近期项目工程建安成本管理思路(课堂PPT).ppt

单击此处编辑母版标题样式,Level One,Level Two,Level Three,.,*,龙湖地产,近期项目工程建安成本管理思路,重庆龙湖地产造价采购总监,曾礼,1,.,目录（个方面）,龙湖成长之道,项目工程建安完全成本的概念,影响成本控制的因素,动态成本的概念,成本控制合理性的评判标准,成本控制方法思路,控制成本的责任人应备的能力及素质,精装修房及样板房成本管理思路,2,.,龙湖成长之道,单一,多元,本地,异地,区域聚焦战略,产品扩张战略,产品差异化战略,在同一区域掌握不同业态与产品习性,高层公寓,花园洋房,别墅,购物中心,提供与众不同的高品质产品与服务,融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品,3,.,高端别墅香樟林别墅与蓝湖郡大型别墅区,4,.,花园洋房好望山与弗莱明戈,5,.,高层公寓水晶郦城与枫香庭,6,.,商业北城天街与西城天街,7,.,重庆区域项目分布,重庆区域拥有二级开发项目11个，一级开发项目2个,水晶写字楼,紫都城四期,蓝湖郡四期,观山水,西城天街,好望山,春森彼岸,大竹林,茶园新区开发项目,大学城,弹子石,礼嘉,洪恩寺,8,.,北京区域2007年内在建二级项目3个，一级开发项目2个,滟澜山（二级开发）,牛栏山（一级开发）,颐和原著（二级开发）,东风商场(一级开发）,翡冷翠堤（二级开发）,北京区域项目分布,9,.,成都区域项目分布,成都区域拥有二级开发项目5个，一级开发项目3个,晶蓝半岛,北,清波项目,郫县一级开发项目,虹波项目,晶蓝半岛,海蓉一级开发项目,白云渡,719项目,都江堰项目,10,.,龙湖已建成及在建大项目：(7个）,重庆龙湖大社区：1083亩,重庆蓝湖大社区：,2200,亩,重庆江与城：,1800,亩,重庆茶园：,2000,亩,重庆大学城：,1500,亩,成都都江堰：,18000,亩,北京牛栏山：,1800,亩,11,.,为客户提供优质的产品和服务，并影响他们的行为，在此过程中成为卓越的企业并创造机会。,我们的使命,12,.,企业家精神,追求卓越,研究精神,信任共赢,人文精神,我们的核心价值观,13,.,业务荣誉企业奖项,2006,年,3,月，,2006,中国房地产百强开发企业,国务院研究发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院,2006,年,10,月，,20052006,年度中国房地产诚信企业,中国建设部、中国房地产业协会,1998,年,2006,年，连续,10,年、五届重庆,10,佳住宅小区第一名,2007,年重庆直辖十年之“十年十企”,重庆民营企业纳税第一名,200320052006,年度，三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名,中国质量协会、全国用户委员会,14,.,业务荣誉合作方评价,“也许不是最大，但肯定是最好的公司”,著名城市经营与发展战略专家 王志纲,“以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业”,香港置地亚太区首席代表 郭建豪,“龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴”,沃尔玛（中国）深圳总部,“与你们合作，I am very happy！”,百安居副总裁 司马兰德,15,.,精细化 重承诺,开发十余年，无一次延迟交房,成本计划和执行结果误差,3%,以内,服务,1.6,万户，无一起法律诉讼,同政府建立并维持良好互动,与供应商按月结算，从无拖欠,16,.,严格、审慎的投资决策体系,集团投资决策委员会（以下简称“投委会”）是集团董事会直接领导下的独立决策组织，对集团内所有项目的投资具有终审决策权；,上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目全景模型的测算。,17,.,动态、精细化的投资过程管理,投资的项目采用资金计划、项目计划、成本预算和阶段性成果四维管理方式；,按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，集团运营管理中心据实调整项目全景模型，监控项目关键指标的变化情况；,运用成本系统时时动态进行目标成本管理；,运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。,18,.,项目工程建安完全成本的概念,包括建造项目工程建构筑物，基础设施、配套设,施及环境景观工程的总造价，应将所有的费用罗,列出来形成统一模块（分业态）,19,.,影响成本控制的因素,）时间（项目开发周期及时段）,）市场变化（供求关系发生变化）,）项目工程所在区位,）政策变化（产业政策及金融政策）,）企业的核心价值观,）企业不同发展阶段,20,.,动态成本的概念,随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际,值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为,该项目的实际发生建安成本,21,.,成本控制合理性的评判标准,）企业已实施项目对应业态的历史实发成本数据的修正值,）建立内部计价定额（比如各楼栋单元门价格组成，护窗栏杆价格组成）,）同一区域同行业对应业态的比较值,22,.,成本控制方法思路,）项目投资分析与设计阶段的成本管理思路,）集中招标及集中采购的管理思路,）资金计划管理工作改进思路,）对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思路,）预结算管理思路,23,.,控制成本的责任人应备的能力及素质,了解设计并懂工程项目管理的经济师,设计过程,挡墙断面情况及挡墙形式,预估造价,原设计,挡土面斜度：1:0.15,每米体积：11.29 立方米,挡墙方量：约6000立方米,材料：C15毛石混凝土,约230万,优化设计,挡土面斜度：1：0,每米体积：7.71立方米,挡墙方量：约4100立方米,材料：条石（表面用效果较好的条石）,约135万（降低）,合同价,从招标的角度出发，将此项工程单独分包（此项工程是包含在总包施工范围中的），多家单位谈判比价，再次节约成本约25万。,110万（降低）,24,.,精装修房及样板房的成本管理思路,1)采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段开始即评估控制精装修房的成本。,2）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。,3）有控制地开放材料自行报价(大部份材料只认质不认价)，优化工程量清单招标模式下的材料确认方式，提高合同可执行度，提高工作效率。,4）引进具有装饰装修总包能力的装饰单位，建立精装修总分包管理模式，降低管理难度，减少因为施工界面不清责任不明引起的额外成本发生。,25,.,26,.,