商品住房项目可行性研究报告.doc

安徽XX置业有限公司
XX公园XX项目

可行性研究报告

第一章 总 论

一、项目概述
（一）项目名称：安徽XX置业有限公司XX公园XX项目
（二）承办单位：安徽XX置业有限公司
（三）建设地点：XX县XX镇龙山残体东侧，XX县龙凤大道南侧。
（四）项目性质：新建（二期）
（五）项目法人代表：
（六）项目建设规模：二期用地面积为83555平方米，合125.33亩。二期总建筑面积约141421平方米。，总投资2亿元人民币。
二、项目概况
（一）项目一期建设情况
本项目地块位XX县XX镇龙山残体东侧，XX县龙凤大道南侧，一期用地面积为39407.5平方米，合59.11亩。一期总建筑面积约5.5平方米。投资商由上海XX置业有限公司和万权集团有限公司共同投资。开发建设用途：多数普通商品住房、部分商业用房，建筑容积率为1.55。物业类型多数为五层的砖混结构。
目前在建的一期工程自2011年上半年开工以来，经过各参建方的不断努力，取得良好的进展。一期工程包括1～6#楼、12～26#楼，其中2#、3#、18#、19#、20#、21#楼的主体结构已完成，并通过各参建单位及县质量监督部门验收；一期其余的楼栋均已完成三层结构以上，目前各楼栋均在紧张有序的施工中。计划在2012年10月份一期工程全部完成，并通过竣工验收。
（二）拟建二期项目情况
本项目地块位XX县XX镇龙山残体东侧，一期边缘至即将开发建设的淮海东路。二期用地面积为83555平方米，合125.33亩。二期总建筑面积约141421平方米。投资商由上海XX置业有限公司和万权集团有限公司共同投资。开发建设用途：多数普通商品住房、部分商业用房，建筑容积率多层为1.55，小高层为2.0。物业类型多数为五层的砖混结构，部分靠近XX县市政主干道处为小高层框架结构。本工程建设多数为经济适用房，地下部分以储藏室居多，其中中小套型住宅所占比例为75.1﹪。项目总投资额2亿元人民币。
工程项目二期前期工作全部完成，目前根据土地购买协议，在开工建设之前地上附着物清理完成，目前有关部门已组织对该项目地块的建筑物及构筑物拆迁。XX·公园XX二期工程计划2013年3月份开工建设，二期工程计划三年全部完成。现正准备前期的报建工作以及考察有实力的施工单位等准备工作。
总之，二期项目占用土面积为83555㎡，设计面积为141421㎡，二期计划总投资约为人民币2亿元，自有资金及一期回笼资金1.2亿元，银行融资0.4亿元，二期销售回笼资金0.4亿元，预计从开工之日起三年完成。

该项目用地交通便利，配套设施齐全，生态环境优良、文化氛围浓厚、拥有完善的社区服务系统。
我们的总体目标是将“XX公园XX”建设成为环境优美、社区和谐、理念新颖的超大型现代化居住区，打造成为XX县南城的新地标。
该项目土地使用性质为综合用地。规划设计在充分研究现代住宅规划结构演化趋势的基础上，充分考虑分期开发实施的要求，利用现代小区规划理念，构筑完整的社区系统，并利用小区中心广场、绿地景观来塑造小区的多样化氛围和提高社区活力。

三、项目主要经济技术指标
序号
名称
数量
1
总用地面积
83555 m2
2
总建筑面积
141429 m2

(1)地上总建筑面积
130414 m2

住宅
360480 m2
其
中
A区住宅建筑面积
45954 m2
B区住宅建筑面积
75475 m2

托幼建筑面积
1530 m2

社区活动建筑面积
950 m2

管理办公室建筑面积
1250 m2

医疗用房建筑面积
420 m2

商业建筑面积
27216m2
其
中
A区商业建筑面积
7061m2
B区商业建筑面积
20155m2

(2)地下总建筑面积
8349m2

地下汽车库建筑面积
5884m2

地下建筑面积
（地下自行车车库）
2465m2

商业地下汽车库建筑面积
无

地下超市建筑面积
无
3
居住户数
902户
其
中
A区住宅户数
598户
B区住宅户数
304户
4
居住人数
2792人
5
住宅平均层数
6.5层
6
人口毛密度
310人/ hm2
7
人口净密度
634套/ hm2
8
住宅建筑套密度（毛）
129.3套/ hm2
9
住宅建筑套密度（净）
万㎡/ hm2
10
住宅建筑面积净密度
2.13万㎡/ hm2
11
平均容积率
1.69
12
住宅停车率
50.09%
13
停车位
638辆
其
中
①地面停车位
538辆
②地下停车位
100辆
住宅停车位
425辆
商业停车位
113辆
14
住宅建筑净密度
27%
15
建筑基底总面积
24230.95㎡
16
建筑密度
29%
17
公共绿地面积
29244.25㎡
18
绿地率
35.15%

四、安徽XX置业有限公司简介
安徽XX置业有限公司（以下简称公司）是由上海XX有限公司和万权集团有限公司投资成立的一家房地产综合开发企业。公司注册资本3000.0000万元人民币元，现有在职员工23人，年开发能力在10万平方米以上。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设工程部、财务部、行政部、人事部，在董事会的领导下，通力合作、相互协调，初步形成一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想、紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、增强社会责任感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。
同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持创新、求实、团结、诚信的设计思想，营造消费新时尚，创造居住生活新感受。由公司承建的“XX·公园XX”居住小区，将以新颖的设计。独特的造型。优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品味的生活环境。
公司将秉承上海XX有限公司和万权集团有限公司的优良作风，坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，铸造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。
地址：XX县龙凤大道XX镇龙山东侧

43

只有15公里，市民高档消费一般都是徐州市或距离20公里的淮北市，距徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。新建的郑徐铁路客运专线在XX县新建XX县北站，并在徐州高铁站与京沪高铁相连。新规划的 徐州-XX县-淮北-宿州 城际铁路也将从新建的XX县北站引出。 XX县东临老京沪铁路，陇海、符夹铁路纵横穿过，G30（连霍）、G3（京台）两条高速公路在境内交汇，310、311两条国道和三条省道及星罗棋布的县乡道路形成的交通网络与周边地区紧紧相连，承东启西，纪念地有淮海战役华东野战军指挥部在蔡凹的旧址、“XX宿铜灵”抗日战争纪念馆。名胜古迹有花甲寺新石器文化遗址、白土镇北宋XX窑旧址和天门寺，省佛教重点寺院山中瑞云寺，皇藏峪国家级森林公园、千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固水库等。
(二)城市矿产资源
XX县为全国100个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量 7亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。XX县南北分属淮、黄河水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有11万伏以上变电所2个，生产生活供电充足
（三）区域经济发展概况
工业基础雄厚，门类齐全。XX县工业发展历史久远，历经沧桑。公元9年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作《石炭歌》赞之。改革开放以来，XX县工业在调整和机制创新中快速发展，现有48个县属工业企业，近2万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来XX投资。2003年全县工业总产值17亿元(1990年不变价)，形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地500余亩的工业园区，是XX县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是XX县工业发展的新亮点。城市基础设施建设日趋完善，城市面貌日新月异。日益改善的投资环境正在吸引国内外广大客商投资兴业。
二、城市房地产发展情况
（一）土地市场秩序好，市场整顿与控制不足，一级市场规范
2003年以前，XX县尚未有成规模的房地产开发小区，县内房屋需求主要是通过自建和单位集资建房的形式满足。2003年以来，土地出让在总量供给、公开招标等方面更趋市场化、合理化，为商品房开发搭建了一个良性的、稳健的发展平台。
（二）商品房市场处于发展阶段，上升空间大。XX县商品房住宅市场近几年仍属于发展阶段，2003年以前，商品房市场供应量和成交量都较小，且以安居房为主。自2008年开始房地产项目的投资才有较大的增幅，2004年以来房地产投资稳步增长，价格上升，交易活跃，住宅供不应求。
（三）2010、2011年1-11月宿州市房地产市场形势：
1、2010年商品房预售合同备案情况：
2010年度商品房预售合同备案面积260777.24 万平方米，其中住宅 242191.82万平方米，非住宅18585.42万平方米；备案总套数2490套，其中住宅2203套，非住宅 287 间；备案总金额 64285.47万元。
2、2010年新建商品房备案价格：
2010年度，已备案商品房价格，住宅均价2278.42元/平方米，非住宅5030.82元/平方米
3、2011年商品房批准预售情况：
2011年1-7月份，商品房批准预售面积为80700.28平方米，其中住宅面积65596.70平方米，非住宅15103.57平方米；批准预售住宅套数560套，非住宅184间。
4、2011年商品房预售合同备案情况：
2011年1-7月份商品房预售合同备案面积26994.31平方米，其中住宅24791.18平方米，非住宅2203.13平方米；备案总套数266套，其中住宅235套，非住宅331间；备案总金额8633.85万元。
5、2011年新建商品房备案价格：
2011年1-7月份，已备案商品房价格，住宅均价2956.82元/平方米，非住宅6993.06元/平方米。
11月份，商品房批准预售面积为88547.34平方米，其中住宅面积72338.12平方米，非住宅15916.18平方米；批准预售住宅套数598套，非住宅333间。
2011年11月份商品房预售合同备案面积29998.65平方米，其中住宅27224.73方米，非住宅2773.92平方米；备案总套数359套，其中住宅247套，非住宅112间；备案总金额9491.79万元。
2011年11月份，已备案商品房价格，住宅均价3230.61元/平方米，非住宅8552.06元/平方米。
类 型
2011年10月份
2011年11月份
环比
核准预售房面积
（万平方米）
25879.05
29998.65
15.92%
核准预售商品住房
（套/间）
214
247
15.42%
备案住宅均价
（元/平方米）
3209.87
3230.61
0.65%
2011年1-11月份商品房备案住宅均价走势：（元/平方米）

2011年1~11月份商品房备案面积走势（万平方米）

三、项目发展情况
总体市场分析：XX县是具备投资发展潜力的新兴城市之一。随着国家对《皖江城市带承接产业转移示范区规划》的批复政策对皖北地区的覆盖，以及150万人口的城镇化进程，XX县又将迎来新一轮的发展高潮。加之XX县公路、铁路、航空等交通便利优势，再考虑到XX县民风淳朴，居民个人存款比例较高，邮电通讯发达，医疗卫生保障较好、城市环保、广播电视和文化教育等社会事业发展迅速，XX县又是全国闻名的“书画之乡，文化底蕴很深，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业发展迅速，服务规模不断扩大，人力资源丰富，综合商务成本低，所以，XX县具有明显的市场竞争力、广阔的市场前景和突出的经济发展战略地位。
项目地处XX县房地产热点开发区城东新城区域，该区域距离XX县老城中心较近，但就规划而言，本区域将取代老城区，成为未来XX县的政治，生活居住中心区，区域价值日趋体现，项目所处区域环境良好。
该区域北有凤山，南有龙山，东面树林密集，自然景观资源丰富。目前开发的楼盘相对而言都是XX县的高端楼盘，本区域就如同一张白纸，等待着去书画出一幅美妙的蓝图。但是目前为止，虽然规划完善，现在的生活配套非常匮乏。不过随着本案的施工建设，相信相应配套也会跟着逐渐完备。
四、项目SWOT分析
（一）优势
本案位于新城区，但又比较靠近旧城区，在新城区开发初期，旧城区的生活配套可以弥补目前新城区配套的匮乏。
龙山公园天然氧吧环绕本案，生活环境优美。
本案所在新城区是日后XX县重点发展区域，高端楼盘比较多，注定是日后整个XX县知名的居住片区
（二）劣势
目前，该片区的生活配套还比较差，日常生活都还要依托XX县老城区，驾车前往较近，但若步行还是有一定距离。
相对于主要竞争楼盘香格里拉以及安粮城市花园，本案体量中等，在规模优势相对不足。
就本案基地而言，地形相当复杂，给设计以及施工前期土地平整带来一定的难度和巨大施工量带来的高昂成本。
XX县目前非农业人口基数比较低，09年数据为14.6万，随着开发量的不断充斥市场，面临市场需求的乏力。
（三）机会
新城区带来的美好愿景，相对XX县其他片区对客户有更大的吸引力。
就整个XX县的发展而言，随着XX县的城市化进程越来越高，会有更多乡镇以及部分农村富人阶级迁入县城生活。以后这将是XX县房地产市场需求的主要补充。
随着新城区的建设，日后本区域配套会慢慢完善，日趋适宜居住。
（四） 威胁
目前本案周边的在建和已完工楼盘体量供应比较大，激烈的竞争是难以避免的。
从土地市场来看，整个XX县市场还有很大的供应量，即使是本区域也有潜在土地供应，不能排除日后其他项目的开发，及市场潜在供应的竞争威胁。
XX县本地居民很多拥有自己的私宅，包括儿女结婚都也备有自建房，市场部分需求可能会被自有建设住房所冲抵掉。

第三章 项目定位

一、项目形象定位
  本案地块连接龙山公园，公园环绕本案，地块血脉相连，甚至可以讲公园就是我们社区内部的景观，而我们社区也是公园景观的一种延伸。通过社区绿化景观突出，无论从“质”和“量”两方面都超越市场，社区就是公园；在 本案产品设计方面：建筑形象设计也要“景观化”，使建筑也成为公园景观的一部分；户型方面：户型加入情景元素，创新的户型设计，使家成为观看风景的好地方。总体而言，社区和公园就是充分融为一体，公园就是社区业主的家，而社区也是公园的一部分。
本案核心理念就是体现出社区与公园的互动性，对公园的生态资源开放，融汇与延伸。所谓开放，公园和本社区不设置封闭边界，游线与社区预留对接口，保障动线与实现的畅通。所谓融合，弱化公园与社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节，处理上手法统一，形成空间的自然过渡。
这就是我们所称的“公园里的家”。
本案坐拥龙山公园，相比较其他楼盘更是直接享用着龙山公园这一资源，没有任何一个楼盘能比我们更加靠近龙山公园，如此唾手可得。本案的地块注定将承载公园豪宅的血统，位于龙山东侧山脚下，正是龙脉之头，这更是增加了本案的尊贵血统。本案可以充分利用公园资源，龙山的龙脉血统，引领XX县市场进入高品质生活时代。
二、项目市场定位
（一）目标客户群定位
由XX县市场比较小，这就决定了客户群体人口的有限性。为了项目的去化，我们必须针对不同的客户群体，通过其他项目的客户群体研究，我们也发现，XX县客户群体的多样性。他们中上到有受过高等教育的政府工作人员，下到有文化层次比较低的农村富裕农民。由龙山庭院的市调了解到，该楼盘农村富裕农民客户甚至占到了50%，这就给我们的确切层次的客户群的定位带来了难度。但是我们还是可以根据目前已经去化良好的项目给客户群体给出初步定位 。
我司认为本项目的主力客户群为1、县城政府公务员和事业单位职员2、县城以及乡镇私营业者3、农村富裕农民。
（二）目标市场定位分解
1、目标客户类型
结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司认为本项目的目标客户比例如下：
客户类型
政府事业单位职员
私营业主
农村富农
在外做生意，打工人员
预期比例
30-40%
30%
25-30%
5-10%
2、 来源区域
结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司认为本项目的目标客户将主要来自XX县县城以及周边城镇，其次为XX县农村，同时可以吸纳少量在外发展人员作为有效补充；
3、 年龄
该类客户年龄主要集中在30-45岁，其中35-40岁左右客户相对更为集中。
4、 职业
从我司对类似项目目标客户的分析来看，XX县主要客户职业为政府单位工作人员、老师医生，个体经营业主和农村富农。
5、 文化阶层
文化阶层具有多样性，上到有本科，下到有小学，但是总体文化层次较低。
6、 收入水平
根据我司对类似项目目标客户的分析以及XX县群众的聊天可得，一般政府工作人员工资较为稳定，但是相对较低，而私营业主收入较高，富农平均月收入在3000以上。总体客户群的收入水平估计在3000左右。

第四章 项目建设规划

一、规划设计的编制依据
（一）国土资源局提供的检察院西侧土地出让范围、1：500的高程地形图及该地块规划条件。
（二）国家现行的相关设计规范及安徽省城市规划管理技术规定：
《XX县城区用地布局规划图》
《宿州市城市规划管理技术规定》
《安徽省公共建筑节能设计标准》
《安徽省居住建筑节能设计标准》
《民用建筑设计通则》GB50325-2005
《建筑设计防火规范》GB50016- 2006版
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 2005年版
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《住宅设计规范》GB50096-1999 2003年版
《住宅建筑规范》GB50368-2005
《住宅设计标准》DB62/25-3011-2002
《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010
《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
《商店建筑设计规范》JGJ48-88
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2009年版
二、综合规划布局
由于地块整体规模相对较小，总占地面积9.3万余平方米，同时建筑面积预计15余万平方米，根据XX县市场偏爱多层的特点，这决定了本项目的产品形式为多层为主的社区。为了增加本案的建筑产品的多样性，并且能充分使用容积率，规划将小高层的产品引进本案，以及因地制宜在本案中心位置增加别墅产品。目的为提升本案的形象，作为本案标杆性产品。建议本项目在规划上采取因地制宜的思想，充分利用好公园资源，根据地块不同位置的地形，整体规划，整体设计。做好整个社区产品的多样性的同时又能让整个社区的产品互相补充，互相联动，最终达到让整个社区的品质价值最大化；
三、建筑规划布局细节
在小区入口设置户外广场，可以结合项目商业配套、小区主入口、水景、轮滑等极限运动设施与广场相结合，在体现项目品质感的同时突出项目的整体居住氛围。
配套商业布置在地块临路部分，主要集中在公园路和小区入口规划路两旁；
建筑整体布局采用围合的布局方式，最大限度度减少高层建筑所带来的压抑感以及由于楼间距过窄导致的对视问题，同时可以使小区内部景观系统相对更为集中和完善。本项目地块东侧为公园路，南侧为淮海东路，另外两侧环境较为理想，都处于龙山公园包裹内，而东，南临路位置为减少周边杂乱环境对住宅的噪音、粉尘污染及视觉污染，建议建筑物退线在满足控规的基础上加大退线距离，使临周边环境较差的部分住宅景观和环境有较大的提升，同时对于增强项目均好性和整体品质也具有重要的作用。
为了能增加靠路位置的抗干扰性。建议在靠路位置周边种植高大浓密的乔木以形成一定的视觉屏障，使小区内外视线在一定程度上隔绝，从而形成小区内部较为独立和良好的景观和居住氛围。
（一）小区入口及入口广场设置
为了充分地体现项目“以人为本”的设计理念，建议将各组团人行入口和车行入口单独设置，这样可以最大限度地减少车流和人流之间的不利影响，同时也使社区安全性得到更加充分地保证。
结合项目地形条件，临路状况和初步规划，我司建议将东侧公园路设置人行入口，南侧淮海东路为XX县主干道之一，故设置人车混和出入口。

由于本项目面对的目标客户主要为XX县中高收入人群，他们对于项目品质有一定要求 。因此我司认为一个开阔的入口广场是彰显项目品质最为有利的工具之一。 我司建议在图示位置设置一个入口广场，可以用喷泉、水景、等元素加以搭配，突出项目的品质和品味感。
（二）交通系统设计建议
1、道路分级布置及人车分流
结合项目定位，我司建议本项目在交通系统规划设计中采用局部“人车分流”的作法，在增加小区安全性的同时进一步体现项目“以人为本”的设计理念，进一步提高项目产品使用的舒适度。

2、车行道：基于项目规模和特性，建议在小区内设置一条车行环道即可，在一定程度上实现局部人车分流。在满足小区内行车要求的情况下尽量减少车行道路的路径长度和路面宽度，避免车行道过硬的形象给整体园林景观和小区生活氛围带来伤害。

3、消防车道：为了增加小区的居住氛围和提升园林景观，建议将各组团内部的消防道全部设置为“隐性消防车道”，即将消防车道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等绿化方式加以处理，只需要满足在发生火灾的特殊情况下消防车可以在该步行道路草坪上行驶即可 ；

4、步行道路：即小区内人行道路，通常采用硬质铺装处理；

5、无障碍通道：为了充分体现项目以人为本的规划设计理念，设计时要注意采用无障碍的设计，注重老、弱、病、残的需要，在设计时考虑设计盲道、斜坡轮椅道等。
（三）停车系统
结合项目定位，以及考虑到XX县未来业主的私家车增加量，同时也为了提高居住品质，我司建议本项目可以设置部分一楼车库，然后再配以一定量的地面车位，这样能进一步体现项目的人文关怀和以人为本的设计理念。当然别墅区域，每栋别墅都必备至少一至两个独立车库。
四、项目建筑户型设计
结合本项目定位、目标客户需求消费偏好特征以及我司所代理的同类楼盘中各种户型的销售进程，我司认为本项目户型主打三房户型，两房以及四房户型为辅助户型，具体户型面积及比例控制如下：
户型种类
户型面积
比例
户型说明
两室两厅单卫（精致型）
90左右
10%
低总价，基本使用功能及舒适度
三室两厅单卫（精致型）
100-110㎡
25%
精致三房两厅
三室两厅单卫（舒适型）
110-115
30%
主打舒适型三房户型
三室两厅双卫（舒适型）
130-135
20%
舒适大三房，符合目前市场消费倾向
三室两厅双卫（阔绰型）
135-145
5%
迎合部分钟爱宽敞大三房客户群
四室两厅双卫（舒适型）
140左右
10%
阔绰四房，满足小众高消费能力群体

（一）项目户型尺寸控制
从我司对区域同类项目的目标客户分析以及对相关同类代理项目成交状况分析来看，本项目目标客户群体比较在意房间的方正与否和紧凑与否，他们希望能够用较小的户型面积来换取较高的舒适度，因此户型设计应尽量紧凑，避免户型面积的浪费。从我司代理的类似楼盘以及区域内项目的成交状况来看，他们比较倾向于舒适的主卧、客厅和相对紧凑的其他功能空间例如次卧、厨房、卫生间、阳台等。

户型套内面积（㎡）
主要功能空间尺寸
客厅开间
（米）
主卧面积
（平方米）
厨房面积
（平方米）
主卫面积（平方米）
次卫面积
（平方米）
90(两室）
不小于3.9
不小于15
不小于8
不小于6
——
109-112（三室）
4.2-4.5
不小于15
不小于8
不小于6
——
110-115(三室）
4.2-4.5
不小于15
不小于8
不小于6
——
130-133(舒适三室）
不小于4.5
不小于18
不小于10
不小于8
不小于5
137-143（阔绰三室）
5以上
不小于20
不小于10
不小于8
不小于6
140四室两厅双卫（舒适型）
不小于4.5
不小于18
不小于8
不小于8
不小于5

（二）主要户型功能空间设置
1、客厅阳台及生活阳台——客厅阳台、生活阳台是本项目所有户型必须配备的辅助功能空间；

2、功能间——结合我司对目标客户的研究，XX县市场普遍有功能间有一定需求，功能间可以作为书房，储藏室，或者临时设置为小卧室。功能间的设置能保证房型功能使用的的灵活性，以便客户在装修时根据自身需求将其设计。

玄关——由XX县的市场需求决定我们建议的户型基本都是较大户型，故入户玄关的设置增加私密性是有必要的。
3、主卧阳台——结合区域市场产品特征及我司对类似项目的操作经验，我司建议可以考虑在舒适两房和三房中设计主卧阳台，具体尺度不宜过大，其中舒适两房采用一步式阳台即可，三房主卧阳台控制在5-6㎡即可。

4、 主要户型元素
外飘窗——外飘窗由于属于附赠面积、实用性较强，在目前市场上颇为流行，建议本项目可以在次卧、主卫等房间加以利用；

转角落地窗——由于转角落地窗视野开阔等优势，其在中高档项目中的应用已经越来越普遍，大有替代外飘窗的势头。建议本项目可以在主卧采用转交落地窗，同时可以将落地窗处层高压低至2.2m以下，通过赠送独立功能空间的方式来增强项目性价比。

5、主要户型设计特色及卖点
表：本项目主要户型设计特色及卖点
户型种类
户型面积（㎡）
主要设计特色及卖点建议
两室两厅一卫
约90㎡
较低低总价享受大社区居住配套和氛围；
生活阳台、客厅阳台一应俱全；
三室两厅一卫
100-115㎡
客厅设置大面积阳台，4.2米开间，大气非凡；南向双卧室布局
三室两厅双卫（舒适型）
130-135㎡
入户花园，增加生活趣味；4.5开间客厅，成就非凡气质，设置主卧卫生间，随心享用私密空间
三室两厅双卫（阔绰型）
135-145㎡
豪华三房，通透开敞，南北多角度阳台，延伸室内空间于室外；
270度奢华入户花园，豪宅级设计元素，更为主人提供了一个可创意的随性空间；
豪华主卧配备衣帽间，与书房，主卧，主卫，观景阳台一起，形成尊贵的主人区；
四室两厅两卫（阔绰型）
140㎡左右
入户玄关，聚财纳福
大客厅通达大餐厅，尽显大户人家风范
南北双阳台，全明采光，奢享更多阳光抚爱
五、配套设施
（一）教育类配套
结合项目定位以及本项目周边教育配套情况，目标客户对于幼儿园、小学等基础教育配套的需求能够得到较好的满足，在项目成本允许的前提下可以考虑设置规模较小而标准较高的幼儿园，例如双语幼儿园及各种特长兴趣班等。
（二）医疗配套
结合目标客户的需求特征，该类人群对于医疗配套设施的需求并不强烈，而且在本案东侧XX县已经规划了医院设施，故我司认为小区可以省去医疗内部配套设施，有效控制开发成本。
（三）运动类配套
关于运动类配套设施，我司认为根据当地人的生活习惯，主要可以配置一些简单的健身器材，即可，例如凤山花园：

（四）小区会所配套
结合目前XX县房地产市场的情况，出于项目成本及后期运营考虑，建议将本项目会所商业化，即“泛会所”概念，即取消单独会所设置，在商业中设置以往会所所具有的业态，交由专业商家经营，对商家经营内容加以限制，这样既可以满足业主的需求，同时又可以避免项目成本的过多投入和后续运营的沉重负担。
结合项目入口广场的设置，我司建议将会所类商业业态布置在入口广场上，主要业态为餐饮、休闲、娱乐和健身等，包括健身房、茶餐厅、咖啡厅等经营内容。

第四章 节能、环保与防火

一、项目节能设计
XX县建筑气候分区为寒冷地区ⅡB;根据《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》、《公共建筑设计标准》及《安徽省公共建筑节能设计标准》《安徽省居住建筑节能设计标准》进行节能设计。
（一）建筑体形尽量规则，减小体形系数，住宅部分控制体型系数小于0.3，公共建筑部分控制体型系数小于0.4，有利于节能。
（二）外窗面积在保证采光、通风情况下,尽量减少开洞面积,减少窗墙比,外窗采用断桥铝合金窗,传热系数K=2.3W/m2·K。
（三）屋面采用50厚酚醛保温板,传热系数K=0.43W/m2·K。
（四）住宅阳台为封闭阳台、断桥铝合金窗框、中空玻璃、阳台砼板外贴30厚酚醛保温板。
（五） 商场公共建筑部分外墙为200厚空心砖墙，外贴30厚酚醛保温板，平均传热系数K=0.53W/m2·K。
（六）住宅部分外墙，基层混凝土剪力墙外贴50厚酚醛保温板，传热系数 K=0.50W/m2·K。基层200厚空心砖墙外贴30厚酚醛保温板，传热系数K=0.56W/m2·K。
（七）会所楼面200厚水泥炉渣保温, 传热系数K=0.3W/m2·K。
（八）住宅飘窗上下窗台板贴30厚酚醛保温板，传热系数K=0.50W/m2·K。
（九）商场一层地面200厚水泥炉渣保温, 热阻R=3.3 m2·K / W。
（十）地下一层底板及外墙贴30厚酚醛保温板，传热系数K=0.568W/m2·K。
（十一）本工程利用市政水压分区供水。
（十二）坐便器选用6L/次冲洗水量的节水洁具。
（十三）蹲便器冲洗阀选用延时自闭式冲洗阀。
（十四）水龙头选用铜质陶瓷片密封节水龙头。
（十五）住宅、商业用水分别单独计量，住宅每户均设水表计量。
二、建筑防火设计
（一）小区设环状的消防车道，每栋高层建筑均有消防车能到达的消防登高场地，消防车道宽4~6米，最小转弯半径12米，消防报警控制室设在底层。
（二） 各建筑单体消防设计的主要规范，建筑类别、耐火等级见下表：
　项目
性质
层数
建筑
类别
耐火
等级
消防设计主要规范
住宅
商住楼
18F
一类
一级
《高层民用建筑设计防火规范》
商业
商业
2~5F
三类
三级
《建筑设计防火规范》
住宅楼
住宅楼
商住楼
11~18F
11F商住楼
二类
一级
《高层民用建筑设计防火规范》
地下车库
地下车库
地下一层
大型
一级
《汽车库，修车库，停车场设计防火规范》
地下室
自行车库
地下一层
一类
一级

（三）地下建筑的耐火等级均为一级，地下车库有喷淋设三个防火分区；设备用房设外开甲级防火门，疏散前室及楼梯间设乙级防火门。
（四）地上部分
每栋楼每层设一个防火分区，管道井设外开丙级防火门，疏散前室及楼梯间设乙级防火门，商业、会所部分以2500平方米设一个防火分区。
（五）内隔墙均砌至梁、板底，管道井每隔2层用楼板作防火分隔；
每个住宅单元设客用电梯两部，其中一部兼做消防电梯，并设通向屋顶的防烟楼梯间。商业部分设有两部疏散楼梯。
三、环保设计
（一）总体与建筑
1、住宅间距均满足规范要求，并做了日照分析图，目前的平面布置采光充裕，满足日照要求。
2、本方案所有住宅的房间均自然采光和通风，无暗房间，所有厨房均有外开窗，所有厨房，卫生间均设有双止回式垂直排烟道
3、基地内绿树成荫，溪水潺潺，可有效减少噪音、尘埃对住户的污染。
4、空调冷凝水的排放：起居室、卧室的空调冷凝水接入卧室外墙空调板旁的冷凝水排水管，有组织排到室外散水。
5、水泵房的水池距室外污水排水管＞2M以上，距化粪池＞10M以上。
6、所有设备用房的内墙面及顶棚均做吸声墙面和吸声顶棚，以防设备的噪声影响周围居民。
7、小区内设一座集中垃圾处理站，各单元宅前设垃圾箱，由物业部门负责收集到垃圾处理站，再由环保部门集中运走。
8、风机选用低噪音型，采用高质量的风阀，合理设计风口断面，使出风口风速，主风道，支风道风速在合适范围之内，以避免二次噪音。
四、节能设计
○建筑物给水龙头均采用陶瓷芯片密封节水龙头。
○建筑物坐便器均采用小于6L节水型坐便器。
○住宅给水均采用IC卡水表计量。
○给水系统采用变频加压供水设备。
○主要运行设备设在地下一层内。
○采用高效率低噪音设备。
○饮用水箱的材质采用食品级不锈钢板，水箱通气管溢流管口加防虫网罩。水箱中水的停留时间为4h，在用水淡季不超过1天。
○排水系统为专用通气立管，以保护水封，防止下水道内臭气进入室内，通气管顶部端口设于屋面之上。
○采用水封深（大于等于50mm）且效果好的地漏，以降低水面蒸发对水封的不利影响。
○采用具有尾流冲水功能的坐便器，以保证每次冲洗完毕后水封被充满。
○公共卫生间的小便器采用感应式冲洗阀，洗手盆采用感应式龙头，避免造成交叉感染的隐患。
○本工程无有毒、有害废水排出，厨房加工间污水经隔油池处理后排入城市污水管网。
第五章 项目财务分析

一、项目销售收入预测
项目效益分析时仅考虑住宅、商铺进行销售，部分停车位及人防工程未计入。
由于项目面对市场销售，考虑当前XX县房地产市场价格结合本项目地理位置，保守预测建设面积销售均价3000元/平方米。预计销售收入42426万元。
二、项目总投资成本估算
根据项目开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用的构成方式，估算项目的各项开发成本费用，并按项目的发展进度估算开发的成本费用投入。
（一）投资估算测算分析
成本估算根据现有资料结合我公司收集的资料数据及经验数据和当地市场水平加以综合分析，最后估算出项目开发的各项成本。
1、 征地费用：136.2（亩）x 74 =9346.2万元
2、建筑费用：141421㎡x 1000=14142.1万元
3、前期工作费用：20万元
4、固定资产总投资：23508万元
（二）项目费用估算
1、银行利息：4000x6.35%x3=774万元
2、销售费用：42426x1.5%=636
3、销售税金：42426x5.75%=2439万元
4、不可预见费用：42426x0. 5%=212万元
5、项目净收入：14856万元
6、所得税：14856x25%=3714
7、项目税后利润：11142万元
三、资金筹措计划分析
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是项目融资，三是销售房收入用于投资部分。
从目前的资金投入情况分析，在项目开发过程中，前期须投入较大的是土地成本、前期费用，而工程施工费用亦可采用施工垫资减少资金压力。本项目已取得土地证并付清土地出让金。
项目开发中要保证资金链的正常运作，必须尽快进行销售，以回笼资金，减少财务费用，根据XX县房地产市场