置业财务总结.doc

*******有限责任公司//*//·城市花园项目
财务工作总结
*******有限责任公司开发的//*//·城市花园项目自2005年4月开始筹备，在//*//投资集团董事会和安徽两淮置业公司董事会的正确领导及决策下，//*//置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行//*//置业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了当年开工，次年5月份一期工程主体完工并开盘销售、当年销售85%的骄人成绩，引领宿州房地产市场，使//*//品牌深入宿州大街小巷，同时也为//*//品牌的初始创立做出了巨大的贡献。
　　一、项目财务基本数据与分析：
截至2009年8月31日，项目总共实现销售资金回流3.28亿元，资金回笼率达91%，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流0.88亿元，预计本项目最终实现销售净利润0.42亿元，实现项目投资回报率达48%。
由于项目实行的是滚动开发，开发周期长达4年多，期间费用和开发成本都大大超过初始预算，特别是安置还原费用超过初始预算，加上遇到08年的金融危机，房地产市场不景气，没有完成项目初始预定的经济指标，具体见下表。

//*//城市花园项目销售收入预计与实际对比表

时间：截止2009年8月31日

单位：万元

名称 项目
预计可售面积
预计均价（单位：元）
预计销售额
实际可售面积
实际均价
实际销售额
差额
备注
住宅房
15.43
2200
33948
12.18
2670
31784.45
-2163.55
安置还原房面积增加
商业面积
0.69
5500
3812
0.48

1283.49
-2528.51
安置还原增加
架空层车库

1495

1715.37
220.37

安置还原房及其他

3.8　

2677.93
2677.93
安置补差价及剩余房源
合计：
16.12
7700
39255
16.46
2670
37461.24
-1793.76

//*//城市花园项目预算和实际支出对比表
时间：截止2009年8月31日

名称 项目
初始预算
实际支出
超出预算
节约金额
原 因
土地及拆迁费用
7400
7215.06

184.94
安置还原房比较多，一次买断少
建安配套绿化等成本支出
12568
19220.73
6652.73

配套费、人防费、附属及安置还原房增加
管理费用支出
589
809.01
220.01

开发时间跨度太长
销售费用支出
393
934.23
541.23

前期宣传费用高，存在宣传浪费现象
财务费用支出
970
653.74

316.26
提前分期还贷，利息降低
流转税费支出
2617
2714.67
97.67

安置还原房要按成本价计提流转税
其他不可预计支出
640
50

590
　项目即将结束、不可预计费用降低
合计
25177
31597.44
7511.64
1091.2

　　二、财务控制管理与财务指标分析
　　（一）监督与服务
从项目筹建开始，由于是项目公司是两家合作单位，人员管理和资金审批程序比较混乱，加之主管会计是合作单位委派的，财务工作很被动，一直无法进行有效的成本管理与监督考核；外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的四年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。
（二）合作银行的选择
2006年初，项目公司经过对宿州各个银行的了解与综合考察，最终确定了向中国工商银行宿州分行递交了申请项目贷款的申请，在集团公司和项目公司领导支持下，财务部人员的不懈努力下，历时1年于年底收到了工商银行项目贷款5000万元，为公司解决了资金流短缺的问题，加快了项目进展的速度。
1）按揭贷款方面
工行的项目贷款捆绑着按揭贷款协议，项目的所有按揭贷款只能从工行办理，这样就没有了选择其他银行的余地，从而导致工行的按揭信贷人员一开始办理条件苛刻且服务质量不好，导致按揭回款比较慢。在财务人员不断的和工行领导层的交涉下，工行的按揭服务质量也在不断的改进和提高，截止到09年8月31日，工行已累计发放按揭贷款1.23亿元。
2)抵押登记与释放方面
项目贷款的初始抵押采用的是土地抵押，由于项目是滚动开发，需要分期办理预售和产权证，这就需要不断进行在建工程和土地的抵押置换，且银行规定每次的在建工程和土地抵押都需要进过中介结构进行评估，每次评估都需要花费几万到10万不等的评估费。在这方面经过财务人员不断的和工行信贷员进行交流和沟通，取得了工行的信任，减少了在项目开发中的抵押置换次数，为公司节约评估费约10万元。
　　（三）为工程、销售部门提供最优秀的服务
项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。
　　1）研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题
　　在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。
（四）编制工程付款台帐，建立部门间审核方式
　　在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是手工记入成本和往来明细账，另外一次是“工程台帐”，由于项目是采用的是手工帐，支出明细帐不够细致，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。
　　（五）加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算
　　四年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近30万元。
　　三、存在的问题和解决的办法：
　　项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。
　　（一）营销台帐建立的重要性
　　营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。
　　（二）销售费用与开发成本支出的预警
　　项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。
　　（三）管理费用使用要区别责任中心
管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制。
我们建议将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。
（四）销售收入与预收账款制度
项目开始都是财务在售楼现场收房款，而且多数都收的是现金，几乎每天都有交房款的，这样不仅增加了财务人员的工作量，使财务人员没有时间和精力做其他事情，并且收现金的风险很大，项目上的车辆也少，每次去银行存售房款都有安全隐患。
我们建议项目专设销售人员，负责销售业务和办理收退房款等业务；设立销售台帐，详细记录每日发生的销售收入、预收房款和退房款；销售人员不得经手现金，收房款由客户直接存入财务部指定的银行帐户（或专用存折），销售收据由专职销售人员开具，并由专职销售人员携财务记帐联、购房协议、银行进帐单，交出纳审核、签收。退房款由客户申请，销售部门签核、财务经理、分管副总经理、总经理审核确认后交由出纳办理
(五)与合作银行方面
在与银行商谈合作的过程中，财务部要加强分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合集团公司项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的银行合作伙伴，为项目的争取多项最优惠的政策。
　 1）争取免费合作增值服务
　　我们尽量争取具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。
2）在连带担保责任方面
　　我们尽量争取合作银行所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年的时间，同时也免除了数百万相关担保保证金的巨额支出。
　　以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。
　　四、以后工作要求
　　财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。
　　我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：
　　（1）继续保持与税务及相关政府的联系
　　部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政策对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。
　　（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。
　　（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。
　　（4）与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算，为集团公司提供最可靠和及时有效的财务数据。
　　（5）本年年底前对固定资产以及低值易耗品等资产进行清查，并向集团公司财务部提交清查结果报告和处理意见。
　　以上是对项目财务方面的基本总结。重点在于发现问题，认识自己，有力推进以后的各项工作。
//*//置业财务