连云港市商品房质量保证金管理办法.doc

《连云港市商品房质量保证金管理办法》
    第一条　为进一步规范我市商品房质量保证金管理，落实商品房质量在缺陷责任期内的维修责任，根据《建设工程质量管理条例》（国务院令[2000]第279号）、《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质〔2005〕7号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）等相关规定，结合我市实际，制定本办法。
    第二条  本办法所称商品房质量保证金是指房地产开发企业与施工单位约定，从应付的工程款中预留，用以保证施工单位在缺陷责任期内对商品房工程出现的质量缺陷进行维修的资金。
本办法所称质量缺陷是指商品房工程质量不符合商品房工程建设强制性标准、设计文件以及商品房施工合同的约定。
    第三条 市房产行政主管部门是本行政区域内商品房质量保证金管理的主管部门，负责本办法的实施并对商品房质量保证金监管履行下列职责：
1、组织实施对商品房质量保证金监管工作；
2、接受商品房质量保证金使用监督的备案；
3、受理商品房质量保证金在收缴、使用过程中的违法违规行为的投诉。
市住房保障和房产管理局委托连云港市云城房产置业担保有限公司作为商品房质量保证金监管机构（以下简称监管机构），具体负责市区商品房质量保证金的监管工作。
    第四条 在正常使用条件下，商品房质量缺陷责任期为：
    1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
    2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
    3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
    4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
    5、装修工程为2年。
其他项目的质量缺陷责任期由房地产开发企业和施工单位约定。
    第五条 商品房质量缺陷责任期从工程竣工验收合格之日算起。由于房地产开发企业原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，在施工单位提交竣(交)工验收报告 90 天后，工程自动进入缺陷责任期。
    第六条 商品房在保修范围和保修期内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。
    第七条房地产开发企业对其开发建设的商品房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量的相关单位和个人追责。
　  第八条 商品房质量保证金的数额按工程价款总额的3%—5%比例预留，具体比例由房地产开发企业、施工单位双方在施工合同中明确。
    第九条　在商品房预售期间，房地产开发企业应按照与施工单位的相关合同约定的数额，在解除商品房预售款监管协议前将商品房质量保证金缴存到签订监管机构在商业银行开设的专户，房地产开发企业应同时与监管机构签定《商品房质量保证金监管协议书》。
    第十条　缺陷责任期内，施工单位不履行保修义务或不具备履行保修义务的能力或条件时，由房地产开发企业委托具备相应资质的单位进行维修并组织验收，验收合格后将维修合同、验收合格证明等书面材料报送监管机构备案审核，审核无异议的，由监管机构向商业银行出具商品房质量维修费用支付证明，直接向维修单位支付维修费用。 
如房地产开发企业和施工单位皆不履行保修义务或不具备履行保修义务的能力或条件，经监管机构在相关媒体上公告10日后，由业主委员会可授权物业服务企业委托具备相应资质的单位进行维修，并组织验收，验收合格后将维修合同、验收合格证明等材料书面报送监管机构备案审核，审核无异议的，由监管机构向商业银行出具商品房质量维修费用支付证明，直接向维修单位支付维修费用。
如房地产开发企业和施工单位皆不履行保修义务或不具备履行保修义务的能力或条件，该小区未成立业主委员会的，由相关业主提出使用申请，经所在地社区居委会确认，报监管机构审核，由监管机构在相关媒体上公告10日后，会同社区居委会委托具备相应资质的单位进行维修并共同组织验收，验收合格后根据维修合同、验收合格证明等书面材料，向商业银行出具商品房质量维修费用支付证明，直接向维修单位支付维修费用。
由房地产开发企业、物业服务企业或监管机构委托的维修单位进行维修后，不免除原施工单位的质量责任。
    第十一条 商品房缺陷责任期满后，房地产开发企业可向监管机构提出保证金返还申请，监管机构审核后应将剩余质量保证金及时返还给房地产开发企业。保证金一般分两次返还，第一次返还时间为竣工验收合格满2年后，返还预留保证金的60%；第二次返还时间为竣工验收合格满5年后，返还预留保证金的40%。
第十二条 房地产开发企业和施工单位对缺陷责任、保证金预留、返还以及工程维修质量、费用有争议的，由房地产开发企业和施工单位协商解决;协商不成的，按照施工合同约定的争议和纠纷解决方式处理。
　 第十三条 各县可参照本办法执行。
第十四条 本办法由连云港市住房保障和房产管理局负责解释。
    第十五条 本办法自2012年10月1日起施行。