房地产开发流程及关键点1(1).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,一、总进度概述,二、项目前期业务流程,三、项目规划设计业务流程,总 目 录,四、项目施工管理业务流程,六、项目营销业务流程,五、项目成本管理业务流程,一、总进度概述,总进度概述,北史家务村拆迁工作,总进度概述,北史家务村拆迁工作,总进度概述,北史家务村拆迁工作,总进度概述,北史家务村拆迁工作,二、项目前期业务流程,项目前期业务流程可研、拿地,项目前期业务流程可研、拿地,项目前期业务流程可研、拿地,1、可研阶段的关键要点：土地相关资料、市场及政策分析、价格策略、成本测算、资金安排；,2、拿地阶段的关键要点：土地获取方式？拿地有道；,项目前期业务流程可研、拿地,2004年听一个朋友，讲过一句话，至今记忆犹新，他讲：房地产公司总经理的职责就四个字。头两个字“找地”，后两个字“找钱”。,拿地有道，“道”这个字的内涵，我的水平讲不清楚，这里的“道”，仅指道路、途径，也就是房地产企业取得建设用地的途径。,项目前期业务流程可研、拿地,拿地有道,典型开发,收储摘牌,毛地出让,一级开发,危陋改造,军地开发,联合竞买,合作转售,合作建房,非建设用地开发,土地变性,其它竞买,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,项目前期业务流程前期手续,前期手续关键要点：建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、销售证！,按计划取得销售证才能保证项目顺利销售，棋局才能活，因此一切的前提都是为了取得销售证！,三、项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,项目规划设计业务流程,规划设计关键要点：,1、核对经济指标（用地面积及性质、日照、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等），对经济指标的把握，是我们每一个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作，如方案阶段报的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。,2、配套是否齐备（如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点）。,3、是否满足规划选址和设计条件要求？是否满足城市设计要求？是否满足控规要求，技术是否合理？,4、对综合管网的关注和环评工作前置。,5、是否满足“9070”小户型规定要求。,项目规划设计业务流程,6、消防的要求：对消防道路和扑救面的规定，对防火分区应表达明晰，对消防疏散通道的设置进行复核（疏散通道宽度、疏散距离、疏散位置等），建筑之间的防火间距问题，设计应明确建筑套用何种规范（如：高规、坡规、新建规等）？,7、人防的要求：就地、易地建设经济成本比较，如果就地建设人防工程，应落实新建人防工程面积、等级。,8、教育的要求：对配套建设学校、幼儿园的关注。,9、节能的要求：尽管在方案阶段不审查节能设计，但考虑到节能的因素（体型系数、朝向、外窗、围护结,构等）和方案设计紧密相关，故方案设计不能仅仅考虑户型、外立面等方面，应权衡方案设,计与节能的关系，否则，对实施节能投入的经济成本和时间成本会增加。,四、项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,项目施工管理业务流程,施工管理关键要点：,1、售楼处精装、样板区园林的营造，体现公司的水平；,2、万事开头难，施工前期是重点，如临设、临水、临电、图纸、招投标、土方开挖等准备情况；,3、结构封顶后装修阶段各单位的协调；,4、人防、消防、规划、节能、竣工备案；,5、交房及总结；,五、项目成本管理业务流程,项目成本管理业务流程,项目成本管理业务流程,项目成本管理业务流程,项目成本管理业务流程,项目成本管理业务流程,成本管理关键要点：,1、成本目标；,2、成本标准化；,3、成本优化；,4、结算；,六、项目营销业务流程,项目营销业务流程,项目营销业务流程,项目营销业务流程,营销关键要点：,1、销售目标；,2、营销方案；,3、定价原则；,4、市场活动；,5、广告媒体；,6、售后服务；,THANKS,