老旧住宅小区改造后的物业管理---副本.doc

老旧小区物业管理现状及思考

老旧小区改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，两年来，尤其是今年以来，政府不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对我区多个老旧小区进行综合整治，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题。在已改造的老旧小区中，有物业管理的为数很少，多数小区无物业管理。如何不让老旧小区改造的成果“昙花一现”，是老旧小区改造后亟待解决的问题，本文旨在探讨如何因地制宜地开展老旧小区改造后的物业管理。
一、老旧小区改造的基本情况
牡丹办今年共改造老旧小区23个，改造建筑面积为40万平米，63栋楼，334个单元，5589户。现已拆除了160处违建、15个自行车棚、145个配建棚厦。指导各改造小区成立了21个业主委员会。改造后的老旧小区，楼顶、地面、墙面明显改观，增设了各类健身器材和休闲设施，居民和业主普遍感到满意，改造成效十分显著。
二、老旧小区改造后在物业管理上普遍存在的问题及原因
目前，牡丹办老旧小区改造后在开展物业上普遍存在以下问题：
（一）开展常规性物业管理条件先天不足。老旧小区虽然经过了改造，但老由于建设时间早、建设主体多元化，小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。如许多老住宅小区经过整治后治安环境有了较大的改善，但由于建造历史的原因，小区进出口较多，交通通道、夹杂其中，造成进出口设置过多，管理成本提高，封闭管理难度较大，如扬帆小区，总建筑面积为6.54万平米，6栋居民楼，东西南北有6个大门供居民和各种车辆出入。平安二道街紧邻小区北侧，小区4号楼各单元门邻平安二道街，整个结构看上去小区不象小区、邻街又不全象邻街，管理起来十分麻烦。
（二）老旧小区物业管理“造血”功能不足，物业管理企业的经济效益难以实现。老旧小区由于自身功能不完善，严重影响物业公司的自我平衡与发展。
1、物业管理用房配置严重不足。虽然在老小区改造整治过程中，街道和社区积极争取规划调整、审批新建搭建经营用房。但仍有许多小区因本身地理位置、可占用空间不多等原因，新建搭建物业经营用房的余地不大，导致一些小区的物业管理及经营用房落实难度较大。如交通局小区，建筑面积只有0.49万平米，本不太宽敞的院内正中间又有一个诺大的供热站用房，居民活动的空间已很狭窄，根本无处建物业用房。
2、小区停车条件差，物业公司通过收取停车费增加企业收入比较困难。许多老小区建设时间早，设计建设时大都没有考虑到现在的停车需要，基本没有专门的停车库和停车位。虽然通过改造整治拓宽了小区道路，但是由于车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且停车会影响车辆、人员的进出，容易引起居民的不满。且因物业公司收取停车费需经过业主同意，这也很难达成统一意见。如新立小区，不仅整体空间小，而且建筑格局本身不规整，很难划分出车位。
3、一般管理区域偏小，物业管理效益不高。企业管理效率是企业获利的主要条件。物业企业效益的实现，取决于管理成本的控制，管理规模效益的获得。相当部分小区管理区域较小，投入产出比较低。如环卫局楼，总建筑面积0.85万平米，只有116户，物业管理分摊成本相对高，物业企业不愿进入。类似的小区还有加油站1组、2组居民楼。
（三）老小区物业管理标准降低、收费难，严重影响了物业公司的正常运营。
物业管理费的正常收缴是物业企业运行的根本保证。但尽管物业费相对较低，还是有不少业主因为对物业管理不理解、不支持，而造成物业管理费收缴困难重重。
对老小区而言物业管理费收缴率低原因是多方面的。一方面，老小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势群体比例较高，生活比较困难；而更主要的是老小区居民花钱买服务的意识未形成，由于房屋产权购置的特殊性，以及提供社区综合服务体制的历史沿革，许多居民认为物业管理是政府提供的福利，应该由政府掏钱。另一方面，一些居民动辄以新小区的物业管理服务水平来与老小区相比较，产生物业交费的抵触情绪。最典型的就是朝鲜一区，业主基本属于上述情况，还有相当一部分房屋出租给小生意人和外来人口，且民风彪悍，物业费根本收缴不上。
对物业管理企业而言，在物业管理费收缴率低的现实情况下，除想方设法催交外，只能通过减少物业服务内容，减少人员配备或选聘年龄较大的下、离岗人员的办法加以维持。而通过法律程序取得业主欠交的物业管理费，由于现行管理条例规定不够明确，法律程序繁杂以及“法不责众”的行为特殊性，成本较高，造成催交物业管理费十分困难。
综上分析，老旧小区物业管理运行中存在的问题比较突出，问题的成因也有特殊性，这些问题从根本上看，反映了三方面的突出矛盾：
一是改造后的老旧小区需要引入物业管理机制而老小区自身实施物业管理条件不足；二是许多社区居民不认同物业管理的方式，不愿遵循物业管理的运行规则;三是老旧小区需要物业管理机制的长效化运行，但要政府对老旧小区的物业管理扶持力度还需进一步加强。
三、老旧小区改造后实现长效物业管理的建议与意见
老旧小区整治改造后实施长效物业管理，是事关现代文明社区建设的大事，也是体现政府公共管理能力的一个重要方面。我们认为，物业管理市场化运作是老住宅小区社会化管理的基本方向，下一步的关键是要使物业管理走向规范化、长效化。可以考虑的办法措施有：
    1、切实把握老旧小区实施长效物业管理机制的原则。老小区的长效物业管理有其特殊性，应该在“坚持社会管理社会化、政府引导、市场化运行”基本方向的前提下，切实把握以下几个原则：
一是市场机制原则。应该遵循市场经济规律，按照社会公共管理社会化、市场化的要求落实管理机制的长效化，逐步摆脱政府对社会事务大包大揽、社会管理不计成本、公共服务一味依赖政府投入的思路和做法。应该按照政府引导支持、企业市场化运作的思路，积极推行物业管理的操作模式，在实践中既要体现政府的工作导向性，给予物业管理必要的扶持和支持，同时要防止企业与政府的利益搏弈，影响市场公平竞争。
二是实事求是原则。老小区推行物业管理长效机制应该充分尊重现实，实事求是又灵活有效地选择管理的方式和内容。一方面对改造后具备条件的小区要积极实施物业管理，对条件尚不具备的小区，由业主自治或社区居委会代行管理逐步过渡；另一方面可以根据老小区实际的管理条件、居民要求提供服务的内容，调整物业管理的服务方式和内容，充分体现规范和实际相结合的改革精神。同时，必须明确物业公司、业主委员会、社区居委会三者之间的关系。物业管理的主体是全体业主，业主委员会聘任物业公司，业主委员会和物业公司是聘任和被聘任的关系，物业公司必须根据业主委员会的要求，提供绿化管护、卫生保洁、治安管理、秩序维护等服务及物业费收缴等职责；居民委员会在物业管理中承担协调、监督及配合的职责，必须履行起业主委员会的选举、物业管理的监督等协调配合工作，确保物业管理的有序运作。
三是有效倾斜原则。从某种程度上讲，老小区实施物业管理离不开政府的扶持和支持。而政府的支持作用应该体现为有效性和有限性。有效性是政府的支持要充分为物业管理的引入创造条件，提供给物业企业必要的生产经营条件，积极为物业企业解决企业运营中的实际困难。有限性是政府的扶持和支持在于促进成长，决不保护依赖；鼓励走向规范成熟，防止守成不能发展。同时政府支持也是有限度的，无论是时间上还是支持力度上，应考虑的限度就是物业企业能够进入正常的市场竞争环境，可以按照市场竞争规则的运营来获取经济利益。
2、加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。老小区整治改造是政府的民心工程，巩固整治成果、促进管理机制的长效化，应该引起政府相关部门进一步重视和支持。一要整合相关工作部门职能，有效形成推进老小区物业管理的工作机制，房管、建设、城管、等职能部门以联席会议、专题工作协商等途径，加强工作协调，加大工作力度。二要进一步整合相关扶持政策，加大对老小区物业管理的支持力度。同时，不断分析研究老小区物业管理的新情况、新问题，调整和补充有关的工作措施。三要整合各种社会资源，充分调动街道、辖区单位和社区居民的积极性，共同参与、协调推进老小区物业管理工作。
3、积极探索老小区物业管理的特殊机制，提高物业管理的生存发展能力。一要对老小区物业管理公司进行有效扶持，积极做好相应的政策配套。要按照适度竞争的原则，在物业企业经营资格、企业税收、政府公共产品提供等方面予以重点倾斜，通过整合物业管理资源，提高物业管理效率，使企业真正实现良性发展循环。但同时也要防止企业过度依赖政府、封闭发展。二要把握不同老小区的实际情况，有效探索物业管理“菜单式”服务机制，由业主根据需要自由选择服务内容、分别议定收费价格、订立业主与物业企业的服务合同，也可以采取服务目标内容与服务质量评价挂钩的方式，提高小区业主对物业服务的认可度。三要有效整合老小区物业管理资源，合理调整、合并物业管理区域，降低物业管理成本，提高物业管理经营活动的规模效益。
4、创造条件努力配足物业管理用房，增强物业企业自主发展能力。必要的物业管理用房是物管企业自主发展的基础，应想方设法争取各种办法加以帮助支持。首先，要通过各种渠道，反映呼吁、积极争取规划部门的更多支持，在小区内改建、补建、腾退、调整必要的物业管理用房，保证不低于0.3%的用房配置。其次，应该争取提高预留物业用房价格标准，并允许采取“异地购置”等式增加物业经营用房。再次，合理划定机动车停车区域，在不影响小区车辆、人员进出和绿地保洁方便的前提下适当增加停车位；同时也可以考虑将小区外道路及相关空间辟为停车场，并允许纳入小区物业公司的收费管理。
5、整合政策资源，进一步加大对老小区物业管理的政策支持力度。整合政策资源，就是将政府现行的社会管理政策加以梳理选择、归并参照，在不新增支持政策的前提下，寻找对老小区物业管理更多的支持。如：政府城市管理经费与物业管理相衔接，可以考虑将未实施物业管理前小区原有的绿化养护、小区道路维护、化粪池清理、小区保洁等经费切块给物业公司，或选择若干小区物业服务内容仍由原管理主体承担。
6、加大宣传教育力度，努力提高老小区物业管理收费率。提高老小区物业管理收费率，是物业管理真正实现长效化的关键之一，在现实条件下，应该争取各种有效办法加以改善。首先，要通过各个社会层面、各种媒体手段加强对老小区居民的宣传力度，增强居民花钱购买服务的意识。其次，要努力扩大社区居民对物业管理的参与度，从而提高对物业管理的认可度，在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳意见，促进居民更多参与。再次，也可以积极反映呼吁，加大法律对业主欠交物业管理费的征交力度。同时，也可以积极探索老小区物业管理服务递减机制，完善物业管理收费与服务内容递减、物业公司退出相衔接的办法，提高小区居民对物业管理的关注度。

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