南昌市恒茂国际都会商业定位报告66页.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,EVALNATING MYSELF&SEEKIG FOR EXCELLENCE,不断超越 追求完美,本次提报主要内容,南昌商业地产浅析,项目周边商业分析,项目商业定位建议,商业业态组合建议,南昌商业地产浅析,南昌传统商圈发展,传统商圈的演变,上世纪,90,年代之前，南昌市自西向东有胜利路、中山路、八一广场百货大楼、洪客隆商场、洪城大厦、洪城大市场等大小四五个商业中心，随着市场的变化，目前仅存的传统意义上的商圈大致也就只有胜利路、中山路商圈、八一广场商圈、洪城大市场商圈等几个商圈了。,传统商圈的继续发展,传统商业中心区胜利路步行街、中山路及八一广场一带在原有效应的基础上还有所发展：胜利广场、新龙基广场、地王广场、中山城、万达购物广场、财富广场等高档次商业中心的兴建为之提供了充足的后来保障。,市中心商业地产追求的“聚集效应”,在商业形态上，商圈的集聚性明显，当前除了仓储式商场和社区商店外，商圈内可容纳百货店、大卖场、超市、专卖店等多种现代商业形态，满足消费者“一站式购物”的需求，这以“万达购物广场”为典型代表。,商圈的辐射性也十分明显，综合性商圈往往能吸引市一级乃至省一级行政区域内的消费人群。,每逢周末及节假日，南昌市现有的这几大商圈人流极旺，特别是洪城大市场，来自各地的商人都在此采购物品。,订单地产,“,万达”商业地产开发推出“订单地产”模式，推动南昌地产开发“模式”创新。,“订单地产”，就是商业地产开发商与世界知名商业企业签定联合发展协议，在全国各大城市开发大型商业广场。万达通过“订单地产”模式与沃尔玛结成战略联盟，在南昌已经开发了“万达购物广场”，给南昌商业地产开发注入了新的活力。,南昌商业格局的变化,传统商圈以老城区为核心，中山路为轴心，两边扩展延伸,区域性商业中心初现雏形,多种业态同步发展,，从单一功能型向复合业态过渡,目前，南昌商业由传统商圈转向新的区级商圈乃至市级商圈扩展；同时，作为一个经济不断上升的省会城市，具备开发大型高品质商业中心的机会；,南昌商圈发展趋势,传统商圈向新的市级商圈乃至省级、国家级商圈发展，南昌的商业地产开发，只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大。,随着南昌市城市人口的扩容，南昌的商业地产，至此只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大的增加，商业地产还在为新型商圈（如特色商业街等）的形成推波助澜。按商业消费理论，每,20,万人口居住区即可形成一个区级商业中心，而南昌市将要形成一个,300,万城市人口的居住地，照此推论，南昌市城区仅区区四五个商业中心还远远不够。,现在的几个商业中心都具备形成区级、市级、省级商圈的条件，都适合以商业地产为先导的综合性地产开发，未来将朝市级、省级乃至国家级商圈发展。,商业发展机会点,南昌大型高档商业中心的机会,：,作为一个经济不断上升的省会城市，大型高档商业中心的形成是必然的趋势所在，而且将会有巨大的开发价值。,目前南昌可以说在经济的发展、市场的需求、生活消费的要求上，还未有一个真正的商业模式和结构可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高挡消费者期待的一个集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体的大型类似香港的太古城这样的高档商业中心。,项目周边商业分析,区位规划,八一广场,本案,洪都大道,城东生活圈,百大及国美,江大南路步行街,上海路,高新大道,北京西路,北京东路,北京东路,南昌景观风光商业街；,洪都大道,上海北路路段：影视文化、名牌精品一条街,上海北路,高新大道路段：饮食文化一条街；,上海路,集商业街、景观路、观光带于一体,为满足城东片区大批居民的消费需求，南昌着力打造,“,洪都中大道,”,、,“,北京东路,”,以及,“,上海路,”,，以构建,“,城东商业圈,”,；,商业现状,项目地处南昌北京东路、上海路主干线，在区位上不属于南昌传统商业中心的概念；,地块临近南昌大学等大中专院校，周边有南昌天虹商场超市、百货大楼及国美家电卖场等完善、齐全的商业配套，整体来讲商业发展有一定的潜力，消费层次并不低，基本上已被片区内消费者所认可。,但现有商业档次大多集中在中低档水平，缺乏中高档品牌商业支撑，经营档次与消费需求差距较大，消费者消费选择余地仍相对较小，因此流失了很大部分中高端消费群体。,区域商业核心的特征基本确立。现有商业薄弱、业态单一、供求有所失衡、档次低，缺乏整体规划，满足不了大批中高阶层消费群体的需求。,不利之处,偏离主力商圈,区内整体商业档次较低,北京路路幅过宽,上海路商业面貌较差,区内消费主力为常驻中低收入居民，缺乏消费层的多元化,政府规划形成区域商业中心，对提升商业档次有一定的影响,结论：,此些不利之处将会影响到项目的今后的走向，观察现有成功商业物业，其相同点在于,所在商圈（主力商圈），消费力集中，业态的唯一性领先性，主力商家的号召力，商业定位的可持续性，才能将资产转为优良投资途径。,城东商业圈发展规划,青山湖区十一五规划发展的城东商业圈北起南京东路，南至洛阳路，西接洪都大道，东临京东大道的区域内，形成了,“,田,”,字型商圈。,规划发展的城东商业圈重点发展购物消费、酒店餐饮、宾馆住宿、休闲娱乐等传统服务业，不断拓展电子商务、金融保险、中介代理、信息咨询等现代服务业，提高集聚力和辐射力。,着重打造有特色的商业街，如洪都中大道文体休闲街、江大南路时尚风情街、上海路精品服饰街、高新大道餐饮娱乐街、北京东路金融商贸街、南京东路家居文化街等专业特色街为主的城东商业街区。,利用洪钢、南方电动工具厂等国有大中型企业整体搬迁腾出的空间，精心打造商住商贸精品工程，繁荣整个城东片区。,本项目处于城东商圈的心脏腹地，规划建成城东商业中心，项目所临北京东路、上海路为区政府重点规划发展的特色商业街，也是商圈的横轴和纵轴，这给本项目的带来发展的机会。,2006,年上半年人均消费支出及构成,注：其它包括食品、家庭设备、交通及通讯、居住等消费支出。,上半年南昌市城市居民消费人均支出,3580,元，比去年同期增长,3.7%,，,消费支出主要由食品、衣着、家庭设备、医疗保健、通讯、教育文化娱乐、居住和杂项八大类构成,，其主要消费支出如图所示：,11.4%,12.8%,11.9%,0.5%,与去年同期相比增长比例,人均消费分析结论,食品支出占生活费支出的比例比去年同期降低，恩格尔系数变小，人民生活水平提高。,2006,年人均可支配收入为,5571,元，同比增长,6.8,，在收入提高的情况下，居民追求高质量的生活水准，主要表现在：,外出购物去中、高档商场，购物追求品牌和质量保障，增加了在外就餐的次数和档次；,居民更加追求享受型的生活，因此服务性消费支出也在不断提高。,消费支撑,城东逐渐成为城市新的居住区、商务区、娱乐区，可有效辐射的消费人群约有,100,万人左右；其中,年轻时尚、高中院校师生，约,10-15%,左右；,商务旅游、休闲人群，约,25%,左右；,常住人口，约占,60%,左右；,“,城东商业圈,”,拥有较多潜力的消费人群，相应的大型零售、餐饮、娱乐业的盲点区，至今还没有一家有影响力、辐射强的综合性购物广场。我司认为，,“,城东商业圈,”,未来具备无限的发展空间，正是餐饮业、娱乐业、零售业、卖场业、家电业等商业巨头开辟疆土的绝佳机会点。,开发机会点,可以说，目前“城东商业圈”内还未有一个真正的商业模式和结构可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高档消费者期待的一个“集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体”的大型高档商业中心。随着项目周边大批高档楼盘入驻，这里将有机会成为新一轮“城东,CBD”,商业开发核心地带。,适合的商业定位,HOPSCA,商业,对比,社区商业,HOPSCA,商业,消费形态,静态消费,动态消费，社区商业的“升级版”,客户群,社区居民,区域内各个角落，包括相邻居民,定位目标,对业主提供最基本的生活服务,提供一个广泛的娱乐、休闲的场所,业态定位,普通沿街底层商业,集主题卖场（主力店）、商业街、住宅等融合一体,目标消费力,消费力较弱，消费业态单一,消费力较强，消费业态较广,商业氛围,较弱，街铺商业缺乏特色,具有独特的文化商业氛围,“,街区商业”一般会有倾向性地采取一些时尚元素较高的社区配套，如：主题商业街、富有情调的景观以及主题公园、百货等等。,其次，对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面也起到一定的的引导作用，这也是街区生活的核心。,什么是,HOPSCA,？,HOPSCA,译成中文即豪布斯卡，是指拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店式公寓,（,H,）,、写字楼,(O),、公园及停车场,(P),、大型综合购物中心,(S),、会所,(C),和国际公寓,(A),的复合体，为欧美国家最先进的商业地产模式。,HOPSCA,的理念,豪布斯卡地产模式在欧美引领一场生活模式的改变，以前人们购物、休闲、娱乐都要到城市的不同区域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近完成。,豪布斯卡创造的集约空间，将一个人的个人空间、生活空间、工作空间、社交空间包容为一。,这种集合性模式，颠覆传统的建筑理念，构建居住、购物、休闲、娱乐、养生等多种功能于一体的综合物业群，让生活在这里的居民感到无比的轻松、舒适和快乐。很好的整合了城市的各种资源，使资源共享，实现了优势互补。,HOPSCA,兴建和选址标准,HOPSCA,豪布斯卡属于综合性物业，要求有足够的空间实现低密度的建筑模式。,大面积的绿化营造园林景观。,位于交通干道交汇处，有快速便捷的交通网络做纽带，实现工作、购物、休闲、娱乐等的便利性。,与城市的经济保持密切的联系。,打造国际化标准通行生活模板体系，是高品质城市综合体的一种标志。,豪布卡斯业态组合价值分析,酒店式公寓和写字楼构成了商务广场、主题专卖、精品零售和特色零售等构成了主题购物广场，餐饮和休闲娱乐可以构成一个集合消费者的城市俱乐部。三者形成了一体化的内循环的价值链，各部分互相补充，互相带动，互利共存，不可或缺。,商务广场将会带来年轻化的消费群体，而主题购物广场、城市俱乐部等设施更能与商务广场相得益彰。,豪布斯卡,酒店式公寓,写字楼,购物中心,公园、停车场,恒茂国际都会及会所,商务广场,城市俱乐部,主题购物广场,定位依据,目标,：,填补城东商业圈的目前部分商业功能空白点，加强零售之外的餐饮、休闲娱乐功能的不足，并与现有的主力大型商业物业（百大及国美）共同构筑，形成互为补充、互为联动的区域核心商业格局，同时形成自己独特的商业档次及业态定位。提倡健康、休憩型消费。,客源定位,：,通过对当地商业地产市场和项目自身的了解，以及对当前市场的客源构成进行整体研究。我司认为，本项目应站在整个区域高度及立场定位市场，以吸引周边大范围内的人流为主要消费客源及基础，并进一步辐射项目外围临近的区域消费客源。,档次定位,：区域内最富有主题特色、多业态的复合型主题商业；,主题定位,从整个城市的高度审视本项目，以区域商业规划作为项目主导方向。结合本案未来所具备的聚集人口的优势条件、区域未来规划前景及自身住宅品质的定位，聚仁建议将本项目商业定位为：,南昌城东财富核心地区,HOPSCA,城市商业广场,一种全新的一站式消费体验,一种崭新的餐饮、娱乐方式,引入富有品牌特色的零售商业，提高本项目知名度，吸引区域消费群体。,商业业态组合建议,商业业态所其作用,成功的商业定位，必定需要完整的业态来支撑该商业的顺利运营，同时也能体现该商业中心在所在城市的地位，同时所确定的主力商家也对今后商业招商具不可替代的影响力。,成功商业借鉴,宁波天一广场,天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，占地面积,20,万平方米，主体建筑有,22,座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积,22,万平方米。围合式建筑群中央为,3.5,万平方米的中心广场和,6000,平方米的景观水域，同时设有总长,200,多米，最高喷高,40,米的亚洲第一音乐喷泉和高,20,米、宽,60,米的大屏幕水幕电影。,业态探索,广场按商业功能划分为超市区、数码区、儿童区、男装区、女装区、酒店区、美食区、百货区、娱乐区、精品区、综合区等,11,个大型商业业态。,目前广场上客商云集，名品荟萃，来自全国乃至世界的商家达,250,多家。其中有世界顶级品牌的奔驰车、,BOSS,、杰尼亚等，形成了以,乐购生活购物中心、银泰百货、吉盛伟邦家私和苏宁电器,为龙头，服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞的商业体系。,业态布置,A,、,男装区,B,、,女装区,C,、,儿童区,D,、,数码区,E,、,美食区,F,、,超市区,G,、,百货区,H,、,精品区,I,、,酒店区,业态特点,主力店特色鲜明、符合消费需求、业内知名度高：,生活必需类：乐购大卖场,数码家电类：天一数码,时尚百货类：银泰百货,家装类：吉盛伟邦,。,在合适的商业定位中物色良好的品牌是商业项目成功的关键,成功商业借鉴,上海西郊百联,百联西郊购物中心坐落于长宁区仙霞地区，地处长宁区西部。是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。,购物中心占地面积,3.4,万平方米，建筑面积达,10.9,万平方米，营业面积为,6,万平方米左右，整个建筑物分地下二层和地上四层。,楼顶与地下共计有,600,余个停车位，整个建筑配有中央空调、,36,台电梯等一系列先进设备设施，总投资为,6,亿元人民币。,业态探索,西郊购物中心经营面积为,60516.28,平方米，招商总数为,103,家,，其中：,主力店有,友谊百货、世纪联华两家，面积,25013,平方米,，约占,41,；,专卖店,ESPRIT,、,ELLE,、,JACK JONES,、,etam,、亨德利、佐丹努、优依库等,60,家，面积,9872,平方米，约占,16,；,主题餐饮,有必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等,20,家，面积,8320,平方米，约占,14,；,专业卖场,有永乐家电、,HOLA,特力屋（内地第一家）、迪卡侬运动等,4,家，营业面积,5848,平方米，约占总面积,10,；,娱乐健身有世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等,10,家，面积,6111,平方米，约占,10,；,大餐饮有天一大酒楼等,2,家，面积,4870,平方米，约占,8,；,社区服务有上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等,6,家，面积,481,平方米，约占,1,。,业态布置,02,：生活卖场；,22,：百货公司；,3-33,：餐饮；,9-21,：专卖店；,11-14,：社区服务,业态特点,主力店构成以满足周边消费需求，同时在该商圈中处领先地位，大都商家第一年已获赢利：,生活必需类：世纪联华,家饰类：特力屋,时尚百货类：友谊百货,。,专卖店及主题餐厅有效填补该区域的空白，丰富消费者消费需求，基本符合购物中心的特点,成功商业借鉴,Mall OF AMERICA,位于明尼苏达州布卢明顿市的,Mall of America,是全美最大的购物娱乐中心，建筑面积约,39,万平方米。,Mall of America,代表了一种新的模式：,娱乐零售,。专家认为，,10,年来，全美各地没有再出现,Mall of America,的挑战者，至少表明了无论是从赢利、规模，还是创意来说，,Mall of America,都已经达到了一个“顶峰”。,业态探索,商城內共有约,520,家商店，涵盖儿童用品、男士用品、女性流行用品、孕妇用品、电子数码产品、艺术,&,摄影，休闲娱乐、游戏厅、鞋、运动服饰、运动器械、儿童玩具、皮具箱包、书,&,工艺、精品眼镜行、礼品、珠宝首饰、来宾服务、美容,&,健康等，包罗万象，齐全丰富。其中包括：,4,家大型百货公司（,Nordstorm,诺德斯特龙、,Sears,西尔斯，,Macys,梅西，,Bloomingdales,布鲁明戴尔）；,超过,450,家专卖店，如,Apple store,H&M,，,Aeropostale,Puma,Best sport,等,40,多家餐馆，其中包括,Haagen Dazs,、必胜客、麦当劳、热带雨林餐厅等；,一座由,14,个影厅组成的影院、夜总会、健身俱乐部；,商城中央有占地面积达,2.8,万平方米的“史努比营”（,Knotts Camp Snoopy,）主题游乐园,，,12000,个停车位；,目前商城的出租率已达到了,99,。即使只在每家店待,10,分钟，转遍所有的店也要,86,個小時。,业态布置,A,B,C,D,Nordstorm,Sears,Macys,Bloomingdales,停车场,主题游乐园,停车场,停车场,停车场,业态特点,业态组合满足未来服务的消费人群的来源，因此开业后每天平均接待,20,万人次。,业态种类丰富，满足儿童、少年、青年、中年各年龄层的需求，并且考虑到有小孩的家庭与无小孩家庭需求的差异。,各主力店针对不同的消费人群形成错位竞争。,Mall of America,就是通过各种具有合适预算水平的商店，从折扣店到中高档商店再到高档商店，扩大影响力。,开创,“,娱乐零售,”,新概念,娱乐零售。整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐活动,300,多项，如邀请歌星、当地土著印第安人表演，艺术展览、慈善募捐活动等。因此许多消费者都是在带领孩子游玩的过程顺便消费。,在商城的,“,水下探险世界,”,，全球最大规模的龟类大展吸引着众多的游客。产自世界各地的数百种,1000,多只龟展示着各自迷人的风采。,“,史努比营,”,里有一家,“,神秘餐馆,”,，顾客可以一边进餐，一边观看演出。,专门生产谷物片的公司在商城里开了展示店，,“,把工厂搬到了商场,”,，给孩子们展示全部生产过程，介绍谷物片的营养价值。孩子们还可以自己制作，带回家去。这家店就像是一个小型工业展览馆，孩子们在玩耍中学到了不少知识，商家也推销了产品。,业态总结,从大型商业中心业态分析，吸引消费者关注的关键是有知名的主力店构成，在满足消费者基本需求外还能引导消费的可作为优先考虑。,观察南昌现有综合商业中心，还很难做到将各类成熟商业业态集合在一起，当中原因在于地理位置、地块面积、招商能力等，但这些因素在本项目中等到有效改观，并将得到有效的提升，从而可造就南昌第一商业地产项目。,三足鼎立、引导商业潮流,三足鼎立，稳如泰山这是自古以来永恒不变的定律，从历史的演变、几何的定理也是当今商业的主流组合。,从成功的商业运营经验分析，主力的店的效应显而易见的，故选择主力业态就是其中的关键所在。,通过前期的市场调研及科学的未来趋势预判，我司建议以后文所列主题业态为本项目的三大门户业态。,现代生活方式的体现,引入时尚元素、名流品牌，满足南昌本地及周边地区高收入消费群体追求新奇、独特的物质与精神需求，使该项目成为南昌乃至周边地区的一个时尚坐标，引导一种现代、健康、高尚的生活方式。,生活类购物超级市场,从项目周边的百货大楼卖场观察，此类业态获得成功的可能性最高，也是能最大化吸引消费群体的到来，同时良好的交通状况及合理配置停车设施，将扩展吸引有车的中高消费者，在充足消费群体的同时也带来一定的消费能力。,从品牌方面考虑，应以国际品牌或台、港资的生活卖场为首选引进，利用其的知名度及先进的卖场布置及消费导向，使本项目定位得以体现。,品牌建议：,家乐福、沃尔玛、大润发、吉之岛等,其他建议：考虑本币升值概念及优质商业物业升值的趋势，可考虑以出售为首选，有利之处在于可消化很大比例,2,、,3,层商铺及大量现金的回笼，不利之处：谈判周期较长，可能受未知政策影响，对建筑物物权要求高。,功能性主力卖场,此概念为生活类购物的延续及丰富商业业态，可使消费者在该项目的停留时间加长，在业态方面建议以贴近消费需求，同时其经营呈上升趋势，有利业主所持物业得以有效升值。,品牌建议：,百安居、苏宁电器、百思买、宏图三胞、赛博数码等。,其他建议：可在初步设计方案阶段进行此类商家洽谈，租赁为主。,时尚百货公司,将项目提升到一定高度，尚离不开引导时尚百货的参与，特别是一些外资百货或在本土已有较强号召力的商家，通过引进商家可带动零售及餐饮等商铺的客流，无形中增长了商业的价值。,品牌建议：,百盛购物中心、香港新世界百货、太平洋百货、伊藤洋花堂、银泰百货等。,其他建议：引入百货公司从规划方面考虑可增加容积率，有很强的零售品牌的号召力，冲足的现金流及良好的经营前景，可作为优秀资产得以长期持有。不利点在于谈判周期较长，租赁条件较为苛刻。,零售业态,通过前文所拟引进业态及主力商家，必定可吸引更多知名零售商的加盟，建议可按经营种类、面积及吸引消费者角度进行细部调整，同时关注品牌类产品的旗舰店形式的布置，使项目的零售业有能力改变南昌现有品牌缺失的现象。,建议业种：,引进,1-2,家年轻的国际品牌，除零售外必须兼营一些特色的咖啡吧或饮料吧,;,引入一些具有时代气息的中档价位的国际品牌，创造一个时尚生活中心。,其他：有效引进品牌类商家进驻，可使零售商铺的附加值得以有效提升，对今后的出售将起良好的效应。,辅助商业业态,美食街区,现代化进程加快了居民的消费节奏和消费观念的更新，居民餐饮消费不局限于在自家的厨房里了，在外用餐消费成为居民改善生活的良好通道。,目前南昌市对大型餐饮业的需求火爆，,2006,年,1-9,月份星级宾馆和限额以上餐饮实现零售额,10.73,亿元，同比增长,19.2,。,目前本项目周边北京东路、上海路以小型餐饮、特色餐饮为主，所以本项目餐饮有较大的发展空间。,建议发展大型餐饮、中西特色美食、酒吧、咖啡馆、甜品店等。营造时尚、休闲、新潮的餐饮消费，突出异域风情，为顾客提供休憩、饮食、约会、商务谈判的场所。,业态组合,引进,1-2,家娱乐性会所,/,酒吧，以满足特定消费群体特定的消费水平和消费品位,特色音乐酒吧,蕉叶泰国音乐餐厅,南美文化餐厅、巴西烤肉,有乐队表演的苏格兰酒吧,有节目表演的咖啡吧,以爵士音乐为主题的外国专业杂志专卖店（,Magazine Store,）,休闲娱乐有广泛的群众基础，其客户群体十分庞大。各种聚会、生日庆祝、练歌、商务洽谈,无论白天与黑夜，无论青年人与中年人，他们都需要一个休闲、娱乐、放松、谈心的去处。,可以预见教育文化娱乐消费将是未来一个新亮点，这不仅表现在居民娱乐时间的增多和文化娱乐消费领域的扩大，而且还表现在居民文化娱乐质量的提高。,因此本项目通过休闲娱乐区的设置，满足中高收入消费群体追求时尚及独特物质的精神需求，并以次带动及促进本项目其他业态品质和服务质量的提高。,建议设置：,KTV,、浴场、足浴、按摩、美容、美发、美体、网吧、书店、书吧、形象设计室、,SPA,休闲文化娱乐区,商务区域建议,酒店式公寓,“,酒店式公寓,”,作为城市中的,“,高端居住物业,”,，吸引的是,“,高层次的消费者,”,。,目前酒店式公寓是南昌投资市场的热点，本案拥有较好的地段，配上有品质的产品，并具备居住办公一体化的功能，必将能抢占南昌市场。,小户型酒店式公寓总价低，将会受到白领及有投资意识广泛投资群的青睐。,办公楼,2005,年高新区各项指标都创下历史最高，,30,家企业先后竣工投产，,47,个项目在建。,微软的落户，标志着高新区引进世界,500,强企业实现了零的突破。,本项目办公楼较好的人力、产业依托，适合中小型企业和创业发展阶段的企业。,2005,年高新区各项指标,工贸总收入,工业总产值,销售收入,230,亿元,205,亿元,200,亿元,出口创汇,利用外资,利用内资,1,亿美元,1.45,亿美元,34,亿元,区内设置了金庐软件园、南昌大学国家大学科技园、浙江大学国家大学科园,(,江西,),、江西医药港和国家级江西赣昌创业服务中心、江西省高技术产业发展中心、留学人员创业园等各类孵化器，为海内外来赣的投资人士提供良好的创业孵化环境。,项目周边高校林立，南昌大学、江西教育学院、南昌工程学院、省纺织设计院等，人才荟萃。,方案选取及经济指标,方案选取,原方案带,20,亩小学用地，而本地块方正，邻街效果好，兴建,20,亩小学将破坏原地块的整体性，并降低地块的商业价值，所以建议采取不建小学的方案。,经济指标,商业金融用地：,5.94,万平方米,商业金融用地容积率：,3.0,商业金融建筑面积：,17.8,万平方米,业态面积定位,定位,总面积,业态,面积,主题购物广场,7.3,万平方米,生活卖场,18000,平方米,主题百货,40000,平方米,功能性卖场,5000,平方米,其他零售,10000,平方米,辅助商业,3.2,万平方米,餐饮,18000,平方米,休闲文化娱乐,14000,平方米,商务广场,7.3,万平方米,酒店式公寓,33000,平方米,写字楼,40000,平方米,合计,17.8,万平方米,/,178000,平方米,提报结束！,