上海崇明港西镇项目定位策划报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,1,报 告 思 路,区域属性,区域市场分析,项目属性,项目定位,产品定位,企划定位推广,2,区域属性,3,区域属性,发展现状,崇明三岛陆域总面积,1411,平方公里，其中崇明岛,1267,平方公里，长兴岛,88,平方公里，横沙岛,56,平方公里；,三岛包括,13,个镇和,3,个乡，另有,3,个国营农场、,2,个军垦农场和江苏省的,2,个乡；,三岛目前总人口,70.4,万，其中崇明岛,63.5,万人，长兴岛,3.6,万人，横沙岛,3.3,万人；,崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。,本案,区域封闭特征明显，与市区联动性较弱,4,以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区,以休闲度假为特色的生态旅游度假区,人口集聚的田园式新城和新市镇区,以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛,以森林度假、休闲居住为主的中央森林区,以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区,以生态农业为主的规模农业区和战略储备区,本案,区域属性,功能分区定位,崇明划分为七大功能分区,未来规划完善,5,区域属性,产业布局,产业布局,崇明产业发展的重点是：,清洁型工业：重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间；,休闲型旅游度假和户外运动产业：重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等；,生态型现代农业：重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。,本案,长兴岛造船基地,长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点,6,区域属性,长兴岛造船基地,长兴岛是上海的第二大岛，面积,88,平方公里；,长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一；,造船基地规划面积,10,平方公里，一期工程占地面积,5.6,平方公里,，,中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。,到,2015,年二期工程完成后，造船基地将拥有,7,个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。,本案,长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集,7,区域属性,交通规划,未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强,本案,已双线贯通，将于世博前通车，全线按高速六车道设计，桥梁设计时速,100,公里，隧道设计时速,80,公里。,已开工，将于世博前通车,规划中,全程,25,公里，车程,20,分钟,8,区域属性,轨道交通,9,号线四期将通过长江隧桥延伸至崇明,1,号线将通过沪崇越江通道西线延伸至崇明,轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值,9,区域属性,生态资源,上海唯一的国家级生态示范区,产业支撑,长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业,区域前景广阔，未来发展潜力巨大,未来交通可达性好,长江隧桥、崇启大桥将于世博会前通车,10,区域市场分析,11,区域项目分布,区域市场特征,怡祥居,金月湾,本案,天赐景城,城桥镇,堡镇,陈,家,镇,嘉年花苑,博园村,绿岛阳光苑,区域项目主要集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目，其他区域尚处于未开发状态,12,公寓项目,13,区域市场特征,城桥镇,金月湾、,怡祥居、,天赐景城,（公寓、别墅混合型,）,堡镇,博园村,怡祥居,金月湾,本案,天赐景城,城桥镇,堡镇,陈,家,镇,嘉年花苑,博园村,主要公寓项目分布,区域主要公寓项目集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目,14,区域市场特征,镇区,项目名称,占地面积,建筑面积,容积率,绿化率,建筑形态,开盘时间,后续推量,城,桥,镇,金月湾,7.5,万方,近,9,万方,1.2,35%,9-12F,小高层,2004-8-13,嘉年花苑,2.5,万方,3,万方,1.2,41%,多层（地下半架空）,2007-11-10,三期约,2.3,万方,怡祥居西苑,3.4,万方,4,万方,1.2,37%,多层,2005-3-12,天赐景城,约,10,万方,9,万方,0.9,43.8%,多层,2006-8-3,堡镇,博园村,2,万方,近,2.5,万方,1.2,40%,多层,2004-10-9,建筑形态以多层为主，仅金月湾为小高层产品,区域主要公寓项目,15,区域市场特征,区域市场整体供求平稳，成交受供应影响显著,供求比情况,主要供应集中在,07,年,11,月，,12,月，,08,年,1,月，,3,月，,4,月，总供应套数,589,套，总面积,61693m,2,；近期，,09,年,1,月嘉年华苑新增,108,套供应，面积,15205m,2,，,09,年,2,月增加,55,套。,07,年,11,月至,08,年,4,月已成交,572,套，总面积,62870m,2,，可见这期间的新增供应都已基本消化，市场等待大量新增供应的出现。,08,年,8,月成交,15,套，面积,1787m,2,为之前历年最低，随后更是屡创新低，,08,年,12,月仅成交,2,套，,249,，主力供应的去化成为主因。,累计供求比始终小于,0.6,，需求情况良好。,16,区域市场特征,价格走势,08,年，崇明县整体公寓项目成交均价,5909,元,/,，城桥镇成交均价,6271,元,/,，堡镇成交均价,4802,元,/,。,金月湾，,08,年,4,月成交均价,8149,元,/,，成交套数,38,套，占总套数,53%,；,嘉年花苑，,08,年,3,月成交均价,6921,元,/,，成交,52,套，占总套数,57%,。由于区域内的高价楼盘，在,08,年,5,月之前都已基本去化，因此今年,5,月始均价开始有较大幅度的下滑。,09,年,1,月嘉年华苑新推,108,套，成交,18,套，占总成交套数的,95%,，成交均价,8378,元,/,；,09,年,2,月嘉年华苑成交,40,套，均价,8110,元,/,，成交占比和成交均价都有所下滑。,08,年城桥镇成交均价,6271,元,/m,2,，堡镇成交均价,4802,元,/m,2,17,区域市场特征,项目名称,总供应套数,主力供应面积,供应比例,近期供应日期,供应套数,金月湾,550,套,2,房：,104-128m,2,3,房：,131-170m,2,2,房：,40%,3,房：,60%,2008-1-23 54,套,2008-4-15 40,套,2,房：,27,套,3,房：,67,套,嘉年花苑,342,套,3,房：,112-145m,2,2,房：,17%,3,房：,79%,2009-1-16,3,房：,96,套,怡祥居西苑,395,套,2,房：,73-99m,2,3,房：,104-129m,2,2,房：,46%,3,房：,54%,2008-4-18,2,房：,36,套,天赐景城,512,套,3,房：,100-137m,2,3,房：,78%,博园村,496,套,2,房：,76-97m,2,3,房：,110-123m,2,2,房：,61%,3,房：,33%,2007-12-26,192,套,2,房：,150,套,3,房：,42,套,供应结构以,112145m,2,的三房为主,供应情况,18,区域市场特征,110130m,2,的改善型需求显著,成交结构与供应结构相一致,分面积段,供应,成交,当期成交占当期供应比例,套数（套）,面积,（平方米）,套数（套）,面积,（平方米）,套数比例,面积比例,金月湾二期价量齐升,价量走势,公寓个案分析,26,月成交量及价格走势整体运营平稳，月均去化,11,套,金月湾自开盘以来，月均去化套数为,11,套，,04,年,8,月开盘推动了成交。,整体而言，月成交量较高的时间段为,06.2-07.10,以及,08.1-08.4,。,08,年二期开盘后，因有一期品质保证，出现较高的月成交量。,月均去化分析,公寓个案分析,27,项目,名称,嘉年花苑二期,总建面,13000m,2,项目,地址,体育路,58,弄,容积率,1.2,产品,形态,多层,开盘时间,2004,年,发展商,上海崇明房地产开发有限公司,08,年,均价,6958,元,/m,2,，二手房,7500,元,/m,2,起,房型,面积,以,3R,：,112-131m,2,为主,一期,1.4,万方配套房,+,二期商品房均已售罄,三期约,2.3,万方的小高层,09,年,1,月推出,1.5,万方,嘉年花苑二期,公寓个案分析,28,距南门港汽车站约,2,公里，距八一路步行街约,1,公里,地理位置,公寓个案分析,区位：,城桥镇,配套：,八一路步行街,崇明县中心医院,人民体育馆,妇幼保健院,崇明影剧院,嘉 年 花 苑二期,南门港汽车站,体育路,东门路,川心街,北门路,八一路,西门路,29,颜色以暖色调为主，材质采用涂料,外立面,公寓个案分析,30,户型分析,公寓个案分析,主卧飘窗,卧室均带卫生间，私密性较好,4.5,米宽客厅，南北通透,传统公寓户型设计，南北通透，全明设计,南北双阳台设计,2/1/1,，,96m,2,3/2/3,，,133,m,2,31,嘉年花苑一期为配套房，二期为商品房，于,07,年,11,月开盘，供应面积为,10942m,2,，计,92,套；三期,09,年,1,月,16,日开盘，,15205m,2,，,108,套，主要为,139-145m,2,的三房,.,08,年成交均价为,6958,元,/m,2,，二期至,08,年上半年已售罄，目前，二手市场报价为,7500,元,/m,2,起。,购买客户主要为本地自住客。,成交量受供应量影响较大，整体成交价格较为平稳,新增供应推动集中成交,开盘推动集中成交,价量走势,公寓个案分析,32,月均去化套数为,15,套,区位优势,+,平稳的价格使其成为区域内月均去化最好的公寓,嘉年花苑二期自开盘以来，月均去化套数为,15.8,套，在,07.11,月开盘时与,08.3,月新增供应时有集中量的成交。,月均去化情况,公寓个案分析,33,项目,名称,怡祥居西苑,总建面,约,24000m,2,项目,地址,城桥镇中山街路,118,弄,开盘,时间,2005,年,产品,形态,多层，,1,楼带地下室,发展商,上海崇明房地产开发有限公司,08,年,均价,5281,元,/m,2,，二手房,5000-6000,元,/m,2,房型,面积,2R,：,79-91m,2,，,3R,：,103-198m,2,配套商品房，部分对外销售，已售罄,怡祥居西苑,公寓个案分析,34,怡祥居西苑距离南门汽车站约,3,公里,地理位置,公寓个案分析,区位：,城桥镇,配套：,八一路步行街,崇明县中心医院,人民体育馆,妇幼保健院,崇明影剧院,南门港汽车站,中街山路,北门路,中津桥路,观光河,八 一 路,西门路,西引路,三沙洪路,三沙洪河,怡祥居西苑,35,以深色为基调，材质以涂料为主,外立面,公寓个案分析,36,怡祥居西苑于,05,年开盘，供应面积为,40255m,2,，计,395,套，主力面积为,79-91m,2,的二房，,103-198m,2,的三房，项目以配套房为主，部分对外销售。,05,年下半年，受大市场环境影响，成交形势不乐观。,07.2-07.8,价格波动幅度较大，主要由于,3-6,月，拆迁户购买成交了,4,套，价格在,2000,元,/m,2,左右。,08,年成交均价为,5281,元,/m,2,，目前已经基本售完，二手房市场报价为,5000-6000,元,/m,2,。,以配套房为主，价格明显低于其他公寓项目,成交分析,个案分析,开盘推动集中成交,37,处区域内较低水平，月均去化,6,套,怡祥居西苑自开盘以来，月均去化套数为,6,套。,05,年,3,月开盘时与,08,年新增供应时有集中量成交，分别为,56,套和,13,套。,06,年,4,月，因拆迁户购买，以,3200,元,/m,2,的价格成交了,15,套。,月均去化情况,公寓个案分析,38,项目,名称,博园村,总建面,19000m,2,项目,地址,宝镇大通路,139,弄,容积率,1.2,产品,形态,多层，,1,楼带地下室,开盘,时间,2004,年,发展商,上海崇明房地产开发有限公司,08,年,均价,4984,元,/m,2,，二手房,4700,元,/m,2,起,房型,面积,2R,：,89-112m,2,，,3R,：,96-120m,2,博园村是堡镇唯一的公寓项目,博园村,公寓个案分析,39,区位：,堡镇,配套：,堡镇医院,金叶超市堡镇店,永乐电器,地理位置,大通路,堡镇北路,向 堡 路,堡镇港,博园村,堡镇码头,公寓个案分析,位于堡镇镇中心，距堡镇码头约,2,公里左右,40,涂料材质,+,暖色调，较大众化,外立面,公寓个案分析,41,2/1/1,，,76m,2,次卧室仅,8,平米,舒适度不高,餐厅过小，且采光较差,户型分析,公寓个案分析,3/1/1,，,108.7m,2,户型设计平平、亮点较少、舒适度不高,横厅设计，通透性较差,主卧凸窗，增加亮点,42,博园村一期于,04,年,10,月开盘，供应面积为,21706m,2,，计,160,套，主力面积为,96-112m2,的二房及,96-120m,2,的三房。,二期于,05,年,12,月开盘，供应面积为,35291m,2,，计,336,套，主力面积为,112-142m,2,的三房及,220-278m,2,的复式房。,07,年,12,月新增供应量为,16736m,2,，推动了当月成交量上涨。,08,年成交均价为,4984,元,/m,2,，目前，该项目基本售罄，仅余,3-4,套底层房源，报价为,4700,元,/m,2,起。,区域内竞品少,+,低均价使项目去化情况良好,成交分析,公寓个案分析,43,月均去化,14,套，月去化量受新增供应量影响较大,二期自开盘以来，月均去化套数为,14,套。,去化量集中在,05.12,月,-06.10,，月成交量较高段为,07,年,12,月新增供应量时及,08,年,1,月，分别为,109,套和,60,套,。,月均去化情况,公寓个案分析,44,1,、供应集中在核心镇区,城桥镇,2,、项目多层为主，鲜见小高层及高层电梯房,3,、,110130m,2,的三房改善型需求成为主力,4,、区域公寓成交均价,5268,元,/m,2,5,、创新产品容易成为区域市场追捧热点,6,、产品品质一般，缺少创新产品,7,、本地自住客占消费主导,公寓市场特征,45,别墅项目,46,区域市场特征,城桥镇,天赐景城（混合型）,绿岛阳光苑,主要别墅项目分布在城桥镇,本案,天赐景城,绿岛阳光苑,城桥镇,堡镇,陈,家,镇,主要别墅项目分布,别墅项目主要集中在城桥镇,47,区域市场特征,项目名称,占地面积,建筑面积,容积率,绿化率,建筑形态,开盘时间,后续推量,天赐景城,约,10,万方,9,万方,0.9,43.8%,联排别墅,双拼别墅,2006-10-21,无,绿岛阳光苑,3.2,万方,3,万方,0.9,45%,联排别墅,双拼别墅,2006-12-6,无,区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现,纯别墅社区项目规模小,短期内无新增供应,别墅项目,48,区域市场特征,项目名称,总供应套数,主力供应面积,供应比例,近期供应,供应套数,天赐景城,92,套,联排：,202209m,2,双拼：,207215m,2,联排：,13%,双拼：,87%,2007-4-17,联排：,12,套,绿岛阳光苑,147,套,联排：,180198m,2,双拼：,231251m,2,联排：,63%,双拼：,37%,2007-5-16,联排：,85,套,双拼：,51,套,别墅项目供应情况,49,区域市场特征,180220m,2,的面积段产品成为去化主力,分面积段,供应,成交,当期成交占当期供应比例,套数（套）,面积,（平方米）,套数（套）,面积,（平方米）,套数比例,面积比例,功能,；在功能价值之外，精神价值，驾驭着别墅购买的关键诱因。,我们强调与生活、与世界零距离，打破时间、空间给人带来的限制，实现自由居住的终极目标。,一期别墅项目,引领崇明岛,生态、养生、度假别墅,市场，打造崇明高品质的住宅标杆。,零时空 独栋别墅 崇明岛,123,广告语,零公里,一个看世界的全新角度,！,零公里,条条大路，通往零公里,！,零公里,世界从这里开始，也在这里回归,！,零公里,时间、空间，化整为零,！,124,广告语,零公里 对世界观的朝圣,125,126,127,128,.VI,表现、秀稿,129,130,131,132,133,134,135,136,137,秀稿,3,138,139,140,141,142,143,144,145,146,147,148,13104,公里，西班牙距上海。你确定,？,旅行？西班牙太远，只争朝夕！,阳光、沙滩、大海，宝岛崇明爱恋西班牙。,上海，只有一个西班牙！,零公里 零时空别墅 崇明岛,149,150,0.00000002,公里，热情似火，小心烫伤,！,身着紧身衣，化身与斗牛周旋的勇士，,或是，喝完一杯装满热情的地中海葡萄酒，,与火红衣裙的西班牙女郎贴身弗拉明戈，,上海，只有一个西班牙！,零公里 零时空别墅 崇明岛,151,152,零公里,，西班牙距上海。没错,！,毕加索在玄关白墙涂抹浓艳，,三毛的荷西在书架第四层潜水，,唐,吉诃德在花园的大风车下喃喃自语。,上海，只有一个西班牙！,零公里 零时空别墅 崇明岛,153,154,155,.,宣传策略及渠道,156,如何开启,对世界观的朝圣,之门？,【,零公里,】,，如何演绎境界？,157,总体宣传策略,以面带点，点面结合，形象挂帅，活动铺路,158,三大平台,SP,活动,大众媒体,小众媒体,制造话题和影响力,新闻、艺术,对话、巡展、口碑,对位人群，传递价值,软文、新闻、户外 报广、,CF,、网络,呼应、验证、说服,直邮,各类专业杂志,159,总体宣传策略,（一）以面带点，点面结合：,在媒体选择上，以大众媒体带动小众媒体，两条通路齐头并进，增强本案宣传的广度和深度。,（二）形象挂帅：,即“整体品牌形象广告”和“项目销售广告”,首先，通过项目整体广告推广迅速建立项目入市后的整体品牌形象，为项目的整体销售以及开盘聚集客户。其次，配合各阶段销售目标的调整，需要将不同的销售信息内容通过广告，传达给目标客户群体。,（三）活动铺路：,通过一系列的,SP,推介活动，推广项目信息，营造商业氛围，将本案特点和生活理念通过活动传达出去，并为销售积累客户。,160,媒体选择,A,、,大众媒体：平面媒体,报纸：,新闻晨报,、,东方早报,、,新民晚报,等,杂志：,上海楼市,、,租售情报,等,B,、,小众媒体：金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类,浙商,、,21,世纪商业评论,、,理财周刊,、,环球企业家,外滩画报,、,周末画报,、,东方航空,等,C,、,网络：,搜房网,D,、,电视：,电视专题片、,CF,、第一财经频道,E,、,直邮,F,、,户外,G,、,房展会,H,、,SP,活动,161,A,、平面宣传：,报纸广告：,树立项目形象，发布项目信息，保证一定的曝光率；,杂志广告：,房产类、金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类杂志软硬结合的广告形式推广；,销售道具：,利用专业有说服力的销售道具、,DM,、楼书进行信息发布；,其 他：,精美的纪念礼品，如：展现崇明岛生态环境、西班牙风情的名信片集锦；,行业协会：,私人会所、俱乐部、温商、浙商等行业协会信息发布。,具体方案,162,B,、户外媒体：,引导旗：,营造销售氛围和经营热度，发布营销信息；在项目附近路段树立引导旗，如：港东公路等；,户外看板：,在附近路段拐角处和项目建筑体上树立项目看板；,高炮,：在各高速公路路段树立高炮发布项目信息，如,A20,、,A30,高速等。树立项目形象。,具体方案,163,C,、活动,活动一：,主 题：西班牙印象艺术展,时 间：,待定,地 点：,待定,表现形式：,西班牙艺术品、画作展示，影片放映、文化周活动等。,具体方案,164,活动二：,主 题：弗拉明戈音乐节,时 间：,待定,地 点：,待定,表现形式：,西班牙音乐狂欢节，现场演奏，西班牙美食、美酒鉴赏等。,具体方案,165,活动三：,主 题：生态、度假别墅推介会,表现形式：,邀请焦点客户，集中座谈，共同探讨产品的可能性，发挥“小圈子文化”的链式效应。,具体方案,166,.,媒体计划及预算,167,2009.07-08,2009.10,广告线,销售线,广告媒体：户外、报纸、物料、杂志、电视、,DM,活动媒体：第一财经频道、,周末画报,等,2010,开盘,持销,亮相,高潮,持续,户外,出街,开盘,发布,蓄客,软文,炒作,CF,硬广,销平销海,2009.09,开盘,168,起势期,亮相期,开盘期,0709,月,0910,月,10,月,生态、养生别墅,零时空别墅,境界,地块、生态、大规划,地块、资源,社区、产品,户外、纸媒,事件、网络,户外，硬广,软文,SP,活动，物料,户外、硬广、,CF,、,SP,活动,DM,、楼书、售楼处现场,Step 2,Step 4,Step 3,话题引爆，迅速拉拢关注并锁定“,崇明岛生态别墅,”,零时空,纯独栋别墅的居住意义,产品卖点,全面剖析价值，加强偏好，促成购买,展示项目形象，通过软文炒作、,SP,活动锁定目标人群，形成认知偏好。,社区、产品,产品卖点,Step 1,地块炒热,持销期,持续性的形象演绎配合后续产品价值点,社区、产品,社区、产品,户外、硬广、直邮,物料、售楼处,169,时间段,2009.0709,月,营销节奏,积蓄客户,推广阶段,起势期,主力价值,崇明岛地块,预期目标,话题引爆，迅速拉拢关注,阶段主题,崇明岛规划、生态养生别墅崛起,关键词,生态、养生,实现方式,户外、纸媒,事件、网络,A,、利用大众媒体，建立项目形象，充分阐释本案的立意及精神内涵。利用,新闻晨报,地产星空平台，进行软文炒作，进行深度的挖掘，炒热崇明岛生态度假型别墅产品。,B,、考虑到本案的投资前景，会吸引部分外地投资客，在大上海区域媒体发布广告，介绍崇明岛的房产投资前景和项目概况。,C,、发布楼盘户外、墙体广告。,D,、公交车身广告及其他各类广告。,G,、充分利用活动的举办，在媒体上加以炒作。,Step 1,170,时间段,2009.0910,月,营销节奏,锁定客户,推广阶段,亮相期,主力价值,零时空别墅、境界,预期目标,展示项目形象，通过软文炒作、,SP,活动锁定目标人群，形成项目认知偏好。,阶段主题,零公里 零时空别墅 崇明岛,关键词,境界,实现方式,户外，硬广,软文,SP,活动，物料,Step 2,A,、借助,新闻晨报,、,租售情报,等媒体，预告开盘。,B,、各种销售道具到位，楼书、,DM,派发。,C,、直邮等其他各类广告发布。,D,、开盘活动准备。,171,时间段,2009.10,月,营销节奏,赢得客户,推广阶段,开盘期,主力价值,社区、产品,预期目标,全面剖析项目价值，加强偏好，促成购买,阶段主题,社区、产品,关键词,社区、产品,实现方式,户外、硬广、,CF,、,SP,活动,DM,、楼书、售楼处现场,A,、借助,新闻晨报,、,租售情报,等媒体，发布开盘信息。,B,、各种销售道具到位，楼书、,DM,派发。,C,、售楼处现场气氛布置。,D,、户外阵地全面开花，预告开盘信息。,E,、开盘活动举办。,Step 3,172,时间段,暂时未定,营销节奏,维持客户,推广阶段,持销期,主力价值,社区、产品,预期目标,持续性的形象演绎配合后续产品价值点,阶段主题,社区、产品,关键词,社区、产品,实现方式,户外、硬广、直邮,物料、售楼处,大众媒体围绕阶段主题展开形象演绎。,小众、户外媒体结合新产品亮点或未被有效感知的价值点，再整合，再传播。,渠道的更深入，根据成交客户情况再跟踪，再细分，物料刷新、跟进。,Step 4,173,广告线,.,造声势（起势期）：,软文专题报道炒热崇明岛及地块规划,.,造焦点（亮相期）：,案名及,logo,：零公里,软文：,炒作地块,/,资源，放大精神层面的价值,硬广：生态养生别墅的生活、居住境界,物料：把阶段主题结合项目卖点,.,造现场（开盘期）：,”零公里 零时空 纯独栋别墅,”,。现场包装演绎形象，物料配合销售,.,持销,“社区、产品”。,形象再升华，物料配合新卖点、新信息,2009.07-08,2009.09,2009.10,174,本案一期别墅总销金额：,2.5,亿元，广告总预算为,375,万元（,1.5%,不包含售楼处装修及样板房费用），实际操作中，可以依据销售情况，进行调整。,推广费用预算,175,项目,价格,(,元,),备注,售楼处门头,1,万,LOGO,墙,2,万,裱板,1,万,配合卖点，按需分布裱板在内墙上,导视系统,1,万,模型,6,万,1,个全局大模型,若干单体模型,透视图、鸟瞰图、家配图,5,万,小计,16,万,1,、售楼处内部,176,项目,价格,(,元,),备注,围墙,10,万,为体现楼盘品质,围墙可采用喷绘灯箱,精神堡垒,5,万,小计,15,万,2,、售楼处外部,177,项目,价格（元）,备注,楼书,3,万,3000,本,10,元,/,份,DM,1,万,5000,份,2,元,/,份,销平销海,3,万,6000,份,5,元,/,份,邀请函、信封、信纸、名片,1,万,礼袋,1,万,5000,个,2,元,/,个,水杯、铭牌,1,万,礼品,2,万,5000,份,4,元,/,份,小计,12,万,3,、销售道具,178,项目,价格（元）,备注,引导旗,10,万,户外,100,万,小计,150,万,4,、户外据点,179,项目,价格（元）,备注,SP,巡展,30,万,房展会,20,万,小计,50,万,5,、房展会及活动,180,项目,价格（元）,备注,新闻晨报,110,万,租售情报,上海楼市,搜房网,10,万,直邮,6,万,摄影,+,宣传片制作,6,万,售楼处、巡展等投放使用,小计,132,万,总计,375,万,6,、媒体广告,181,