房屋租赁合同纠纷案代理词.doc

房屋租赁合同纠纷案代理词
代 理 词

尊敬审判长、审判员：
西安XXXX有限公司与XXX、XXX房屋租赁合同纠纷一案，我们接受西安滨成商贸有限公司委托并受陕西XX律师事务所指派，作为本案原告西安XXXX有限公司代理人参加今天庭审，根据本案基本事实，结合庭审情况，依据相关法律规定，现就本案发表如下代理意见：
一、本案事实清楚、法律关系明确，二被告已明显违反合同约定，应属根本违约。
2012年2月5日原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同明确约定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX号XXX物流园库区B1库房共计1340㎡，租期4年，从2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金为5000元，第一年库房租金为201000元，合计金额共计206000元。合同签订之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一个月交下一年度承包费。租期内原告违约或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪计收违约金。遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10﹪计付违约金”。合同签订后原告分别于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年房屋租赁款共计206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋维修费用款22000元，维修工程款15000元，上述事实有XXX本人出具四张收条为证。但在2012年5月4日在原告所租赁库房仅仅使用了67天之后就被XX市国土资源局XXXX分局强制拆除了，被告并没有按照合同约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告”，也未提前告知原告拆除原因，导致租赁合同不能履行并给原告造成了巨大经济损失，我们认为被告行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属根本违约，应按照《民法典》第一百零七条和其他法律法规规定承担违约责任。
二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房屋修缮款，支付原告违约金，并赔偿原告直接经济损失。
如前所述二被告行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规规定，给原告造成了巨大经济损失，应当承担相应法律责任。原、被告之间《房屋租赁合同》明确约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10﹪计付违约金”，据此被告应按照《民法典》第一百一十四条规定支付原告违约金20100元。由于被告违约行为导致合同不能正常履行，依据《民法典》第一百零七条规定和《房租租赁合同》约定被告应退还原告房屋租赁款、租房押金、房屋装修款和工程款共计206205元。由于被告违约行为导致原告不得不另行选择库房，给原告造成了巨大直接经济损失，被告应按照《民法典》一百零七条、第一百一十三条规定赔偿原告直接经济损失，原告为此另行选择库房给原告造成直接经济损失为（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，对此被告应足额赔偿原告。
三、XX市国土资源局XXXX分局《关于依法查处清理违法违规建设通告》已明确将原告租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房列入强制拆除范围内，由于原告在所租赁库房中存有价值上千万元轮胎，XX市国土资源局XXXX分局才做出责令限期搬出通知，被告主张租赁库房不在拆迁范围内无事实依据，并且经过现场勘验该处库房破损已是事实，两旁道路已不通畅，水电已不能正常使用，所租赁库房处在一片废墟之中，没有任何安全可言，根本不能正常使用。
四、退一步讲，就算原、被告之间《房屋租赁合同》无效，被告也应按照法律规定退还原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告直接经济损失。
按照XX市国土资源局XXXX分局等相关部门《关于依法查处清理违法违规建设通告》规定，原告所租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房极有可能是违章建筑，在政府强制拆除范围内，并最终导致租赁合同无效，但并不影响被告退还原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告直接经济损失。依据《民法典》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条第二款、第十四条规定，由于被告存在过错，事先没有告知原告租赁库房在政府拆除范围内，存在欺诈嫌疑，并最终导致房屋租赁合同无效，理应按照法律和司法解释规定退还原告剩余房租和租房押金共计169205元，并支付原告房屋装修款和工程款共计37000元。并依据《民法典》第五十八条规定，由于在订立房租租赁合同过程中被告存在恶意并未尽并要注意义务，明显存在过错，最终导致租赁合同无效并使原告遭受巨大经济损失，应当按照法律规定承担缔约过失责任，赔偿原告直接经济损失32400元。

以上是我们代理意见，望合议庭酌情予以采纳。

陕西XX律师事务所

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