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银滩商业广场酒店可行性报告
第一章 项目基本情况
一、项目基本情况
本项目为四层单体商业楼（局部五层），总建筑面积共26425.64㎡ ，其中地下一层6990.88㎡规划停车位106个，一层3976.12㎡，二层4158.64㎡ ，三层4158.64㎡，四层4158.64㎡，五层2982.72㎡。
位置：安宁区北滨河路山水兴城北侧。南至北滨河路，距本项目200米左右；西至甘肃农业大学，距本项目100米左右；东至银滩大桥，距本项目500米左右；北至富强路距本项目400米左右。
楼层：综合楼南侧3-5楼
面积：单层面积1430㎡ 总面积4290㎡（建面）
配套：多功能会议室、超市、餐饮、电梯2部、地上停车位 150个、地下停车位 106个
酒店物业层高4.3m，酒店大厅层高4.6m
二、项目周边情况
1、居民：项目周边1公里内有大型楼盘社区8个，近1.5万户居民。
项目周边住宅小区情况
小区名称
户数
人口数（住满）
目前入住率
目前实际人口
中海凯旋门
3379
10137
65%-75%
7096
天居 锦河丹堤
1176
3528
35%-45%
1411
众邦金水湾
1224
3672
75%-85%
2937
银滩雅苑
2181
6300
25%-35%
1890
阳光怡园
1921
5800
45%-55%
2900
罗马花园
1578
4800
55%-60%
2760
山水兴城
816
2500
65%-75%
1750
怡元小区
3000以上
7600
95%以上
7220
合计
14051户以上
44337人

27964人
2、学校师生：项目附近有甘肃农业大学和城市学院两所大学，师生人数达到3万人以上。
3、写字楼：项目附近有黄河印象和雁京罗马两座商务大厦，进驻企业200多家。
4、交通：南临的东西主干道北滨河路，不仅是安宁区现有的主要交通干道，也是安宁区规划蓝图中的东西主干道，为双向6车道。目前已有18路、156路、121路等公交车在该道路上运营，项目周边目前公交线路较少，但随着城市规划的实施，该区域公共交通设施将得到大大的加强。目前兰州规划地铁1、2、3号线，1号线现已动工，3号线路正在规划优化中，其中1、2号线枢纽站设在项目北面400米处。

第二章 区域商务酒店调研
一、区域酒店分布
安宁区主要酒店主要沿安宁路沿线及周边分布。唯一的四星级酒店是兰州国泰大酒店。其它基本以快捷酒店和商务酒店为主。项目东侧150米左右有一家五星级酒店正在建设。
二、区域酒店情况
1、区域酒店价格及出租情况

名称
基本信息
房间分类
面积/㎡
单价/元
入住率
地 址
兰州国泰大酒店（四星）
共七层
各类房间207间
标准间
35
498
70%
北滨河西路922号（甘农大以西）
商务间
35
598
商务套房
65
1180
豪华房
120
1948
总统套房
330
28888
汉庭酒店（快捷）
共五层 136间
标准间
22
199
85%
兰州市安宁区安宁西路459号
如家酒店交大店（快捷）
共八层
各类118间
标准间
18
218
95%
兰州市安宁区桃海步行街西侧
商务房
18
246
如家酒店桃海店（快捷）

标准间

211
95%
兰州市安宁西路459号
商务房

247

7天连锁酒店(快捷)
共六层 120间
标准间
18
198
95%
兰州市安宁区银安路301号
莫泰168连锁酒店（快捷）
共三层 80间
标准间
20
237
85%
安宁西路159号（桃海商业步行街旁如家酒店2-4层）
同心大厦（商务）
共八层
各类147间
标准间
20
208
75%
兰州安宁区安宁西路818号（社会主义学院）
商务房
20
228
馨悦商务宾馆（商务）
共两层 50间
标准间
16
158
85%
兰州安宁区银滩路206-236号（兰州警备区对面）
兰州坤逸酒店（商务）
共五层
各类109间
标准间
15
245
70%
兰州市安宁区安宁西路515号（王府饭店6-10层）
套房
25
530
丹迪商务酒店（商务）
共四层 181间
标准间
15
299
80%
兰州市安宁区金牛街北段19号楼
商务大床房
20
499
景观大床房
20
399
海辰宾馆（商务）
共三层 95间
标准间
25
159
80%
甘肃兰州安宁区安宁东路222号(十里店)
金牛宾馆（商务）
共三层 96间
标准间
15
228
90%
安宁区省委党校西侧200米，金牛街东区1号楼
商务套房
30
348
商务单间
15
248
世家酒店兰州培黎广场店（商务）
共五层 40间
商务房
19
159
90%
兰州市安宁区安宁东路180号兰州城市学院内
兰州永惠佳商务宾馆
共两层 28间
标准间
15
218
95%
安宁区和平路172（宝石花路师大西门向北200米处）
商务房
15
268
兰州卡尔主题创意宾馆
共一层 20间
标准间
15
218
95%
兰州安宁区金牛街三号楼蓉城老店火锅三楼

快捷酒店价格基本在190-240之间，商务酒店价格在200-400之间。
快捷酒店标准间面积在18-22平方米，商务套房面积在25-30平方米之间
3、经营情况、住店客人特征及消费习惯
据调查，安宁区酒店行业整体经营情况较好，尤其是连锁经济快捷型酒店，旺季入住率在95%以上。快捷酒店住店客人平均过夜数为1—2夜；商旅型旅客，占65%左右。其他人员居住占35%。由亍主力客源是商旅型旅客，因此大部分酒店都有固定客源；部分商务游团体选择连锁快捷酒店。旅客网络订房率较高。七天、如家、汉庭等快捷酒店在管理、品牌、会员、电商等方面具备一定优势，相比于商务酒店入住率明显较高。
安宁有近10万大学生，学生群体一般选择性价比较高可以团购的快捷酒店。寒假和暑假对于安宁酒店有一定影响。随着西部旅游的不断发展，游客住宿占比每年都处于增长之中。现有商务酒店装修和管理大多比较传统，缺乏吸引顾客的亮点，经营情况不如快捷酒店。

4、周边潜在客户分析
1）居民：项目周边500米内有大型住宅社区五个住户1.5万户左右，其中亲友住店有一定需求，但由于目前整体入住率较低，目前实际需求有限；
2）商务：商务大厦两个，加上我项目自身写字楼和项目东侧正在新建的写字楼，预计入住企业250家左右。企业日常商务用房较大。
3）学生：甘肃农业大学、兰州城市学院大学两个师生三万多人。钟点房和周末订房量较大。但学生价格承受力有限，基本在150元以内。
4）公务会议：项目自身配套多功能会议室，餐饮配套，附近分布有农科所、省药监局、兰州海关等多家机关单位，还可以对安宁区其它企事业单位会议需求进行挖掘。
5）旅游团体：甘肃省政府已经将旅游行业列为今后拉动经济发展的支柱行业，启动了大规模旅游项目。可以预见今后旅游客群将会有较大增长。随着项目北边地铁线的开通，必将带来更多商旅客户。
5、潜在竞争对手分析
随着安宁经济发展，高端酒店有不断进入安宁的趋势。我项目东边150米左右正在兴建一个五星级宾馆，预计2015年底前开业。该酒店将是安宁第一个五星级宾馆。必将分流相当部分高端客户。我项目西侧2公里已经开业的国泰酒店为安宁目前唯一四星级酒店。相比于我项目他们在地段、建筑物业形态、管理水平等方面都将强于我们。
6、项目SWOT分析
优势：规模优势：3万平方米综合体，购物、餐饮、写字楼和酒店可以相互带动。
配套优势：餐饮、会议室、停车场，购物。
区位优势：交通便捷、地铁线、未来周边人口增长、黄河风情线。
不足：物业本身设计进深过大，中间采光不好，电梯载重较小，电梯不能通到地下停车场。
目前周边人气不足，商业氛围不强。
门口道路较窄，如管理不善，后期可能经常出现车辆拥堵，尤其是不利于旅游大巴进出，影响宾馆业务。

二、档次定位
中档 ：标准间:190-280元、商务套房：280—450元 单房：130-180元
三、酒店类型分析
主题精品酒店：安宁目前酒店以快捷酒店和商务酒店为主，整体档次偏低。目前安宁缺乏带有文化主题特色的中档精品酒店。
四、本酒店主题定位
黄河丝路文化主题精品酒店：根据商务和旅游客群的定位和项目所处区位，建议整体装修风格突出兰州的两大文化：黄河文化和丝路文化。
五、房间配套建议
总面积：4290平方米
员工用房布草房功能房：5% 214.5平方米
通道：15% 643.5平方米
房间总面积：3432平方米
房型
套房
标间
单间
比例建议
20%
50%
30%
总面积
686.4
1716
1029.6
房间面积建议
50-60
30-40
18-28
房间数建议
11-13间
42-57间
41-55间
建议总房间数107间，其中套房12间，标间50间，单房45间

第四章 前期开办投资预算
一、场地租金预算
按照均价40元/平方米计算，4290加10%公摊为4719平方米，按照前两年不变，以后每两年10%增长比例计算,10年租金共计：2718万元，平均年度租金271.8万元
二、装修成本预算
精品酒店基本装修成本一般在1200-1300元每平方米，装修费计536万元左右
三、配套成本预算
设备配套成本按照500元每平方米计算，配套投入：215万元左右
四、其它费用
开业宣传推广：10万元
五、投资总体预算费用
761万元
第五章 酒店营业预算
一、客房收入
房型
房间数
价格（均价）
出租率
日营业额
月营业额
年营业额
套房
12
380
85%
3876
116280
139.5万
标间
50
200
85%
8500
255000
306万
单间
45
150
85%
5738
172140
206.6万
合计

652.1万

二、成本
1、物料成本
客房费用：（早餐+低值易耗品）*房间数*365=（10+5）*107*365=58.58万
布草费用：4000元/月*12=4.8万
维修费用：2000元/月*12=2.4万
员工餐费:15人*17元*365=9.3万
广告公关费：2000元/月*12=2.4万
合计：77.48万元/年
2、人工成本
按照17名员工，其中管理层4名。
管理团队：4*4500*12=21.6万
普通员工：13*2000*12=31.2万 合计：52.8万元/年
3、水电气成本
根据兰州水电气费用标准及本项目建筑面积和房间数综合考量：
水费：5000元/月
电费：25000元/月
暖气费：150000元/年
全年水电气费用为：51万元
全年运营成本总计：181.28万元
三、营业税
营业税按照营业额6%计算，共计：39.13万元
四、利润及回报周期
营运利润=营业收入-租金-运营成本-营业税=652.1-271.8-181.28-39.13=159.89万元
税后利润=159.89*（1-25%）=119.92万元
投资回报：119.92/761=15.76%
回收期：6.3年
总结 ：
综上可知，本项目具有良好的发展前景，投资回报较高，风险较小，可以考虑实施。

附酒店员工架构建议：
管理团队：4人
店长一名：负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责
财务经理一名：负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作
营销经理一名：负责酒店的营销宣传，前台管理，VIP接待，各顷活劢策划组细，目标仸务的完成
客房主管一名：负责酒店日常工作管理
普通员工：14人
总服务台四名：总台接待加收银，目标仸务的完成
保安三名：楼层各要害部位的巡规管理
客房中心服务员一名：查房，卫生检查临时打扫，解决客房一般问题
万能工一名：水电维护，设施设备敀障处理，能源控制
卫生班四名：客房清理，环境卫生维护、更换床单