呼和浩特市房地产市场分析与预测.doc
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1、呼和浩特市2012年房地产市场分析与2013年预测一、2012年楼市政策回顾2012年总体态势是,认真贯彻房地产宏观调控政策,采取有力措施抑制房地产投机投资性需求,积极推动普通商品住房项目的开工建设,保护合理的住房需求,我市房地产市场平稳运行。地方政府微调楼市政策,促进释放刚需,但未突破限购、限价等政策红线。2012年,有30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求,多数为公积金政策松绑。但是,地方政策不可触及中央调控的底线。货币政策适度宽松形势下,房地产新增贷款稳步提升,支持释放合理需求。2012 年,央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点,在6月和7月两次降息,并将金融机构贷款利率浮动区
2、间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。二、三季度,伴随市场回暖,同时在降准、降息的信贷环境支持下,房地产新增贷款持续增长。中央和相关部委强调房地产调控不放松,巩固调控成果。从年初开始,温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策,同时提出房地产调控的两个目标:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。与此同时,住建部、国土部、财政部等相关部委负责人也指出,要稳定房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性需求,切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应,防止房价反弹,加强舆论引导,稳定市场预期,避免不实信息炒作误导。“十八大”过后,中央各部委密集发声强调
3、保持调控从紧取向,中央经济工作会议、政治局会议中均明确指出,2013年坚持房地产市场调控不放松。2012年中央及相关部委强调坚持房地产调控不放松路径是:1月,巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。2月,促使房价合理回归不动摇。3月,目前房价还远远没有回到合理价位,调控不能放松。4月,要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。5月,稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。6月,四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松。7月,国务院派出8个督查小组,对16个省(市)贯彻落实房地产调控政
4、策措施情况开展督查。8月,住建部、发改委等部委强调要继续稳楼市,防房价反弹;李克强、温家宝先后考察保障房建设。9月,多部委发出通知要求严格执行商品住房专项检查、土地使用标准、限购等政策,密切关注量价变化,做好房价、地价动态监测。10月,稳固调控成效,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,有效增加普通商品房供给,加强保障房建设和分配,建立长效机制。11月,严格执行差别化信贷政策,支持保障房、中小套型和自住首套普通商品住房建设,坚决抑制投机投资需求;加强土地储备、管理与利用率,支持保障安居工程。12月,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2012年金融部门关于支持房地产调控措施是:人民银行:
5、1月,中国人民银行工作会议落实好差别化住房信贷政策2月,人民银行金融市场工作座谈会满足首次购房家庭的贷款需求3月,央行就“货币政策及金融改革”答记者问全面落实差别化的住房信贷政策,满足首套房贷款需求6月7日,央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间7月5日,央行下调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。央行发布2012年第三季度“中国货币政策执行报告”,继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费,坚决抑制投机。银监会:7月27日,2012年年中监管工
6、作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议:坚决贯彻落实国家房地产调控政策,继续强化房地产贷款风险防控,加强房地产信托风。财政部:7月25日,部长谢旭人在全国财政(局)长座谈会:严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管,抑制投机投资。国土资源部:继续推进土地管理制度改革,适时调整供地计划。2012年,国土资源部屡次强调,要执行好现有土地供应政策,均衡供地,稳定地价,防违规用地、防异常交易,处置闲置土地和打击囤地炒地,稳定土地市场。11月,温家宝主持召开国务院常务会议,讨论通过中华人民共和国土地管理法修正案(草案),对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。住建部、央行
7、、财政部等部委加大保障房建设资金支持,提前完成保障房建设目标。近年来,呼和浩特市经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头,经济发展连续保持两位数以上的高速发展。呼和浩特市紧紧围绕打造“两个一流首府”要求,坚持富民与强市并重的发展方针,全力推进“一核双圈一体化”发展战略,沉着应对前进中的各种风险和挑战,全市经济社会发展实现重大跨越,实现了综合经济实力大幅提升断。今年召开的我市十四届人大一次会议政府工作报告中提到,全市生产总值2012年达到2460亿元,人均地区生产总值超过84000元。城市“一街五区”新区建设,老区改造,城乡基础设施进一步完善。城镇居民人均可支配收入2012年达到32350元,农民
8、人均纯收入达到11240元。呼市现常住人口已达280多万,城镇人口180多万。城市经济正在逐渐走向成熟。随着城市竞争力的加强,吸引外来人口能力也日益变强,必然会带来更多的外来务工等人员,催生改善居住环境的强烈需求,房地产的居住属性也会得到强力支持。二、呼和浩特房地产开发市场情况(一)房地产开发投资情况分析2012年112月份全市房地产开发完成投资312.31亿元,同比增长70.26%,环比增长5.65%。其中:住宅完成投资:209.36亿元,同比增长56.81%,环比增长8.01%。保障性住房完成投资512764万元,同比下降55.84%,环比增长与上月持平。其中廉租房完成投资4460万元,同
9、比下降86.14%,环比与上月持平。(见表1)从表1分析,总投资情况比去年同期增长70%多,增幅度较大。按用途分,各类用房投资均超过了56%以上,办公楼和商业营业用房增幅均超过100%。图1反映的是2012年投资环比数据。投资额始终呈波动增加趋势, 11月、12月增幅下降较大。(二)房地产开发资金结构分析2012年1-12月,房地产开发本年到位资金为345.69亿元,同比增长27.55%,环比增长4.29%。从资金来源构成看,银行贷款下降,同比下降14.3%,占到位资金比重9.26%,同比下降了近5个百分点;自筹资金涨幅较高,同比涨幅了83.69%,其他资金下降了7.75%。占到位资金比重分别
10、为57%和34%,均比上年提高。资金来源仍以自有资金、定金及按揭为主,占全部资金的68%。(详见表2、图2)(三)房地产开发购置土地分析2012年1-12月,房地产开发企业购置土地面积445.3万平方米,同比增长49.74%,环比增长7.71%。待开发土地面积278.97万平方米,同比增长13.83%,环比增长12.18%。土地购置费620944万元,同比增长121.87%,环比增长5.35%。土地成交价款1335200万元,同比增长50.97%环比增长7.71%。(见表3)(四)房地产开发施工与竣工分析2012年112月份,房屋施工面积3978.88万平方米,同比增长44.78%,环比持平。
11、其中:住宅施工面积2704.16万平方米,同比增长37.98%,环比持平;办公楼施工面积286.84万平方米,同比增长51.15%,环比持平;商业营业用房施工面积574.26万平方米,同比增长64.67%,环比持平;其他用房施工面积413.62万平方米,同比增长65.51%,环比持平。2012年112月份,房屋新开工面积1071.86万平方米,同比增长11.58%,环比持平。其中:住宅新开工面积690.76万平方米,同比增长4.43%,环比持平;办公楼新开工面积72.57万平方米,同比下降21.74%,环比持平;商业营业用房新开工面积198.15万平方米,同比增长53.05%,环比持平;其他用
12、房新开工面积110.38万平方米,同比增长43.5%,环比持平。保障性住房新开工面积379.46万平方米,同比下降7.61%,环比持平。新开工套数43666套,同比下降9.94%,环比持平。其中:廉租房新开工面积5.36万平方米,同比下降69.6%,环比持平;廉租房新开工套数1059套,同比下降73.38%,环比持平。2012年1-12月,房屋竣工面积466.75万平方米,同比增长12.9%,环比增长2.15%。其中:住宅竣工面积347.27万平方米,同比增长1.29%,环比增长0.92%;办公楼竣工面积37.75万平方米,同比增长140.05%,环比增长2.53%;商业营业用房竣工面积51.
13、08万平方米,同比增长18.56%,环比增长9.64%;其他用房竣工面积30.65万平方米,同比增长160.99%,环比增长4.22%。保障性住房竣工面积20.7万平方米,同比下降85.37%,环比持平。竣工套数1831套,同比下降87.62%,环比持平。(见表4)从表4可以看出,整体上商品房建设规模继续扩大。施工面积涨幅较高,新开工面积涨幅不高,特别是2012年大的宏观背景下,减少了住房新开工面积,主要是商业营业用房和其他用房新开工面积涨幅较高。竣工面积与新开工面积增幅基本一致,表明开发商逐渐按照市场需求推出房屋。(五)商品房供需分析2012年112月,商品房当期上市面积680.84万平方米
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