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旭辉设计管理制度

17
2020年4月19日
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设计管理制度

编制
孙骐等
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甘来
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1.目的
为了保证集团各项目设计工作高效高质，对产品功能体现，项目造价合理控制，政府规划要求满足等予以支撑，特制定本制度。

2.适用范围
本制度适用于事业部（含直管城市公司）/城市公司。

3.术语及定义
3.1.设计前期工作：指拿地前及拿地后提出产品的设计原则和构思，主要包括土地强排设计和概念方案设计，具体为总平面设计、建筑设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等；
3.2. 产品模块：将房地产的设计拆分为影响设计的关键模块，用以在方案中提供更多组合。例如立面模块、户型模块、示范区模块、核心筒模块、大堂；
3.3. 产品配置：产品配置是为了产品模块提供空间尺寸、有关功能、技术要求、材料匹配等多方面的说明，用以准确的定义产品模块。
3.4．版本管理：施工图必须按照各个部门的规则提出并分发确保图纸版本一致，才可进行准确的核价、招标、报建、施工；
3.5. 指定专项设计/专项设计：针对方案审批中，当地指定的专项设计为指定专项设计，如人防设计等；其余的适用于招采、施工过程中的二次设计为专项设计，如供电设计、门窗设计、污水处理设计、钢结构设计、灯饰设计等。

4.职责与权限
4.1. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业
4.1.1. 负责协助《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，牵头《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；
4.1.2. 负责进行设计单位选择，并组织设计单位进行各设计方案的设计、评审、完善工作；
4.1.3. 负责进行项目施工、营销阶段的设计配合工作；
4.1.4. 负责组织项目设计后评估。
4.2. 事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业
4.2.1. 负责提供《市场分析报告》、《前期定位及产品策划报告》，牵头《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，协助《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；
4.2.2.负责对设计方案进行总货值、价格、业态配比、户型配比的验证测算。
4.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司成本专业
4.3.1. 负责提供《对标项目成本定性分析表》、协助《价值树与产品配置标准》编制；
4.3.2.负责进行设计方案的成本测算，会同进行设计方案的限额设计核查。
4.4. 事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业
4.4.1. 负责进行设计方案的征询。
4.5. 事业部（含直管城市公司）总经理/设计分管领导，城市公司总经理
4.5.1. 负责审核（成本提高下）/批准（成本没有提高）《价值树与产品配置标准》（详见《集团授权手册——设计分册》）；
4.5.2. 负责批准权限内设计方案，审核权限外设计方案。
4.6. 集团设计管理部
4.6.1.负责审核《价值树与产品配置标准》、及需审核的各设计方案。
4.7.集团总裁
4.7.1. 负责批准《价值树与产品配置标准》（成本提高下）、权限内设计方案。

5.流程总图

6.设计关注点说明
6.1.土地强排设计
6.1.1. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业为提高效率可提前根据已获取的资料信息等进行实地踏勘及沟通了解，做好土地强排工作前期准备，并组织方案经验丰富、设计能力突出且具有良好服务态度的强排设计供方（若事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业配备人员充分且设计能力较强，也可由事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业完成强排设计工作）进行土地强排工作，最终输出：经济技术指标、强排总平面图、强排设计说明、意向户型。
（1）经济技术指标表的目的在于为营销及拓展部门进行项目利润核算提供可靠依据，因此在整体上能够划分成货值与成本两类指标。与货值相关的指标主要包含住宅、商业等地上可售面积，而地下建筑面积、人防面积等指标则会对项目成本产生很大影响；
（2）强排总平面图能够为经济技术指标提供可靠的理性依据，展示项目的可行性以及运作潜力；
（3）强排设计说明需将设计师的主要设计意图、总图布局形态的取舍原由以及其它较为重要的建筑及规划设计意图经过简练的语言传达给营销及投资发展专业等非建筑专业人员，加强对强排设计方案的理解和认同。除此之外，强排设计说明还需简要介绍样板段、售楼处选址以及营销动线等样板段相关信息；
（4）对强排工作过程中所使用的产品模块的户型、面积段等基本信息整理并汇总，为营销及投资发展专业提供清晰的意向户型平面以及户型配比等相关信息。
（5）在进行土地强排工作时要注意强排测算方案中点、线、面之间的关系处理，单体与户型可参考集团标准进行摆放，样板区位置和摆放可参考集团标准样板区模块。
6.2.价值树与产品配置标准
6.2.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业提供《前期定位及产品策划报告》，《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》，《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》；
6.2.2.事业部（含直管城市公司）设计专业结合《前期定位及产品策划报告》，《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》组织事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业、成本专业进行《价值树与产品配置标准（二级指标）（概念版）》编制；
6.2.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业根据《定位阶段目标成本》、《项目概念方案设计》组织事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业、成本专业进行《价值树与产品配置标准（方案版）》深化；《价值树与产品配置标准（方案版）》深度不但仅要达到技术要求，也要考虑细部设计要求，适当情况下随着项目采购的不断深化，考虑项目重点采购的部品材料要能够配置清楚。
6.3． 设计供方选择
6.3.1.为置换更多设计时间，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业尽早和相关部门沟通并根据《价值树与产品配置标准》深度要求开展撰写各类设计任务书和接洽相应设计单位；
6.3.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业应考虑设计实际工作前置，因此项目整盘施工图设计单位可在方案阶段就开始寻找，并逐步确认，特别是在产品线确定或者价值树及产品配置标准确定的情况下，对于更能理解该设计意图的单位需要优先入选我司整盘设计单位考察。
6.4.概念性设计方案
6.4.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业应尽早与政府有关部门接触，获取征询意见《项目概念方案征询意见书》（根据各地实际情况可做调整），了解政府有关的要求，如市政管道接驳位置、交通组织情况、入口数量与要求，防止总图发生颠覆性变化；
6.4.2. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业要和成本专业一起结合《对标项目成本定性分析表》、《价值树与产品配置标准（概念版）》、《定位阶段目标成本》初稿进行限额设计核查；
6.4.3.《项目概念方案设计》最终成果包含：
（1）规划总图（样板区、首批销售）；
（2）户型选型；立面意向；
（3）商业配套初稿；
（4）设备技术提案；
（5）景观风格提案；
（6）精装风格提案；
（7）公共部位提案；
（8）结构初装修提案；
（9）售楼处精装提案；
（10）样板房精装提案。
6.5. 整盘规划及建筑方案设计
6.5.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程沟通和管控时要关注设计进度和质量要求，尽可能考虑采用集团已有产品模块，必要时能够到设计单位督促设计工作推进，要优先考虑与样板区和销售相关的各类工作，优先确认户型、立面、售楼处、样板房、会所等关键产品设计要素。主力户型评审需要优先考虑，在立面确认上尽量确保立面配有材料手册，以便于更早控制成本；同时与事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业沟通确认，确保总货值、业态配比、户型配比的有效管控；
6.5.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在方案阶段各设计成果的设计过程和完成后必须进行规划、建筑、景观、精装各方面的平衡与协调，同时与事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业、成本专业、配套专业、工程专业等沟通协调，保持项目方案阶段各设计成果的整体造价、功能和收入的最佳组合。
6.6.整盘景观及样板区景观设计
6.6.1. 景观设计原则：以市场价值点为导向，从“效果、进度、成本”的角度出发，从价值敏感点相对应的管控要点着手，理清管理思路，提高管理效率，规范管理流程，确保景观品质的稳步提升；
6.6.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在项目规划总图确认后根据《价值树与产品配制标准（方案版）》景观部分撰写《项目景观设计任务书（含样板区）》。事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程沟通和管控时要优先考虑与开盘有关的各项工作，如《样板区景观概念方案设计》等；
6.6.3.由事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业组织，设计单位及工程专业共同参与，形成形象记录照片。主要停止检查点包括：
（1）地形整理完成及重点苗木定位时；
（2）施工样板确认及硬景、小品结构完成时；
（3）乔木及大灌木种植完成时（即除低矮灌木、地被、草坪之外的绿化完成时）。
6.7.精装设计（公共部位、样板房、批量精装）
6.7.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业根据《价值树与产品配置标准（方案版）》公共部位部分、样板段部分撰写《项目室内设计任务书（售楼处、样板房、公共部位）》，如有批量精装时需考虑样板房和批量精装的共性和个性特征。事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程沟通和管控时要优先考虑与开盘有关的各项工作，如优先考虑售楼处和样板房设计；
6.7.2.如有批量精装时，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业必须对于主力户型再次进行核对，确保户型达成一致，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业根据《价值树与产品配置标准（方案版）》批量精装部分、户型部分，以及户型评审结果撰写《项目室内设计任务书（批量精装）》。事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程进行沟通和管控；
6.7.3.由事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业负责提报《样板区精装施工图》，审批权责见《集团授权手册-设计分册》，审图时应重点审核下述要点：
（1）重点检查、评估施工图与方案的偏差度；
（2）平面布置图（含家具布置）、综合天花布置图（灯具位置、数量、标高、装饰面材、烟感、喷淋、火灾报警器、消防广播、空调风口、通风系统等之间的布置关系，且尺寸定位，综合天花布置图的绘制须与机电专业充分沟通）、地面布置图（标明装饰面材、标高及具体分割方式）、开关插座点位图（数量、标高、准确位置）、立面图（标明装饰面材，不同面材交界处理及开关插座等墙面设备的尺寸定位）；
（3）关键节点图（具有特殊要求及装饰设计关键点）；
（4）材料样板（主要材料及特殊材料小样及型号）；
（5）材料表（所有装饰材料规格及型号，包含洁具、电器等各种设备选型）；
（6）装饰概算表。
6.7.4.在项目实施过程中，对最后效果达成有重要关联的节点和工序，必须进行停止检查，验收合格后方能进行下道工序：主要停止检查点及检查要项如下：
(1) 场地移交：参考合同约定施工范围，制定“土建与精装修场地移交标准”，组织相关单位进行场地移交检查、验收；
(2) 深化放线：检查基准点、水平线、标高线、中心线、点位线、石材/瓷砖排版线、不同材料不同造型分割线等是否正确，是否符合图纸要求；
(3) 隐蔽工程：机电各点位是否按装修要求进行施工，有无试压报告、防渗漏检测报告；厨房卫生间防水是否符合规范及图纸要求；天花龙骨基层隐蔽是否符合规范及图纸要求等；
(4) 大理石、瓷砖、木饰面材料质量把控：从色差、表观质量、纹理等方面进行综合评定；
(5) 湿作业施工完成：检查墙地面瓷砖、大理石完成后的整体效果，检查墙面瓷砖大理石排版与开关插座面板、洁具五金等之间的合理关系进行综合评定和把控；
(6) 木作施工完成：检查同一立面饰面板是否有明显色差，检查饰面油漆是否饱满、光泽均匀、无刷痕，检查立面造型、收边收口做法是否符合设计要求；
(7) 成品保护：检查验收现场已完精装修产品是否进行合理正确的保护。
6.8. 扩初设计
6.8.1. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程沟通和管控时要关注设计进度和质量要求，必要时能够到设计单位督促设计工作推进，重点要关注规划、建筑、结构、给排水、暖通、电气彼此之间，以及在整盘、样板区景观方案设计时与景观的整体平衡性；对各自方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性等。对人防及地下室扩初方案，结构和设备系统方案组织事业部（含直管城市公司）/城市公司成本、工程、配套等专业进行评审；
6.8.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业组织设计单位根据评审意见调整完后根据当地报建需要，需要及时出具扩初征询所需图纸及文本至事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业，事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业进行政府部门征询，获取政府部门的相关意见；根据征询反馈意见《项目扩初方案征询意见书》，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业组织设计单位调整完善《项目扩初方案设计》；
6.8.3. 如事业部（含直管城市公司）/城市公司所在地不需做扩初审查，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程中仍需沟通和管控设计单位进行规划、建筑、结构、给排水、暖通、电气彼此之间，以及在整盘、样板区景观方案设计时与景观的整体平衡性；对各自方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性等。对人防及地下室扩初方案，结构和设备系统方案要重点审查。
6.9. 施工图设计
6.9.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业在设计过程沟通和管控时要关注设计进度和质量要求，必要时能够到设计单位督促设计工作推进；根据项目开发建设、营销重要节点需要，结合《项目试桩报告》可分阶段进行《项目基坑支护施工图》、《项目基础施工图》、《项目总包施工招标图》、《项目机电施工招标图》、《项目施工报建图》，并最终完成《项目施工图方案设计（全套）》；
6.9.2. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业组织项目部项目工程专业，事业部（含直管城市公司）/城市公司工程（项目工程）、成本、营销、品牌客服专业，以及物业公司等进行施工图内审，把握各图纸在先进性、合理性和经济性方面的设计质量；
6.9.3. 在开工前，由事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业组织事业部（含直管城市公司）/城市公司工程、成本专业等，项目部，设计单位、监理单位、施工单位等进行施工图交底会审会。在本次会议中参与各方的交底会审可使设计中一些错误或不合理地方得到纠正，使表示不清或容易误解地方得到澄清；使一些不合理或不经济的施工方法得到调整；使一些与我司的开发意图不符的做法得到修正。
6.10. 专项设计/指定专项设计
6.10.1.为配合项目开发建设的招采及施工工作时，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业会组织或配合进行专项设计/指定专项设计工作开展：
（1）指定专项设计：事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业组织，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业配合；
（2）专项设计（深化单位设计）：事业部（含直管城市公司）/城市公司采购专业组织，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业配合；
（3）专项设计（设计单位设计）：事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业组织。

7.设计相关审批权责
设计相关工作的审批权责具体见《集团授权手册-设计分册》，而且根据事业部（含直管城市公司）/城市公司设计管理水平分为成熟版和不成熟版。

8.支持性文件及关联文件
8.1.《集团授权手册——设计分册》
8.2.《设计前期工作管理流程》
8.3.《方案阶段设计管理流程》
8.4.《扩初及施工图设计管理流程》
8.5.《设计供方管理作业指引》
8.6.《整盘景观全程管理流程》
8.7.《样板区景观全程管理流程》
8.8.《精装修设计实施全程管理流程》

9.附则
9.1. 本制度由集团设计管理部负责解释，自集团总裁签发之日起执行。