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下半年上海房地产估价师制度与政策建设用地使用权终止试题

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下半年上海房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权终止试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标
B．最大费用
C．利润为零
D．最大利润
2、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指
A：会计主体
B：货币计量
C：会计分期
D：持续经营
E：执行层的组织协调
3、需求的收入弹性是指。
A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度
B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度
C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度
D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度
E：执行层的组织协调
4、估价对象房地产 的纯收益为500万元，预计 到 各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产 1月1日的收益价格为。
A：6825万元
B：6866万元
C：6203万元
D：6713万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列房屋不得出租。
A：依法取得《房屋所有权证》的
B：权属无争议的
C：共有房屋，取得共有人同意的
D：属于违章建筑的
E：执行层的组织协调
6、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日
B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日
C：房屋拆迁许可证颁发之日
D：房屋拆迁结束之日
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、某女，15岁。煤气中毒，经过积极抢救后苏醒，2天后又出现神志不清，右侧肢体偏瘫，体温、血压正常，两肺呼吸音粗。进一步治疗首选
A．甘露醇输注
B．维生素C输注
C．高压氧舱
D．地塞米松输注
E．脑营养物质
8、某建筑物的重置价格为100万元，自竣工之日到估价时点已有 ，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于 ，经济寿命为35年，残值率为5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为（）万元。
A．32.57
B．27.14
C．67.43
D．50.25
9、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。
A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
10、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
11、拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。
A．重置价值
B．残存价值
C．市场价值
D．市场评估价值
12、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在__。
A．期初
B．期中
C．期末
D．年末
13、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是__万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
14、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是。
A：城市或区域产业结构与布局
B：人口数量与结构
C：土地资源状况
D：建筑技术进步
E：借款合同
15、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门能够__。
A．征收土地闲置费
B．无偿收回土地使用权
C．解除出让合同
D．变更出让合同
16、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其它收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为__万元。
A．22.0
B．24.0
C．25.6
D．26.0
17、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。
A：300元／㎡
B：30元／㎡
C：4 240元／㎡
D：1272元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
18、《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其它组织发出投标邀请书。
A：1
B：3
C：5
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、某建筑物实际经过年数为 ，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 ，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
20、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。
A．房地产开发
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到工程竣工验收
D．从工程开工到项目租售完毕
21、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。
A．15
B．30
C．60
D．90
22、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。
A．平均指标
B．变异指标
C．绝对指标
D．相对指标
23、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。
A：2400
B：2410
C：2490
D：2500
E：工业用地的监测点评估价格
24、A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。在其它商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。
A：300
B：600
C：750
D：1500
E：执行层的组织协调
25、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是__。
A．甲公司非法占用了财产
B．甲公司所有的危房
C．甲公司替乙公司保管的财产
D．甲公司未经规划许可建造的房屋
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、按定额的编制程序和用途不同，能够把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：劳动消耗定额
B：施工定额
C：预算定额
D：概算定额
E：概算指标
2、下列有关保险的表述中，正确的是__。
A．社会保险采用合同的形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限
B．从本质上说，保险体现一定的社会关系
C．危险的存在是保险产生的必要条件
D．在各种保险中，商业保险最能体现分配职能
3、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
4、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前中国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。
A．10000
B．11000
C．7800
D．9200
5、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。
A：二氧化硫
B：一氧化氮
C：一氧化碳
D：甲醛
E：碳氢化合物
6、下列会计科目中，属于资产类的有。
A：短期投资
B：累计折旧
C：实收资本
D：委托加工材料
E：坏账准备
7、下列保险种类中，属于政策保险的有__。
A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
8、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。
A：平等原则
B：诚实信用原则
C：公序良俗原则
D：自愿原则
E：强制原则
9、在__情况下，需要征收契税。
A．国有土地使用权出让、转让
B．房屋发生交换、买卖或赠与
C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债
D．城镇职工首次购买公有住房
E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属
10、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的能够。( 试题)
A：向原估价机构申请复估
B：申请行政复议
C：向人民法院提起诉讼
D：自行委托估价机构评估
E：申请估价专家委员会鉴定
11、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其它收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
12、某建筑物共3层．总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有。
A：按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3％
B：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0％
C：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0％
D：按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0％
E：按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9％
13、房地产投资收益包含__。
A．等效租金
B．转售收益
C．转售增值收益
D．有效租金
E．效益租金
14、资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．不一致性
C．适应性
D．相互影响性
15、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
16、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。
A．投资价值与市场价值都能够采用收益法来评估
B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税
E．评估市场价值时一般要扣除所得税
17、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。
A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪
18、建设贷款的还款资金来源，一般是销售收入或．( 试题)
A：土地开发贷款
B：房地产抵押贷款
C：土地转让收入
D：流动资金贷款
E：借款合同
19、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
20、估价时，需了解地块的单位名称、地类号和占地面积以及界址电、界址线和界址边长等，可查阅__。
A．详细规划图
B．分丘图
C．宗地图
D．分幅图
21、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括__。
A．用地性质
B．容积率
C．人口密度
D．绿地率
E．市政公用设施
22、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。
A．0～50
B．50～75
C．50～100
D．100～150
23、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。
A．开发期+经营期
B．开发期+运营期
C．开发期+经营期-前期-建造期
D．开发期+运营期-前期-建造期
E．前期+建造期+经营期
24、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。
A：建设地区的土地使用性质的控制指标
B：建设地区的土地使用强度的控制指标
C：道路和工程管线控制性位置
D：空间环境控制的规划要求
E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
25、延长闲置土地开发建设期限，最长时间为__。
A．6个月
B．12个月
C．18个月
D．24个月