2019年深圳市城市更新政策分享.ppt

2019年城市更新白皮书年城市更新白皮书2009-2019城市更新十周年回城市更新十周年回顾与展望顾与展望2019.03.012021/5/181启动期启动期城市更新办法城市更新办法实施细则1+62009-2013发展期发展期完善操作性政策法规违建处理试点办法暂行措施2013-2016变革期变革期强区放权十三五规划831集资新政2016至今至今2009-2019城市更新发展阶段城市更新发展阶段2021/5/182Chapter01数据看数据看趋势趋势2021/5/183201020112012201320142015201620172018计划数量（个）21542拆除规模(公顷）1,940.4 274.8604850779651107545.1378.4361.6701.7562.2232.5816.005001,0001,5002,0007.3居改41.1-16.5-6.61.316.82502,5002,500-50100150200201020112012201320142015201620172018其他73.9-6.51.0-工改572.1236.2262.7147.5139.2374.2226.0126.8448.0商改132.28.311.25.59.67.414.16.4村改 1,121.130.2254.7225.5206.3319.1315.598.0343.9-5001,0001,5002,000城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图16-18年：约年：约16K深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图十三五：十三五：35-50K2502001501005080706050403020020102011201220132014201520162017201810其他6000210000201020112012201320142015201620172018工改673439293352563064工改综合312518881910813商改1334242685工改商322745736居改804000518工改居6393710643村改121513171122291230工改工274101114183315422021/5/184城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升其他工改商改居改村改8070605040302010010090201020112012201320142015201620172018工改综合565761313712工改商502212636工改居631123247工改工63789121810260102030405060201020112012201320142015201620172018容积率4.865.405.285.945.665.555.946.727.15移交率（%）25%25%24%27%26%26%26%29%29%20%25%30%35%4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 7.5010%0%50%40%30%20%70%60%90%80%100%201020112012201320142015201620172018居住面积商办面积产业面积公配面积深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图深圳市城市更新项目历年规划类型占比图深圳市城市更新项目历年规划类型占比图深圳市城市更新项目历年工改类型占比图深圳市城市更新项目历年工改类型占比图20102011201220132014201520162017201830112100129121819183039245013204710173314961143311015478178212021/5/185城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！计划数 规划数 规划/计 50 150股份公司22%国企13%民企45%政府6%其他11%国企+政府0.27%民企+股份公司0.80%民企+政府1.34%股份公司+政府0.80%双主体3%股份公司2%深圳市城市更新项目历年申报主体类型图深圳市城市更新项目历年申报主体类型图深圳市城市更新项目历年实施主体类型图深圳市城市更新项目历年实施主体类型图国企20%民企66%民企+股份公司9%国企+股份公司1%其他2%深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图 25070%70%20060%50%40%10030%20%10%-2010201120122013201420152016201720180%量（个）21542604850779651107量（个）672837284052683692划（%）31%37%42%44%48%51%54%56%60%60%37%38%43%49%52%58%57%61%61%50%40%30%31%34%37%30%21%25%18%20%12%14%10%0%201020112012201320142015201620172018计划实施率（%）12%14%18%21%25%30%31%34%37%规划实施率（%）37%38%43%49%52%58%57%61%61%2021/5/186各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区截至2018年12月31日，从深圳市已批更新单元计划 项目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数 量各区数量对比得出，宝安区、龙岗区项目总量最多，龙岗区实施主体确认项目最多，表明龙岗宝安两区城 市更新需求较高，龙岗在项目推进力度上更大。2010年至2018年期间，深圳市已批更新单元计划项 目746个，但各个区的项目数量、进度均不一样。如 图显示，位于原特区外的宝安区和龙岗区的项目最多、活力度较高，其次是龙华区和南山区，活力度较低的 为光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区。深圳市城市更新项目各阶段数量分布深圳市城市更新项目各阶段数量分布深圳市城市更新项目各区活力图深圳市城市更新项目各区活力图2021/5/187宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 大鹏新区数量（个）6611104121127229.332.7 114.6 150.7 90.576.620.977.23.43规模（公顷）17.70510152025300.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 大鹏新区容积率5.676.496.534.855.456.737.979.177.6222%42%37%29%40%28%23%22%37%3.72移交率（%）40%15%20%25%30%35%40%45%8.007.006.005.004.003.002.001.000.0010.009.002018年城市更新发展情况年城市更新发展情况2018年各区城市更新项目已批规划数量与规模图年各区城市更新项目已批规划数量与规模图2018年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图2018年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图计划立项数量罗湖领先，立项规模龙岗领先；计划立项数量罗湖领先，立项规模龙岗领先；中西部领跑深圳城市更新新增计划立项；中西部领跑深圳城市更新新增计划立项；关内开发强度显著提高；关外土地移交明显提高；关内开发强度显著提高；关外土地移交明显提高；各区新批城市更新单元规划中，宝安、盐田产业各区新批城市更新单元规划中，宝安、盐田产业用用 房占比最高，多区商住比例占比高。房占比最高，多区商住比例占比高。2021/5/188深圳市已至实施供地项目各流程审批平均周期一览表意愿征集及计划申报意愿征集及计划申报,0.8规划审批规划审批,2.53拆迁及实施主体确认拆迁及实施主体确认,4.69用地审批用地审批,5.690123456意愿征集及计划申报意愿征集及计划申报规划审批规划审批拆迁及实施主体确认拆迁及实施主体确认用地审批用地审批一个城市更新项目完成一级开发平均周期一个城市更新项目完成一级开发平均周期 5-8 年！十年八载是年！十年八载是 常态！常态！截至截至2017年底，已供应土地的年底，已供应土地的16.27K；从意愿公示到计划立项平均需要从意愿公示到计划立项平均需要0.8年；年；从列入计划到规划批复的平均需要从列入计划到规划批复的平均需要1.73 年；年；从规划批复到实施主体确认平均需要从规划批复到实施主体确认平均需要2.16 年；年；从实施主体确认到用地审批完成平均需要从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。年。周期（年）城市更新本质上是一场城市更新本质上是一场跨周期投资跨周期投资意愿征集及计划申报规划审批拆迁及实施主体确认用地审批周期（年）0.82.534.695.692021/5/1891.宏观层面经济调控及货币政策宏观层面经济调控及货币政策2.中观层面深圳房地产调控政策中观层面深圳房地产调控政策3.微观层面深圳城市更新规划政策调微观层面深圳城市更新规划政策调整整三观调整（控）的城市更新小周期三观调整（控）的城市更新小周期2021/5/1810Chapter02规划政规划政策定大策定大势势2021/5/18112018 年年，深圳市区两级相关部门共发布的城市更新相关政策文件约，深圳市区两级相关部门共发布的城市更新相关政策文件约 61 个个（含正式稿（含正式稿/征求意见稿征求意见稿/试行），其中市级政策试行），其中市级政策 35 个，区级政策个，区级政策 26 个。而个。而2017 年同期仅为年同期仅为 40 个。个。“逃过工业区块线，逃不过逃过工业区块线，逃不过731调控；逃过调控；逃过731新政公寓禁售禁回迁，逃不过城中村划片整新政公寓禁售禁回迁，逃不过城中村划片整治；治；逃过城中村划片整治，逃不过标定地价逃过城中村划片整治，逃不过标定地价.”2021/5/18122018十大新政十大新政1：权属政策大放水，部分项目将提速：权属政策大放水，部分项目将提速相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市拆除重建类城市更新单元深圳市拆除重建类城市更新单元 旧旧屋村范围认定办法屋村范围认定办法将旧屋村认定的范围扩大至原特区内深圳市拆除重建类城市更新单元深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定土地信息核查及历史用地处置规定删除建筑物信息核查，将历史用地行为发生时间放宽至2009年12月31前深深圳圳市市人人民民政政府府关关于于农农村村城城市市化化 历历史史遗遗留留产产业业类类和和公公共共配配套套类类违违法法 建建筑筑的处理办法的处理办法（新三规）（新三规）产业类和公共配套类历史违建可“转正”，符合一定条件的产 业类历史违建补缴相应的地价后可转为商品性质房地产深圳市城市更新外部移交公共设深圳市城市更新外部移交公共设 施施用地实施管理规定用地实施管理规定（飞地）（飞地）30更新合法权属比例60%的拆除重建类更新项目，可通过 在同一行政区内寻找规划为公共服务类设施用地，解决深圳城 市更新项目合法权属比例不足与公共设施历史欠账问题2021/5/18132018十大新政十大新政2：工业区块线严控工改用途，工改工回归产业本质：工业区块线严控工改用途，工改工回归产业本质备注：备注：2019年初开始征求新版工改工分割销售政策年初开始征求新版工改工分割销售政策相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市工业区块线管理办法深圳市工业区块线管理办法区块线内M1调整为M0进行严格控制；一级区块线内工业用地原则上不建设住宅及商业，不得调整为其他非工业用途；二级区块线内现状工业用地原则上予以保留，规划不作为其他非工业用途。以出让方式供应的重点产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让；以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让。深圳市工业及其他产业用地供应深圳市工业及其他产业用地供应重点产业项目用地出让年限按照30年，一般产业项目用地出让管理办法管理办法（修订稿）（修订稿）年限按照20年确定。2021/5/1814一站式城市更新投资管理平台城市更新产业运营园区基金2018十大新政十大新政3：土地整备助力存量土地开发，门槛大大低于城：土地整备助力存量土地开发，门槛大大低于城市更新市更新相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市土地整备利益统筹项目管深圳市土地整备利益统筹项目管理办法理办法拿地门槛降至3000m，合法权属比例门槛降至0，留用地增加 至最高55%。与城市更新联动发展共同解决深圳土地历史遗留及 公共服务设施供应问题。2021/5/18152018十大新政十大新政4：鼓励旧工业区综合整治，但流程未有实质简化：鼓励旧工业区综合整治，但流程未有实质简化备注：近期备注：近期“若干措施若干措施”新政重申大力鼓励综合整治，但流程依然未有实质简化新政重申大力鼓励综合整治，但流程依然未有实质简化相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市综合整治旧工业区升级改深圳市综合整治旧工业区升级改无需列入计划的综合整治可增加不超过现状建筑面积15%辅助类公用设施或利用现状建筑改变2000 m功能为小型配套商业服务设施。造操作规定（征求意见稿）造操作规定（征求意见稿）列入计划的综合整治用地，可通过加建扩建、建筑物功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积；涉及涉及待完善手续建筑的可进行规划确认进行处置。2021/5/18162018十大新政十大新政5：旧居住区：旧居住区“旧改变棚改旧改变棚改”，政府主导，企业可，政府主导，企业可参与参与备注：今天棚改正式实施强权放权备注：今天棚改正式实施强权放权相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见老旧住宅区纳入棚户区改造范围，以各区政府主导，以 人才住房专营机构为主，其他企业可以参与，实行棚户 区改造项目申报常态化福田区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）福田区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）初步改造意愿征集97%，补偿签约比例97%龙岗区棚户区改造实施细则（试行）龙岗区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）（征求意见稿）初步改造意愿征集95%，用地面积10000 m，签约 期届满比例不足98%则终止项目，3年内不得启动深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）初步意愿“双95%”可申请，用地面积10000 m，签约期届满比例不足95%则终止项目，5年内不得启动深圳市盐田区棚户区改造实施细则深圳市盐田区棚户区改造实施细则(征求意见稿征求意见稿)初步意愿“双85%”可申请，用地面积5000 m，签约期届满比例不足95%则终止项目，5年内不得启动2021/5/18172018十大新政十大新政6：731新政公寓禁售禁回迁，开发商谨慎看待改商新政公寓禁售禁回迁，开发商谨慎看待改商项目项目相关政策相关政策政策特点政策特点进一步加强房地产调控促进房地进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知产市场平稳健康发展的通知暂停法人单位购买商品住房及商务公寓。731新政后购买的公寓 5年内禁止转让、商品住房3 年内禁止转让。新建公寓只租不售 且不得改变用途，而且不得用于搬迁补偿。（731前规划草案公 示的不受限制）2021/5/18182018十大新政十大新政7：取消小地块更新，更新门槛再提高、全市统一：取消小地块更新，更新门槛再提高、全市统一审批操作规则审批操作规则备注：最新备注：最新“若干措施若干措施”新政重申新政重申“全市一盘棋全市一盘棋”相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市拆除重建类城市更新单元深圳市拆除重建类城市更新单元 计计划申报规定划申报规定（征求意见稿）（征求意见稿）明确拆除范围应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建 类空间范围，取消小地块更新申报要求，计划公告后2年内未获 市政府或其授权机构批准的，计划失效深圳市拆除重建类城市更新单元深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则计划审批操作规则（征求意见稿（征求意见稿针对全市十个区各自不同的审批操作规则进行规范统一：全面梳 理更新单元计划审查事项、明确更新单元计划审查的原则和标准 规范更新单元计划的办理流程。2021/5/18192018十大新政十大新政8：综合整治分区划定，城中村拆除重建越来越难：综合整治分区划定，城中村拆除重建越来越难备注：最新备注：最新“若干措施若干措施”新政针对城中村综合整治进行分类改造引导新政针对城中村综合整治进行分类改造引导相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市城中村（旧村）总体规划深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）（征求意见稿）（征求意见稿）综合整治分区内的用地在未来7年里不得纳入拆除重建类城市更 新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。规划期内，综合整治分区用地规模为 55 平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%其余各区不低于54%。2021/5/18202018十大新政十大新政9：新地价测算规则出台，标定地价时代到来：新地价测算规则出台，标定地价时代到来相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市地价测算规则深圳市地价测算规则（征求意（征求意见稿）见稿）深圳一直存在以评估地价为基础的宗地测算和以基准地价为基础 的城市更新地价两大体系。此政策如落地，将统一全市各物业类 型、各开发类型地价测算体系，标志着标定地价时代到来。而由于政策及细则未正式出台，地价成本前期可预估性减弱，加 大了地价的不确定性风险，或将影响城市更新市场主体信心。2021/5/18212018十大新政十大新政10：千呼万唤新深标，大量项目在等待：千呼万唤新深标，大量项目在等待备注：备注：2019年初正式发布年初正式发布相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市城市规划标准与准则深圳市城市规划标准与准则局局深标核心章节 “密度分区与容积率”条文规定密度分区，基准容积率，及地块修正系数等诸多内容，对整个深圳市的所有项目包括城市更新项目、土地整备项目的等等均会产生较大影响部修订条文部修订条文(第第4章章 密度分区与容积密度分区与容积尤其是项目容积率，直接影响项目预期。2017年12月，深标率率)“密度分区与容积率”（修订稿）公示，对现行深标进行了较大调整，但截至今日，深标（正式稿）迟迟不见踪影，业界翘首以盼，大量开发项目正在等待，期待新深标出台。2021/5/1822Chapter03企业信企业信心心2021/5/1823已投资城市更新项目区域分布已投资城市更新项目区域分布福田区福田区 罗湖罗湖区区盐田区盐田区南山区南山区 宝安宝安区区龙岗区龙岗区 龙华龙华区区坪山区坪山区光明区光明区大鹏新区大鹏新区0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%1、整体情况、整体情况调研企业中，已投资的城市更新项目主要分布在龙岗区 与龙华区，分别占总投资项目的14%，其次为宝安区与 南山区，已投资城市更新项目主要分布在原关外。2、本地房企情况、本地房企情况本地房企中，已投资的城市更新项目主要分布 在宝安，占比15%，其次为罗湖区、南山区、龙华区，分别占比13%。受城市西进北上扩容 规划影响，本地房企投资集中于深圳中西部。3、外地房企情况、外地房企情况在深外地房企中，投资的城市更新项目主要分 布在龙岗区与龙华区，共占总投资项目的30%，其次为福田区与南山区，主要分布在原关外。4、全国百强房企情况、全国百强房企情况全国百强房企中，投资的城市更新项目主要分 布在龙岗区，占总投资项目的16%，其次为龙 华区与宝安区，主要分布在原关外。5、金融机构情况、金融机构情况金融机构中，投资的城市更新项目主要分布在 龙岗区，占总投资项目的19%，其次为龙华区 与宝安区，主要分布在原关外。罗湖区南山区 福田区盐田区宝安区龙岗区龙华区坪山区光明区大鹏新区-5%0%5%10%15%20%福田区罗湖区盐田区南山区宝安区龙岗区龙华区坪山区光明区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区罗湖区盐田区宝安区 南山区龙岗区龙华区光明区坪山区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区盐田区罗湖区南山区宝安区龙华区龙岗区坪山区光明区大鹏新区0%5%10%15%20%25%本地房企布局早，更多布局高价值地区本地房企布局早，更多布局高价值地区12021/5/1824已投资城市更新项目类型分布已投资城市更新项目类型分布1、整体情况、整体情况调研企业中，已投资的城市更新项目类型主要为“旧工 业区改造”，占比约37%，其次为“城中村改造”，占 比约33%；2、本地房企情况、本地房企情况本 地 房 企 已 投 资 的 城 市 更 新 项 目 类 型 主 要 为“旧工业区改造”与“城中村改造”，各占比 约34%，其次为“旧居住区”，占比约21%；3、外地房企情况、外地房企情况在深外地房企中，已投资的城市更新项目类型 主要为“旧工业区改造”，占比约41%，其次 为“城中村改造”，占比约29%；4、全国百强房企情况、全国百强房企情况全国百强房企中，已投资的城市更新项目类型 主要为“旧工业区改造”，占比约39%，其次 为“城中村改造”，占比约29%；5、金融机构情况、金融机构情况金融机构中，已投资的城市更新项目类型主要 为“旧 工 业 区 改 造”，占 比 约 38%，其 次 为“城中村改造”，占比约38%。旧工业区改造37%城中村改造33%旧居住区16%旧商业区14%城中村改造34%旧工业区改造34%旧居住区21%旧商业区11%旧工业区改造41%城中村改造29%旧居住区15%旧商业区15%旧工业区改造39%城中村改造29%旧商业区14%旧居住区18%城中村改造37%旧工业区改造38%旧商业区19%旧居住区6%外来房企相对更多重资产收购改造旧工业区外来房企相对更多重资产收购改造旧工业区22021/5/1825已投资城市更新项目类型分布已投资城市更新项目类型分布4、全国百强房企情况、全国百强房企情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为 主，占比约48%，“工改居”与“工改保”最 低，分别占比约8%。5、金融机构情况、金融机构情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为 主，占 比 约 23%，“工改商”最低，占 比 约 11%。工改工工改工39%工改商工改商17%工改综合工改综合19%工改保工改保9%工改居工改居16%工改工工改工39%工改综合工改综合23%工改商工改商19%工改工55%工改商20%10%工改保10%工改工48%工改商24%工改保工改居 8%8%工改综合12%1、整体情况、整体情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为主，占比 约39%，“工改保”由于出台政策晚及适用性较少等因 素，占比最低，约占9%。外来房企布局工改工比例较大，外来房企布局工改工比例较大，金融机构布局工金融机构布局工改类型更均衡改类型更均衡2、本地房企情况、本地房企情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为 主，占比约39%，“工改商”、“工改居”最 低，占比约19%。3、外地房企情况、外地房企情况“旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为 主，占比约55%，“工改居”最低，占比约5%。工改居工改居19%工改居工改综合5%工改工23%工改综合22%工改居22%工改保22%工改商11%22021/5/1826已投资项目进度分布已投资项目进度分布3、外地房企情况、外地房企情况在深外地房企中，已投资的城市更新项目主要 还处于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目 占比约23.64%，投资建完项目“售罄阶段”最 少，占比约1.82%。4、全国百强房企情况、全国百强房企情况全国百强房企中，已投资的城市更新项目主要 还处于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目 占比约18.52%，投资建完项目“售罄阶段”最 少，占比约1.23%。5、金融机构情况、金融机构情况金融机构中，已投资的城市更新项目主要还处 于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目占比 约24%，投资建完项目“售罄阶段”没有。1、整体情况、整体情况调研企业中，已投资的城市更新项目主要还处于“拟申 报或正在申报计划阶段”，项目占比约22.09%，投资 建完项目“售罄阶段”最少，占比约2.45%。但投资“过四会上平台”、计划立项、规划审批通过及实施主体确认等各阶段项目合计近半，行业热衷投资成熟项目。外来房企和金融机构投资项目进度相较本地房企滞外来房企和金融机构投资项目进度相较本地房企滞后后2、本地房企情况、本地房企情况本 地 房 企 已 投 资 的 城 市 更 新 项 目 主 要 还 处 于“拟 申 报 或 正 在 申 报 计 划 阶 段”，占 比 约 20.48%，投资建完项目“售罄阶段”、“工程 规划审批”最少，占比约3.61%。32021/5/18272019年投资意向年投资意向4、全国百强房企情况、全国百强房企情况全国百强房企中，2019年投资意向为“观望，有好项目才会考虑投资”，占比约48%，其次 为“加强投资”，占比约47%。5、金融机构情况、金融机构情况 金融机构对于城市更新投资态度相对悲观，一 半机构观望，近1/3企业“寻求退出”。观望，有好项目才会考观望，有好项目才会考虑投资虑投资加强投资加强投资观望，有政策利好才会观望，有政策利好才会 考虑投资考虑投资寻求退出寻求退出调整换仓调整换仓观望，有好项目才会 考虑投资观望，有政策利好才 会考虑投资调整换仓寻求退出观望，有好项目才会 考虑投资观望，有政策利好才 会考虑投资调整换仓寻求退出加强投资观望，有好项目才 会考虑投资观望，有政策利好才会考虑投资调整换仓寻求退出1、整体情况、整体情况调研企业中，行业观望情绪浓厚，持观望态度企业合计 占比56%，但仍有36%企业愿意“加强投资”。全行业观望情绪浓厚，金融机构投资情绪相对悲观全行业观望情绪浓厚，金融机构投资情绪相对悲观2、本地房企情况、本地房企情况本地房企2019年投资意向以观望为主，但亦有32%本地房企希望“加强投资”。3、外地房企情况、外地房企情况在深外地房企中，2019年投资意向为“加强投 资”，占比约48%，其次为“观望，有好项目 才会考虑投资”，占比约47%。加强投资加强投资加强投资观望，有好项 目才会考虑投 资观望，有政策利好才会考虑 投资调整换仓寻求退出42021/5/18282019年新增投资区域分布意向年新增投资区域分布意向1、整体情况、整体情况调研企业中，受大湾区规划影响，企业更重视深圳中西 部城市更新投资机会，2019年新增城市更新项目投资 意向区域分布为宝安区，意向占比约15%，其次为龙岗 区，意向占比约13%。2、本地房企情况、本地房企情况本地房企2019年新增城市更新项目投资意向区 域分布为宝安区，意向占比约16%，其次为龙 岗区和龙华区，意向占比分别为15%和14%。3、外地房企情况、外地房企情况在深外地房企中，2019年新增城市更新项目投 资意向区域分布为宝安区，意向占比约15%，其次为龙岗区和南山区，意向占比约12%。4、全国百强房企情况、全国百强房企情况全国百强房企中，2019年新增城市更新项目投 资意向区域分布为宝安区，意向占比约15%，其次为龙岗区，意向占比约13%。5、金融机构情况、金融机构情况金融机构中，2019年新增城市更新项目投资意 向区域分布为宝安区和龙华区，意向占比各约 14%。福田区福田区 罗湖区罗湖区盐田区盐田区南山区南山区宝安区宝安区龙岗区龙岗区龙华区龙华区坪山区坪山区光明区光明区大鹏新区大鹏新区0%2%4%6%8%12%14%16%18%福田区罗湖区盐田区南山区宝安区龙岗区龙华区光明区 坪山区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区罗湖区盐田区南山区龙岗区宝安区龙华区坪山区光明区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区罗湖区宝安区龙岗区龙华区光明区大鹏新区0%5%10%15%20%福田区盐田区宝安区龙华区大鹏新区0%5%15%20%大湾区！中西部！大湾区！中西部！52021/5/18292019年新增投资项目意向年新增投资项目意向4、全国百强房企情况、全国百强房企情况全国百强房企中，2019年新增城市更新项目意 向投资类型主要为“旧工业区改造”，占比约 29%，其次为“城中村改造”，占比约28%；5、金融机构情况、金融机构情况金融机构中，2019年新增城市更新项目意向投 资类型主要为“旧工业区改造”与“城中村改 造”，各占比约40%；城中村改造城中村改造28%旧商业区旧商业区11%旧居住区旧居住区15%旧工业区改造旧工业区改造29%土地整备土地整备利益统筹项目利益统筹项目17%旧商业区旧商业区13%旧居住区旧居住区17%旧工业区改造旧工业区改造30%旧商业区12%旧居住区14%旧工业区改造25%城中村改造28%旧商业区11%旧工业区改造29%旧居住区15%土地整备利 益统筹项目 17%1、整体情况、整体情况 调研企业中，2019年新增城市更新项目意向投资类型 主要为“旧工业区改造”，占比约29%，其次为“城中 村改造”，占比约28%。受新政策利好，市场开始关注 投资土地整备利益统筹项目。市场对土地整备利益统筹关注热度提升市场对土地整备利益统筹关注热度提升2、本地房企情况、本地房企情况本地房企2019年新增城市更新项目意向投资类 型主要为“旧工业区改造”，占比约30%，其 次为“城中村改造”，占比约23%。3、外地房企情况、外地房企情况在深外地房企中，2019年新增城市更新项目意 向 投 资 类 型 主 要 为“城 中 村 改 造”，占 比 约29%，其次为“旧工业区改造”，占比约25%。城中村改造城中村改造23%土地整备利益统土地整备利益统 筹项目筹项目 17%城中村改造29%土地整备利 益统筹项目 20%城中村改造40%旧工业区改造40%旧居住区10%土地整备利益统筹项目10%62021/5/18302019年新增投资项目意向年新增投资项目意向4、全国百强房企情况、全国百强房企情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改 居”意向最大，占比约36%，“工改商”意向 最小，占比约6%。5、金融机构情况、金融机构情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改 居”意向最大，占比约40%，“工改商”意向 最小，占比约10%。工改工工改工10%工改商工改商19%工改保工改保13%工改居工改居34%工改综合工改综合24%工改商工改商20%工改居工改居27%工改保工改保10%工改商工改商22%工改保工改保14%工改居工改居39%工改综合工改综合21%工改工工改工6%工改商工改商22%工改居工改居36%工改保工改保14%工改综合工改综合22%1、整体情况、整体情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改居”意向 最大，占比约34%。受政策利空影响，“工改工”投资 意向最小，占比约10%。工改工投资意向骤降，回归产业已成必然工改工投资意向骤降，回归产业已成必然2、本地房企情况、本地房企情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改 居”意向最大，占比约27%，“工改保”意向 最小，占比约10%。3、外地房企情况、外地房企情况投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改 居”意向最大，占比约39%，“工改工”投资 意向大幅萎缩，占比约4%。工改工工改工20%工改综合工改综合23%工改工工改工4%工改商工改商10%工改居工改居40%工改保工改保20%工改综合工改综合30%62021/5/18312019年新增投资项目节点预期年新增投资项目节点预期1、整体情况、整体情况调研企业中，2019年新增城市更新项目预期投资节点主要为“已列入城市更新计划阶段”，占比约26.76%，其次为“已批城市更新规划阶段”，占比约18.31%。由于城市更新不确定性增强，市场投资计划立项前项目 意向大幅减弱，行业投资偏好趋向成熟项目。成本相对下降、熟化能力较强，成本相对下降、熟化能力较强，本地房企仍有较本地房企仍有较高意愿投资开发未立项项目高意愿投资开发未立项项目2、本地房企情况、本地房企情况本地房企2019年新增城市更新项目预期投资节 点主要为“已列入城市更新计划阶段”和“拟 申 报 或 正 在 申 报 城 市 更 新 计 划”，各 占 比 约 23.53%。3、外地房企情况、外地房企情况在深外地房企中，2019年新增城市更新项目预 期 投 资 节 点 主 要 为“已 列 入 城 市 更 新 计 划 阶 段”，占比约29.03%，其次为“已批城市更新 规划阶段”，占比约19.35%。4、全国百强房企情况、全国百强房企情况全国百强房企中，2019年新增城市更新项目预 期 投 资 节 点 主 要 为“已 列 入 城 市 更 新 计 划 阶 段”，占比约28.13%，其次为“已批城市更新 规划阶段”，占比约21.88%。5、金融机构情况、金融机构情况金融机构中，2019年新增城市更新项目预期投 资节点主要为“已列入城市更新计划阶段”与“已 列 入 城 市 更 新 规 划 阶 段”，各 占 比 约 33.33%，其次为“拟申报或正在申报城市更新计划”与“实施主体确认”，各占比约16.67%。72021/5/1832投资城市更新遇到哪些问题投资城市更新遇到哪些问题20%13%6%3%14%1、整体情况、整体情况 调研企业中，针对投资城市更新项目遇到的11大问题中，主要集中为“政策规划调整预期不明朗”、“合法权属比例不足”、“周期长，投资风险不可控”，反馈程度 集中度合计约48%，其他问题集中度不高，基本在预期 内。全行业高度关注政策规划调整预期不明朗全行业高度关注政策规划调整预期不明朗 及长周及长周期带来的投资风险不可控期带来的投资风险不可控2、本地房企情况、本地房企情况 本地房企投资城市更新项目遇到最大的问题主 要集中为“政策规划调整预期不明朗”，反馈 程度集中度约19%，其次是“合法权属比例不 足”，集中度约16%。3、外地房企情况、外地房企情况在深外地房企中，投资城市更新项目遇到最大 的 问 题 主 要 集 中 为“政 策 规 划 调 整 预 期 不 明 朗”，反馈程度集中度约20%，其次是“周期 长，投资风险不可控”，集中度约16%。4、全国百强房企情况、全国百强房企情况全国百强房企中，投资城市更新项目遇到最大 的 问 题 主 要 集 中 为“政 策 规 划 调 整 预 期 不 明 朗”，反馈程度集中度约20%，第二大问题集 中在“周期长，投资风险不可控”，反馈程度 集中度约16%。5、金融机构情况、金融机构情况金融机构中，投资城市更新项目遇到最大的问 题主要集中为“政策规划调整预期不明朗”、“拆迁困难”与“周期长，投资风险不可控”，反馈程度集中度各约21%。8%3%4%8%6%16%周期长，投资风险不可控专业人才不足 规划冲突问题 集体资产平台交易不顺畅 项目中早期融资困难 专项规划审批预期不理想拆迁困难 缺乏产业落地资源 不在十三五拆除重建区范围合法权属比例不足 政策规划调整预期不明朗19%16%6%2%11%6%4%4%11%7%14%周期长，投资风险不可控专业人才不足 规划冲突问题 集体资产平台交易不顺畅 项目中早期融资困难