中国房地产价格与股票价格相关关系的研究.doc

学年论文

院 系： 金融学院
专 业： 金融学
班 级： 12金融学2班
学 号： 12250501217
姓 名： 黄建龙
指导教师： 林大庞
提交日期： 2015 年 3 月 10日

广财经大学教务处 制
姓名 黄建龙 学年论文成绩

评语：

指导教师（签名）
年 月 日

说明：指导教师评分后，学年论文交院（系）办公室保存。

题目：中国房地产价格与股票价格相关关系的研究

目 录

一、引言 ……………………………………………………………………2

二、我国房地产市场与股票市场现状概况 ……………………………2
(一)房地产市场现状概况 ………………………………………2
(二)股票市场现状概况……………………………………………5

三、房地产市场与股票市场相关关系分析…………………………………… 5
（一）房地产市场与股票市场的财富效应……………………………5
（二）房地产价格与股票价格中的替代效应…………………………6
（三）房地产价格与股票价格的相关性………………………………6

四、结论及建议………………………………………………………………7

中文摘要：近几年，我国房地产市场发展迅速，房地产市场已成为资本市场的重要组成部分。但与此同时，我国房地产价格虚高，股价大起大落，给经济发展及人民生活带来了不利影响。国际经验表明，房地产价格和股票价格的剧烈震荡之间存在紧密关系，本文试图通过宏观分析，综合考虑股价变动对房地产投资的影响，揭示房地产和股票价格之间的联系,即在特定的条件下，由于替代效应和挤出效应会超过财富效应，从而导致股票价格与房地产价格背道而驰。一方面，中国股票市场自身不完善，导致财富效应微弱；另一方面，投资渠道匮乏强化了股票与房地产之间的替代效应。本文主要分析房地产价格与股票价格的相关关系，并提出了一些个人的见解。

关键词：房地产价格，股票价格，相关关系

Abstrat：In recent years, China's real estate market is developing rapidly, the real estate market has become an important part of the capital market. But at the same time, the false high price of real estate in our country, the stock price change radically, has brought the adverse effect to the economic development. International experience shows that, there is a close relationship between the turbulent stock prices and real estate prices, this paper attempts to macro analysis, considering the effect of changes in stock prices of real estate investment, between real estate and stock price relation, namely, under certain conditions, because of the substitution effect and the crowding out effect will be more than the wealth effect, thus lead to stock price and real estate price draw further apart. On the one hand, China stock market itself is not perfect, leading to weak wealth effect; on the other hand, the lack of investment channels to strengthen the substitution effect between stock and real estate. In this paper, the main analysis of the relationship between real estate price and stock price, and puts forward some personal opinions.

Key words：The price of real estate，The stock price，Correlation

一、 引言
1998年《证券法》等法律开始颁布，标志着我国股票市场开始走入法制化、规范化的轨道；同一年，我国结束了四十年之久的福利分房制度．房地产市场进入了市场化时代，由于房地产的投资回报极为可观，越来越多的家庭投资于房地产，机构投资者也将房地产投资列为重点之一。房地产市场已成为资本市场的重要组成部分，房地产投资也成为机构投资者多元化组合投资的对象之一。
与此同时，我国股票市场经历了大起大落，上证综指从2005年开始从1000点左右的低谷攀升到6124点的历史高位，但在之后却又出现了腰斩式的暴跌，一度跌破了1700点，虽然受利好因素影响有所回升，但仍处于剧烈震荡中。但随着这两年股票市场的恢复、繁荣，投资者的开户数明显上升。特别从2014年11月份开始，上证指数在短短两三个月时间里开启一波疯牛行情，全年大涨近60%，但另一方面却是我国经济下行压力增大，房地产市场不景气，说明房地产市场与股票市场之间存在较强的替代关系。
由此可见，房地产和股票作为个人、机构持有的主要财产，其价格变化带来的影响面是非常广泛的。而房地产价格和股票价格间的关系，将影响投资者的投资组合和收益，并波及到整个资本市场。
研究我国房地产价格与股票价格的关系，既有助于投资者优化投资组合；也有助于制定宏观政策，进行多元化多层次资本市场的有效监管，调节资本在不同市场间的流动，促进房地产市场与股票市场的持续发展。

二、 我国房地产市场与股票市场现状概况
(一)房地产市场现状概况
我国房地产市场过去几年得到了巨大发展，但在2014年我国房地产市场却受累于经济增速放缓而表现有点疲软。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。详细数据如下表1所示。

表1  2014年全国房地产开发和销售情况
指标
绝对量
比上年增长（%）
房地产开发投资（亿元）
95036
10.5
　其中：住宅
64352
9.2
　　　　办公楼
5641
21.3
　　　　商业营业用房
14346
20.1
房屋施工面积（万平方米）
726482
9.2
　其中：住宅
515096
5.9
　　　　办公楼
29928
21.8
　　　　商业营业用房
94320
17.0
房屋新开工面积（万平方米）
179592
-10.7
　其中：住宅
124877
-14.4
　　　　办公楼
7349
6.7
　　　　商业营业用房
25048
-3.3
房屋竣工面积（万平方米）
107459
5.9
　其中：住宅
80868
2.7
　　　　办公楼
3144
12.7
　　　　商业营业用房
12084
11.3
土地购置面积（万平方米）
33383
-14.0
土地成交价款（亿元）
10020
1.0
商品房销售面积（万平方米）
120649
-7.6
　其中：住宅
105182
-9.1
　　　　办公楼
2498
-13.4
　　　　商业营业用房
9075
7.2
商品房销售额（亿元）
76292
-6.3
　其中：住宅
62396
-7.8
　　　　办公楼
2944
-21.4
　　　　商业营业用房
8906
7.6
商品房待售面积（万平方米）
62169
26.1
　其中：住宅
40684
25.6
　　　　办公楼
2627
34.4
　　　　商业营业用房
11773
26.0
房地产开发企业到位资金（亿元）
121991
-0.1
　其中：国内贷款
21243
8.0
　　　　利用外资
639
19.7
　　　　自筹资金
50420
6.3
　　　　其他资金
49690
-8.8
　　　　　其中：定金及预收款
30238
-12.4
　　　　　　　　个人按揭贷款
13665
-2.6

 另一方面我国的房地产开发景气指数在2014年末由2013年4月份的97.35下降到93.93，说明国房景气已经处于一个较低的水平。总的来说，我国目前的房地产市场主要有三大特点。
1、城市格局分化 
从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。
2、房企格局分化
由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。
3、房企利润率低位徘徊 
目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

(二)股票市场现状概况
在2014年之前的四年时间里，中国股市连续四年跑输全球股市，一般而言，一国经济冷暖是决定其股市表现的主要因素。过去一年，推动全球经济增长的核心动力逐步从新兴国家转向发达国家。发达国家股市不仅恢复至金融危机前的水平，甚至创出新高。美股三大指数（道琼斯、纳斯达克和标普500）分别累计上涨27%、38%、30%。英、法主要股指上涨均超过10%，而日经225指数更是受益于“安倍经济学”，上涨55%。新兴国家市场则呈现两级分化——南非和印度表现耀眼，而巴西、俄罗斯与中国“难兄难弟”，巴西甚至全球倒数第一。但是在2014年下半年，中国股市可谓全球投资者的眼光，自央行在11月末宣布近两年来的首次降息后，中国股市迎来一波疯牛行情，屡屡创下天量成交量，截至2014年12月31日，上证指数收报3234.68点，比2013年收盘点位上涨52.87%；深成指收报11014.62点，2014年涨幅35.61%，创业板指收报1471.76点，2014年涨幅12.82%；两市总市值43.4万亿元，比2013年底的37.5万亿元增长15.7%；两市年成交量73.94万亿元，比2013年的45.38万亿元增长了63%。进入2015年，虽然股市经历了几次较大的调整，但总体仍是上涨趋势，进入更为健康的慢牛行情。

三、房地产市场与股票市场相关关系分析
（一）房地产市场与股票市场的财富效应
我国股票市场和房地产市场发展迅速,股票和房地产正日益成为两种特别重要的财富种类，并且两种资产在投资者的资产比例不断上升。通过研究股市与房市的财富效应与股市、房市的关系,来有效利用财富效应保持股市、房市和经济的健康发展具有十分重要的意义。从财富效应主要是从消费角度出发，来分析房地产价格和股票价格的关系，其表现为: 
首先，从消费者可支配收入层面来看，当消费者的可支配收入提高时，消费者便会投资房地产和股票市场，导致股票和房地产的持有者在股价和房价上升后，实际的增量收入增加,消费又会进一步上升，以此循环。 
其次，从消费者预期入层面来看，宏观经济形势的状况能够充分的反映在股票市场上，当宏观经济运良好，消费者的预期也因此得以提高,从而扩大投资和消费的支出,促进经济增长,股市与宏观经济出现的良性互动效应，同时消费者的房地产也在升值,消费者为了再投资即使不卖出房地产，或者以房屋为抵押进行再融资,同样会因为消费者的预期改善而增加消费，使得房地产价格和股票价格上涨。

（二）房地产价格与股票价格中的替代效应
资本市场上的替代效应可以反映到股票市场上与房地产市场上，其主要体现在他投资收益率的对比的变化。当股票投资的相对收益率降低时，引起其他投资对股票投资的替代；反之，则引起股票投资对其他投资的替代，在房地产市场也发生相同的替代效应。由于市场上的未来预期不同，风险偏好也不同，投资的替代效应也受其影响，而不同的收益可预期性和稳定性又决定了股票投资同其他投资方式有着不同的风险程度。当市场未来预期向好，风险承受能力普遍提高，股票投资相对收益率的提高会引起对其他投资方式的替代；反之，则引起其他投资方式对股票投资替代。 
无论是股票市场还是房地产市场，都需要大量的资金推动，而大量的融资源 于银行等金融机构，当投资者投向股票，导致价格高涨，或者收益率提高时，将引起该投资者投资偏好；进一步投资股票，大量上市公司以房地产作为融资渠道，当有大量资金注入，上市公司倾向于扩展资本，而银行抵押资产升值，上市公司与银行进而大量投入房地产业，进而起了推波助澜作用，个人投资者也权衡投资 股票市场还是房地产市场，因此出现替代效应。当2014年下半年那波疯牛行情到来时，由于国内房地产市场的不景气，大量投资于房地产的资金流向股市，从而和融资融券的资金一起创造了股市的天量成交，进一步推动股市上涨，说明房地产市场与股票市场之间有较强的替代效应。

（三）房地产价格与股票价格的相关性
随着房地产市场以及股票市场这两种资本市场的主要组成部分得到迅速发展，房地产和股票都成为机构投资者多元化组合投资的对象。因此，研究房地产价格与股票价格的互动机制，从微观上有助于投资者合理选择资产建立有效投资组合，实现个人财富的增值；从宏观上有助于政府制定政策进行多元化多层次资本市场的有效监管，调节资本在不同市场间的流动，促进房地产市场、股票市场及国民经济的持续稳定发展。房地产价格与股票价格的关系及互动机制一直是学术界关注的重点之一。早在1984年就有学者对美国的房地产价格和标准普尔500股票指数之间的相关性进行分析，得出两者之间的相关系数仅为-0.06 的结论。目前关于理论界认为房地产价格与股票价格之间既存在正相关性也存在负相关性。
首先，房地产价格与股票价格的正相关性在于股价上涨可以带来财富效应，提高对房地产的消费需求，引起房地产价格上涨，沈悦、卢文兵（2008）运用时间序列相关方法对我国股票市场与房地产市场的关系进行了实证研究，并发现：房地产价格上涨对股票价格上升有显著影响，而股票价格上涨对房地产价格上升的影响较为微弱；房地产价格的上升与股票价格的上升存在两个季度左右的间隔，且两者呈现出螺旋式变化的趋势。房地产价格和股票价格的正相关前提条件是在股市中长期投资行为应当占据主导地位，然而在中国，由于政策因素、制度因素、行政干预等原因，股票投资者大多以短线投机为主，这一状况到目前尚未有根本性的改变，这就导致股价对房地产价格的财富效应极为微弱。
其次，有研究认为房地产价格与股票价格之间的负相关性在于劳动生产率机制，即由于劳动生产率的提高一方面会引起股票价格的上升，另一方面使得公司对厂房等硬件规模要求的降低，从而引起房地产需求的降低，进而导致房地产价格的下降。高晓晖（2007）利用房地产销售价格指数、上证综指和深圳综指、上证地产指数和深圳地产指数等数据对我国房地产价格与股票价格关系进行了实证分析，发现二者间存在一定的相关性，特别是房地产销售价格指数与深证综指和上证地产指数呈显著的负相关。

四、结论及建议
通过本文论述表明房地产价格和股票价格之间的财富效应及替代效应，两者之间既存在正相关性也存在负相关性。虽然股价与房价之间的关系并不能成为主导市场走势的一个决定性力量，但如果理顺二者关系则可以在一定程度上起到减小市场波动的作用。因此，一方面投资者在构建投资组合时，应重视房地产价格与股票价格的相关关系，并根据自身的目标和风险承受能力进行优化组合，减少不理性投资及避免投机性投资；另一方面，政府在进行房地产宏观调控时必须加强股票市场的监管，避免其过热，必须完善股票市场准人和监管机制，确保上市公司的质量不断提高。必须拓宽投资渠道，弱化股价与房价之间的替代效应逐步建立起具有多元化投资渠道的金融体系。最后，还要遏制投资非理性行为，防止房地产价格过度偏离均衡价格，加强对投资者教育，实现我国房地产市场及股票市场乃至国民经济平稳健康发展。

参考文献
[1] 沈悦、卢文兵. 中国股票价格与房地产价格关联性研究[A].当代经济学，2008（7）:30-4.
[2] 高晓晖. 中国房地产价格与股票价格关系的实证分析. 上海财经大学
[3] 魏锋．中国股票市场与房地产市场的效应[J]．重庆大学学报，2007(2)：153—157．
[4]本文所用数据来源：“中国金融信息网”和“新浪财经”

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