投资型光伏并网电站项目基本知识手册.docx

投资型光伏并网电站工程根本知识手册
　　根本建立程序，是指根本建立全过程中各阶段及各项工作必须遵循的先后顺序，这个次序是根本建立的客观规律，自身内在联系特点，是我国国情，管理制度的反映。
　　依次分为四个建立阶段与十个建立程序：
　　工程前期阶段：①工程建议书，②选址意见书，③可行性研究报告，④初步设计与开工报告。
　　建立准备阶段：⑤办理施工图设计，⑥办理用地、报建、招标
　　建立施工阶段：⑦组织施工〔含平安质量监视、监理〕
　　竣工验收阶段：⑧验收〔含备案〕；⑨资料归档；⑩产权登记
二．工程前期阶段
　　在建立前期阶段，建立工程的行政管理的目的是工程决策，选址，方案安排，审批初步设计，审批开工。建立前期阶段的主管部门是当地政府的发改委。
　1．工程预可研报告
　　对工程地形及屋顶资源，周边环境条件〔交通，物资采购，市场的劳动力，道路，水电〕、电网构造及年构造及年负荷量、消耗符合能力、接入系统的电压等级、接入间隔核实、送出线路长度廊道的条件与当地电网公司的政策进展前期考察。
　　请具备电力设计资质的单位根据工程所在地的情况进展概设计与计算主要输出包括电站规模总平面布置设备选择等方面的整体设计方案，有待进一步深化设计，是下一步工程建议书，取得路条、工程规划选址等审批的主要依据。
　　预可研报告主要包括以下内容
　　〔1〕对光伏电站的投资收益的分析：
　　上网电价：上网电价直接决定光伏电站营业收入上下。目前国内分布式光伏上网电价补贴标准为每度0.42元，集中式光伏电站分三类资源区，分别执行每度0.9元，0.95元，1元的电价标准。
　　工程投资：电站维护本钱很低，初始投资占总本钱比例很高，目前工程投资根本上就是看工程规模大小。
　　日照时间：日照条件直接影响到发电量多少，从而决定收益大小
　　运行年限：工程工程的运营年限越长，整体投资收益越明显，目前根本是按照25年工作年限来计算，衰减20%。
　　技术选择：多晶硅，单晶硅，薄膜，固定，单轴，双轴
　　政府政策：政府的税收政策，土地政策，各地方的金融扶持，补贴政策至关重要。
　　送出条件：畅通的送出条件是确保发电量上网的必要条件。
　　〔2〕光伏电站场址的选择：
　　影响光伏并网电站场址的选择要素
●自然条件的选择：太阳辐射量
全国日照条件分布图：
　　●地理位置：工程的具体地理位置，场地是否“三通一平〞〔通水，通电，通路，场地平整〕
　　●交通条件：是否适宜大型机械车辆通行
　　●水源：是否有相应水源。
　　〔3〕接入电网条件：
　　工程所在地的供电网络与电能就地消纳能力。及接入点的距离，输电线路情况，接入点的出现间隔各级电压合理输送容量与送点距离
〔4〕当地电力开展规划
　　〔5〕环境影响：
　　有无遮光的障碍物包括高大建筑物或场址内有较多树木，冻土层厚度，最大风速，最大洪水位，有无盐害，公害，自然灾害，冬天积雪，结冰，雷击等灾害
　　〔6〕土地性质，状况：必须是荒山，荒坡，属于国未利用地，农村或郊区农民集体所有的土地，必须经土地主管部门依法征用，转为国有土地。工程用地是否在城市总体规划范围内工程用地范围内是否压矿，压文物。工程地点地貌特征，地址情况。
　　〔7〕当地建材，物流，人力本钱等：工程地点根底设施配套情况根底建材价格〔水泥，沙子，钢材等〕，物流情况及价格，人力本钱。
　　〔8〕土地，税收，金融支持政策：土地出让价格，税收优惠政策，主要是企业所得税。金融扶持政策，是否有贴息，低利率贷款政策或其他工程融资政策。
2．工程建议书
　　“工程建议书“在整个根本建立程序中的意义：作为投资抉择前，通过对拟建工程建立的必要性，条件可行性，利益的可能性的宏观性初步分析与轮廓设想，向决策部门推荐一个具体工程，
　　“工程建议书“经批准后，即工程所在地发改委发给可开展工程前期工作的联系函，亦就是所说的：〞立了项“，但是工程建议书阶段的〞立项“，并不说明工程可以马上建立，还需要开展详细的可行性研究。
　　〔1〕工程建议书主要内容
　　根据国家计委?关于简化根本建立工程审批手续的通知?，工程申请书应包括以下内容
　　●建立工程提出的必要性与依据，
　　●产品方案，拟建规模与建立地点的初步设想
　　●资源情况，建立条件，协作关系
　　●投资估算与资金筹措设想，
　　●工程的进度安排
　　●经济与社会效益，环境影响的评估
　　●工程进度安排
　　●节能减排的作用
　　〔2〕工程建议书的编制单位，采取委托或招标的形式，应具备相应的设计资质。〔可行性研究报告，初步设计，施工图设计相似〕
〔3〕工程建议书审批程序：
　　●建立单位提出申请
　　●当地发改委对申请进展产业政策与行政规定方面的审查，不符合着退回，符合者转入技术性审查，
　　●建立单位修改或补充有关资料后，当地发改委正式受理，并按照投资限额与审批权限，该转报上级政府审批的，转报上级审批，该由自行审批的，下发审批批文。
　3.光伏发电工程申请报告
　　为了标准光伏电站开发建立管理，促进光伏发电有序安康开展，根据?中华人民共与国行政许可法?与?企业投资工程核准暂行方法?，国家能源局制定?太阳能电站建立管理暂行方法?，要求装机容量大于5兆瓦且并网运行的光伏电站，委托具备甲级工程咨询资格的设计咨询单位编制工程申请报告。
4．建立工程选址意见书
　　“选址〞工作的具体组织、承当者是建立单位〔业户单位〕，审批主管部门是规划行政主管部门，国土、环保部门也要参及有关管理工作。
　　建立工程必须是“城市规划区内的〞，才办理选址意见书，规划区外的可对工程进展独立选址或按当地规划行政主管部门要求办理。
　　〔1〕建立工程选址的依据原那么
　　●批准的工程申请书
　　●建立工程与城市规划布局的协调
　　●建立工程与城市交通，通讯，电力，市政，防灾规划的衔接的协调
　　●建立工程配套的生活设施及城市生活居住及公共设施规划的协调
　　●建立工程对于城市环境可能造成的污染影响，以及及城市环境保护规划与风景名胜、文物保护规划的协调
　　〔2〕设工程选址的方法与步骤
　　①.利用工程申请表阶段初步掌握的行业与地区规划、资源、建立布局等情况，根据拟建工程的特点与要求，通过系统、全面的比拟分析，征求相关规划、环保、土地部门、电力公司的意见后，确定工程地点，这一阶段称为“定点〞
　　②.在确定的地点范围内，依据选址选择，不但满足使用者适宜，符合产业规划及土地主管部门初步审查，而且对现场要通过深入勘察及钻探，确定比拟理想的具体地址，供决策拍板，这一阶段称为“选址〞
　　③.在此根底上，经过及相关管理部门、协作部门方面的交换意见，专家方面的评估，一般确定对一个地址进展详细技术资料〔含气象、地形、地貌、地址水文、水源、交通运输、通讯、生活条件、电力送出条件等〕的整理、准备。
　　④.向规划部门申请印发五百分之一或千分之一或更小比例的地形图并提供工程选址内外的城市规划设计条件资料，委托设计部门开展建立工程的总体规划设计
　　⑤.持工程申请书的批文与以上准备材料向土地、环保行政主管及电力公司正式申请选址的“用地预审报告〞，“环境影响报告〞、“并网接入承诺文件〞
　　⑥.将以上得到的政府批文、选址申请报告〔含规划设计、技术分析资料〕报送规划行政主管部门
　　⑦.规划行政主管部门对工程选址进展审查，直至选址能满足各方面的规划与协调后，核发“建立工程选址意向书〞。
　　建立工程选址成功或完成的标志是领取“建立工程选址意向书〞
〔3〕.用地预审报告
　　①建立工程用地预审，是指国土资源管理部门在建立工程审批、核准、备案阶段，依法对建立工程涉及的土地利用事项进展的审查
　　②预审审批权限实行分级审批
　　③已批准工程申请书的审批类建筑工程及需备案的建筑工程申请用地预审的，应当提交以下材料：
　　●建立工程用地预审申请表
　　●建立工程用地预审申请报告，内容包括拟建工程的根本情况，拟选址占地情况，拟用面积确定的依据与适用建立用地指标情况，耕地初步方案，征地补偿费用与矿山工程复垦资金的拟安排情况等。
　　●工程申请书批复文件或者工程备案批准文件。
　　●单独选址建立工程拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区域内的，提交地质灾害危险性评估报告；
　　●单独选址建立工程所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。
　　直接接审批可行性研究报告的审批类建筑工程及需核准的建立工程，申请用地评审的不提交Ⅲ.Ⅳ.Ⅴ.项材料。但是工程单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地址灾害危险性评估及矿产资源压覆情况证明等手续。
　　〔1〕填写建立工程环境保护申请表，报环保部门审批
　　〔2〕环保部门根据工程行业性质，投资额度，批复建立工程作“环境影响评价表〞或“环境影响评估书〞
　　〔3〕委托具备由国家环保行政主管部门认定设计资质的单位负责编制“环境影响评价表〞或者“环境影响报告书〞
　　〔4〕环境影响报告书的内容包括：
　　●工程建立概况
　　●建立工程周边环境现状
　　●建立工程对环境可能造成的影响分析与预测
　　●环境保护措施及其经济、技术论证；
　　●环境影响经济损益分析
　　●建立工程实施环境检测的建议
　　●影响环境评价结论，应由国家环保行政主管部门认定的评价单位进展评价〔一般认为环保行政主管部门下属的评价评估中心〕
6．并网接入承诺文件
　　〔1〕.委托具备由国家发改委认定的设计资质的单位编制并网接入技术咨询报告。
　　〔2〕.报电力公司规划部门审批，审批权限实行分级审批。
　7．可行性研究报告
　　“可行性研究报告〞阶段是我国现行根本建立程序继“选址〞之后的第三阶段。可行性研究报告的主要作用是国家依据五年方案的安排，通过最终决策，作为正式确定建立工程的依据。此时的“确定〞不仅是对“工程建议书〞阶段的工程进一步的肯定，更主要是对工程的技术、工程、经济、外部协作等根本轮廓方面的认可。
　　〔2〕可行性研究报告的审批
　　可行性研究报告的审批报送材料包括：
　　①工程建议书批文；
　　②当地工程预审报告、工程选址意向书、环境影响报告书、资金证明、并网接入承诺函、企业营业执照；
　　③编制的可行性研究报告
　　④工程单位工程送审报告〔红头文件〕
　　〔3〕太阳能光伏发电工程核准立项
　　根据?太阳能电站建立管理暂行方法?，国家发改委批复工程申请报告获得工程开发权，须再通过核准批复前方可开工建立。
　　工程所在省〔区、市〕能源主管部门负责太阳能电站工程的核准，报国家能源主管部门备案。
　　太阳能电站工程核准报告应到达可行性研究相关技术规定的深度要求，并附有以下文件：
　　①工程列入全国或地方规划及年度开发方案的依据文件；
　　②工程开发授权文件，或工程特许权协议；
　　③工程可行性研究报告及其技术审查意见；
　　④工程用地预审文件与环境影响评价报告批复文件；
　　⑤工程接入电网的并网与购售电协议；
　　⑥金融机构同意给予工程贷款等融资承诺文件；
　　⑦根据有关法律法规应提交的其他文件。
　　〔1〕初步设计
　　“初步设计〞的程序作用主要是通过初步设计及其概算书控制工程的建立规模与投资规模，以便实现控制规模、核准年度投资方案。
　　初步设计由发改委审批，是便于掌握与调控全社会固定资产投资规模与投资方向〔适用于投资额大、牵涉面广、有关国计民生社会大局的工程〕。
　　〔2〕开工报告
　　1997年3月13日国家计委?关于根本建立大中型工程开工条件的规定?明确了开工条件：工程法人及工程经理与管理机构成员已经到位、总概算已批复、资金已落实、施工组织设计大纲已编制完成、施工单位与监理单位通过招标选定、施工图纸可以满足施工需要、工程征地拆迁与施工场地“三通一平〞工作已完成，主要设备与材料已订货。并指明了规定严格的开工条件，目的是为了进一步加强根本建立大中型工程开工管理，保证工程建立质量与工期，控制工程造价，提高投资效益。
　　然而1992年7月23日国务院发布的?全民所有制工业企业转换经营机制条例?第十三条规定：企业遵照国家产业政策与行业、地区开展规划，以留用资金与自行筹措的资金从事生产性建立、经土地管理、城市规划、城市建立、环境保护部门依法办理有关手续后，企业自主决定开工。
　　上述条款的规定，给各地企业大量规模不大的自筹资金建立工程的开工审批，带来很大的方便。但其中的“自主决定开工〞只是在此阶段工作中不再向发改委申报“开工报告〞，发改委因为在“立项〞时展开了有关工作，故此时也就不再对开工条件、资金准备及来源、投资额度与建立规模进展审查。然而土地管理、规划报建、环保审查、建立施工手续照样要依法依规办理。
　　工程用地办理早在“工程前期〞的第二阶段即“选址〞阶段就开场进展了，只是进展建立地址的选择及确定，办理土地的合法手续还没有开场。而要完成全部合法用地手续的办理，直至拿到“土地使用证〞，是一套程序连贯而且比拟复杂、耗时较长的工作。
　　〔1〕用地属类：
　　任何单位与个人进展建立〔除兴办乡镇企业及乡村公共公益设施、建立村民住宅除外〕，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
　　如要使用城市规划区内农村或郊区农民的集体所有土地，必须首先经土地主管部门依法征用转为国有土地后，该幅国有土地方可申请使用。
　　〔2〕用地选择范围：
　　具体建立工程需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建立用地范围内的国有建立用地。
　　城市规划区范围是指城市市区、近郊区以及城市行政区域范围内因城市建立与开展需要实行规划控制的区域。
　　?中华人民共与国土地法?第二十二条规定，城市总体规划应当及土地利用总体规划相衔接，城市总体规划中建立用地规模不超过土地总体利用规划缺的的城市建立用地规模。?中华人民共与国城乡规划法?第五条也规定城市总体规划应当与土地利用总体规划相协调。由此可见，在这相关的两部法律中，对城市建立用地区域、范围的规定是互相映印与一致的。
　　在土地利用总体规划确定的城市建立用地范围外的工程建立用地可进展单独选址。
　　〔3〕用地取得方式与土地的市场行为
　　Ⅰ、有偿使用的方式
　　建立单位使用国有土地，应当以有偿使用的方式取得。有偿使用的方式主要包括：
　　①国有土地使用权出让；
　　②国有土地租赁；
　　③国有土地使用权作价出资或入股。
　　国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让及土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的形式主要包括拍卖、招标、协议出让三种。
　　●土地使用权出让行为，属于土地的一级市场，卖主完全是国家，而土地使用权转让、出租行为，属于土地的二级市场。
　　●土地使用权抵押，是指从国家一级市场出让得到后的土地，原使用权人以自己享有的土地使用权向债权人作为履行债务的担保与抵偿。
　　●国有土地租赁，那么是指国家以土地所有者的身份直接将土地所有权在一定年限内出租给土地承租者使用，由承租者向国家以每一约定期缴纳租金的土地有偿使用方式；
　　●国有土地使用权作价出资或者入股，国有土地用地单位在及国内股份制企业合作、及国外企业合资或者合作中较普遍采用。
　　Ⅱ、划拨形式
　　土地使用权划拨，是指土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以下建立用地，经县级以上的人民政府依法批准，可以以划拨形式取得：
　　①国家机关用地与军事用地；
　　②城市根底设施建立用地与公益事业用地；
　　③国家重点扶持的能源、交通、水利等根底实施用地；
　　④法律、行政法规规定的其他用地。
　　随着社会经济市场化的程度提高，采用行政划拨的方式取得用地的建立工程将会越来越少。
　　对于以上各方式取得的土地，需要明确：
　　其一，法规规定国家实行的是土地所有权及使用权别离原那么，不管何种方式取得国有土地使用权，该幅土地的所有权仍然属于国家。
　　其二，使用土地的地下资源、埋藏物、与市政公用设施仍然是国家公有的。
　　附：?江苏省征地补偿新标准?
　　对于江苏省征地补偿标准的具体规定如下：第二十六条征用土地按照以下标准给予补偿：
　　〔一〕土地补偿费
　　1、征用耕地的，按其被征用前三年平均年产值的八至十倍计算；
　　2、征用精养鱼池的，按其邻近耕地前三年平均年产值的十至十二倍计算，征用其他养殖水面的，按其邻近耕地前三年平均年产值的四至八倍计算；
　　3、征用果园或者其他经济林地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的八至十二倍计算；
　　4、征用其他农用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算；
　　5、征用未利用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的三至五倍计算；
　　6、征用农民集体所有的非农业建立用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算。
　　〔二〕安置补助费
　　1、征用耕地的安置补助费，按征用耕地的面积计算。征地前被征地单位农业人口人均耕地十五分之一公顷以上的，安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的五倍；人均耕地缺乏十五分之一公顷的，从六倍起算，人均耕地每减少一百五十分之一公顷，安置补助费相应增加一倍，但最高不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的十五倍；
　　2、征用其他农用地的安置补助费，按照该土地的土地补偿费标准的百分之七十计算；
　　3、征用未利用地与农民集体所有的非农业建立用地的，不支付安置补助费。
　　〔三〕地上附着物与青苗补偿费
　　1、房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按照重置价格结合成新确定；
　　2、农田水利工程设施、人工养殖场与电力、播送、通讯设施等附着物，按照等效替代的原那么付给迁移费或者补偿费；
　　3、青苗补偿费一般按一季的产值计算，能如期收获的不予补偿。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。
　　前款规定的耕地前三年平均年产值每公顷低于一万八千元的，按一万八千元计算。
　　土地补偿费、安置补助费、地上附着物与青苗补偿费的具体标准，由设区的市人民政府确定，并报省人民政府备案。
　　第二十七条土地补偿费支付给行使土地所有权的农村集体经济组织。但被征用的属农民承包经营的土地，农村集体经济组织又未能调整其他数量与质量相当的土地给农民继续承包经营的，应当将不少于百分之七十的土地补偿费支付给被征地农民；农村集体经济组织有条件将土地补偿费用于开展生产、解决农民生活出路的，可以在取得被征地农民同意后，统一安排使用。
　　需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；不需要统一安置的，安置补助费支付给被安置人员或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
　　第二十八条经批准占用国有农用地，导致原使用单位受到损失的，可以按不高于征用农民集体所有同类土地的标准予以补偿
〔4〕用地功能与用地条件确实定
　　出让地块签订出让合同时，要具有主管部门核发的用地规划设计条件及附图，规划设计条件中明确了地块的面积、使用性质等用地功能与条件。出让合同连同它的附设用地功能与用地条件不因土地使用者及其要求的改变而改变。
　　确需要改变该幅土地建立用途的，法律规定应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中在城市规划区范围内改变土地用途的，在报批前，应领先经有关城市规划行政主管部门同意。具体操作还需重新签订出让合同，相应调整土地出让金。因为土地出让金是依据土地使用功能的潜在价值确定的。
　　〔5〕用地期限
　　土地使用权出让最高年限按以下用途确定：
　　①居住用地70年；
　　②工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合类用地或者其他用地50年；
　　③商业、旅游、娱乐用地40年。
　　划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规规定外，没有使用期限的限制。
　　〔6〕建立用地的审批
　　根据国务院批准国土资源部关于?报国务院批准的建立用地审查方法?的规定，国家对建立用地的审批管理，根本上可以归纳为按照土地利用总体规划“范围以内〞与“范围以外〞两个概念对待。
　　但无论是土地利用总体规划以内，还是土地利用总体规划以外，国家审批建立用地不仅要审批建立用地的用途与面积规模，还要关联审查农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案与供地方案。
　　这些关联审查方案，对于在批准的土地利用总体规划范围内的用地申请者，是不相关系的。
　　●市、县人民政府的审批权限
　　申请用地控制在土地利用总体规划范围内及城市规划区范围内，可以直接向当地的市、县人民政府审批。
　　●省级人民政府的审批权限
　　在土地利用总体规划确定的城市建立用地范围外单独选址的建立工程使用土地，其用地方法：
　　Ⅰ、建立单位应当向当地市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，填写?用地申请表?，并附具以下材料：
　　①企业有效营业执照复印件、法人身份证复印件及法人证明；
　　②工程可行性研究报告批复或其他有关批准文件；
　　③土地行政主管部门出具的建立工程用地预审报告；
　　④初步设计或者其他有关批准文件；
　　⑤建立工程总平面布置图；
　　⑥占用耕地的，必须提出补充耕地方案；
　　⑦建立工程位于地质灾害多发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。
　　Ⅱ、市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建立用地申请，应当受理，并在收到申请30日内拟定农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案与供地方案，经同级人民政府审核后，报上一级人民政府行政主管部门审查，逐级上报有批准权的人民政府批准。
　　●报国务院审批的建立土地
　　报国务院审批的建立土地审查范围包括：
　　①国务院批准的建立工程；
　　②国务院有关部门与国家方案单列企业批准的道路、管线工程与大型根底设施工程；
　　③省、自治区、直辖市人民政府的道路、管线工程与大型根底设施建立工程；
　　④根本农田；
　　⑤根本农田以外超过二十五公顷的；
　　⑥其他土地超过七十公顷的；
　　⑦国家重点建立工程；
　　⑧军事设施；
　　⑨跨省、自治区、直辖市行政区域的建立工程；
　　⑩国务院规定的其他建立工程。
　　审查程序规定，省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门按照国家有关规定，拟定建立用地请示，并附具市、县人民政府拟定的农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案与供地方案的书面审查意见，报告省人民政府同意后，由省人民政府报国务院，同时抄报国土资源部。
　　〔7〕出让及转让用地
　　①国家建立部发布的?城市国有土地使用权出让规划管理方法?第四条指明：土地使用权出让、转让应及建立工程相结合。该条款杜绝了没有具体建立工程、炒卖土地的不法行为，这就要求建立工程申请办理出让手续前，工程必须获得立项、批准的可行性研究报告与初步设计。
　　②该规划方法的第五条规定：出让城市国有土地使用权，出让前必须应当制定控制性详细规划。出让地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
　　控制性详细规划是包含有规划文本及图纸、一般由当地规划主管部门委托有资质的规划设计院做出，由规划性质部门统一审定执行的，而规划设计条件及附图，那么向当地规划行政规划主管部门申请核发，作为该地块规划设计时控制开发强度的依据。是出让合同的重要附件。
　　③?中华人民共与国土地法?第二十二条规定，城市建立用地规模应当符合国家标准。建立用地规划审查时，根据核准文件批准的建立规模，规划行政主管部门按照国家公布的统一技术标准，计算与控制出让用地规模，表达合理利用土地的原那么，杜绝囤积土地的不法行为。
　　土地出让权出让必须签订出让合同。一级土地市场，土地出让合同由市、县人民政府土地管理部门及土地使用者签订；二级市场，根据?合同法?准那么，同样签署合同。
　　一般的市、县人民政府土地管理部门都备有标准格式化国有土地合同文本，主要包括以下内容；
　　①合同当事人。
　　②合同目的。
　　③出让年限。
　　④土地使用条件与开发期限。
　　⑤土地出让金金额、交付方式、交付期限、延迟交付制约方法。
　　⑥国有土地使用权取得时间、国有土地使用证核发条件、时间。
　　⑦违约处理与合同变更处理方法。
　　⑧合同争议解决的方式与合同解除处理方法。
　　⑨一般法律规定阐述与其他条款。比方地下归属物、土地续期、土地收回及其他合拟问题。
　　⑩合同生效方法、法人单位盖章、签名、签订年月日。
　　III.出让用地的协议、招标、拍卖方式
　　?中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例?第十三条规定：土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式。
　　①持用地预审报告、选址意向书、可行性研究报告批文向土地行政主管部门提出用地申请；
　　②土地行政主管部门根据用地性质、规模与其他情况，对用地申请进展审查，确定供地方案，报市、县人民政府批准，需要上级政府批准的，应当报上级人民政府批准；
　　③以确定的有偿出让方式取得土地使用权的，凭有关用地批文向规划行政主管部门申请核发规划设计条件通知书后，再及土地行政主管部门签订土地出让合同；
　　④持选址意见书、土地出让合同〔包含规划设计条件及附图〕，向规划行政主管部门申请核发建立用地规划许可证；
　　⑤市、县人民政府向建立单位颁发建立用地批准书；
　　⑥持建立用地规划许可证向土地行政主管部门申请进展土地登记、核发国有土地使用证件。
　　办理供地手续主要提交的材料包括〔共11项〕：建立工程用地申请；建立工程用地批准文件；建立用地规划许可证；企业有效营业执照复印件、法人身份证复印件及法人证明；征地协议；安置补偿到位情况证明；评估报告备案表〔出让方式〕；勘测定界图与勘测定界报告书〔报国务院审批建立工程需要勘查定界报告书〕；建立工程总平面布置图；宗地界址图；征用批复文件。
　　办理土地登记主要提交的材料包括〔共12项〕：土地登记审批表；土地登记申请表；地籍调查表；土地权属来源证明〔供地文件〕；地上建筑物等附着物权属证明；土地登记法人代表身份证明、委托书；地籍调查法人代表身份证明、委托书；企业营业执照；土地出让金发票；契税、耕地占用税完税证明；土地登记公告情况；宗地图、地籍图。
　　●城市建立用地，除了由国家出让用地以外，还可以由拥有土地使用权的单位与个人转让土地，主要在二级市场进展。
　　●土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠及。
　　●土地使用权转让，转让者必须首先获得该幅土地的使用权。这是转让土地的法律前提，其次按照出让合同规定投资开发、转让价格合理。
　　转让用地主要程序：
　　①协议。在土地转让人于土地承受者之间进展，在法律规定的根底上，拟写转让协议书；
　　②申请。由上述任何一方持转让协议书与申请报告，向土地原出让人〔即所在土地行政主管部门〕提出出让申请。采用招标、拍卖方式转让土地使用权的，先由土地转让人向出让人提出招标、拍卖申请；
　　③批准。由出让人审查土地转让协议书及其中载明事项并进展必要的调查、核实。符合有关法律法规的，经批准可转让。申请采用招标、拍卖方式转让土地使用权的，经批准方可进展招标、拍卖；
　　④签约。由土地转让人及土地承受者通过协议、招标或拍卖方式确定转让土地后，按照法律法规订立土地使用权转让合同，使用年限为土地权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
　　⑤土地新使用者持原出让合同及其附具的土地开发条件与规划设计条件、订立的土地使用权转让合同，向规划行政主管部门登记，以明确新的规划落实责任人；
　　⑥持出让人批准的转让文件，订立的土地转让合同，向土地行政主管办理登记、过户手续。
　　〔8〕建立用地规划许可证
　　〔9〕国有土地使用证
　　在建立前期工作中，“选址〞与“初步设计及开工报告〞阶段已经涉及了根本建立程序中的设计问题，“选址〞阶段涉及的是建立工程的粗略规划设计，“初步设计及开工报告〞阶段涉及的投资方案管理问题。该局部主要讲述建立工程设计各个阶段的运作、管理及审查问题。
　　综合法规及设计实践情况，我国建立工程设计文件编制划分为方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。方案设计阶段，对应在报批“可行性研究报告〞前完成；初步设计阶段，对应在报批年度方案前完成；施工图设计，对应在申领施工许可证前完成。
　　这三个阶段设计对大中规模、技术较为复杂、协作单位较多的建立工程而言，针对规模不大、技术不复杂的中小建立工程，一般无需进展初步设计，只有方案设计、施工图设计两个阶段。
　　〔1〕勘查及设计的关系
　　根本建立程序经常强调的是“先勘查、后设计、再施工〞。对于管理方面，我国很多法规条款将勘查、设计放在一起，加以共同的捆绑约束；但是在技术方面，勘查及设计属于不同的行业。
　　工程设计是指依据工程建立目标，运用工程技术与经济方法，对建立工程的工艺、土木、建筑、公用、环境等系统进展综合筹划、论证，编制建立所需要的设计文件及其相关的活动。
　　勘查是指依据工程建立目标，通过对地形、地质、水文、等要素进展测绘、勘探、测试及综合分析评定，查明建立场地与有关范围内的地质地理环境特征，提高建立所需要的勘查成果资料及相关活动。
　　〔2〕设计及建立投资控制
　　建立工程的投资控制，依赖于设计各个阶段相应的工程建立投资估算、概算、预算。
　　①估算
　　投资估算的作用是工程主管部门审批工程的依据，对之后的投资概算起控制作用，工程设计招标时，是优选设计单位与设计方案的依据之一。投资估算是根据设计方案的规模、功能能量乘以单元指标或单位工程指标编制的。误差在10%至30%之间。
　　②概算
　　概算是指在初步设计阶段，根据初步设计资料，计算出工程量及机械人工工作量，乘以材料价格与预算定额，从而对工程造价进展总的概略计算。设计概算分为三级概算：建立工程总概算、单项工程综合概算、单位工程综合概算。及投资估算比拟，一般相差10%以上。
　　设计概算是实施工程投资包干、考核设计方案经济合理性与控制施工图预算的依据。
　　③预算
　　施工图预算是确定土建及安装工程预算造价的文件。是在施工图设计完成之后，以施工图为依据，根据预算定额、取费标准以及地区仍、材料、机械台班的预算价格进展编制的。
　　施工预算必须控制在初步设计的概算之内。
　　施工图预算的作用是落实与调整年度方案的依据，是建立单位与施工单位签订工程承包合同的依据，是办理财政拨款、工程贷款、工程结算的依据。
　　方案阶段，对应的是投资估算；初步设计阶段，对应的是概算；施工图完成后，对应的是施工图预算。
　　初步设计，对于设计人员来说，一个工程的设计进展到这个阶段，已经不是什么“初步〞程度，自承受委托合同到方案设计审批及可行性分析，经历了多少反反复复的修改与评审，对于方案来说，已经是“成熟设计〞了，称之为初步设计，是相对于施工图的最终设计而言。
　　〔1〕初步设计目的
　　①以工程的设计规模来确定工程的投资规模；
　　②施工招标要以初步设计配套的概算作为招标标底〔这时设计单位与有关人员依法做好技术保密〕；
　　③编制施工招标文件、主要设备材料订货与编制施工图设计文件的需求，主要设备、材料订货也要以初步设计文件列出的清单为依据签订合同；
　　④对于大型、复杂的建立工程，一定要经过初步设计阶段，由各工种专业技术人员对技术问题做详细的设计与安排，确保施工图编制顺利进展。
　　编制施工图设计文件，应当满足设备材料采购、非标准设备制作与施工需要。这是施工图设计的三大目的。
　　施工图设计要以批准的初步设计为依据。
　　〔1〕施工图设计的准备
　　施工图设计，是工程的最终设计。该阶段设计的每一细节，都将真实地表达出来，使用需慎重对待，认真准备。
　　①初步设计批文；
　　对于国家投资的工程，初步设计批准文件意味着建立投资已列入年度方案，资金已落实；对于企业投资工程，意味着建立协作与技术难题均已落实。
　　②地质钻探资料与设计要求的提供与补充；
　　③设计合同、出图日期的协定；
　　④设计人员的配备、设备、场地与其他条件；
　　⑤设计标准、标准、技术资料的齐备。
　　〔2〕施工图设计的特点
　　①准确性
　　施工图设计，是作为施工的依据，准确性是首要要求。保证段是“计算〞。
　　②详细性
　　施工图设计，是将设计人员的设计思路反映到图纸上，立足于设计人员不在施工现场的情况下，由另一批技术人员通过识读图纸，能完全、准确地明了设计意图，并按图施工制作。图纸的详细性是保证图纸准确的手段。
　　③对应性
　　④统一性
　　〔3〕施工图设计深度〔省略〕
　　〔4〕施工图审查
　　①设计单位内部设计质量管理与设计审查
　　施工图是建立工程施工的依据，施工图设计的质量、平安标准，直接关系建立工程本身的质量、平安标准与人民生命财产的平安。设计单位对设计质量特别是施工图的设计质量，都有一套严格的设计质量管理与设计审查制度。
　　施工图设计出图一贯遵照四级审查、签字制度：即设计人自查、校对者核对、技术审核人审查、出图审定负责人的审查制度；各专业经过四级审查、签字后，设计图纸再由有关工种会签；设计各阶段的设计依据材料、地质勘探资料、计算书都经整理、归档，妥善保存，以备查阅。
　　②专业机构进展施工图审查
　　2000年1月份起施行的?建筑工程质量管理条例?与?建立工程施工图设计文件审查有关问题的指导意见?，建立单位应将施工图设计文件报县级以上人民政府建立行政主管部门或其他有关部门审查。
　　以上法规还明确了，作为建立行政主管部门的责任主要是：制定施工图审查程序与审查标准、颁发审查批准书、批准审查机构、认定审查人员。
　　由当地建立行政主管部门组建的审查机构或国家批准的甲级设计单位成立的审查机构经批准后，具体实施施工图审查工作。施工图审查后，向建立行政主管部门提交技术性审查报告，再由建立行政主管部门根据技术性审查报告，向建立单位发出程序性审查批准书。凭审查批准书，办理施工许可证手续。
　　施工图审查的重点：施工图中涉及平安、公众利益的内容与强制性标准与标准的执行，并对设计单位资质、个人执业资格情况、勘查设计合同及其他涉及勘查设计市场管理内容进展监视。
　　新工程的建立报建，就是在建立准备阶段，以建立业主单位，依法向根本建立管理各有关行政主管部门报告建立事项，申请办理各方面建立许可证件与有关审核手续。
　　〔1〕建立工程建立报建的目的意义
　　①为工程工程申领合法证件与办理合法手续；
　　②向各有关的行政主管部门申报审批，以便这些部门在工程建立以前依法把关，确保工程建成使用后的平安、科学、合理、协调；
　　③在这些行政主管部门中建立工程备案，以便这些主管部门在全面掌握各建立工程的前提下，在工程建立过程中能够及时依法进展跟踪管理。
　　④作为城市建立的重要历史资料与城市档案的重要内容。
　　〔2〕建立报建的先后次序
　　建立报建多部门发证的先后次序，国家虽然没有专门的明确规定，但是从建立准备期阶段最后一关“建立过程施工许可证〞办理程序中，按其提交的证明材料，已点破了办理的先后次序。
　　建立部?建立工程施工许可证管理方法?法规文件中，规定在办理施工许可证要分别提交用地批准手续、建立工程规划许可证、施工企业招投标手续、施工图审查手续、施工组织、施工监理委托手续、法律法规要求的其他条件。
　　环保审批，是指建立单位将建立工程的环境报告书、报告表，报送环境行政主管部门审批的建立程序。
　　建立单位选择取得环境保护行政主管部门颁发资格证书的环境影响评价单位，对新建工程与治理工程的环境影响问题进展评价，环境保护行政主管部门根据环境影响评价报告，对建立工程的新建或治理工程进展审批