农村住宅(宅基地)转让协议公证.doc

农村住宅(宅基地)转让协议公证
农村住宅（宅基地）转让协议公证

浅谈农村住宅（宅基地）转让协议公证

在日常办证过程中，公证人员时常会遇到这样问题：农村住宅转让能不能办理公证。要解决这个问题，关键就要搞清楚农村住宅能不能转让，如果能转让，转让人和受让人又受到了何种限制。笔者结合我国现行相关法律、法规、规章、政府规范性文件对此问题规定，逐一对上述问题进行探讨。
一、法律相关规定
笔者通过查阅法律汇编、网上搜索等方式，查找到如下有关农村宅基地法律规定，可能不能全面，但包括了主要法律规范。
（一）《宪法》第十条

农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律规定转让。
（二）《物权法》
第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有土地享有占有和使用权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条　宅基地使用权取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（三）《土地管理法》
第八条　城市市区土地属于国家所有。
农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地，依照本法第四十四条规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准。
（四）国土资源部关于加强农村宅基地管理意见(国土资发〔2004〕234号)
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定标准。各地应结合本地实际，制定统一农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件不得批准宅基地。

（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民合法权益。要加强农村宅基地变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上作用，切实保障“一户一宅”法律制度落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地，不得批准。
（五）国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知
二、农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。
（六）《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》
第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。
农村村民新建住宅，其宅基地面积标准：
(一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米；
(二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米；
(三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房，每户不得超过300平方米。
第四十四条 农村村民符合下列条件之一，可以申请使用宅基地：
(一)因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准；
(二)因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁；
(三)经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅；
(四)原有宅基地被依法征用；
(五)县级以上人民政府规定其他条件。
农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地，依照《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用审批手续。
三、严格依法审批农村居民宅基用地

农民建房实行一户一宅制。凡年满２０周岁、在本村落户农村公民，可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地，宅基地面积标准要符合《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》有关规定。鼓励子女与父母同宅。非本村户籍公民，一般不得申请宅基地，因故确实需要，必须具有户口迁移证明，方可安排一处宅基地。

四、依法妥善处理农村宅基地管理中存在问题
严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权规定依法处理。经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住村民，将其拥有房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件本村村民，但转让或出租后不得另行申请宅基地。对村、乡镇越权批地建房或擅自买卖、转让宅基地，要依照有关规定严肃处理。
二、由法律规定得出结论
通过对上述法律规定解读，我们可以得出如下结论：
1．农村宅基地使用权取得在主体、数量（标准）、程序上做出了严格限制，即主体必须是本集体组织成员，数量上为一户一宅，且面积不能超出规定标准等。（见《土地管理法》第六十二条、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十三条及第四十四条.
2．农村宅基地使用权并非绝对禁止转让，可以在法律规定条件下进行转让。（见《宪法》第十条第四款、《物权法》第一百五十三条第二款、《土地管理法》第六十二条第四款等法律法规.
三、办理此类公证事项需要注意问题
第一、不宜一味拒绝此类业务
公证人员在接到此类问题咨询后，应当详细询问相关情况，做到具体问题具体分析。但对于城镇居民购买农村住宅，除该城镇居民户口已经迁至该农村住宅所在地，均不予办理。

第二、审查转让主体

对转让主体审查应当包括两个方面：
一是转让方情况，主要包括：转让方是否具有农村户口，其户口所在地与其欲转让住宅所在地是否一致；转让方在该集体组织内，除欲转让住宅外，是否还享有其他本村住宅，以防止其违反“一户一宅”原则（在其父母或子女名下本村住宅不计算在内）；转让方除欲转让住宅外，是否还有其他住宅可居住，以防止其转让住宅后无地方居住等。
二是受让方情况，主要包括：受让方是否具有农村户口，其户口所在地与其欲受让住宅所在地是否一致；受让方在该集体组织内，除欲受让住宅外，是否还享有其他本村住宅，以防止其因受让本村住宅而违反“一户一宅”原则（在其父母或子女名下本村住宅不计算在内）。
第三、审查转让标物
对转让标物审查主要包括：该住宅是否位于农村；该住宅用地是否是集体土地；宅基地上是否有合法建筑物、附属物、搭建物等，防止仅进行宅基地使用权转让；该住宅用地是否经过了法定程序进行了审批；该住宅用地是否取得了宅基证；该宅基地上所建房屋是否经过了建筑行政主管部门、规划行政主管部门审批、许可等，以防止违法用地、违法建筑。
第四、审查转让行为及转让价格
对转让行为审查主要包括：转让人转让行为是否是其真实意思表示，有无受欺诈、胁迫可能；是否征得了配偶或其他共有人同意等。
对转让价格审查主要包括：转让价格是否市场价值；转让价款如何支付；是否存在直接抵债情况（防止出现抵消不法债务）等。
第五、重点告知
１．协议双方在完成转让行后后，均无权再次申请获得宅基地。
２．受让方在协议签订且经公证后，需要向市、县国土资源管理部门办理集体土地使用权变更登记手续，不变更，不能取得集体土地使用权。
通过上述分析，笔者认为，公证人员在严格审查上述内容基础上，只有确认：转让人、受让人属同一集体组织成员，转让人在该集体内仅有一处住宅，其住宅拥有合法手续，受让人在受让该住宅时该集体内无住宅（包括宅基地），住宅转让价格合理，并对该转让行为法律意义、法律后果等进行告知情况下，公证处才可以为当事人办理此类公证。
党十七届三中全会,已经在农村集体土地流转上做出了重大决策,那么对于农村住宅(宅基地)转让势必会出台相应政策法规,因此笔者认为,公证处(特别是县域公证处)应投入更多力量,抢抓机遇,研究透相关农村集体土地流转政策法规,争取地方政府及土地管理部门支持, 进一步完善适合农村公证工作方式,真正地为落实中央对农村集体土地流转英明决策提供优质法律服务.
 

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