物业工程部业务操作规范图.doc

精心整理
工程部业务程序图
保养记录
组织实施
制定保养计划
查阅保养记录
一、 日常维护保养程序
工作程序
工作步骤
1、查阅保养记录
(1)掌握设备保养周期；
(2)掌握设备技术状况。
2、制定保养计划
(1)根据保养记录制定保养计划，要求，内容详尽、合理；
(2)确定工作质量检查标准。
3、组织实施
(1)根据人员情况，指派分管人员按计划进行设备保养工作；
(2)如在保养过程中出现技术问题，使工作量加大，主管领导
及时协调解决，根据实际情况增派人手或修改保养计划；
(3)工作完成后，主管领导按质量检查标准检查工作完成情
况。
4、 保养记录
(1)详细记录保养时间，工作情况和设备技术情况。
二、保修程序
使用部门保修
专业组实施
完成
值班工程师派工
电话
报修单
现场维修

工作程序
工作步骤
1、报修
(1)正常情况下使用报修单报修；
(2)紧急情况下可使用电话报修，事后补填报修单；
(3)报修部门应说明维修项目和准确地点。
2、派修
(1)接到报修后，值班工程师根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派任务；
(2)如报修项目影响范围较大，须及时通知大堂经理及相关部门，向客人做好解释，并做好准备工作；待维修任务完成后，将维修结果告知大堂经理及相关部门。
3、组织实施
(1)值班工程师根据维修项目工种分派任务，重要项目需亲自到达现场；
(2)随时了解维修员工作完成情况和所处位置
(3)对于紧急报修，要求在接到报修后10分钟内到达维修现场。
5、 维修
(1)维修人员接到维修任务后，带维修单及时赶到维修地点排除使用部门报修报修单值班工程师派工
(2)维修人员进入客房维修，楼层服务员须在现场、维修人员不得挪动客人的或与维修无关的任何物品，若遇客人在房间，须致问候语，并对因维修而引起的客人不便致以歉意；
(3)在其他营业场所进行维修时，需报修部门人员在场配合，不得随意动用现场与维修无关的物品，保持维修现场整洁，维修结束后清理现场，做到无施工痕迹；
(4)如现场维修有困难，可带回操作间维修。
6、 完成
(1)维修任务完成后，请报修单位签名验收，维修人员须在维修单上注明完成时间及维修人姓名；
(2)对维修单进行审核之后，将已完成的维修单整理归档，未完成的分情况进行如下处理：
①对因缺配件无法完成的维修任务，值班工程师反馈给报修单位，待所需配件到货时，马上分派维修员完成该项任务。
②对不合格或客人不满意的维修项目，值班工程师需将此维修单交给原承担维修项目的维修员，同时指出不合格之处，说明正确处理方法，立即派该员工重新到现场处理。
③客房显示“请勿打扰”时，暂缓进房维修，并由楼层服务员确认，在报修单上签名并注明时间；待服务中心与客人联系后再将维修时间通知工程部，维修员保证在约定时间到达现场进行维修；
④统计维修费用，建立工程维修费用台帐。
三、设备检修程序
通知施工影响部门
制定计划

组织实施

现场督导

设备检修

检修记录

工作程序
工作步骤
1、制定计划
(1)工程总监/经理根据设备检修记录制定检修计划；
(2)检修计划报总经理审批；
(3)如检修设备影响其他部门正常工作，需在检修前通知有关部门，协调解决。
2、组织实施
(1)按照检修计划，调整设备工作台班；
(2)备品备件及设备技术资料准备齐全；
(3)根据专业安排施工。
3、 现场督导
(1)大型设备检修或设备大修，专业主管需在现场督导；
(2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；
(3)控制劳动成本，避免浪费。
4、 设备检修
(1)检修前认真阅读设备技术资料，按照设备操作规范施工；
(2)严格按照各工种技术操作规范施工；
(3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；
(4)注意消防安全。
5、检修记录
(1)记录检修时间、零件更换情况；
(2)准确描述设备技术状态；
(3)检修记录整理归档。
四、设备故障/事故处理程序
故障影响部门
工程监理/经理统筹协调

故障分析
值班工程师组织实施

专业主管现场督导

抢修

记录

工作程序
工作步骤
1、统筹协调
(1)工程总监/经理与使用部门领导共同协商采取应急措施，控
制影响范围；
(2)如发生人员伤亡，积极组织救助；
(3)分析故障/事故原因，找出预防措施；
(4)重大事故，及时呈报总经理。
2、组织抢修
(1)工程总监/经理根据故障/事故情况,安排相应专业技术人员进行抢修；
(2)合理分布资源，尽快完成修复任务，恢复正常营业并采取预防措施。
3、现场督导
(1)专业主管需在现场，分析故障原因，提出解决方案；
(2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；
(3)控制劳动成本，避免浪费。
4、抢修
(1)按照设备操作规范维修；
(2)严格按照各工种技术操作规范施工；
(3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；
(4)注意消防安全。
5、故障记录
(1)记录修理时间、设备故障情况、零件更换情况；
(2)准确描述设备技术状态；
(3)故障记录整理归档。
五、整改项目程序
报批

总经理审批

建议
签订施工合同

工程监理/经理组织实施
总经理审批

选择施工单位

专业技工技术监督

施工

施工单位
增改项目

验收报告

工作程序
工作步骤
1.报批立项
(1)使用部门制定计划,报总经理审批;
(2)工程部提供技术性建议;
(3)增改项目经总经理审批后立项.
2.组织实施
1)酒店工程部可以完成的增改项目，由工程总监/经理制定施
工计划和施工方案，报总经理审批。
(2)需公开招标的项目，严格按照国家有关规定操作，并经总经理授权，工程总监/经理与施工单位签订合同；
(3)对外承包项目，遵照货比三家的原则，择优选用，并经总经理授权，工程总监/经理和采供部门与施工单位签订合同；
(4)对于施工方的影响，工程部与施工影响部门共同协调决；
(5)随时向总经理汇报施工情况。
3.技术监督
(1)对于工程部内部承接项目，专业主管进行现场技术监督，控制施工进度和施工质量；
(2)外包项目，由专业主管或专业技术人员进行现场技术督，
控制施工进度和施工质量；
(3)施工中出现设计变更、洽商，工程监管人员及时上报工程总监/经理并提出解决意见。
4.施工
(1)施工现场完全封闭，避免噪音、异味和施工垃圾对酒店营业造成响；
(2)施工现场设立醒目警示标志，以免无关人员误入，发生意外；
(3)注意消防安全。
5.验收报告
(1)工程竣工验收，要求工质量合格，技术性能满足使用求；
(2)设备随机资料齐全、竣工图齐全，质检合格、施工期间来文件齐全；
(3)报工程总监/经理批准后，立卷存档。
六、配电巡检程序
保持配电设备清洁

检查变压器

检查配电柜

三相电容电流平衡

填写巡检记录

工作程序
工作步骤
1.设备清洁
(1)保持设备干净、机房干净、工作场地干净；
(2)防止因异物造成接触不良或短路；
2.检查变压器
(1)变压器表面除尘，以免影响冷却效果；
(2)对线圈、引线、动力联线和温度监视器进行外观检测；
(3)测量绝缘电阻。
3.检查配电柜
(1)检查所有仪表工作状态；
(2)检查动力联线，避免因接触不良产生过热；
(3)检查安全保护装置，使其工作可靠；
(4)测量接地电阻。
4.三相平衡
(1)测量三相电容电流，保证三相负载平衡，必要时调整负载。
5.巡检记录
(1)详细记录巡检情况，整理归档。
七、发电机检修程序
关闭主开关

柴油系统维护

轴承润滑

检查电池和充电器

检查、清洁传动皮

试车

填写检修记录

工作程序
工作步骤
1.关闭主开关
(1)将发电机的主开关旋至停机位置；
(2)断开电池充电器的电源，取下电池连接线。
2.燃油系统维护
(1)清洁/更换柴油过滤器；
(2)当化油器堵塞时，调节化油器；
(3)检查日用油箱油位、油路软管和接头、燃油液位开关、主油箱油位、电磁阀的动作、传输泵的动作；
(4)更换滤清器，检查供油管路、油箱出口。
3.轴承润滑
(1)按发电机操作手册，定期进行
4.检查电池和充电器
(1)检查电池电解液位、电池特定比重的测定与充电状况、充电器的工作情况
5.检查、清试车

6.试车

7.填写检修记录
详细填写检修记录并存档。
八、给排水巡检程序
暖通主管负责安排给排水设施设备的巡检工作，运维技工在保证自身和设备安全的前提下完成巡检工作。
检查供水压力

检查给水泵、排水泵工作状态

检查主要阀门情况

检查水箱水质、卫生状况

检查给排水管道及设施状况

填写巡检记录

工作程序
工作步骤
1、检查供水压力
（1）检查压力表是否损坏；
（2）检查压力表读书是否正常；
（3）检查远传压力表读数与变频器显示值是否一致。
2、检查给水泵工作状态
（1）轴承温度是否正常；
（2）机体有无振动及异常响声；
（3） 联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象；
（4）润滑油是否足够，油封是否完好；
（5）工作电流、工作频率。
3、检查排污泵运行工作状态
（1）检查污水坑水位；
（2）当坑内水位超标，调整检修液位浮球开关；
（3）现场手动测试运行工作状况
4、检查主要阀门情况
（1）阀门表面有无锈蚀；
（2）阀门开关位置是否正常；
（3）电磁工作状态是否正常；
（4）阀门连接、阀体有无漏水现象。
5、检查水箱卫生状况
（1）定期打开排污阀，排出底部沉淀物；
（2）检测水质是否达标，无异味、无杂物；
（3）如发现问题，及时报告并采取应急措施。
6、检查雨污水管道及附属设施
（1）检查井是否清理、疏通；
（2）化粪池隔油池清淘。
7、填写巡检记录
填写巡检记录，整理存档。
九、电梯日常巡检程序
机房巡检

轿厢巡检

候梯厅巡检

填写巡检记录

工作程序
工作步骤
1.机房巡检
(1)保持机房清洁；
(2)检查电梯控制系统工作是否正常；
(3)检查曳引机工作情况；
(4)检查曳引绳和绳头组合。
2.轿箱巡检
(1)检查控制盘有无损坏,如有损坏及时更换;
(2)检查轿箱内灯光、温度。
3.候梯厅巡检
(1)检查控制盘是否有效。
4.巡检记录
(1)填写巡检记录、整理存档。
十、电梯事故处理程序
电梯制动

值班经理组织

事故分析
排除故障

试车

事故记录

事故汇报

工作程序
工作步骤
1.电梯制动
(1)当电梯速度失控，或坠落时，应紧急制动，主开关复位；
(2)如电梯仍然无法停止，立即切断电源；
(3)通知工程总监/经理、说明轿厢所处楼层。
2.组织处理
(1)工程总监/经理接到通知后，立即到达现场，协助大堂经理，保安部进行救援和人员疏散工作；
(2)重大事故通知工程总监/经理；
(3)组织技术人员对电梯紧急维修。
3.排除故障
(1)修理现场树立醒目标志；
(2)查找故障原因；
(3)通知电梯维修公司，进行维修。
4.试车
(1)故障排除后，按操作规程启动电梯；
(2)试运行，确认电梯故障已排除；
(3)清洁现场，电梯恢复使用。
5.事故记录
(1)详细记录事故时间，故障原因和维修情况；
(2)进行事故分析，查明事故原因，制定预防措施；
(3)事故记录整理存档。
6.事故汇报
(1)事故处理完，向总经理汇报事故情况、事故原因和处理结果。
十一、锅炉运行检查程序
水位表

压力表

燃油燃气
供油系统

燃气压力

燃烧器

阀门、管道

水质化验

填写检修记录

工作程序
工作步骤
1.水位表
(1)检查水位表有无损坏；
(2)检查炉内水位是否正常。
2.压力表
(1)检查压力表有无损坏；
(2)检查压力表读数是否正常。
3.燃料供应
(1)燃油锅炉
①检查油泵工作状态；
②检查日用油箱温度、油位；
③保持滤清器畅通。
(2)燃气锅炉
4.燃烧器
(1)检查燃烧器有无堵塞、损坏；
(2)根据负荷调节燃烧工况，保证最佳燃烧状态。
5.阀门、管路
(1)阀门开关位置是否正常；
(2)阀门是否动作有效；
(3)阀门、管路有无跑、冒、滴、漏现象。
6.水质化验
按时进行软化水水质化验。
7.填写检查记录
填写运行检查记录，整理存档。
十二、空调运行检修程序
空调主机

水冷机组风冷机组
冷却塔

风机

蒸发器

空调水泵

新风机组

盘管风机

填写检修记录

工作程序
工作步骤
1.空调主机
(1)检查机组外观有无损坏，保持机组清洁；
(2)按机组操作规程，检查机组运行情况。
2.冷凝器
(1)水冷机组
①检查冷却水进出口温度是否正常；
②有无漏水现象；
③冷却塔工作是否正常。
(2)风冷机组
①冷凝器盘管表面除尘；
②检查冷凝器风扇工作状态。
3.蒸发器
(1)冷冻水出入口温度是否正常；
(2)电磁阀工作状态；
(3)有无漏水现象。
4.空调水泵
(1)水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动；
(2)压力表读数是否正常；
(3)联轴器是否有异响、跳动及是否漏油；
(4)阀门开关位置是否正常；
(5)有无漏水现象；
(6)清理泵组外表。
5.新风机组
(1)风机运转时是否有异响和振动；
(2)是否有漏气、漏水现象，凝结水排泄情况；
(3)相对湿度调节制的位置是否正常；
(4)盘管是否有堵塞现象，分风阀是否正常位置。
6.风机盘管
(1)盘管有无堵塞现象；
(2)风机工作情况；
(3)风机调速是否有效；
(4)冷凝水管是否堵塞。
7.填写检修记
(1) 填写检修记录，整理存档。
十三、程控交换机检修程序
主机检修

操作系统检测

备用电源检测

填写检修记录

工作程序
工作步骤
1.主机检修
(1)外观检查，有无积尘和异物；
(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；
(3)检查中继线信号是否正常；
(4)打印运行报告，查看设备运行状态。
2.操作系统测
(1)检查操作系统功能是否正常；
(2)检查运行功能设置是否正常；
(3)根据需要，更新数据库；
3.备用电源测
(1)备用电源断电自动切换功能是否正常；
(2)蓄电池状态是否正常，有无漏电；
(3)输入电压、输出功率是否正常；
(4)蓄电池通风设备是否良好。
4.检修记录
(1)详细记录检修情况，整理存档。
十四、安全监控系统保养
主机检测

操作系统检测

备用电源检测

应急广播测试

输出设备检测

末端设备维护

保养记录

工作程序
工作步骤
1.主机检测
(1)外观检查，有无积尘和异物；
(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；
(3)消防主机、保安报警主机系统自检，打印运行报告，查看系统运行状态。
2.操作系统检测
(1)检查操作系统功能是否正常；
(2)检查运行功能设置是否正常；
(3)保安监控主机操作，调整摄影机动作是否正常。
3.备用电源检测
(1)备用电源断电看去切换功能是否正常；
(2)蓄电池状态是否正常，有无漏电；
(3)输出电压，输出功率是否正常；
(4)蓄电池通风设备是否良好。
4.应急广播测试
(1)检查应急广播强行切换功能是否有效；
(2)应急广播线路有无问题。
5.输出设备检测
(1)声光报警是否正常；
(2)报警打印输出；
(3)监控系统图片打印机；
(4)监控系统长廷时录像机。
6.末端设备维护
(1)末端设备工作状态指示是否正常；
(2)清洁末端设备。
7.保养记录
(1)详细记录保养情况，整理存档。
十五、档案资料管理程序
收集资料

整理资料

鉴定资料

检索

保管资料

统计登记

十六、设备购置程序
使用部门申请

总经理签字

购置

工程部、使用部门
开始验货

安装调试

使用部门
验收

建立设备台账

工作程序
工作步骤
1.使用部门申请
(1)使用部门进行市场调查，选定型号，了解价格；
(2)提出购置申请，报总经理，内容包括设备型号、经济
论证报告和购置费用。
2.总经理审批
根据酒店经营需要审批。
3.购置
(1)采购部门根据总经理的批复意见、申购部门提供的设备资料购置；
(2)签订供货合同，要求采购设备技术文件、质量保证文件齐备。
4.开箱验货
(1)设备到货后，采购部门会同工程部开箱验货；
(2)检查所购设备是否符合使用要求；
(3)检查主机、附件、备件及技术文件是否相符，储运过程中有无损伤和锈蚀；
(4)如发现问题，通知采购部门与供货商联系解决；
(5)验货合格，由使用部门和工程部共同签字确认。
5.安装调试
(1)设备验货合格后，由工程或供货单位根据使用部门要求安装；
(2)安装结束，工程部进行质量检查，性能、精度测试；
(3)测试合格后，工程部进行技术确认。
6.验收
使用部门根据使用要求对设备进行验收。
7.建立设备台帐
(1)设备验收后，所有技术资料由工程部存档，建立设备台帐；
(2)设备使用说明书复印件交给使用部门。
十七、设备报废程序
使用部门申请

工程部、财务部
组织鉴定

总经理审批

撤销台账

报废处理

工作程序
工作步骤
1.申请报废部门
(1)对具备报废条件的设备提出报废；
(2)注明设备详细资料；
(3)提出报废理由。
2.鉴定
(1)工程部按报废规定对设备进行技术鉴定；
(2)财务部对设备报废的经济合理性进行审核。
3.审批
(1)总经理根据酒店经营的需要和工程部、财务部的鉴定意见回复。
4.撤销台帐
(1)批准报废的设备，工程部撤销设备台帐。
5.报废处理
(1)需用新设备替换的在用设备，待新设备投入使用再行报废；
(2)批准报废的在用设备，在保证安全的情况下，不进行大修；
(3)可转让的设备，作价转让；
(4)不可转让的设备，可利用部件拆下留用，其余部分作废品处理。