施工阶段验收管理规范化总则.docx

施工阶段验收管理规范化总则
相关职能部门：工程技术部、物业公司
一、工程验收及交房验收检测标准
以建筑工程验收规范为依据全面验收。所有工程验收前必须进行逐间逐户的实体检测，采用多功能检测尺、卷尺、打压设施等检测工具。同一房间墙、地面逐一检测，且不得少于2个点位。
1、给水采暖系统必须逐户、逐单元、逐栋楼打压无异常。
2、厨卫间、防水试水工作逐一检测。
3、门窗逐扇检测：外观、五金配件及开启的灵活度。
4、暖气片逐步检测外观质量。
5、重点控制部位：
1）室内墙、地面、顶棚、踢脚线位置的平整、平直度；
2）阴阳角及门窗洞、阳台板的方正、平整；
3）墙面（轻质板墙、砖墙等）的裂缝；
4）厨卫间烟道及开孔位置，开关插座的位置；天然气管道、表与开关插座、窗洞及烟道的相对位置；
5）铝合金门窗内外打胶的平直、饱满度，型材及五金的安装完好性；
6）进户门及散热器的成品保护质量；
7）空调孔洞的位置；
8）外立面窗洞、阳台上下的方正、平直；窗台上、空调板等滴水线等部位的平直顺畅；
9）阳台栏杆的外观质量、高度与牢固程度；
10）外墙面的裂缝及窗洞周边的裂缝；
11）雨水管与冷凝水管的位置及与空调洞的位置；
12）给水管、暖气管打压情况。
6、检测数据要求：
施工单位自检1%
监理单位检测1%
工程部检测20%
二、整改修缺
1、修缺最长时间应严格控制在全楼十日内或按约定时间内完成。
2、施工单位二十四小时内未按时进场维修，公司将另行安排单位维修，费用从责任单位工程款中扣除，并对责任单位在交房百分评比中扣除10分。
3、在维修过程中对待业主的态度共计40分。受业主表扬，得40分；
业主无投诉，表示认可，得30分；业主投诉一次，得20分；业主投诉两次，得10分；业主要求换维修单位，得0分。
4、维修通过率达到95%以上可向物业公司交房，由物业进行收房验收。
1）物业公司验房一次通过率达到90%以上的，可得50分，可接收。
2）物业公司验房一次通过率达到80%以上的，可得40分，可接收。
3）物业公司验房通过率达到80%以下的，全楼不得接收。
4）物业公司二次验房通过率达到90%以上的，可得30分。
5）物业公司二次验房通过率达到80%以上的，可得20分。
6）物业公司三次验房通过，仅得10分。
7）物业公司四次验房必须通过，且只得0分。
5、二次修缺工作：施工单位必须按承诺或十日内完成全楼修复，否则将按每天1分的标准扣减分值，监理公司按每天0.5分的标准减分值直至修复验收通过。
6、向业主交房前二十天必须完成房屋向物业的移交，未办理房屋移交证明的楼号不得办理结算工作。
7、对于因房屋质量问题而遇到业主拒收的房屋，施工单位应承担空房补贴、物业费用及其它费用。
三、对于监理单位的管理考核
工程主管抽检合格率85%，不予扣分
工程主管抽检合格率85%—1%，进行加分5分
工程主管抽检合格率85%—80%，进行扣分5分
物业收房率90%，不予扣分
物业收房率＞90%,每增加1%加1分
物业收房率＜90%,每减1%减1分
业主收房率90%，不予扣分
业主收房率＞90%,每增加1%加1分
业主收房率＜90%,每减1%减1分
四、对工程主管、物业收房率、业主收房率考核（同前）
将交房、收房的评定时间延长至交房后3个月，并对施工单位及监理公司、工程技术部的工作业绩做最后考评，并可作出相应的奖励。
五、工程质保期内投诉维修管理
1、公司在接到业主投诉第一时间，根据投诉问题的情况作如下处理：
（1）一般问题立即直接联系施工单位进行维修，并进行跟踪回访。
（2）特殊问题或施工单位维修不到位，24小时内通知客服主管进行处理。
2、在接到维修投诉第一时间起24小时内，物业公司、客服部门、监理单位、施工单位相关人员共同现场查看，确定维修方案，维修时间，并向业主说明原因。对维修难点问题，施工单位应安排专业技术人员到场编制维修方案，施工前，监理公司应向施工单位做好书面交底。
3、施工单位在24小时内应派专业维修人员严格按照施工工法进行维修。要求监理单位进行质量监控，对维修情况做好记录并向公司及时汇报，避免出现二次质量问题。
4、维修之前施工单位向监理单位报送维修期间质量、安全承诺书，做好质量、安全和成品保护工作。
5、维修完成后，在取得监理单位对维修质量的认可后，施工单位应立即向物业客服部申请报验，由物业客服部联系业主验收确认并对业主进行事后回访确保其满意度。
6、与物业客服部门建立有效的信息反馈，以确保维修的时效性。
公司客服部每天与其进行对接，并形成案例汇编制度，定期向公司进行报送维修情况。
7、对业主提出的有关设计方面问题应在24小时内及时向反映。由在24小时内向业主解释说明，负责设计缺陷的完善与变更事项处理。
8、如因施工单位维修不当或维修质量问题，造成业主投诉并要求索赔的，施工单位应在24小时内向业主解释和维修，并承担给业主造成的经济损失。
9、如施工单位推诿责任或不维修，建设单位安排其他施工单位进行维修，其费用从原施工单位质保金中扣除。
10、如因物业公司未向建设单位及时反映，造成业主投诉并要求索赔的，物业公司应在24小时内向业主解释说明，并负责善后处理工作。
11、对待住户投诉问题应做到：热情接待一详细记录一妥善处理—落实到位一主动回访。
12、相关的考核办法参见《施工阶段验收管理办法》及《客户投诉处理管理办法》。
六、工程竣工内部验收移交流程