房地产企业员工必备合同知识.pptx
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1、房地产企业员工必备合同知识合同相关知识合同相关知识初识合同合同合同合同合同合同合同合同法第2条:合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议合同法所用来规范的合同是最狭义的合同,仅指民事合同中的债权合同何为合同债权合同:如房屋买卖合同、借款合同物权合同:如土地使用权出让合同、房屋抵押合同合同的分类合同的定义和种类初识合同合同合同合同合同合同合同合同与契约合同在中国古代直至近现代一直被称作契约,如房契、地契、卖身契等初识合同合同合同合同合同合同合同合同与协议根据合同法第2条“合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议”,合同本身一种协议合同本身就是一种协议通常情况下合同
2、与协议是通用的,例如“*项目总承包合同”可以被称作“*项目总承包协议”通常情况下合同与协议是通用的协议的英文“agreement”,合同的英文“contract”,两者都有达成一致的意思,但是协议显然更宽泛,只要双方意思一致就可称作协议,但只有包含当事人、标的、数量、质量履行期限等基本内容的协议才被称作合同协议的范围比合同更加宽泛初识合同合同合同合同合同合同合同合同与协议协议合同合同是合同是满足特定条件的足特定条件的协议初识合同合同合同合同合同合同合同动态看合同缔约履约履约完毕违约第一部分缔约缔约合同订立主体缔约违约履约合同订立主体需满足的两个条件根据合同法第2条,缔约的双方应该是平等主体的自
3、然人或者法人根据合同法第9条,缔约的双方应该具有民事权利能力和民事行为能力民事权利能力和行为能力知多少?合同效力待定知多少?合同订立主体缔约违约履约合同订立主体谁有资格缔约?1、张某(25岁)月收入800,订立购房合同2、修理工王某(16岁)月收入3000,订立购车合同3、全日制高中在读的赵某(17岁)订立房屋按揭贷款合同4、豆豆(11岁)订立购买两本教辅书合同5、萌萌(10岁)订立接受邻居叔叔赠与一套别墅合同6、刘、关、张三人开办的合伙制装修单位与房地产开发企业订立房屋装修合同缔约违约履约注:以上案例中自然人均精神正常委托他人缔约知多少?表见代理知多少?合同订立主体缔约违约履约能不能委托他人
4、缔约?1、某区政府受市政府委托与房地产开发商订立土地一级开发合同2、某分公司总经理未经总公司法定代表人委托与施工企业订立地勘合同3、某子公司法定代表人未经母公司法定代表人委托与建筑企业订立总承包施工合同4、某采购人员在离职一个月后用公司已盖章的合同范本与不知情的某公司订立门窗采购合同合同订立主体缔约违约履约合同如何订立?合同法第13条:当事人订立合同,采取要约、承诺方式。合同订立过程缔约违约履约甲甲甲方方方乙乙乙方方方要约承诺合同成立要约邀请:约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约:要约是希望和他人订立合同的意思表示承诺:承诺是受要约人同意要约的意思表示合同订立过程合同订立中的名词解释
5、缔约违约履约要约邀请招招标公告、招公告、招标邀邀请要约投投标报价价承诺中中标通知通知难点一:三者如何判断?合同订立过程缔约违约履约难点二:要约与承诺的效力?合同法第16、17、18、19、20条要约的生效、撤销、撤回、失效合同法第23、24、26、27、28、29条承诺的撤销、撤回、失效合同订立过程缔约违约履约商业广告属于要约邀请还是要约合同订立过程缔约违约履约合同法第15条的相关规定“商业广告的性质为要约邀请,但是商业广告符合要约规定的,视为要约”关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相
6、关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约”合同订立内容合同内容如何约定根据民事法律中意思自治的基本精神,订立合同遵循缔约自由的原则,缔约方在不违背法律强制性规定的前提下可以自由约定合同的基本内容缔约违约履约合同法第12条:合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。合同订立内容一份合同包括哪些基本条款?缔约违约履约合同订立内容标的和标的物标的:当事人双方的权利义务关系,是一种法律关系
7、标的物:指当事人双方权利义务指向的对象,是一个具体的物缔约违约履约举例:房屋买卖合同中,标的是买卖关系,标的物是房屋第25条:承诺到达时合同生效第32条:当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第33条:当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的,可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。第44条:依法成立的合同,自成立时生效合同的效力合同何时生效呢?缔约违约履约合同的效力合同生效时间的例外合同法的规定仅限于债权合同,大多数物权合同需要登记才能生效。例如土地使用权出让合同、房屋抵押合同缔约违约履约合同的效力缔约违约履约送达投标保证书时生效?双方签订合同书
8、时生效?招投标方式订立的合同何时生效送达中标通知书中标通知书送达以后代表拟签订合同的双方开始受到合同关系约束,不能随意更改中标结果签订合同书双方签订合同书并且合同成立后,代表双方开始受到合同条款的约束,违背合同需要承担违约责任招投标方式订立合同的效力问题合同的效力缔约违约履约合同的效力主协议与补充协议效力问题补充协议可以看做是对主协议的变更变更后的内容如果是双方协商一致,效力优先于原合同合同变更不明确的部分,以原合同为准缔约违约履约合同的效力主协议与补充协议效力问题合同法第77条:当事人协商一致,可以变更合同合同法第78条:当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更缔约违约履约合同的效力
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