽商讨论，并实地考察混凝土泵站,将地下室裂缝控制的重点放在：,混凝土坍落度（1214CM）,、砂石含泥量、施工控制和养护,取消混凝土板内的HEA,，仅保留了后浇带部分的HEA,在顶板转角处增加了,抗裂构造钢筋,6.2 地下室外墙防水构造,6.3 地下室顶面防水构造,6.4 地下室地面防水构造,6.5 地下室孔洞堵补,7.墙地面裂缝,7.1案例：外墙面裂缝,底层悬挑梁上,部的垂直缝,较明显，部分,外墙可见，约,0.3mm。多,分布在叠加,房底层客厅,部位。,这些裂缝由于悬挑梁下部地基处理不当（原设计要求填炉渣或聚苯板，实际下部已填实）,实际受力与计算不符造成，部分裂缝内外贯通，直接导致渗漏,7.2案例：内墙、地面裂缝,7.3 案例：回填土不实,散水台断裂。,这一类是梁下水平、柱旁竖直缝：缝随温度变化明显，清晨夜晚几乎看不见，中午温度高时明显，一般小于0.3mm。该类缝大部分由于砼或砌块材质不同，线膨胀系数不同，对温度变化敏感，多位于外墙两种材料交界处,打开以后看，钢丝网按要求做了,，但裂缝还是出来,此处渗漏有,些就是因为,内外贯通缝,7.4案例：砌体界面裂缝,7.5案例：,墙体界面裂缝、螺栓孔、脚手眼堵补不密实,7.6,控制砌体砌筑质量,斜砌砂浆饱满,斜砌前至少放置10天,砌筑时间要控制,分四次进行,砌块砌筑前要存放,28,天,运至楼内存放,顶砌斜砖至少10天后进行,7.7,砌体构造要求要规范,:,1.,设置构造柱,-,墙端头,拐角,2.,窗台压顶砼伸入墙体,3.,施工洞口过梁设置规范,窗台砼压顶两端伸入墙体至少200.,施工洞口设置过梁,并留马牙槎及构造钢筋,7.8甩浆:(工具采用空压机),1.粉刷墙面均提前一天甩浆，重点是砼结构面，,加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度,2.砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆，,避免竖向砖缝开裂,甩点均匀,控制密度及强度,7.9贴网:,1.墙体与结构梁柱相接处,2.过梁和窗台压顶的八字角处,3.,水电予埋管线处,墙与梁柱结合处,水电线管处,外墙钢丝网,(用保温钉粘贴),拉结筋与压顶钢筋拉通,窗下口设45玻纤网，400宽800长。,8、外立面装饰,8.1外墙砖返碱，影响外立面（售楼处）图B,8.2外立面墙砖空鼓、脱落，容易伤人，,8.3,外墙面砖施工前，根据图纸尺寸，核实结构实际情况，,以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现“破活”,窗间墙排版,确保对称美观,9、成品保护与验收,9.1案例：惨痛的铝合金门框,9.2案例：交叉作业保护,9.3面砖涂料阴角交接处处理，用粘胶带贴好，防止相互污染,美纹纸贴边,确保顺直美观,9.4窗边打胶同样要求用粘胶带贴好后再打胶,美纹纸贴边,确保顺直美观,9.5楼梯间梯井的细部处理,滴水线条,加鹰嘴处理,9.6,部品组装化设计,9.7交房验收:逐间房实测实量并记录-整改完善-,确保每间房的开间、方正、平整度,、,层高等无偏差,开间检查,层高检查,10、工程质量控制体系,10.1 建立完善的工程质量管理体系,技术准备,质量记录,过程控制,统一工程技术标准,统一设计节点细节,技术讨论与沟通,样板引路：消除设计缺陷和施工差异性,工序检查：重要工序、关键部位平行检查,成品保护：落实措施，交叉作业保护,分户验收：分阶段依次以户为单位验收,样板指引验收表,工序检查验收表,分户验收表,4、,工程质量与安全控制,10.2 样板引路,墙体定位,墙体材料、厚度,空调预留孔洞,卫生间排气孔,厨房强排孔洞,住户配电箱定位,多媒体箱单位,开工、插座定位,门窗开启碰撞,土建工程师检查,给排水工程师检查,电气工程师检查,施工大面积展开,设计师、营销,书面确认,监理人员跟踪检查,4、,工程质量与安全控制,10.3 工序检查,地下室侧板,地下室顶板,屋面防水,墙面防水,卫生间防水,螺栓孔修补,混凝土基面修整,施工缝加强,防水底层施工,粘贴加强层,防水面层施工,保护层施工,混凝土基面清理,后浇带处理,防水层施工,保护层施工,屋面结构闭水,911加强层,911防水层,水泥砂浆保护层,APP卷材,屋面闭水试验,挤塑苯板保温层,螺栓孔堵补,脚手眼堵补,门窗框砂浆塞缝,墙体基层粉刷,门窗框边JS涂膜,门窗框边打胶,墙面淋水试验,混凝土导墙浇筑,管道孔洞堵补,加强层施工,防水层施工,保护层施工,卫生间闭水,10.4 成品保护,各专业分包工程,成品保护措施的落实,交叉作业,成品保护监控,屋面防水,卫生间防水,铝合金门窗,阳台栏杆,空调百叶,入户门,电梯安装,优化分包施工工序,10.5 分户验收,施工单位分户验收,监理单位分户验收,项目中心分户验收,公司模拟客户验收,移交物业公司,入伙交付,门厅及公共部位,入户门及门锁,铝合金门窗及配件,阳台栏杆,空调百叶/,插座,/预留洞,厨房、卫生间排气孔,开关、插座定位,卫生间闭水、通水试验,照明通电,地面、墙面裂缝检查,安防系统调试,10.6维修保养的效率,这个流程还没有涉及第三方施工单位的管理和定制材料的加工,课程总结,1、工程质量管理的目标,(1)裂缝控制标准：0.5条/户,(2)新交付房屋1年内累计外墙渗漏率：7户/100户，渗漏户点数3点,(3)已交付房屋渗漏处理周期95,2、组织架构；,3、工程质量管理体系（各个层次）,4、技术梳理：建筑构造、细节；,5、原材料进场；,6、质量关键点的设置及检查：,（1）渗漏问题（屋面、外墙、外窗、卫生间、管根等）,（2）裂缝问题（结构裂缝，抹灰裂缝，楼地面裂缝）,（3）成品保护：入户门、门窗、栏杆,（4）检查监理的质量；体系的运作；防水的质量及过程；防裂缝等。,（5）地面不平（或屋顶不平）导致层高不够,（6）室内面积不够，墙面太厚，墙角不方正；,（7）水压不够；,（8）地漏排水方向,（9）客户交付标准的统一,7、渗漏和裂缝处理技术,8、总包合同条款的调整,9、建立IT化客户投诉维修处理统计分析CRM系统,