某房产项目质量控制点计划.docx

7.1 项目质量控制点
1、 售楼处样板区阶段
序号
质量控制点
管理措施
控制标准
责任人
1
售楼处施工的监管部门协调工作（无证）
与建委、质监站、执法队沟通接洽，保证无证情况下开始售楼处施工。
允许无证施工

2
售楼处设计交底及施工图会审。
组织设计交底。
满足营销功能需求
满足国家规范要求
专业交圈

3
高支模专家论证
要求施工单位及时安排高支模专家论证，项目公司与监理单位共同参加。
通过专家论证
安全可行

4
售楼处材料设备选型
外装饰材料、内装饰材料、灯具的选型封样
满足营销功能需求
满足设计理念

5
组织售楼处样板间施工
检查施工组织设计、检查质量、安全管理方案，
满足质量验收规范

6
组织园林展示区园林绿化招标
组织编制清单、核对清单，招标、评标、签约，控制中标价格在目标成本范围内，并进行必要的材料选型封样
具备相应资质和能力（企业及人员）
满足成本目标

7
组织园林单位进场施工
审查苗木胸径、品种、高度等参数
审查硬质铺装材质与投标选样一致
满足图纸要求及质量验收规范
按期交付（8月20日）

2、 开工准备阶段
序号
质量控制点
管理措施
控制标准
责任人
1
临水临电报装就位
报装全过程，3月底前送至施工现场
临水：管径：150， 水压2.5公斤
临电：2000kvA

2
市政开口接驳报批
与房山市政管委会接洽，实现派与排污开路口等批复
6月前完成

3
审核监理规划及监理细则
审查监理规划、细则的可操作性，明确旁站内容。
详实可行

4
监督委托、监督交底
组织监理、总包单位参加监督交底。
6月底前报监完成

5
监理、施工单位岗位查
检查有关人员是否与合同及投标文件约定相符
核对施工、监理人员名单是否与合同相符，并定期进行考核（作好记录），及时调整不合格的人员。将监理人员的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况登记在《施工现场施工、监理人员登记表》上。
满足投标文件
检查和了解施工、监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠。
具备相应资质能力

6
设计交底及施工图会审。
组织设计交底。
7月10日前完成
满足有关规范

7
审核总包单位的施工组织设计及监理的审批意见。
了解施组的进度、质量、安全管理措施。资金需求计划。
7月10日前完成

8
监理交底。
组织总包单位参加监理交底。
7月10日前完成

9
审核总分包单位的主要施工方案及监理的审批意见。
审核方案技术措施的可行性，制定质量控制点。
7月底完成

10
审核监理的建筑定位、高程引测的检验记录。
与总包单位完成交桩工作，抽查监理的记录。
每月检查

11
现场完成暂设用房搭建，临水、临电、消火栓、硬化路完成。
向总包单位提供临时水源、电源。
将临水临电设施交总包单位管理

3、 地基与结构阶段
序号
质量控制点
管理措施
控制标准
责任人
1
深基坑施工单位招标
参加招标过程，审查其资质、业绩及报价。
地基与基础工程施工资质（不低于二级）

2
深基坑专家论证会
监督施工单位严格贯彻深基坑专家论证会制度，并参与论证
专家论证报告及会签

3
挖土护坡方案的执行落实，保证边坡安全。
检查施工实际情况与监理监督结果的符合性，检查变形监测记录。
深基坑支护方案
深基坑支护规程

4
审查总包单位的材料试验计划及监理审批意见。
审查材料试验计划的可行性。重点关注钢筋、砼。
检查监理审批意见

5
考察商砼站，监理制定考察计划。
要求监理组织总包、地产项目参加，监理出考察报告。
考察报告

6
检查钢筋材质
抽查钢筋复试报告。
材质证明
钢筋复试报告

7
地下防水施工样板。
监督监理、总包单位对分包单位的检查并做记录。
检查监理单位检查记录

8
检查地下外墙管线预留预埋位置、数量
对照施工图检查地下管线预留预埋并作检查记录。
相关预埋图纸

9
施工现场检查。（重点查进度计划落实）
检查监理内业，抽查现场进度、质量、安全消防现状并记录。
进度计划跟踪

10
核验首层、标准层平面位置线。
要求总包、监理出示验线记录。
建筑总图
测绘院测设数据

11
结构验收
参与地下、地上结构分阶段验收，并做记录。
结构实体检验报告

4、 装修工程阶段
序号
质量控制点
管理措施
控制标准
责任人
1
审查监理审批的总包单位装修方案，装修进度计划。
重点审查方案中工序衔接的合理性，进度计划安排对市政工程的影响。
满足总体进度计划、质量目标
满足图纸及规范

2
砌筑、轻质隔墙样板验收。
检查施工过程，参与监理组织的验收并记录。
满足《砌体工程施工质量验收规范》

3
屋面防水、卫生间防水样板验收。
查材料复试报告，检查监理是否旁站施工过程。参与验收并记录。
复试报告合格
监理验收记录有效

4
门窗安装样板验收。
检查施工过程，参与监理组织的验收并记录。
满足《门窗工程验收规范》
监理验收记录有效

5
楼地面样板验收。
参与监理组织的验收并记录。检查材料、工艺
材料工艺符合规范、设计要求。

6
地埋管样板验收。
参与监理组织的验收并记录。
满足图纸要求

7
水电设备安装。
参与监理组织的验收并记录。检查材料、工艺是否符合规范、设计要求。
符合图纸要求
满座规范规程

8
样板间（层）验收。
参与监理组织的验收并记录。检查样板是否覆盖了全部设计内容。
符合图纸各专业内容
满足相关专业规范

9
外墙外保温样板验收。
参与监理组织的验收并记录。重点检查材料的防火性能。
《建筑节能工程施工质量验收规范》

10
工程协调会
组织房建总包、市政水、电、燃气、热力施工单位参会。提出总体竣工验收计划。明确市政牵头（总包）单位。
各专业规程、规范
检查监理审核意见

5、 市政工程阶段
序号
质量控制点
管理措施
控制标准
责任人
1
审图。
明确各路段管线水平、竖向排布，问题路段实测现场路由市政总包单位综合各分包单位情况出详图。
施工规范
管线综合交圈

2
根据项目规划明确工程工期、质量、安全要求。
审查经监理单位审批的施工方案和进度计划，重点落实进度计划。
项目管理规划
施工合同

3
落实技术措施。
要求监理单位核查大市政接口高程，核查现场所有市政工程的分段高程，核查市政管线与楼座的接口高程并绘制现场高程图。
市政图纸、建筑总图

4
落实进度计划。
每周召开市政工程监理会，列出上周完成计划占工程总量的百分比，排出下周的进度计划。
施工合同

5
落实质量措施。
监督监理落实材质，接头接口工艺质量，管线回填质量和覆土厚度。
施工合同、施工图纸、规范规程

6
竣工资料归档交底会。
组织房建总包、市政分包、监理单位参会。项目应清楚资料归档的内容。
《建筑工程文件归档整理规范》

7
市政工程协调会。
落实道路、园林景观、庭院、围墙等施工单位的进场时间，协调相关单位的配合事项。
合同

8
竣工资料档案预验收。
要求各总分包、监理单位配合。
《建筑工程文件归档整理规范》

9
竣工验收。
根据竣工验收计划逐项安排验收。重点关注消防验收。
验收计划、施工图纸、验收规程

10
物业移交。
组织各总、分包单位配合客管部向物业公司移交，重点解决移交中发现的质量问题。
销售合同
物业合同
有关规范规程

11
总结。
进行项目工程管理全过程的总结。
综合评价各参建单位的工作质量。
《开发组织设计》
《项目管理规划》

12
竣工结算
审查签证、洽商记录，核对工程量及价格，核对代扣代缴项目扣除情况，审查监理及结算审计单位意见
合同、造价信息

6、 营销、入住阶段
序号
质量控制点
控制措施
控制标准
责任人
1
产品定位
委托专业公司进行市场调研，结合调研报告，进行产品的合理定位
产品定位切实可行、符合市场需求、符合我公司发展战略

2
价格定位
详细了解周边楼盘价格水平
对市场进行试调，准确考量市场接受度
与产品成本、预期利润、市场需求及竞争状况相符，满足我公司资金回笼要求

3
广告推广
选择合理的广告运营商
选择合适的广告媒体：网络、报张、户外、广播
符合产品销售节奏、目标客群习惯，符合我公司品牌战略

4
客户积累
通过如上推广途经，逐步建立潜在客户的积累，并进行不断筛选和调研，界定处坚定客户、摇摆客户、观望客户三个层次。
找准目标客群，并使客户积累量满足本期待售产品数量要求

5
开盘销售
做好完整的开盘预案，有效的客户通告，合作方参与、营造开盘销售气氛、扩大项目片区的市场地位，并最终成功开盘。
符合我公司发展战略和品牌战略，实现所推销证内楼房80%售罄

6
入住
完善的产品功能
与物业公司、销售代理公司进行精心设计入住流程
做好突发事件预案
认真组织实施
实现产品顺利交付，业主顺利入住

7
售后服务
完善售后服务流程，
完善售后服务团队
建立售后服务完整机制
投诉处理率100%，业主对售后服务工作满意率达到90%以上